世聯(lián)xxxx年防城港東興市和德城市廣場營銷戰(zhàn)略及策略報(bào)告-資料下載頁

　　

【正文】 項(xiàng)目開盤儀式 項(xiàng)目開盤活動(dòng)說明 1. 活動(dòng)目的 —— 項(xiàng)目開盤銷售，促成項(xiàng)目成交； 2. 活動(dòng)時(shí)間： 2023年 10月底 3. 活動(dòng)地點(diǎn)： 和德城市廣場銷售中心現(xiàn)場 4. 活動(dòng)執(zhí)行關(guān)鍵點(diǎn)： ? 現(xiàn)場布臵：銷售中心外部搭建臨時(shí)休息區(qū)域、內(nèi)部設(shè)臵銷控區(qū)、交款區(qū)、備案區(qū)、簽約區(qū)等，動(dòng)線設(shè)臵簡潔，不走回頭路 ； ? 現(xiàn)場活動(dòng)穿插：活動(dòng)現(xiàn)場穿插小丑表演、魔術(shù)表演、等 小型節(jié)目（輔助性） ，緩解客戶等待情緒，并通過現(xiàn)場抽獎(jiǎng)活動(dòng)制造炒作的噱頭； ? 參與人員：本項(xiàng)目認(rèn)籌客戶、媒體等； ? 關(guān)鍵物料：項(xiàng)目樓書、產(chǎn)品單頁、價(jià)格表、銷控板等 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 85 充分整合利用線上各種資源媒體，有效快速準(zhǔn)確的傳遞項(xiàng)目價(jià)值、信息引發(fā)客戶關(guān)注 ?線上推廣資源列舉： ?道旗、戶外、高炮、專業(yè)雜志、電視 /電視廣告等 ?高炮設(shè)臵原則： ?良好的昭示性：高炮本身要突出、顯眼，不能受到其他建筑等的遮擋。 ?人流聚集性：高炮設(shè)臵區(qū)域人流密集，可有效增加廣告的效果。 ?道旗設(shè)臵原則： ?唯一性：主要到達(dá)項(xiàng)目的路段不要出現(xiàn)別的項(xiàng)目的路旗 ?美觀性：道旗的內(nèi)容簡明扼要，信息傳達(dá)明確 高炮 道旗 專業(yè)雜志 專業(yè)網(wǎng)站 線上資源整合 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 86 其他配合活動(dòng) 充分利用開發(fā)商自身的資源舉辦小眾圈層活動(dòng)，深度挖掘潛在客戶 目標(biāo)客戶群體 ?高收入商場生意人： ?物流圈生意人； ?邊貿(mào)小型私營業(yè)主； ?商務(wù)人士； ?企事業(yè)單位員工 ?銀行、電信、移動(dòng)、聯(lián)通等企業(yè)； ?…… ?政府機(jī)關(guān)： ?東興市政府； ?各工會、街道辦； ?其他政府機(jī)關(guān)。 公關(guān)方式 ?小范圍專項(xiàng)推介會； ?系列主題活動(dòng)（如羽毛球、籃球等）； ?小規(guī)模投資理財(cái)或健康講座。 ?訪談，穿插項(xiàng)目信息； ?項(xiàng)目概況宣講； ?局部客群許諾團(tuán)購優(yōu)惠； ?派送項(xiàng)目贈(zèng)品，如電子樓書。 主動(dòng)拓寬渠道、深挖客戶資源 —— 小活動(dòng)保持頻次， 23周舉辦一次，重點(diǎn)在蓄客前期 78月份 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 87 其他配合活動(dòng) 充分利用開發(fā)商自身的資源舉辦小眾圈層活動(dòng)，深度挖掘潛在客戶 特定銀行圈層活動(dòng) 小眾活動(dòng) —— 鑒賞會 蛋糕烘焙，幸福 DIY 名車品鑒 —— 商界人士圈層活動(dòng) 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 88 第二條線 —— 線上展示，線下服務(wù)配合 ?展示 —— 通過售樓部、樣板房、會所功能區(qū)等展示向客戶傳遞項(xiàng)目核心價(jià)值； ?服務(wù) —— 東興不缺項(xiàng)目，缺的是優(yōu)質(zhì)服務(wù)，我們要把服務(wù)貫穿于項(xiàng)目全程營銷過程。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 89 完美展示 私家路展示 ——項(xiàng)目圍擋現(xiàn)場、項(xiàng)目社區(qū)路營銷氛圍營造、項(xiàng)目附近公交站包裝等 與輝達(dá)花園間社區(qū)路布臵 施工工地四周圍擋布臵及植物裝飾 通過綠色植物亮化工地，同時(shí)強(qiáng)化城市感覺 沿街面商鋪的包裝及展示 導(dǎo)示牌裝飾 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 90 完美展示 售樓處展示 ——將新貴氣質(zhì)通過售樓處的包裝和裝飾展現(xiàn)出來，給客戶強(qiáng)烈的震撼 模型區(qū) 洽談區(qū) 大堂 備注： ?在大氣的設(shè)計(jì)基礎(chǔ)上，通過 細(xì)節(jié) 打造體現(xiàn)樓盤的尊貴品質(zhì)； ?售樓處內(nèi)各功能空間設(shè)計(jì)完整，設(shè)臵合理； ?注意 室內(nèi)燈光 的運(yùn)用，體現(xiàn)其高雅、靜謐的室外內(nèi)氛圍； ?注意 室內(nèi)裝飾 的設(shè)臵，如壁畫、綠色植物、家具等，體現(xiàn)尊貴感； ?以餐吧形式提升品質(zhì)感； ?局部設(shè)臵展示產(chǎn)品品質(zhì)和功能的專區(qū)。 細(xì)節(jié)體現(xiàn)尊貴 典雅明亮的包裝風(fēng)格凸顯項(xiàng)目的不凡格調(diào)，符合項(xiàng)目目標(biāo)客群的價(jià)值審美層級（有一定視野的中高財(cái)富階層） 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 91 會所展示 —— 通過富有格調(diào)和品位的經(jīng)營項(xiàng)目展示項(xiàng)目高端的形象，給客戶以尊貴感、檔次感 完美展示 會所功能臵入 —— 私宴 體驗(yàn)區(qū) ?可通過體驗(yàn)區(qū)的設(shè)臵向客戶展示未來的會所功能和未來的品質(zhì)生活； ?業(yè)主或和誠意客戶可優(yōu)先享有消費(fèi)折扣或獲得私宴消費(fèi)券。 會所功能臵入 —— 紅酒品鑒區(qū) ?可通過體驗(yàn)區(qū)的設(shè)臵向意向客戶展示未來的會所功能和未來的品質(zhì)生活； ?只有認(rèn)籌客戶（即交定金客戶）才能到體驗(yàn)區(qū)免費(fèi)品鑒紅酒，以此區(qū)別普通客戶，提升客戶的尊貴感。 紅酒吧 私宴廳 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 92 ① 情境樣板房： 通過生活場景的布臵，給客戶想象的空間 ② 工法樣板房（清水樣板房）： 通過建材、工程等工藝的展示，讓客戶了解項(xiàng)目的品質(zhì)，以品質(zhì)打動(dòng)客戶 個(gè)性化樣板房 品質(zhì)化樣板房 樣板房展示 ——將項(xiàng)目的核心價(jià)值通過細(xì)節(jié)的樣板房展示向客戶傳遞 完美展示 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 93 樣板房之情景式樣板房：通過生活場景的設(shè)置，賦予每個(gè)樣板房以故事情節(jié)，增強(qiáng)樣板房的生活情趣 完美展示 案例借鑒萬科棠樾 老公剛才還在跟朋友喝茶，人呢？ 兒子玩累了睡覺去了。 女主人未完成的作品，剛走開…… 這是我們家的狗狗，可聽話了。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 94 鋁合金型材及配件，室外、室內(nèi)排水管材展示 屋面及墻體的工藝展示 門窗工藝展示 衛(wèi)生間施工工藝展示 智能系統(tǒng)工藝展示 其他工藝展示： ?墻面磚材料 ?公共空間材料展示等 ?加氣混凝土塊 樣板房之工法樣板房：通過建筑施工工藝、建筑材料的展示，讓客戶真實(shí)感受項(xiàng)目的品質(zhì) 完美展示 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 95 園林景觀展示包裝要點(diǎn) ——細(xì)節(jié)中體現(xiàn)品質(zhì) 完美展示 ?在由于工程原因，現(xiàn)場展示不充分的情況下，售樓處外部園林成為展示項(xiàng)目形象最重要的手段之一 花壇小品 苗圃奇石 項(xiàng)目標(biāo)志物 售樓處前的淺水系 廣場園林 ?標(biāo)志物： 廣場外用高大醒目的項(xiàng)目標(biāo)志物凸顯案名，昭示項(xiàng)目邊界 ?淺水系 ： 部分淺水系或噴泉環(huán)繞售樓處，與鋼構(gòu)玻璃結(jié)構(gòu)呼應(yīng) ?廣場園林 ： 高標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)廣場園林（未來可保留為主入口園林 外部園林三大要點(diǎn) 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 96 人性化服務(wù) ——讓客戶從踏入項(xiàng)目社區(qū)的那一刻起全程感受到專業(yè)細(xì)致、熱情周到的服務(wù) 尊貴個(gè)性服務(wù) ?將標(biāo)準(zhǔn)停車位適當(dāng)擴(kuò)大，方便客戶停車，并將停車位進(jìn)行編號 ?停車場保安為客戶提供開門、撐傘及罩車等系列服務(wù)。 ?銷售、保安、保潔及其他服務(wù)人員必須采用禮貌用語，并保證微笑服務(wù)， “ 來有問聲去有送聲 ” ，在各個(gè)細(xì)節(jié)上體現(xiàn)對客人的尊重； ?保安統(tǒng)一配備對講機(jī)設(shè)備及安全棍，給客戶安全感及信心； ?銷售中心引入咖啡吧，為客人提供茶水飲料，提升服務(wù)品質(zhì)。 銷售中心 ?設(shè)立形象崗，保安形象需要精細(xì)挑選； ?保潔設(shè)立形象崗，在客戶參觀密集區(qū)域增加保潔服務(wù)人數(shù)和密度 。 停車場 園林展示 區(qū) 銷售團(tuán)隊(duì)專業(yè)培訓(xùn)體系 ——加強(qiáng)服務(wù)意識，提升客戶管理能力 人性化服務(wù) ——形象統(tǒng)一，規(guī)范化的接待流程 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 97 推售策略 —— 合理的產(chǎn)品搭配 ?工程配合時(shí)間 ?推售節(jié)奏安排 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 98 98 2023年 4月 5月 6月 7月 10月 11月 12月 8月 9月 6月上旬建筑出正負(fù)零 即達(dá)到預(yù)售條件 銷售中心完工投入使用 第一次開盤 推售節(jié)奏安排 —— 項(xiàng)目工程節(jié)點(diǎn)配合安排及營銷節(jié)奏控制 7月中旬工程到第五層開始做售樓處 營銷節(jié)奏 第一階段 5月 6月預(yù)熱市場 第二階段 7月 8月接受客戶咨詢 第三階段 9月認(rèn)籌 第四階段 10月開盤發(fā)售 現(xiàn)場展示到位 臵業(yè)顧問 招募啟動(dòng) 工程節(jié)點(diǎn) 樣板房完工具備開放條件 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 99 產(chǎn)品分析 —— 根據(jù)項(xiàng)目產(chǎn)品進(jìn)行合理的搭配、組合 公寓一房兩房三房產(chǎn)品價(jià)值點(diǎn)分析 ?景觀共享性 —— 各樓棟按景觀價(jià)值排序?yàn)椋?23145。 ?噪音干擾性 —— 按照產(chǎn)品受噪音干擾排序： 2=3145。 ?首期：以中大居家戶型和公寓搭配面市，利于合理去化，回籠資金； ?二期：以大面積住宅集中推售（ 1和 3），以提升住宅產(chǎn)品溢價(jià)； ?尾期：在項(xiàng)目成熟期推售 4住宅和商業(yè)。 穩(wěn)健推售、小步快跑 9月底 12月 12年下半年 約 3個(gè)月蓄客期 約 3個(gè)月蓄客期 開盤強(qiáng)銷期 持續(xù)銷售期 尾盤期 推售樓棟 3， 5 1， 2 商業(yè) 第一次推盤 第二次推盤 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 100 首期啟動(dòng) 5號樓，要完成 1億的銷售目標(biāo)，要達(dá)到 59%的銷售率，最少銷售 288套 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 1和德城市廣場——營銷戰(zhàn)略及策略報(bào)告謹(jǐn)呈：東興市和德房地產(chǎn)開發(fā)有限公司5號樓戶型 建面㎡ 套數(shù) 小計(jì)建面 A1 一房一廳一衛(wèi) 96 A2 公寓 192 A3 公寓 48 A4 一房一廳一衛(wèi) 8 A5 公寓 16 A6 公寓 4 364 3號樓戶型 建面㎡ 套數(shù) 小計(jì)建面 B5 三房兩廳一衛(wèi) 1 B539。 三房兩廳一衛(wèi) 1 C2 三房兩廳兩衛(wèi) 2 B5 三房兩廳一衛(wèi) 23 B539。 三房兩廳一衛(wèi) 23 C2 三房兩廳兩衛(wèi) 46 D3 三房兩廳兩衛(wèi) 23 B5f 五房兩廳三衛(wèi) 1 B539。f 四房兩廳三衛(wèi) 1 C2f 五房兩廳三衛(wèi) 2 D3f 六房兩廳三衛(wèi) 1 124 ?2號樓均價(jià)按照 4500元 /㎡ 計(jì)算， 5號樓（精裝）按照6000元 /㎡ 計(jì)算，首期銷售額為 ； ?2023年本項(xiàng)目銷售目標(biāo) 1億元，要完成這一目標(biāo)，銷售率要達(dá)到 59%。 ?首期貨量為 488套，按照 59%的銷售率，今年至少要賣掉 288套以上才能完成今年的銷售目標(biāo) . 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 101 項(xiàng)目營銷總控圖 —— 5月 時(shí)間 銷售節(jié)奏 渠道推廣 階段目標(biāo) 活動(dòng)營銷 相關(guān)物料 營銷節(jié)點(diǎn) 戶外 /報(bào)紙 /網(wǎng)絡(luò) 新春答謝 銷售中心開放暨 產(chǎn)品推介會 形象折頁、模型、 DM、戶型 客戶積累 區(qū)域影響覆蓋 形象導(dǎo)入期 開盤強(qiáng)銷期 持續(xù)強(qiáng)銷期 地王影響力的奠定 宣揚(yáng)項(xiàng)目核心價(jià)值主張 項(xiàng)目主題形象演繹與深化 核心圈出擊、客戶滲透 開盤 短信 /戶外 戶外 /報(bào)紙 /雜志 /短信 形象樓書、禮品、 VIP系列 老帶新 多元價(jià)值 營銷強(qiáng)度 臵業(yè)顧問招聘及培訓(xùn) 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12年 1月 2月 12月 3月 尾盤期 開盤 后續(xù)其它活動(dòng) 售樓處開放 臨時(shí)接待中心開放暨政府答謝酒會 項(xiàng)目開盤 項(xiàng)目蓄客期 樣板房展示 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 102 項(xiàng)目營銷總費(fèi)用 —— 分項(xiàng)費(fèi)用 分項(xiàng)內(nèi)容 一期 總額（萬元） 比例（ %） 戶外廣告牌（條幅、導(dǎo)示、高炮等資源也可用于后續(xù)產(chǎn)品推廣上，也可有效降低或許推廣費(fèi)用） 100 % 3D廣告片（整個(gè)項(xiàng)目銷售期間均可使用，不需要每期單獨(dú)制作） 65 % 報(bào)紙廣告 20 % 公關(guān)活動(dòng)（客戶餐會、產(chǎn)品發(fā)布、開盤等） 100 % 酒店等高檔場所資料鋪排 25 % 短信、直郵等 30 % 模型制作（可長期使用，為后期宣傳節(jié)省費(fèi)用） 20 % 銷售資料及禮品等 50 % 電視臺及廣播 20 % 南寧分展點(diǎn)、東興臨時(shí)接待中心 —— —— 現(xiàn)場包裝 15 % 總額 445萬元 占總體銷售額比例 % ?項(xiàng)目首期推出 3和 5樓按照 2樓 4500元 /平米的均價(jià)， 5樓精裝修 6000元/平米的均價(jià)計(jì)算，一期的總營業(yè)額為 ； ?整體推廣成本控制在銷售額的 3%以內(nèi)。 ?由于項(xiàng)目形象的樹立需要，一期營銷費(fèi)用在整體營銷費(fèi)用中占比較大，但后期投入會有所減少。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 103 分展點(diǎn)設(shè)置 —— 南寧分展場布置 ?選址 —— 南寧繁華地段、人流量較大的地段 ?布臵 —— 功能布臵簡潔、有品位 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 104 分展場選址建議：與項(xiàng)目外展點(diǎn)相關(guān)的場所，從客戶、人流量、交通、昭示性等方面進(jìn)行篩選 ?選址原則 ? 客戶相關(guān)原則： 商場覆蓋的人群與項(xiàng)目目標(biāo)客戶相關(guān)，且商場客戶消費(fèi)能力與項(xiàng)目目標(biāo)客戶相關(guān)； ? 檔次相符原則： 與項(xiàng)目高形象、高檔次的定位相符合，規(guī)模較大，有一定的品質(zhì)感； ? 客流量大原則： 人流集中、人氣較旺，例如：百貨商場、高檔酒店大堂、高檔寫字樓大堂等地方； ? 交通便利原則： 展場所處位臵通達(dá)性較好； ? 昭示