20xx年8杭州房地產市場研究報告-資料下載頁

【導讀】杭州月度市場報告。上海易居房地產研究院克而瑞（中國）信息技術有限公司

　　

【正文】 價量齊升”的態勢將很難延續。 事實上，在主要城市庫存房源消化基本接近尾聲的 6月間，房地產開發投資和新開工數據已呈現回暖趨勢。其中，土地購臵面積、土地開發面積和房屋新開工面積等先行指標的降幅逐月收窄，房地產開發投資額的同比升幅逐月擴大。 統計數據顯示，今 年 17月，全國完成房地產開發投資 17720億元，同比增長 %，增幅比 16 月提高 ，增幅在半年來首次超過兩位數。其中， 7 月房地產開發投資 億元，同比增長 %，創今年以來新高。 而對房地產市場未來供應起決定性影響的新開工面積也在逐漸改善。 17 月，全國房屋新開工面積 億平方米，同比下降 %，降幅比 16月縮小 個百分點；其中， 7月新開工面積同比增長 %，連續兩個月保持增長。 更值得注意的是，前 7 個月累計的新開工面積比累計的銷售面積多出 億平方米，兩者 的差額接近 2020 年與 2020 年的平均水平，并呈現逐月擴大趨勢。 一線地產商開始在半年報中調高本年度的計劃開工面積。萬科的計劃新開工面積由年初的 403 萬平方米增加到 585 萬平方米，增幅達到 %。金地集團的計劃開工面積也上調了 16%。萬科明確表示，“公司 8 月份的新開工面積肯定會比 7 月份高。” 今年各地政府對土地供應指標較往年大為增加。國土資源部消息顯示，今年以來，全國共有 81 個城市申報了用地計劃。經審查后，國務院批準這些城市新增建設用地 公頃，較去年增加 %。其中，有七成以上的批準用 地是用于城市交通和公共基礎設施及居住項目建設。在今年申報用地的 81 個城市中，有 41 個城市新增建設用地比去年增加。 7 月以來，各地方政府紛紛加大房地產開發用地供應，以期改善樓市供求關系。下半年，北京市計劃進一步加大土地供應量，擬推出 1000 公頃土地，同時投入 1000 億元用于土地2020 年杭州月度市場 報告 (8 月 1 日 8 月 31 日 ) 169。2020克 而瑞信息技術有限公司版權所 克而瑞信息技術有限公司 西湖大道 18號新東方大廈 B座 1702室 Tel:86091013 20 儲備。而 17 月，北京土地儲備中心和房地產開發企業完成土地一級開發投資達 億元，占同期房地產開發投資總額的 %。與此同時，上海、廣州等城市也出臺了擴大土地供應的計劃。 相應地，開發商拿地擴張意愿強烈 ,特別是追求總資產周轉率 的大型房企，今年的新增土地儲備十分可觀。 （ 2020 年 8 月 19 日 中國經濟網） ? 近六成土地閑臵 2020 年眾多地王至今難解套 通過對房地產企業自 2020 年到 2020年上半年獲取的 270 幅土地狀態的分析， 270 幅地塊中除去在售和售完狀態的土地，有 57%的土地尚未入市，形成實際供應。 27%的土地還處于待開發狀態， 30%處于規劃在建狀態，尚未形成實際銷售，造成住宅市場短期供應緊缺，形成“地荒”的假象。 從各大開發商拿地的情況來看，大型開發商在公開市場上獲取的土地數量以 2020年最多，占到 270 幅土地的 45%。 而按照土地開發周期兩年時間計算， 2020 年正是 2020 年土地全面入市的時間。在所有 270幅地塊中，目前仍有 20%的土地處于閑臵狀態。從 98個在售項目的地價和房價情況來看，目前接近一半的項目的土地是在 2020年取得的，這部分項目的地價比重最高，平均值達到 38%，遠高于市場平均地價比 25%。 “新地王”很可能重蹈覆轍 土地成本的普遍偏高，導致 2020 年多數地王目前仍處于閑臵狀態。據統計， 2020 年全國 18 幅地王中除去 4 幅退地地王， 14 幅地王中有 7 幅處于閑臵待開發狀態， 7幅地塊的樓面地價占周邊樓價比重接近 90%， 其中兩幅地塊樓面地價甚至超過周邊樓盤價格。 3幅平價甚至虧本開賣的地王地價占房價比接近 80%。 根據 2020 年熱門地塊樓面地價和周邊房價的對比來看，北京今年上半年出讓的五塊地王地塊中，地價占周邊樓盤價格比重均已在 70%以上。上海四幅“地王”地塊中，地價占比平均也在 70%以上，其中寶山一地塊的樓板價甚至已經出讓時當地房價持平。 近日，克而瑞 (中國 )研究中心參照十大典型城市 754 個項目的調查，使用地價與項目開盤均價進行統計分析后，得出的地價占房價平均比例為 %，與此前國土部的結論基本一2020 年杭州月度市場 報告 (8 月 1 日 8 月 31 日 ) 169。2020克 而瑞信息技術有限公司版權所 克而瑞信息技術有限公司 西湖大道 18號新東方大廈 B座 1702室 Tel:86091013 21 致。 今年 6 月底，國土 資源部公布了全國地價約占房價 23%的結論，此后引發了業界的廣泛討論。根據國土部的統計，全國地價占房價平均比重為 %；其中十大典型城市地價平均比重為 24%。 （ 2020年 8 月 21 日 新聞晨報） 點評： 目前地價已明顯高于市場平均水平，風險較大。由于房地產市場經常受政策、經濟等不可控因素的影響，房價漲幅往往難以達到預期水平，甚至出現下跌，從而導致早期購入的土地由于成本過高而深套其中。 ? 上海土地市場再現量價齊升 土 地價格將持續高位 上海土地市場在短短三天內接連發出了兩次土地公告。此次接連推出的幾幅用地中，逾六成土地為住宅項目。 不過值得注意的是，除去第 55 號公告為大面積的保障性住房用地之外，第 54 號公告中的住宅用地出讓價格，大半呈現上漲態勢。 昨日剛剛發布的第 55 號土地出讓公告，已是上海三天來第二次對外發布土地掛牌信息。標號為“ 202005501”的松江大型居住社區泗涇基地 A 地塊，以其高達 18 萬元 /平方米的用地面積引發關注。該幅用地早在 7 月 14 日發布的第 5 號預公告中便已顯露“身影”。有知情人士向 CBN記者透露，在預公 告中予以披露的土地，皆屬于保障性住房用地性質。 引發市場頗多關注的第 54 號公告，則向外“供應了”三幅住宅用地、一幅商辦用地及一幅公建設施土地。從地理位臵來看，此次出現的三幅住宅用地均具備吸引力。其中，長風6B/7C地塊主要用作“住宅及配套公共服務設施”，出讓面積約 萬平方米；嘉定菊園新區 B10 地塊的出讓面積為 萬平方米；松江區古樓路 2 號地塊的出讓面積為 萬平方米。 上海北孚地產研究所副所長劉光東表示，如果說三個月前的上海土地市場仍有低速運行的情形，如今已當屬“激進”態勢。“那時的市場 低迷，還是由于開發商入場意愿不高所致。”2020 年杭州月度市場 報告 (8 月 1 日 8 月 31 日 ) 169。2020克 而瑞信息技術有限公司版權所 克而瑞信息技術有限公司 西湖大道 18號新東方大廈 B座 1702室 Tel:86091013 22 他進一步指出，隨著開發商成交意愿的不斷提高，土地市場的向上態勢將會 明顯。也就是說，在整體氣氛回暖帶動之下，土地價格將持續高位盤整 。 （ 2020 年 8 月 3日 第一財經日報） ? 一線房企“血戰”二三線城市 剛剛過去的 7 月份，國內一線城市的樓盤成交量出現了環比下降的現象，專家表示八九月份一線城市成交量環比回落的現象將會逐步明顯，房價漲速也會隨之有所減慢。 這種情形之下，現在部分一線房企開始將重 心轉向二三線城市，紛紛在二三線城市囤地。業界消息稱，如今一線城市受到太多企業關注，剛性需求也相對飽和，而且土地出讓數量稀少，激烈爭奪之下地價也偏高，但二三線城市不僅拿地成本較低，而且掘金空間相對較大。 7 月，萬科撤資 億分別在武漢東湖，廣東中山、佛山連下三盤，共占地面積 60萬平米。但中山地塊無論是從總價還是從單價計算，都屬于中山近一年來推出的“地王”。而佛山地塊，也成為萬科在本月內拿到的第二個二線城市的地王。雖然，萬科一直在強調，并不熱衷于拿地王，但萬科在二線城市的拿地行動卻已被行業內稱為“二線地王 行動”。 其實，從前兩三年開始，包括和記黃埔、世茂地產在內的知名房企，早已開始了二三線城市囤地的準備工作。只是從今年開始，在中心城市的開發變得資源緊缺的情況之下，現在進軍二三線城市就成為了一種風靡全國的開發浪潮。 今年下半年，碧桂園在安徽、沈陽兩個城市將有 11 個項目同時推出市場，與此同時，萬科、保利、恒大等房企也在加大二三線城市的開發力度。 據世聯地產最新的研究報告預計，下半年如果房價維穩，二三線城市將會迎來新一輪上漲潮。目前一些重點城市的房價已接近歷史峰值，新一輪的搶地所導致的地價攀升應該會給本已高位的房 價再火上澆油。所以，二三線城市的性價比具備更多的彈性。 不少購房者認為，除了看好樓盤品質、地段、環境、周邊配套等元素外，還非常看好小區所在區域的未來發展空間。恰好，二三線城市的未來發展似乎比中心城市具備更多的潛力。 因此，在當前全國一線城市土地放量少且價格偏高，剛性需求也相對飽和的現實狀態，二三線城市的房地產開發似乎更具備發展潛力和利潤獲取機會。 2020 年杭州月度市場 報告 (8 月 1 日 8 月 31 日 ) 169。2020克 而瑞信息技術有限公司版權所 克而瑞信息技術有限公司 西湖大道 18號新東方大廈 B座 1702室 Tel:86091013 23 摩根大通中國區董事總經理、首席經濟師龔方雄認為，目前我國城市化進程加快，導致剛性需求太強。而二三線城市的開發現實，因為具備土地資源的相對豐富、購買力的相對 充裕，在 目前一線城市的開發相對飽和的情境之下，必將變得火熱起來 。 （ 2020 年 8 月 12 日 青年時報） ? 長三角 搶房潮 吹大樓市泡沫 可能超 07 年 近期國家相關部門開始對樓市二套房等政策進行微調，以期為過熱區域降溫。然而記者在長三角采訪了解到， 7月以來樓市交易延續著二季度以來的火爆場面。深夜排隊購房的居民不減，不少開發企業開始捂盤惜售等待漲價，已推樓盤不論高中低檔均大幅調高售價。 一些業內人士反映，如果“搶房潮”持續下去，原本就處 于高位的房價不斷上漲，將加速形成樓市泡沫，且這一輪泡沫的規模可能超過 2020 年。 來自南京、杭州、蘇州、無錫等地官方網站數據顯示，截止到 6 月 30日，今年上半年這幾個城市的商品住宅銷售出現爆發式增長，幾乎相當于去年全年的總量。南京 1 至 6 月商品住宅成交量達到 40225套，而 2020年全年南京住宅的成交套數為 萬多套；同時，1 至 6 月南京二手房成交超過了 萬套，已與去年一整年的成交量持平。上半年蘇州樓市也出現了前所未有的成交高峰， 1 至 6 月，共成交 32090 套住宅，相當于去年全年的量。上半年無錫全市共成交住宅 22296 套，同樣大幅放量。銷售火爆加快了房源去庫存化的速度。截至今年 7 月 1 日南京市可售商品住宅為 31491 套，較年初減少了 2 萬多套。此外，新上市的 220 多萬平方米住宅也同時被“消化”。 隨著銷售速度的飆升，房價似乎又重回“快車道”。今年 5月份，杭州市商品房價格達到歷史最高水平。記者采訪獲悉，南京市不同板塊的商品房價格也連創新高。江北房價由年初的 3000 多元 /平方米，重新回到 4000 元 /平方米以上。一直被稱作“價格盆地”的江寧區房價近日猛漲，地鐵沿線的樓盤普遍比年初上漲了 1000 元左右。奧體新城區的房價上漲更猛，少則每平方米數百元，多則數千元。 6月以來，蘇州更多開發商提價，熱銷樓盤大部分已經取消優惠，而回到了之前的價格水平。另據國家統計局統計，南京二手房價格此前已連續三個月上漲。 商品住宅銷售量價齊升的同時，一些開發商開始捂盤惜售、延緩上市，期待獲取更大的2020 年杭州月度市場 報告 (8 月 1 日 8 月 31 日 ) 169。2020克 而瑞信息技術有限公司版權所 克而瑞信息技術有限公司 西湖大道 18號新東方大廈 B座 1702室 Tel:86091013 24 利潤。 7 月份南京市僅有 22 個樓盤表示將推出新房源，相比 3 至 5月每月上市樓盤三四十家的數量，開盤項目明顯減少，短期供應的“青黃不接”又助推房價上揚。 銷售紅火帶動了土地市場再次上演“爭霸戰”。今年 1 至 4 月，南京市大部分土地同樣像 2020年時一樣以底價成交，不過 ，在經歷了“金三銀四紅五”的一輪房地產高潮后，開發商拿地資金到位、信心恢復，政 府部門加速推地、低價、減少土地限制等政策刺激，土地交易開始活躍 。 （ 2020 年 8 月 17 日 經