青島膠州商業市場調研報告-資料下載頁

【導讀】性方向，敬請開發商參考指導。影響，房市價格持續一路攀升，也促進了房地產投資的持續增長。場氛圍，紛紛在膠州市購置土地。新城區區域的拍賣地價由最初每畝。20萬元上升至34萬元。苑的相繼開工建設，新城區商品住宅價隨著土地成本的提升而攀升，新城區商品房價格的上揚，帶動老城區商品房價格的持續。舊城區又有其與新城區不同的優勢，設施全，鄰里交往方便等優勢而備受歡迎。低廉越來越成為膠州人的新寵，開發量直線上升。和給膠州房地產業大發展奠定了堅實的基礎。膠州市在總體規劃中提出“一城四區兩翼”的均衡式空間發展戰略。中心城是城市生活主導區、城市功能主體區。環路，南起香港路，北至北外環路。行政中心區是膠州市政治、經濟、文化中心，是新城區的核。內現有皮革城、膠州商城及膠州灣綜合批發市場三大市場。島膠州灣南方家園建材裝飾商城，目前已建成13萬平方米。極發展物流及相關產業，努力培育區域性交通樞紐和物流基地。

　　

【正文】 新城區一重點商業項目，在新城區并未成熟時期進行商業運營，必然需要時間培養商業氛圍，在短時間之內難以達到良好的租金收益水平是必然的事實，據長期經營商戶估計，本項目除佳世客內部以 外周邊租金水平在 5 年之內可達到膠州整體平均租金水平， 10 年內可達到國貨及利群成熟運營周邊租金水平，本項目需要長期經營時間培養，是項目未來運作的必然趨勢。 同時關于整個膠州商業物業新增供應量已敘述過，在售老城區商業面積保守估計不低于 20 萬，僅廣州路一帶就有在售商業項目 5 個，如神州商業街、膠州灣財富中心、鑫古城、文苑閣、將軍花園，總供應量應該超過 15 萬，常州路在售商業項目有 2 個，供應量估計不低于 4 萬，杭州路、福州路、北京路、惠州路均有在建商業網點供應，總量也在 10 萬左右，同時本項目在新城區周邊 3 公里范圍之內，在 售商業物業面積已經超過 10 萬，現有商業物業市場供應量巨大的情況之下，所直接產生的問題就是市場競爭激烈，市場消化時間較長，商業物業管理難度加大，同時在一定程度上現有商業市場價格會對項目立市有較大沖擊，本項目想高價入市，在整體市場支撐下，租金和售價都很難在短時間內達到平衡。 第四部分 項目競爭項目案例分析 一、 曾經認為的本項目主要競爭對手 — 膠州灣財富中心，現已不具可比性 ? 膠州灣財富中心位于膠州市面上最繁華地段，成熟商圈的核心位 中國最大的管理資源中心 (大量免費資源共享 ) 第 23 頁 共 27 頁 置；本案位于新近開發建設的新城區； ? 據不完全統計膠州灣財富中心周邊道路平均每十分鐘車流 量約為90 輛次，人流量約為 3000 人次；本案周邊道路平均每十分鐘車流量約為 15 輛次，人流量約為 20 人次； ? 總計有 20 條公交線路途經膠州灣財富中心；計 4 條線路途經本項目； ? 財富中心所處的中心城區購買力近年雖有所下滑，但由于人口密度大仍然是膠州最具購買力的區域；本案所處新城區為膠州富人區，單體購買力很強，但由于人口密度關系，商業投資信心嚴重不足； ? 財富中心的開發商為香港香江地產，該公司已成功運作多處此類項目，具有豐富的經營管理經驗；本案開發商至今沒有將商業經營的后續經營管理問題列入考慮范疇； ? 膠州灣財富中心所處 區域完全是一塊熟地，除膠州灣財富中心外已沒有空隙可供選擇；本案所處區域內，空置商業地產產品近 10萬平方米，規劃建設的利群商場尚未計算在內； ? 膠州灣財富中心商業部分除一層臨街規劃了部分大面積雙層商鋪外，主要以 3050 的小鋪位為主；本案主要以大面積商鋪為主，單位面積在 100 平方米左右，部分商鋪面積過千平方米，由于兩個項目單位商鋪面積相差較大，目標客戶為不同人群，不存在爭奪客戶的問題。同時膠州灣財富中心已正式開盤，商業部分已基本售罄 。本案仍未動工，上市時間已經沒有什么沖突。 二、 鑫匯新都成為我們新的競爭對手 鑫匯 新都位于海爾大道膠州路與蘭州路段，因地處膠州主要道路結點上，區域內不僅有連通膠州市內的公交線路，同時也是進出膠州的 中國最大的管理資源中心 (大量免費資源共享 ) 第 24 頁 共 27 頁 長途車的必經之路，公共交通線路十分便利。該區域屬居民住宅區， 2KM范圍內沒有大型商業配套，投入運營后將吸引來自 PS 韓國城、周邊工業園、海爾大道兩側住宅社區及新城區的大部分消費。 ? 商業總供應量近 8 萬平方米，規劃布局與我們大體相同，約 5 萬平方米的主力店， 3 萬平方米的專業步行街。 ? 該項目已于 20xx 年 9 月 30 日正式開盤，但商業部分尚未對外銷售，預計上市時間為 07 年初。與本案計劃上市時間相差不遠。 ? 鑫匯新都提出的“新城市主義”“魅力街區生活”與本案所提的“新街區主義”十分相似。 本項目需要借鑒財富中心的以小博大的商業運作模式，盡快在上市爭取更多客戶資源，以避免未來在新城區商業集中供應過大，同時又有產品雷同的市場情況進行被動操作。 第五部分 項目市場問題研究總結 綜合以上各類分析，本項目所涉市場問題總結如下 一、 項目主力店佳世客是項目市場重點，同時也是項目風險 本項目為華魯集團是華魯集團在膠州開發的第一個房地產項目，同時也是在新城區核心位置進行開發的一個綜合性大型商業項目，項目本身在膠州區域已經 有一定時間的公眾認知，本項目一直以來的一個重要賣點 —— 佳世客購物中心是未來項目立市的重要市場支撐，但佳世客要來膠州的信息已經廣為傳播了有三年，但遲遲未能動工使多數膠州人對新城區商業發展感到置疑。 本項目要出售商業街主要依托佳世客才具有升值潛能，但佳世客開發及運營周期時間較長，項目商鋪運營也必然會隨佳世客運營成熟而成熟，同時佳世客內部各類業態的完整性也會使項目商業街面臨被動業態選擇，有利有弊，維持還要看業態細部規劃及運營管理。 中國最大的管理資源中心 (大量免費資源共享 ) 第 25 頁 共 27 頁 二、 項目商鋪單位面積過大，新城區商業更加負累難舉 項目規劃鋪位 67 個（除地下廣場）， 300 平方米以上面積鋪位占整個商業體量的 60%，上 1000 平方米以上的鋪位有 5 個，占整個供應體量的25%， 100 以下的鋪位寥寥無幾，而現在新城區供應商鋪面積超過 10 萬，大鋪面居多，雖然基價不高，但總價過高，無人問津，投資成本過高使得大量商戶及投資客望而卻步，空置量過大，加重商業氛圍冰冷程度，本項目依然以大鋪面上市，無疑在現有商業市場不被看好基礎上雪上加霜。 三、 本項目是新城區商業培養市場的項目，商業街養市難 新城區道路建設新，路寬而平整，但公共交通極為不便，其他配套不足是新城區入住率低的主要問題，商業沒有人氣就無 法帶動盈利，本項目是新城區商業培養市場的項目，可現有交通情況只有 4 條公交車，如果針對區域高端客戶，人氣聚集需要時間，如果牽引老城區客流來此消費，頻次性還無法估計，但車行 30 分鐘距離所促使的結果直接就是目的性消費客戶，但本項目規劃又是以休閑娛樂一站式為主的體驗消費模式，相互融合的可行性有多大，如果以有車族為主要消費人群，觀之中國現有幾個發達城市在城鄉結合部位為有車族的 SHOPPINGMALL都屬于勉強經營，甚至虧本經營，本項目是否真的養的住。 四、 商戶有要求，項目有計劃，經營回報難，投資回報更難 調研 300 多個商 戶，普遍認為膠州新城區商業需要 5 年培養市場時間，如果去新城區發展的可能性就是開始租金要很低，隨著市場的培育，租金可以慢慢增加，但老城區多數商家在成熟運營中能承受平均租金水平不超過 1 元 /平 /天，而本項目起價要在 6000 元 /平方米，用成熟租金測算投資回報需要 年，這個數子一般都會讓投資客猶豫不絕，對項 中國最大的管理資源中心 (大量免費資源共享 ) 第 26 頁 共 27 頁 目招商和銷售都會造成難度。 五、 產品規劃還是有一定問題，經營管理問題不可避免 本項目開發建設從地而起，地下規劃由家居廣場、國際電影院、洗浴中心、健身房、量販式 KTV 五種不同商業業態組成，這五種商業業態所需要物業設 施條件差距很大，經營時間也各不相同，建設前期招商確定建設已經很難，就算按規劃建設，建設成本也會很高；建設成型再招商更不可能，同時統一的經營管理和物業管理維護也是難上加難，一、二層商鋪大面積大進深大價錢也是項目銷售和招商難點，品牌店選擇成熟區、選址周期長也很難使項目在短期向高端產品靠攏，佳世客所掌握品牌資源也多可能只會在賣場內經營，同時投資招商運營沒有商業物業管理的支持，項目在整體商業運營信心上會讓客戶大打折扣，投資風險難使客戶有明確投資趨向。 結束語： 從 20xx 年起，商業地產首先在北京、上海、廣州、深圳等 相對發達的一線城市興起，隨后迅速向二、三線城市蔓延。來自國家統計局的資料顯示， 20xx 年后我國商業地產投資年均增長 33%，其增長速度遠遠超過了國民經濟增長速度。截止到 20xx年，我國的商業地產投資已達到 20xx億元 。 然而，商業地產開發現狀卻隱藏著較大的 問題 。 主要就是 注重前期銷售效益，忽視長期經營價值 ， 市場定位不準 ， 商業規劃設計 盲目，過于房產化 ， 忽視商圈的培育，無法形成商業必要的人氣和商業項目的增值，從而造成死盤或爛尾。 我司通過此次調研工作，告之開發商項目市場情況及問題所在，同時我司將通過專業的商業地產 運作， 涉及地產開發、建筑設計、招商運營、銷售策劃、經營管理等多個專業化的運作體系， 使 它們之間環環相 中國最大的管理資源中心 (大量免費資源共享 ) 第 27 頁 共 27 頁 扣， 最大程度解決項目銷售問題，同時針對 商業地產后期的可持續性經營，建立專業化的運作體系 敬請開發商參考指導。