建材市場可行性報告-市場可行性研究報告全文-資料下載頁

【導讀】因項目目前尚未正式命名，在合作文件及日常各類交通溝通中，暫以“某某項目”代表該項目。以下簡稱“本項目”。宗地面積約4044平方米，地塊平整，地形較為規則，臨街面。項目地塊為典型的城市二級綜合用地，土地性質屬商住綜合用地，功競標獲得使用權。大力支持，將獲得開發政策性優惠。的區位環境，對該地塊價值進行合理的評估。功能分區等提出相應的建議。對項目決策及其實施提出優化建議。婁底、漣源房地產相關法律政策與文件；本項目的詳細規劃控制原則；現場勘察和漣源市房地產市場綜合調研所得資料；漣源市當前的建安成本、各項配套費用及其他規費收費標準；目前周邊主要以臨街商業為主，商業經營類別不統一，經營品牌參差不齊，芙蓉路道路狀況及街區面貌均有待改善。光明山商圈集中了市政府、檢查院、本項目勢必首當其沖，進行了漣源市房地產市場調查和有針對性的家居建材市場調查。最后調研結果由專職統計分析人員進行了科學的數據分析統計，

　　

【正文】 策略，適當調高部分樓層、單位的銷售價格，圓滿完成銷售任務；此外，項目價格調整取決于項目在招商方面的資金投入，項目招商投入提高，則價格也將順勢提升，以保障合理的項目銷售利潤。 由此得出，本項目可實現銷售收入預計為： 項目銷售收入預測表（返租） 名稱 建筑面積 （平米） 返租銷售單價 （元 /平米） 預計銷售額（返租） （萬元） 備注 臨街商鋪 750 10000 750 一層內鋪 2900 4100 1189 減去一年返租約 萬元 二層內鋪 3650 2350 減去三年返租約 元 三層內鋪 3650 1350 減去三年返租約 萬元 住宅 7000 850 595 合計 17950 返租后銷售額約 二、三層三年返租期間的出租收益預計： 4 1層內鋪免租半年，后半年的租金按 28元 /平米 /月的租金65%收取即為 18元 /平米 /月，預計租金收益為 5 3層內鋪免租 1年，第 2年按租金的 50%收取，第三年按租金的 80%收取，預計租金收益為 第 2層租金： 15元 /平米 /月 第 3層租金 9元 /月 因此得出本項目返租期的預期收益為： 項目銷售收入預測表（不返租） 名稱 建筑面積 （平米） 銷售單價 （元 /平米） 預計銷售額 （萬元） 備注 臨街商鋪 750 10000 750 一層內鋪 2900 3950 二層內鋪 3650 1950 三層內鋪 3650 1100 401． 5 住宅 7000 850 595 合計 17950 經計算分析后得出： 9 項目采取返租銷售模式時合同銷售額為 ，減去返租部分后實際現金收入為 ，返租期內預期租金收益為 ，因此返租銷售時實際總收入為 。 10 項目不采取返租銷售模式時，總銷售額預計在 萬元。 項目投資利潤 成本利潤估算表 序號 項目 （返租時）金額 備注 （不返租時）金額 備 注 1 銷售收入 含返租期內的租金收益 2 銷售成本 3 銷售稅金及附加 暫按 %估算 4 銷售費用 180萬元 180萬元 5 利潤總額 1260． 83萬元 1232． 96萬元 6 所得稅 100萬元 預估 100萬元 預估 7 凈利潤 本項目初步估算 : (1) 返租銷售稅后利潤約 。 (2) 不返租銷售稅后利潤約 。 財務指標分析 （返租銷售） 銷售收入 銷售成本 銷售毛利率 = 100% 銷售收入 本項目毛利率：（ ） / 100%=% 凈利率（返租銷售） 銷售凈利率 =（凈利 /銷售收入） 100% 凈利一般指稅后利潤 本項目凈利率 =（ ） 100%=% 本項目在返租銷售時毛利潤率為 %,稅后凈利潤率為 %,利潤率符合當前房地產開發的利潤水平 ,本項目的經濟效益是可行的 . 十六 風險性分析 風險因素和風險程度分析表 風險因素 影響程度 說明 嚴重 較大 一般 市場風險 √ 區域市場內不確定因素較多 ,行業影響較大 技術風險 √ 技術風險較弱 工程風險 √ 施工難度不高 資金風險 √ 資金應用周期較長 ,存在調配風險 政策風險 √ 受當地政府給予的開發及經營政策影響大 外部協作風險 √ 公司團隊信譽良 好 社會風險 √ 社會需求量較大 ,屬空白市場項目 其他風險 √ 行業內影響因素較多 ,且受其他商業項目投資風險大 由此表可以看出 ,本項目開發的主要風險因素存在于市場、政策、資金幾個方面。漣源市五江購物中心經營狀況不佳已經影響到了投資者的投資信心，如其他商業項目再出現經營狀況不佳的局面，將嚴重影響投資者對商鋪的投資熱情，從而影響到本項目的銷售；另一方面，漣源市舊城改造項目較多，很有可能在 2020出現項目的投資競爭對手，也將可能影響到本項目的銷售。 本項目銷售和招商受政府政策影響較大，一方面項目開 發需要政府給予相關開發稅費上的優惠和扶持，另一方面本項目的銷售和招商需要政府給予相關行業整合、經營稅費等政策支持，如這些政策不能按時落實到位，將對本項目的順利銷售帶來威脅因素。 十七 經濟評價 成本、費用和各項稅收 結合本項目的實際情況，依據相關法規、規定、政策擬定以下成本、費用和稅收水平。 （ 1）銷售費用 因本項目偏離市中心，地段還未被全部大部分市民完全認可。因此考慮推廣費用適當增加，銷售費用暫按 180萬元計算。 （ 2）營業稅及附加 營業稅按照營業收入的 ％計算， （ 3）所得稅 按照《中華人民共和國企業所得稅暫行條例》及其實施細則，所得稅實際應按 33％計取，但根據本項目情況，暫預估為 100萬元。 項目投資利潤 根據本報告擬定的項目收益、成本、費用和稅收等水平，通過相關計算分析，整個項目開發期在返租銷售模式時累計稅后利潤。項目開發毛利率達到 %。 財務指標分析 項目毛利率、凈利率均達到行業平均水平，本報告在財務指標分析后認 為該項目經濟效益是可行的。 十八 社會評價 （定性） 本項目將以 “體現現代社會以人為本的思想，設計上充分考慮使用功能和比例尺度，將建筑定位于現代文化與經濟發展的新階段之上 ”的設計構想，建筑設計現代感強烈，將成為漣源市商業和城市地標項目，為提升城市品位，美化城市環境起到不可忽視的作用。 本項目住宅與商業區實現人行系統的分流，住宅建筑形態力求時尚且經典，曲線流暢、造型優美，線條和細部處理處理簡約明快，獨具一格，符合當前住宅設計總體潮流。裙樓頂部的綠化，建筑小品布局合理巧妙，錯落有致 ，為入住客戶營造出一個良好的居住氛圍。 項目建成后可以徹底改變當地低矮平凡密集，設施簡陋，環境惡劣的現狀，形成一個商業繁華、環境優美、配套設施齊全的新型商業項目，有效帶動芙蓉廣場周邊物業價值的提升。 （定性） 城市發展的影響 （ 1） 實現光明山商圈、五馬廣場商圈和芙蓉廣場的 “三點一線 ”城市商業結構，（ 2） 為漣源市城市商業的發展起到促進和拉動作用 （ 3） 改變芙蓉廣場周邊的街區形象，（ 4） 并將明顯提升人民西路、芙蓉路的物業價值，（ 5） 有利于擴大城區面積，（ 6） 提升和豐富街區商業經營結構； （ 7） 有效解決交通路目前家居建材行業經營所導致的交通擁擠、城市管理難度較大等問題，（ 8） 大大改善交通路及其沿線的街區面貌，（ 9） 使城市商業中心體現出真正的商業價值 （ 10） 本項目的經營，（ 11） 將帶動部分市民前往城西進行消費，（ 12） 從而（ 13） 使項目周邊的餐飲、娛樂、休閑、商務配套型產業快速發展。 對行業市場的影響 6 “一站式 ”的家居建材廣場消費模式，將徹底改變漣源市家居建材行業分布凌亂，不成規模的狀況，在行業整合的前提下，增強行業競爭力。 7 為廣大 家居建材經營戶提供了環境更好，配套設施更齊全的經營環境，使家居經營戶能形成更為透明化，更為公平的經營環境。有利于市場產品質量和價格的透明，從而使消費者受益。 8 大型龍頭主力店的規模效應，將為本項目內的經營戶帶來更多的客流，使經營戶客流量更為集中，增加銷售額，提升經營效益。 9 符合行業市場的發展形勢，行業的集中將使本項目輻射到周邊的鄰近縣市，從而使漣源的家居建材行業更具影響力。 10 本項目的成功開發營業，將使大部分經營戶的倉庫集中在漣源市建材市場內，從而盤活目前陷入困境的建材市場，使建材市場獲得新的發展機遇。 對其他社會因素的影響 （ 1） 本項目將在開發過程中和經營過程中向社會提供就業人口300個以上 （ 2） 穩定的投資收益和較低的投資門檻，（ 3） 將為社會提供更為便捷和安全的投資渠道 （ 4） 消費者在家居建材過程中將能享受到質量放心，（ 5） 價格最低，（ 6） 服（ 7） 務周到的家居建材消費服（ 8） 務。 （ 9） 本項目住宅將為漣源市民提供環境優美，（ 10） 價格適中的住房，（ 11） 從而（ 12） 改善目前市民的住房結構 （ 13） 本項目的開業經營，（ 14） 將對周邊文化、體育、衛生、金融等行業都將能 起到明顯的補充和帶動作用。 綜合評價 本項目的開發建設 ,有利于改善城市及項目周邊的街區環境 ,提升城市品位 ,美化城市環境 。對社會、行業及其他社會綜合效益的影響明顯，環境效益和社會效益的評價均是可行的。 漣源某某項目 可行性研究報告 第五章 研究結論及建議 十九 總體結論及建議 研究結論： 在對 “某某項目 ”開發進行可行性研究后，本報告得出結論： “漣源某某項目 ”開發將獲得可觀的經濟效益和社會綜合效益，該項目可行！ 存在問題及建議： （ 1） 成本控制 項目受成本影響較為明顯，因地段區位優勢不明顯，價格不能太過于超出市場承受范圍。因此，本項目應努力控制建設成本，建立完善的成本控制體系，以保留項目可觀的利潤空間。 （ 2） 開發規模 成本、開發規模同時成為影響本項目利潤的最為關鍵的兩個因素。因項目用地面積有限，本報告內的經濟效益評估是以項目用地面積全部鋪滿為基礎進行測算的，如建筑面積減少，則勢必影響項目總體銷售額，從而影響項目利潤。本項目應在相關政策允許的范圍內，最大限度地爭取建筑規劃條件，使項目開發規模最大化，才能實現開發利潤的最大化。 （ 3） 廣告推廣 本項目廣告推廣的意義非常重大，不但要對芙蓉廣場商圈概念進行炒作，以在市民心目中加強對本地域價值的印象，獲得強大的感官沖擊效應；而且對本項目 “家居建材廣場 ”的定位進行宣傳推廣，傳達投資概念和商機概念，瞄準主要的銷售、招商客戶群體，并將廣告網絡延伸至周邊縣市，以強大的廣告宣傳攻勢掀起 2020年漣源新的投資創富風暴。 （ 4） 政策支持 項目應更為到位的貫徹本項目關于返租、免租的營銷策略，并盡最大力度地爭取政府相關方面的政策支持。在有關的政策允許范圍內，應該爭取更為優惠的開發條件，并為本項目 后期招商經營爭取相關稅費支持政策，以確保招商的成功；也將為項目的投資者及進駐企業和投資者創造更便利、更具投資價值的物業！ （ 4） 開發進度 項目應對開發進度進行嚴格把關，使項目趕上明年 46月份的房地產銷售旺季，營造項目 “開門紅 ”的旺銷局面，提升投資者和經營戶的信心，樹立本項目在漣源本地乃至周邊幾縣市內的行業領袖地位。項目開發進度一旦與銷售脫節，將嚴重影響項目的推廣和銷售節奏。 （ 5） 項目招商 項目應對主力店進行重點對待，在年底之前與主力店達成合作，并開始廣告推廣，以確保明年 3月份正式啟動廣告宣傳， 4月份 左右啟動銷售的計劃，為后續競爭對手設置進入壁壘，從而贏得市場先機。并在項目推廣和銷售啟動后，在適宜的時間確定相關的招商對象、招商政策，為項目成功運營打下良好的基礎。 另外，本項目建筑工程量在工程建設中應該多聽取有關專家的意見和建議，有關論證、設計、施工、策劃、推廣、銷售要緊密配合，對于建設過程中出現的問題，應該用科學的方法進行分析、比較、論證。在設計和施工中，吸取長沙等其他地區家居建材市場的建設經驗，采用合理、可行、有效的技術手段，確保工程萬無一失。在項目的營銷策劃上力求創新，以符合本項目定位的前瞻性眼光進 行整個項目的全程策劃工作，確保開發商、投資者、社會及其他合作企業取得更大的效益。 某某地產專業房地產營銷策劃團隊將繼續以精誠合作的服務態度全心全意為 “某某項目 ”的策劃、銷售盡職盡責，以科學有效的專業房地產營銷之道協助某某房產投資有限公司解決項目發展過程中可能出現的各類問題，合理安排項目推廣、銷售節奏，實現項目穩健、成功的發展，為項目經濟效益和社會效益的最大化而繼續努力！