關(guān)于無錫市蕩口鎮(zhèn)鵝湖旅游度假區(qū)可行性分析報告-資料下載頁

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【正文】 榮敬本 所 長（兼職）中共中央編譯局研究員，《經(jīng)濟社會體制比較》雜志主編，著名經(jīng)濟學家 趙人偉 所 長（兼職）原中國社科院經(jīng)濟研究所所長、研究員，著名經(jīng)濟學家 浦文昌 執(zhí)行所長經(jīng)濟學高級研究員。 王安嶺 副所長（兼）中共無錫市委政策研究室副主任，高級經(jīng)濟師 湯可可 副所長（兼）無錫市檔案局副局長，高級經(jīng)濟師 無錫社會經(jīng)濟比較研究所先后承擔的大型科研和企業(yè)咨詢研究項目有 :《市場經(jīng)濟與民間商會》、《縣鄉(xiāng)兩級地方政府的治理結(jié) 構(gòu)改革》、《從壓力型體制向民主合作型體制轉(zhuǎn)變》、《廣東大亞灣核電合營公司發(fā)展模式研究》、《無錫朝陽集團改革重組方案》、《無錫食品商城短期質(zhì)押貸款現(xiàn)貨批發(fā)交易方案設(shè)計》等。先后出版理論學術(shù)專著 5部，為數(shù)十個工業(yè)和商貿(mào)企業(yè)、批發(fā)市場提供咨詢服務(wù)。 無錫社會經(jīng)濟比較研究所與美國福特基金會具有良好的合作關(guān)系。研究所關(guān)于中國民間商會的培育和發(fā)展、地方政府治理結(jié)構(gòu)改革、經(jīng)濟體制轉(zhuǎn)型、地方黨組織領(lǐng)導方式的改革和完善等研究項目得到了福特基金會的資助，其研究成果獲得了基金會專家的高度評價；此外，研究所還與法國巴黎工商會、德 國中小企業(yè)聯(lián)合會就經(jīng)貿(mào)中介、理論研究等方面進行長期合作。在美國福特基金會和國務(wù)院發(fā)展研究中心、中央編譯局等中外機構(gòu)支持下，研究所先后于 200 2002年連續(xù)兩次舉辦 “ 市場經(jīng)濟與民間商會國際研討會 ” ， 全國政協(xié)常委、著名經(jīng)濟學家吳敬璉，國務(wù)院發(fā)展研究中心黨組書記、副主任陳清泰，國家財政部副部長樓繼偉、國家體改委副主任李劍閣、全國工商聯(lián)副主席保育鈞等中國政府高層官員，以及美國福特基金會駐華首席代表、專業(yè)好文檔 無錫市社會經(jīng)濟比較研究所 二 ○○三年四月二十八日 5 法國巴黎工商會駐京首席代表、德國中小企業(yè)聯(lián)合會駐寧首席代表、世界銀行駐華代表處首席經(jīng)濟學家、美國及澳大利亞商會的 代表，美國哈佛大學、波士頓大學教授等許多外國專家、學者與會參加學術(shù)討論。本所以嚴謹?shù)膶W術(shù)研究作風和與國內(nèi)外有關(guān)機構(gòu)真誠合作的精神，在國內(nèi)外相關(guān)研究領(lǐng)域具有良好的聲譽。 ，無錫社會經(jīng)濟比較研究所對無錫市錫山區(qū)鵝湖旅游度假區(qū)開發(fā)項目（以下簡稱開發(fā)項目）進行前期可行性研究。 本所進行該項研究的主要依據(jù)是： 《無錫市錫山區(qū)蕩口鎮(zhèn)鵝湖旅游度 假區(qū)項目建議書》 (以下簡稱《項目建議書》 )； 無錫市錫山區(qū)國土管理局批準的用地規(guī)劃 。 ，并由無錫市規(guī)劃局批準的《無錫市蕩口鎮(zhèn)古鎮(zhèn)風貌旅游休閑開發(fā)區(qū)規(guī)劃》。 范圍和限制 : 根據(jù)開發(fā)公司的委托，我所主要是對該項目的可行性作前期的調(diào)查和論證分析，為開發(fā)公司是否進行下一步詳細的經(jīng)濟、技術(shù)論證和具體規(guī)劃、設(shè)計提供可靠依據(jù)。作為過渡性的可行性研究 ,本研究的調(diào)查預測誤差控制在 25%≈30% 。 本可行性分析所采用的技術(shù)路線是： 市場調(diào)查和收集資料 → 數(shù)據(jù)處理 → 定性、定量分析 → 區(qū)域市場比較分析 → 專家組綜合分析 → 結(jié)論。 從 2020年 2月底開始，我所專家組會同開發(fā)公司負責人就上 述項目的可行性問題到蕩口鎮(zhèn)進行了實地考察。之后，我們通過多方面收集有關(guān)中國宏觀經(jīng)濟、蘇錫常地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展趨勢、蘇錫常地區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展情況，特別是低密度房地產(chǎn)開發(fā)情況等文獻及數(shù)據(jù)資料，同時利用我所近年來作的相關(guān)問卷調(diào)查及無錫市房地產(chǎn)市場作的問卷調(diào)查數(shù)據(jù)資料，對開發(fā)項目進行定量、定性分析，在此基礎(chǔ)上進行綜合分析，并得出切合實際的結(jié)論?，F(xiàn)將我們的調(diào)查情況和意見報告如下： 總論 根據(jù)開發(fā)公司提供的《項目建議書》，無錫鵝湖旅游度假區(qū)開發(fā)項目，位于無錫市錫山區(qū)蕩口鎮(zhèn)總體規(guī)劃中的旅游休閑度假 區(qū)用地內(nèi)。項目規(guī)劃用地為 2500畝，計劃分兩期開發(fā) :第一期開發(fā)以休閑旅游居住為主 ,用地約 1300畝。建筑容積率＜ ,建筑密度＜ 15%，綠化率＞ 50%,建筑限高以低層為主 ,局部公建不超過 15m,屬低密度住宅建筑群，建筑風格注意與古鎮(zhèn)風貌相協(xié)調(diào)，預計投資 。第二期開發(fā)以旅游度假物業(yè)為主 ,用地約 1200畝。整個開發(fā)項目定位于 “ 長江三角洲區(qū)域內(nèi)規(guī)模較大、環(huán)境優(yōu)美、管理先進、檔次較高、配套齊全的以面向外商為主 ,以及國內(nèi)高收入階層人士服務(wù)的高級住宅區(qū) ” 。擬建設(shè)由別墅區(qū)和公寓區(qū)組成的高級住宅專業(yè)好文檔 無錫市社會經(jīng)濟比較研究所 二 ○○三年四月二十八日 6 區(qū)，以及生活配套 服務(wù)區(qū)、高級會所等完善的公共配套設(shè)施，同時計劃將住宅項目與開發(fā)旅游項目相結(jié)合，利用蕩口鎮(zhèn)優(yōu)美的自然景觀、豐富的歷史人文資源建設(shè)健康度假醫(yī)院、四星級酒店等建設(shè)項目。整個項目總投資概算為 ，預計在 2020年動工， 2020年竣工。 對開發(fā)項目總的評價 通過對開發(fā)項目的實地考察和基于市場調(diào)查基礎(chǔ)上的定量、定性分析，我們認為 : 5年內(nèi)，仍將繼續(xù)以 7— 8%的速度持續(xù)、穩(wěn)定增長 ,我國的房地產(chǎn)業(yè)也將同步穩(wěn)定增長； ，有利于我國 房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。雖然國家對低密度房地產(chǎn)開發(fā)已經(jīng)實行嚴格控制的政策，但隨著外商投資企業(yè)及民（私）營經(jīng)濟的快速發(fā)展，房地產(chǎn)市場對低密度高檔住宅的需求仍將繼續(xù)穩(wěn)定增長，而在國家限制低密度高檔住宅建設(shè)的條件下，在今后的 5年中，本項目將成為無錫地區(qū)唯一具有較大規(guī)模的低密度高檔住宅片區(qū)，從而將具有較大的市場競爭優(yōu)勢； 無錫市是長江三角洲經(jīng)濟最發(fā)達、開放度最高、人民生活最富裕的地區(qū)之一， 2002年人均國內(nèi)生產(chǎn)總值已接近 4400美元 ,低密度高檔住宅行情看漲，銷售形勢很好。另外，在無錫市20公里半徑之內(nèi)現(xiàn) 有適宜于建別墅的各地塊中，能以 2500畝巨幅面積，并建在湖泊之濱的首推鵝湖度假區(qū)，而且又位于蕩口這一歷史文化名鎮(zhèn)，實不可多得。只要規(guī)劃合理、定位正確、價位適當，隨著無錫特大城市建設(shè)的快速推進，周邊地區(qū)（無錫新區(qū)、蘇州西片、常熟市）各開發(fā)園區(qū)的建設(shè)、民營經(jīng)濟和外商投資企業(yè)的加速發(fā)展，該開發(fā)項目必將具有明顯的市場潛力和競爭優(yōu)勢，并取得較高的投資回報。 ，我們還認為，該開發(fā)項目的成功，對于推進無錫市特大城市建設(shè)、改善投資環(huán)境，特別是對于加快無錫市東片的農(nóng)村城市化、以及對于無錫的吳文化歷史風情旅游片 區(qū)的開發(fā)也具有重要的意義。 ，我們認為鵝湖旅游度假區(qū)開發(fā)項目具有切實可行性，開發(fā)公司提出的開發(fā)規(guī)劃構(gòu)想基本切合實際。為此，可以作進一步詳細經(jīng)濟技術(shù)論證。但是必須指出，該項目仍然存在中等程度的投資風險，主要體現(xiàn)在宏觀和地方政策的隨機突發(fā)性多變以及市場供求的不確定性上，原開發(fā)規(guī)劃構(gòu)想也有待進一步完善。在以后的進一步論證中建議注意： 由于該項目規(guī)模較大 ,而市場需求目前還有一個逐步拓展的過程 ,本案低密度高檔住宅的市場銷售也將會有一個從啟動到熱銷的過程 ,在制定開發(fā)規(guī)劃時必須考慮適 當分期 ,并注意現(xiàn)金流的測算。 ，東西方文化也具有相當大的差異，在設(shè)計規(guī)劃中必須考慮這些因素，在物業(yè)管理上也必須考慮跨文化管理的特點，否則將會影響市場銷售。 鵝湖地塊具有許多優(yōu)勢，但標高偏低。而高檔低密度住宅必須按照 “ 百年一遇 ” 的防洪標準設(shè)置防洪設(shè)施，故本案防洪堤岸應(yīng)按最高洪水位 (吳淞高程 )來確定堤岸標高專業(yè)好文檔 無錫市社會經(jīng)濟比較研究所 二 ○○三年四月二十八日 7 (+)。因湖邊堤岸較高 ,使低密度高檔住宅標高也需提高。另外 ,當鵝湖水位較高時 ,該地塊還需要進行機械排水 ,這將提高造價和 以后的管理運行成本 , 這是下一步作詳細經(jīng)濟技術(shù)論證和規(guī)劃設(shè)計方案時必須注意的問題。 宏觀經(jīng)濟與政策面分析 我國宏觀經(jīng)濟將持續(xù)、快速、穩(wěn)定發(fā)展 房地產(chǎn)業(yè)與國民經(jīng)濟有著密切的關(guān)系。一方面，國民經(jīng)濟發(fā)展趨勢決定著房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的速度，另一方面，房地產(chǎn)建設(shè)也是國民經(jīng)濟發(fā)展的重要增長點。 “ 九五 ” 以來，我國經(jīng)濟相繼克服亞洲金融危機的沖擊，排除世界經(jīng)濟增長放慢的消極影響，實現(xiàn)了持續(xù)快速發(fā)展，全國國內(nèi)生產(chǎn)總值５年間年平均增長７ .７％，并呈現(xiàn)良好的發(fā)展勢頭。2002年，全國 GDP達到 ， 比上年增長 8%。今年一季度，我國國民經(jīng)濟增長速度又顯著加快，同比增長 %。國民經(jīng)濟的快速發(fā)展也帶動了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展， 2002年，房地產(chǎn)開發(fā)投資絕對數(shù)達 7736億元 ,占全社會固定資產(chǎn)投資 43202億元的 %，比上年增長 %,快于全社會固定資產(chǎn)投資增長 16%的比例對于我國國民經(jīng)濟的發(fā)展趨勢 ,根據(jù)不久前召開的中央經(jīng)濟工作會議精神、權(quán)威政府部門及許多著名學者、專家的預測，今后 5年我國國民經(jīng)濟必將繼續(xù)將保持較高的增長速度，理由是： 之一。十六 大報告指出： “ 本世紀頭二十年經(jīng)濟建設(shè)和改革的任務(wù)是，完善社會主義市場經(jīng)濟體制，推動經(jīng)濟結(jié)構(gòu)戰(zhàn)略性調(diào)整，基本實現(xiàn)工業(yè)化，大力推進信息化，加快建設(shè)現(xiàn)代化，保持國民經(jīng)濟持續(xù)快速健康發(fā)展，不斷提高人民生活水平 ” 。 ,特別是民私營經(jīng)濟將進一步加速發(fā)展； （包括積極的財政政策、穩(wěn)定的貨幣政策等）將保持連續(xù)性，這是經(jīng)濟適度快速增長的保證； 。外貿(mào)進出口需求將繼續(xù)保持強勁增長勢頭。跨國公司正加快將生產(chǎn)基地 向中國轉(zhuǎn)移，外商投資企業(yè)出口增長強勁（其出口額已占全國出口總額的 50%以上）； ，如汽車、旅游、住房等新興消費熱點在政策刺激和消費結(jié)構(gòu)升級的推動下，有望進入快速穩(wěn)定增長的軌道。這些消費熱點的逐步形成不僅將活躍市場，還會通過消費的升級帶動產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的升級，加快我國制造業(yè)和相關(guān)服務(wù)業(yè)的快速增長。 ，銀行信貸投放的增加將繼續(xù)有力地推動實體經(jīng)濟部門的增長。 當然，在國民經(jīng)濟發(fā)展中，也存在著一些困難，如固定資產(chǎn)投資繼續(xù)保持高速增長會有 一定難度；今后兩年還會繼續(xù)面臨通貨緊縮的壓力；全球經(jīng)濟復蘇還存在不確定性等。但這些困難通過采取適當?shù)暮暧^調(diào)控政策是可以克服或緩解的。正如著名經(jīng)濟學家胡鞍鋼最近指出的：中國專業(yè)好文檔 無錫市社會經(jīng)濟比較研究所 二 ○○三年四月二十八日 8 將保持社會穩(wěn)定，實現(xiàn)經(jīng)濟持續(xù)穩(wěn)定增長，再用二十年時間，將成為世界強國。 以上分析表明，未來 5年中，國民經(jīng)濟將繼續(xù)保持快速健康發(fā)展之勢，這將繼續(xù)為住宅的建設(shè)、開發(fā)，包括低密度高檔住宅市場的擴展提供較好的機遇。同時作為擴大內(nèi)需的新增長點，住宅建設(shè)也將對國民經(jīng)濟的增長作出更多的貢獻份額。 國家和地方房地產(chǎn)業(yè)政策走向 近期內(nèi)，國家和地 方對于房地產(chǎn)業(yè)的政策動向可以用兩句話概括 :繼續(xù)努力保持房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展，同時要客觀分析對待和采取有力措施解決當前存在的各種突出問題。 。雖然從去年以來 ,一些中央高層領(lǐng)導一再強調(diào)要防止房地產(chǎn)過熱 ,但是并未否定加快住宅開發(fā)的必要性。胡錦濤總書記在不久前召開的中央經(jīng)濟工作會議上明確指出 :“ 住房、汽車、電信、旅游、環(huán)保等行業(yè)發(fā)展很快，與提高人民生活水平和質(zhì)量密切相關(guān)。這些領(lǐng)域市場潛力大、產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度大，對促進結(jié)構(gòu)調(diào)整、拉動經(jīng)濟增長有重要作用。要完善政策，促進其健康發(fā)展。 ” 這一論述充分表明，在今后較長時間內(nèi)，至少在本屆政府任期內(nèi)，我國的住房開發(fā)必將繼續(xù)以較快速度發(fā)展，而絕不會出現(xiàn)對房地產(chǎn)開發(fā)進行 “ 一刀切 ” 的強勁的收縮政策。 。為了促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。國家及各級政府將加強對房地產(chǎn)市場的有效調(diào)控，包括運用稅收、金融、行政監(jiān)管等多種手段，旨在克服目前部分地區(qū)投資增幅過大、土地供應(yīng)過量、價格上漲過快等不同程度的過熱、虛熱和結(jié)構(gòu)性問題，以防止出現(xiàn)較嚴重的風險。為此將逐步出臺一些相關(guān)調(diào)控政策。當前首先出臺的就是明令禁止別墅開發(fā)的一系列相關(guān) 政策。如國土資源部已通過 “ 全國進一步治理整頓土地市場秩序電視電話會議 ” ，提出 “ 對違規(guī)建立的各種園區(qū)要進行清理，對土地執(zhí)法中的錯誤做法堅決糾正。 ”各級土管部門已經(jīng)停止對別墅開發(fā)用地的審批。 我們認為上述政策對本項目的影響具有兩重性：一方面，它將制約本項目中的別墅型住宅的開發(fā)；另一方面，它將在客觀上為本項目造成潛在的競爭優(yōu)勢。理由是： ,別墅價格在未來幾年里仍會呈上升趨勢。國家禁止開發(fā)別墅住宅政策的主要出發(fā)點是保護土地資源，但未充分估 計市場對別墅住宅的需求。根據(jù)中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)主辦的上海別墅指數(shù)系統(tǒng)首次發(fā)布會的信息，上海別墅指數(shù)辦公室 2020年 3月“ 別墅指數(shù)報告 ” 顯示，上海別墅指數(shù)已達 1012點，比一月基期上漲 12點，上漲比例 %。據(jù)該報告預測，別墅價格在未來幾年里仍會呈上升趨勢，經(jīng)濟型和高端別墅需求仍然旺盛。 在這種條件下，人為地禁止別墅開發(fā)是不符合市場規(guī)律的。 “ 旅游度假區(qū)開發(fā)項目 ” ，較好地回避了禁令 “ 紅線 ” ，禁令對項目的影響程度將大為降低。 ， 本項目已批用地的 “ 含金量 ” 將專業(yè)好文檔 無錫市社會經(jīng)濟比較研究所 二 ○○三年四月二十八日 9 有所升值，更為重要的是，這將為本項目排除掉相當一批別墅開發(fā)的競爭對手。 項目環(huán)境分析 。無錫地處太湖之濱。全市總面積 4650平方公里， 2002年末人口 ，其中市區(qū)面積 1659平方公里，人口 ?，F(xiàn)轄江陰、宜興 2個縣級市和崇安、南長、北塘、錫山、惠山、濱湖、新區(qū) 7個區(qū)。是全國首批 13個較大城市和 10個重點旅游城之一。 。 2002年無錫國內(nèi)生產(chǎn)總值 1601億元人民幣（下同）， 比上年增長 %，人均國內(nèi)生產(chǎn)總值接近 4400美元；全部工業(yè)總產(chǎn)值 (現(xiàn)價 ) 億元 ,增長 %,財政收入 201億元，增長 26%；固定資產(chǎn)投資總額 570億元，增長 %；社會商品零售總額 ，增長 %。無錫以全國萬分之五的土地、千分之四的人口，創(chuàng)造了全國百分之一的經(jīng)濟總量。主要經(jīng)濟指標在省內(nèi)以至全國大中城市中繼續(xù)位居前列。城市綜合競爭能力在全國 35個大城市中排名第六位。 。 1985年無錫就被批準為沿海開放城市，至 2002底，全市已累計批準外商投資企 業(yè) 6800多家，合同利用外資 ，累計實際利用外資 ，世界 500家著名跨國公司已有 50多家在無錫投資興業(yè)。 2002年一年，合同外資和到位外資分別達到