東方名居項目可行性研究報告-資料下載頁

【導讀】化和經濟的中心，發展的速度明顯快于其他地方。房地產行業作為經。濟建設的龍頭，在經濟發展中起到了舉足輕重的作用。活水平的提高，民眾對于居住品質的要求也在日益增高。題，并且也是房地產企業的社會責任之一。上年同期相比增長%，環比增長了%。城市建設做出了貢獻。根據廣水市房管局提供的數字表明：房地產投。資仍高速增長，到2020年12月房地產投資同比達到了80%。廣水市城市規劃中的核心地帶。該宗地共2098平方米,本公司2020. 由于此地段建設缺乏總體規劃，老、舊危房屋多，居住條件。程施工、城市道路及人行道市政工程配套施工、建筑材料銷售。筑平方米；住宅九層五十四套，建筑面積共平方米；建設工程計劃于2020年5月份。開工，2020年9月入住。國家及湖北省頒布的相關法律、法規、政策；湖北省和廣水市國民經濟和社會發展“十一五”規劃綱要；廣水市及項目周邊地區市場調研和現場勘察資料；額億元，同比下降了%。商品房實際銷售面積占可售面積的%；本期商品住房

　　

【正文】 稅費率表（ %） 稅費項目 稅費率 稅費項目 稅費率 營業稅 5 土地增值稅 50 超率累計 城市維護建設稅 7 公益金 5 教育費附加費 3 法定盈余公積金 10 企業所得稅 25 任 意盈余公積金 8 房產稅（按租金） 12 不可預見費 4 、盈利能力分析 項目在計算期內經營收入 3281 萬元，可獲利潤總額 萬元，扣除所得稅 萬元、公益金 萬元、公積金 萬元、任意盈余公積金 萬元后還有 萬元可分配利潤。項目繳納的經營稅金 及附加 為 萬元，企業所得稅為 萬元，土地增值稅為 614 萬元，合計繳納稅金 萬元。詳見附表 2 和附表 3。 項目全投資內部收益率（所得稅前）為 %，在預期可接受的內部收益 率為 12%時凈現值可達 萬元，投資回收期為 年。 項目全投資內部收益率（所得稅后 ）為 %，在預期可接受的內部收益率為 12%時凈現值可達 萬元，投資回收期為 年。詳見附表 4。 商品房投資利潤率 =利潤總額 /總投資 100%=100%=% 商品房資本金凈利潤率 = 稅后利潤 / 資本金 37 100%= 100%=% 5 、清償能力分析 本項目 200 萬元銀行借款 可在項目竣工后可在一 年內 一次還本付息 ， 共計 萬元 ，還債能力強。 資金平衡分析 在項目計算期內， 項目平衡能力強 ， 累計盈余資金 萬元 ,在于零 ,資金平衡分析詳見附表 5。 敏感性分析 根據下表可以判斷：本項目的銷售收入變化對內部收益率的影響較大，這說明房產價格是影響經濟效益的最敏感因素。當銷售收入降低 10%時，項目內部收益率為 %，遠大于基準收益率 12%。 表 102 不確定性因素變化影響 變化因素 10% 5% 0 +5% +10% 銷售收入 經營成本 經營成本 銷售收入 15 10 5 +5 +10 +15 內部收益率 幅動系數 38 將開發產品投資、售房價格和預售款回籠進度等因素作為不確定性因素進行敏感性分析，分析結果表明開發產品投資和售房價格兩個因素對項目的效益最為敏感。如果開發產品投資和售房價格分別向不利方面變動 10%，全部投資內部收益率將分別下降 %和 %；投資回收期則增加為 和 年； 預售款回籠進度對收益的影響相對不敏感。根據測算，敏感因素的變動均不應超過基本方案 6%左右的范圍，否則，項目收益風險較大 。 主要經濟指標 本項目的主要經濟指標見表 103。 39 表 103 主要經濟指標表 序號 名 稱 單位 數據 備注 I 建設規模 1 房地產開發產品總建筑面積 平方米 商品房銷售 平方米 商業鋪面 平方米 地下室 平方米 II 經濟數據 1 總投資 萬元 1724 2 資金籌措 萬元 1724 其中：資本金 萬元 800 使用預售房款 萬元 724 使用銀行貸款 萬元 200 3 經營收入 萬元 3281 4 經營稅金及附加 萬元 5 總成本費用 萬元 1724 6 利潤總額 萬元 7 所得稅 萬元 8 稅后利潤 萬元 9 土地增值稅 萬元 614 III 財務評價指標 1 商品房投資利潤率 % 2 商品房資本金凈利潤率 % 3 全部投資內部收益率（所得稅 前） % 4 全部投資回收期（所得稅前） 年 5 全部投資內部收益率（所得稅后） % 40 第 十 一 章 社會效益分析 本項目的開發建設，符合廣水市城市發展規劃，為城市房地產發展起到了積極的帶動作用。通過項目建設，為美化城市作出了貢獻，能夠使項目有著極大的社會美譽度。本項目的園林規劃別樹一幟，并依照環保、節能標準建設，將建成廣水市綠色節能小區，為文明小區建設標準樹立標桿。從而形成了項目建設與規劃、地方經濟互相依存、互相促進、互相增益、同步發展的新局面。 41 附表 1 項目總投資估算 表 單位：萬元 序號 項 目 總投資 估算說明 1 開發建設投資 1724 土地費用 300 前期工程費 29 建筑安裝工程費 920 公共配套設施建設費 231 開發間接費 管理費用 銷售費用 開發期稅費 其他費用 不可預見費 財務費用 2 經營資金 3 項目總投資 1724 開發產品成本 1724 固定資產投資 經營資金 42 附表 2 售房收入與經營稅金及附加計算表 單位：萬元 序號 項 目 合計 1 2 3 1 售房收入 3281 可銷售面積（平方米） 銷售比例（ %） 100 30 50 20 2 經營稅金及附加 營業稅 82 城市維護建設稅 教育費附加 3 土地增值稅 614 0 365 249 4 商品房銷售凈收入 930 43 附表 3 利潤及利潤分配表 單位：萬元 序號 項 目 合計 1 2 3 1 經營收入 3281 商品房銷售收入 3281 房地產租金收入 自營收入 2 經營成本 1724 1266 458 商品房經營成本 1724 1266 458 出租房經營成本（攤銷） 3 出租房經營費用 4 自營部分經營費用 5 自營部分折舊、攤銷 6 自營部分財務費用 7 經營稅金及附加 8 土地增值稅 614 0 365 249 9 利潤總額 336 10 彌補以前年度虧損 336 11 應納稅所得額 0 12 所得稅 0 13 稅后利潤 0 公益金 (5%) 0 法定盈余公積金 (10%) 0 任意盈余公積金 (8%) 0 14 可供投資者分配的利潤 0 15 應付 利潤 0 16 年末未分配利潤 0 44 附表 4 財務現金流量表（全部投資） 單位：萬元 序號 項目 合計 2020 2020 2020 1 現金流入 3281 銷售收入 3281 租金收入 其他收入 回收固定資產余值 2 現金流出 資本金 800 800 租售收入用于產品投資 724 266 458 自有資金 經營資金 經營費用 經營稅金及附加 288． 8 54． 3 90． 2 144． 3 土地增值稅 614 0 365 249 所得稅 0 借款本金償還 200 200 借款利息支付 3 凈現金流量 136 累計凈現金流量 136 4 所得稅前凈現金流量 136 累計所得稅前凈現金流量 136 計算指標 所得稅前 所得稅后 內部收益率（ FIRR） % % 財務凈現值（ FNPV） 基準收益率（ Ie） 12% 12% 投資回收期 (年 ) 45 附表 5 資金來源與運用表 單位：萬元 序號 項 目 合計 1 2 3 1 資金來源 4081 商品房銷售收入 3281 資本金 800 800 其他 回收固定資產余值 回收經營資金 2 資金運用 1437 自營部分經營費用 1724 1266 458 自營部分財務費用 出租房經營費用 經營稅金及 附加 288． 8 54． 3 90． 2 144． 3 土地增值稅 614 0 365 249 所得稅 0 應付利潤 0 自營資產長期借款本金償還 自營資產經營資金借款償還 房地產長期借款本金償還 償還其他應付款 短期借款本金償還 200 200 3 盈余資金 464 4 累計 盈余資金 0