五星級(jí)酒店寫字樓項(xiàng)目可行性報(bào)告-資料下載頁(yè)

　　

【正文】 有蓋車位，其余 20 個(gè) 則設(shè)于一樓。 1）裙樓設(shè)施 樓層 餐飲設(shè)施 面積（平方米） L1 L2 L3 L3 L4 L4 夜總會(huì) 咖啡廳 中式餐廳 西式餐廳 西式餐廳 宴會(huì)廳 小計(jì) 1， 會(huì)議廳設(shè)施 21 L2 L5 L 會(huì)議室 會(huì)議室 商務(wù)中心 小計(jì) 娛樂(lè)設(shè)施 L6 L6 L6 L6 桑拿 健身房 露天游泳池 露天網(wǎng)球場(chǎng) 小計(jì) 其他設(shè)施 L2 L1 L2 L6 商場(chǎng) 美容廳 花店 保健中心 小計(jì) 2） 后勤設(shè)施 后勤設(shè)施包括大堂、廚房、接待處、保安及控制室等。 其他后勤服務(wù)如員工餐廳及廚房、員工更衣室、房間等均位于地庫(kù)的一及二層，機(jī)電設(shè)備室、冷庫(kù)房、水箱、冷澆灌設(shè)備室 及泵房等，均位于地庫(kù)及頂數(shù)天臺(tái)的位置。 酒店 車位規(guī)劃 五星級(jí)酒店的車位一般按 1： 1的比例 配車位 。 由此推算本案車位約需： 15589247。 65=240 個(gè) 22 4 本項(xiàng)目定位五星級(jí)酒店的成本運(yùn)營(yíng)測(cè)算 測(cè)算基礎(chǔ) 本五星級(jí)酒店物業(yè)面積構(gòu)成： 在酒店設(shè)計(jì)中，各類設(shè)施的面積是有一定的比例配套要求的。這個(gè)比例 越 科學(xué)，就越 能 符合經(jīng)營(yíng)需要，更有利于產(chǎn)生更大的平方米產(chǎn)出。這個(gè)比例也要與酒店的定位、目標(biāo)市場(chǎng)相匹配。酒店類型不同，比例差距明顯。 酒店常用兩組面積數(shù)據(jù)來(lái)描述規(guī)模和狀況：一是占地面積和建筑面積，二是 對(duì)客服務(wù)區(qū)面積（又被稱為公共區(qū)面積）和后臺(tái)工作區(qū)面積。第一組數(shù)據(jù)涉及建筑容積率、建筑密度等技術(shù)指標(biāo)，也關(guān)系到酒店客人的舒適度。第二組數(shù)據(jù)涉及到酒店的可經(jīng)營(yíng)面積、盈利能力等經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，既關(guān)系到酒店客人消費(fèi)過(guò)程中的舒適度， 同時(shí)關(guān)系到 酒店的收益與壽命。 酒店的各類面積比例決定了將來(lái)酒店收入的比例。面積構(gòu)成分為營(yíng)業(yè)面積及非營(yíng)業(yè)面積，計(jì)算時(shí)采用以兩者占總樓地板面積的一半位一半原則。 計(jì)劃商業(yè)裙樓部分為 四 層（ 不 包括一樓酒店大堂），酒店整體建筑為 六 層，其中頂層為游泳池 及酒吧 。 酒店客房 面積： 通常來(lái)說(shuō)，客房的總面積占酒店總建 筑面積的 65%以上 23983﹡ 65%=15589m2 投資成本（以下投資成本未計(jì)算財(cái)務(wù)成本） 1） 土地成本： 500萬(wàn) 40247。 7969 m2＝ 元 /m2 23 酒店土地成本： 元 / m2* 3697m2＝ 萬(wàn) 元 2） 建安與裝修設(shè)備成本 （包括土建部分） 包含地上與地下部分，取最小經(jīng)濟(jì)值（見下表）： 24 序號(hào) 分項(xiàng)工程名稱 計(jì)算依據(jù) 單方造價(jià)（元 /m2） 1 樁基工程（受力樁） 總建筑面積 160180 2 地下室工程、基坑圍護(hù)及支撐 地下室建筑面積 38004200 3 結(jié)構(gòu)工程 地上建筑面積 11001300 4 建筑工程（除外墻玻璃幕墻） 地上建筑面積 800900 5 新型節(jié)能幕墻 外立面建筑面積 12001500 6 給排水（含潔具，鍋爐房管線） 總建筑面積 350380 7 噴淋、氣體消防 總建筑面積 100110 8 污水處理（含管線） 總建筑面積 3540 9 空調(diào)工程 地上建筑面積 550600 10 地下室通風(fēng)工程 地下室建筑面積 170190 11 照明、防雷、動(dòng)力、變配電 總建筑面積 800900 12 電話總機(jī)及配線、閉路電視、監(jiān)視、廣播音響、管理電腦、火災(zāi)報(bào)警、共用天線、電報(bào)電傳 總建筑面積 500550 13 煤氣工程 總建筑面積 4550 14 電梯、自動(dòng)扶梯 總建筑面積 320360 15 室外總體 總建筑面積 100115 16 室內(nèi)精裝修連家具 地上建筑面積 32003500 17 雜項(xiàng)工程 總建筑面積 280330 18 洗衣房設(shè)備 地上建筑面積 150170 19 廚房 設(shè)備 地上建筑面積 250280 總建筑面積為 23983 平方米，其中地上建筑面積為 15589 平方米，地下建筑面積約 8394 平方米 ，外墻面積約 10000 平方米 。 25 成本合計(jì)： 2690*23983+5850*15589+3970*8394+1200*10000= 萬(wàn)元 C．管理成本與不可預(yù)見費(fèi)用： 300 元 / m2*25000 m2＝ 750 萬(wàn)元 酒店 總開發(fā)成本： +750+＝ 萬(wàn) 元 酒店運(yùn)營(yíng)成本 1)運(yùn)營(yíng)費(fèi)用 ? 營(yíng)業(yè)費(fèi)用（含營(yíng)業(yè)稅費(fèi)、財(cái)務(wù)成本直接費(fèi)用 、人工費(fèi)用）：占總收入 20% ? 管理費(fèi)用（經(jīng)營(yíng)管理費(fèi)用、水電、維修 保險(xiǎn) 、裝修和設(shè)備更新等費(fèi)用）：占總收入的 20% 2)管理提成 ： 引進(jìn)世界著名五星級(jí)酒店管理公司 占總收入的 25%。 如果自組管理公司管理，成本相對(duì)低 很多 。 本項(xiàng)目定位五星級(jí)酒店的運(yùn)營(yíng)收入測(cè)算 1) 推算依據(jù)： 本 酒店面積約 23983*65%=15589 平方米，按每間客房建筑面積 65平方米計(jì)算，約240間客房 。 酒店設(shè)計(jì) 4種不同類型客房，客房數(shù)和面積列表如下： 客房類型 間數(shù) 面積（平方米） 合計(jì) 單人 標(biāo)準(zhǔn)房 47 1655． 34 標(biāo)準(zhǔn)房 180 26 豪華套房 2 180 總統(tǒng)套房 1 小計(jì) 230 15589 按照廣州市酒店發(fā)展行情預(yù)計(jì)未來(lái)（ 20202019 年）十年間平均客房每日實(shí)收房?jī)r(jià) 742 元 /天計(jì)算。 按照廣州五星級(jí)酒店平均開房率 65%分析，本物業(yè)未來(lái)十年平均每 3年增長(zhǎng)率 7%計(jì)算，開房率平均按 76%計(jì)算。 計(jì)算結(jié)果 客房年收入約 742*230*76%*365＝ 4734 萬(wàn) 元 餐飲 、會(huì)務(wù)、商場(chǎng) 收入 中餐廳收入： 東莞莊地區(qū)點(diǎn)心、小吃集中，賓館每天以中、晚二個(gè)市，以接待一次測(cè)算，平均每天 100 桌，每人 100元消費(fèi)水平，利潤(rùn)為 50%測(cè)算，則： 100 元 *10 人 *100桌 *365天 *50%=1825 萬(wàn)元 西餐廳收入： 天河區(qū)旅游觀光的游客較多，配有一定水準(zhǔn)、特色的西餐館是有一定的市場(chǎng)。每天以 40人次，每人平均消費(fèi)水平 100 元，利潤(rùn)率以 70%測(cè)算，則： 100 元 /人次 *40 人次 *365天 *70%= 萬(wàn) 元 商場(chǎng)收入： 在天河區(qū)，商場(chǎng)規(guī)模已充分體現(xiàn)，而賓館商場(chǎng)作為配套設(shè)備，競(jìng)爭(zhēng)就顯得相當(dāng)大， 27 以平均每天 10 萬(wàn)元銷售收入，利潤(rùn) 20%測(cè)算，則： 10萬(wàn)元 /天 *365天 *20%=730 萬(wàn)元 每天平均接待 5 人次，每 個(gè)會(huì)務(wù)租金 平均 5000 元，利潤(rùn)率以 70%測(cè)算，則營(yíng)業(yè)預(yù)測(cè)： 5000 元 /人次 *5人次 *365天 *70%= 萬(wàn)元 餐飲、會(huì) 務(wù) 、商場(chǎng)收入約： 萬(wàn) 無(wú) 娛樂(lè)休閑 收入 酒吧收入： 包括吸引游客娛樂(lè)與休閑在內(nèi)，每天以 100 人次，平均每人消費(fèi) 40 元，利潤(rùn)率以 60%測(cè)算，則： 50元 /人次 *100 人次 *365天 *60%= 萬(wàn)元 KTV 收入： 以設(shè)置 10 間 KTV 包房，每天以 6 個(gè)小時(shí)營(yíng)業(yè)，每小時(shí) 200 元計(jì)算，包房利用率60%，則營(yíng)業(yè)預(yù)測(cè)： 200 元 /小時(shí) *10 間 *6 小時(shí) *365天 *60%= 萬(wàn)元 桑拿收入： 以每天平均 30 人次，每人次 200 元，則營(yíng)業(yè)預(yù)測(cè)： 200元 /人次 *30 人次 *365天 *60%= 萬(wàn)元 娛樂(lè)休閑 收入約： 萬(wàn)元 整體酒店總收入約： 萬(wàn) 元 以上收入?yún)⒖紘?guó)內(nèi)五星級(jí)酒店年收入均數(shù) ，見下表 28 29 5 本項(xiàng)目定位五星級(jí)酒店收益測(cè)算 成本合計(jì) 酒店 總開發(fā)成本： 萬(wàn)元 年運(yùn)營(yíng)成本： 萬(wàn)元 *（ 20%＋ 20%）＝ 萬(wàn)元 年管理提成： 萬(wàn)元 *25%＝ 萬(wàn)元 年收益額（稅后） （ 萬(wàn)元 萬(wàn)元 萬(wàn)元 ） *（ 100%33%）＝ 年經(jīng)營(yíng)利潤(rùn) 率： 年投資收益率： ＝ % 總成本回收共需年數(shù) 結(jié)論：定位五星級(jí)酒店在不考慮銷售的基礎(chǔ)上約十 五 年時(shí)間可以收回基本 成 本（靜態(tài)投資回收期）。 30 第二部分 5A 甲級(jí) 寫字樓 寫 字 樓項(xiàng)目 整體 由辦公、商業(yè)等功能組成，本部分將通過(guò)分析廣州市及天河區(qū)房產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的現(xiàn)狀及趨勢(shì)，從而進(jìn)行本項(xiàng)目各功能房產(chǎn)的市場(chǎng)定位。 1 廣州寫字樓發(fā)展歷程 寫字樓緊缺期： 19931997 年 1993 年之前，廣州的主要商務(wù)活動(dòng)都集中在五星級(jí)酒店內(nèi)，那時(shí)候的五星級(jí)酒店大都以商務(wù)綜合體形式建成，包括了酒店客房與餐飲、寫字樓以及公寓等功能，例如中國(guó)大酒店、花園大酒店等。 1995 年到 1997 年，外商開始從以往的辦事處升級(jí)到成立分公司，外資的增加是當(dāng)時(shí)推動(dòng)寫字樓市場(chǎng)的主要?jiǎng)恿Γ瑑H有的幾棟甲級(jí)寫字樓根本滿足 不了市場(chǎng)的需求。期間，新落成的寫字樓，無(wú)論是租金、進(jìn)駐率以及售價(jià)都處于廣州甲級(jí)寫字樓歷史的最高位。即使到現(xiàn)在，甲級(jí)寫字樓仍未超越當(dāng)時(shí)的記錄。當(dāng)時(shí)，寫字樓處于賣方市場(chǎng)，如： 1995 年，美國(guó)銀行中心預(yù)售價(jià)為港幣 2 萬(wàn)－ 萬(wàn)元 /平方米，廣東國(guó)際大廈的租金按實(shí)用約為 300 元 /平方米 /月； 1996 年，中信廣場(chǎng)、大都會(huì)預(yù)售價(jià)為 萬(wàn)元 /平方米，廣州國(guó)際貿(mào)易大廈、宜安廣場(chǎng)、東山廣場(chǎng)等都在 萬(wàn)元 /平方米以上。購(gòu)買寫字樓的，多數(shù)是港澳私人投資者。 寫字樓消化期： 19972020 年 1997 年到 2020 年，廣州甲級(jí)寫字樓的需求在該時(shí)期得到了釋放，大量的寫字樓不斷供應(yīng)，甲級(jí)寫字樓從緊缺期急速轉(zhuǎn)向供應(yīng)過(guò)剩，租金從 1996 年的 170190 元 /平方米 /月，跌至 2020 年的 90100 元 /平方米 /月。期間， 97 亞洲金融風(fēng)暴對(duì)港澳投資者造成了很大的影響，對(duì)寫字樓銷售市場(chǎng)也造成了嚴(yán)重的打擊。 98 年后，寫字樓 31 的用家成為銷售市場(chǎng)的主力，當(dāng)中尤其以內(nèi)資公司購(gòu)買寫字樓自用較多。 寫字樓調(diào)整期： 20202020 年 2020 年 2020 年，隨著廣州甲級(jí)寫字樓存量逐漸被消化，租金、售價(jià)都有所回升，寫字 樓在 2020 年，租金出現(xiàn)了觸底后反彈，其后，保持著平穩(wěn)的上升趨勢(shì)。甲級(jí)寫字樓除卻新增供應(yīng)外，空置率保持在 10％以內(nèi)，頂級(jí)寫字樓更是少于 5％。 寫字樓快速增長(zhǎng)期： 2020 年至今 2020 年至今，甲級(jí)寫字樓進(jìn)入快速增長(zhǎng)期。經(jīng)濟(jì)持續(xù)向好，令甲級(jí)寫字樓的需求快速增長(zhǎng)。新一批的甲級(jí)寫字樓當(dāng)中，不少具有實(shí)力的發(fā)展商都將其作為長(zhǎng)期發(fā)展的物業(yè)，因此，用于銷售的優(yōu)質(zhì)寫字樓，銷售速度相當(dāng)驚人。以至發(fā)展商經(jīng)常要封盤，重新定價(jià)后再推出市場(chǎng)。 廣州正加快步入國(guó)際大都市的步伐，開發(fā)商對(duì)甲級(jí)寫字樓的客戶定位有了更 高的標(biāo)準(zhǔn)，寫字樓的建筑標(biāo)準(zhǔn)向國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)看齊。三年內(nèi)是廣州寫字樓進(jìn)入成熟期的階段，期間廣州寫字樓無(wú)論是質(zhì)和量都有巨大的變化。 32 2 廣州市區(qū)寫字樓市場(chǎng)分析 廣州四大寫字樓區(qū)域 介紹 大環(huán)市東商務(wù)區(qū) 核心區(qū)指?jìng)鹘y(tǒng)意義上的環(huán)市東（東到區(qū)莊立交、西到廣東國(guó)際大酒店，包括花園酒店、白云賓館在內(nèi)的 平方公里范圍），包括花園酒店、白云賓館一帶，核心區(qū)信息密集度最高，酒店、寫字樓集中，是整個(gè)大區(qū)域的管理中心和經(jīng)濟(jì)樞紐。功能主要為商務(wù)辦公、金融、高檔商業(yè)、酒店等，國(guó)際中央商務(wù)中心特 色明顯。 天河北商務(wù)區(qū) 以天河體育中心為依托，天河北路、體育西路、體育東路是目前為止天河區(qū)寫字樓最為集中的地段。天河北商務(wù)區(qū)的自然延伸，像天河北路的兩條肩膀，支撐著天河北的繁華。由于該地區(qū)擁有濃厚的商業(yè)氛圍、良好的交通條件，加之該地區(qū)的寫字樓辦公設(shè)施齊備、物業(yè)管理良好、綜合素質(zhì)均較好，因此成為廣州新興高檔寫字樓的代表，典型的有中信廣場(chǎng)、大都會(huì)廣場(chǎng)、城建大廈、金利來(lái)中心，其中廣州市地標(biāo)中信廣場(chǎng)更是聲名遠(yuǎn)播。 珠江新城商務(wù)區(qū)（ CBD） 珠江新城北至黃埔大道、西至廣州大道、東至 華南路占地 平方公里，是廣州的 CBD 所在。共劃分為 14個(gè) 20～ 40公頃的街區(qū)，包括商務(wù)、行政辦公街區(qū)、高層居住區(qū)、金融貿(mào)易街區(qū)、文化活動(dòng)街區(qū)、商業(yè)購(gòu)物街區(qū)等，規(guī)劃發(fā)展成為集國(guó)際金融、貿(mào)易、商業(yè)、文娛、行政和居住等