業(yè)主大會議事規(guī)則示本-資料下載頁

　　

【正文】 業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以依法請求人民法院予以撤銷。第九條（業(yè)主大會會議形式）業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式，具體會議形式由業(yè)主委員會確定。第十條(集體討論議事的方式)采用集體討論形式議事的,本業(yè)主大會選擇以下第 種方式:（一）由全體業(yè)主參加業(yè)主大會會議。（二）由業(yè)主推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議。推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議的，業(yè)主代表產(chǎn)生方式如下：以幢、單元為單位設(shè)立業(yè)主小組，從業(yè)主小組中推選業(yè)主代表；2；第十一條（業(yè)主小組的職責(zé)及議事程序）本建筑區(qū)劃內(nèi)以幢、單元為單位設(shè)立業(yè)主小組的，業(yè)主小組由該幢、單元的全體業(yè)主組成。業(yè)主小組履行下列職責(zé)：（一）討論業(yè)主大會擬討論的事項；（二）推選業(yè)主代表出席業(yè)主大會會議，表達(dá)本小組業(yè)主的意愿；（三）討論、決定本幢、本單元物業(yè)共有部分的經(jīng)營、收益分配及維修等事項。業(yè)主小組通過召開業(yè)主小組會議履行上述職責(zé)。業(yè)主小組會議的召集人由該小組業(yè)主推選的業(yè)主代表擔(dān)任，會議議事程序參照本規(guī)則中業(yè)主大會會議程序執(zhí)行。業(yè)主小組依法履行上述職責(zé)作出的決定，應(yīng)當(dāng)及時告知相關(guān)業(yè)主和業(yè)主委員會。業(yè)主委員會認(rèn)為業(yè)主小組決定的事項，與業(yè)主大會作出的決定有抵觸的，應(yīng)當(dāng)就此及時召開業(yè)主大會臨時會議予以討論，并作出決定。第十二條（業(yè)主代表的職責(zé)）業(yè)主代表應(yīng)當(dāng)在參加業(yè)主大會會議3日前，就業(yè)主大會擬討論的事項書面征求所代表業(yè)主的意見；并將業(yè)主大會會議凡需投票表決的事項，業(yè)主贊同、反對及棄權(quán)的表決票經(jīng)本人簽字后，在業(yè)主大會會議投票時如實反映。業(yè)主代表應(yīng)當(dāng)與所代表業(yè)主保持密切聯(lián)系，聽取并向業(yè)主大會反映所代表業(yè)主的意見和建議。第十三條（表決票的送達(dá)）鑒于本建筑區(qū)劃的實際情況，各業(yè)主同意屬下列情形之一的，均為表決票已送達(dá)：（一）當(dāng)面領(lǐng)取或送達(dá)，并由業(yè)主或與其同住本建筑區(qū)劃內(nèi)專有部分的使用人簽收；（二）按照業(yè)主提供的聯(lián)系地址、通訊方式發(fā)送；（三）投入業(yè)主位于本建筑區(qū)劃內(nèi)的信報箱或者專有部分內(nèi)；屬前款第（二）、（三）項的，應(yīng)當(dāng)由本建筑區(qū)劃內(nèi)兩人以上的業(yè)主或者物業(yè)所在地社區(qū)居民委員會證明，并在本建筑區(qū)劃內(nèi)公告已送達(dá)情況。表決票按上述約定送達(dá)全體業(yè)主。第十四條（業(yè)主大會會議表決形式）本業(yè)主大會會議采用以下第、種形式進(jìn)行表決：（一）設(shè)投票箱：在本建筑區(qū)劃內(nèi)設(shè)投票箱，由業(yè)主或業(yè)主代表自行將業(yè)主意見投入投票箱內(nèi)，經(jīng)業(yè)主委員會、換屆選舉籌備組在監(jiān)票人或物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府、社區(qū)居民委員會、公證機構(gòu)的監(jiān)督下統(tǒng)計匯總，并公布表決結(jié)果。（二）專人送達(dá)、回收意見：由業(yè)主委員會、換屆選舉籌備組組織有關(guān)人員逐戶派發(fā)、回收業(yè)主意見，經(jīng)業(yè)主委員會、換屆選舉籌備組在監(jiān)票人或物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府、社區(qū)居民委員會、公證機構(gòu)的監(jiān)督下統(tǒng)計匯總，并公布表決結(jié)果。（三）業(yè)主通過提供給開發(fā)建設(shè)單位或物業(yè)服務(wù)企業(yè)或其他管理人、業(yè)主委員會的電子郵箱地址向表決專用電子郵箱發(fā)送電子郵件，表達(dá)意愿；經(jīng)業(yè)主委員會、換屆選舉籌備組在監(jiān)票人或物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府、社區(qū)居民委員會、公證機構(gòu)的監(jiān)督下統(tǒng)計匯總，并公布表決結(jié)果。（四）業(yè)主通過業(yè)主委員會提供的表決專用傳真號發(fā)送傳真件，表達(dá)意愿；經(jīng)業(yè)主委員會、換屆選舉籌備組在監(jiān)票人或物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府、社區(qū)居民委員會、公證機構(gòu)的監(jiān)督下統(tǒng)計匯總，并公布表決結(jié)果。（五）。已送達(dá)的表決票，業(yè)主在規(guī)定的時間內(nèi)不反饋意見或者不提出同意、反對、棄權(quán)意見的，視為。視為同意或者反對的，不適用于差額選舉業(yè)主委員會委員或者差額選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)、其他管理人等情形。第十五條（業(yè)主大會會議與會業(yè)主的計算）業(yè)主大會會議采用集體討論形式召開的，與會業(yè)主數(shù)以實到業(yè)主以及采取委托代理方式的業(yè)主計算。業(yè)主大會會議采用書面征求意見的形式召開的，與會業(yè)主數(shù)以表決票送達(dá)的業(yè)主計算。第十六條（業(yè)主大會定期會議）業(yè)主大會每年召開一次定期會議，召開時間為，由業(yè)主委員會負(fù)責(zé)召集。業(yè)主委員會在業(yè)主大會定期會議召開60日前，應(yīng)當(dāng)就有關(guān)物業(yè)管理工作征詢業(yè)主意見，并對業(yè)主提出的意見、建議等，由業(yè)主委員會會議審議，形成議案提交業(yè)主大會會議決定。業(yè)主大會定期會議由業(yè)主委員會負(fù)責(zé)召集，并應(yīng)當(dāng)在會議召開15日前，將會議的時間、地點、內(nèi)容等主要事項以書面形式向建筑區(qū)劃內(nèi)全體業(yè)主公告。業(yè)主大會定期會議就業(yè)主委員會提交的議案征求全體業(yè)主意見并表決通過，作出業(yè)主大會決定。業(yè)主大會定期會議表決議題應(yīng)與業(yè)主委員會提交議案相一致。第十七條（業(yè)主大會臨時會議）有下列情形之一的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會臨時會議：（一）20%以上業(yè)主就物業(yè)管理共同事項提議；（二）發(fā)生重大事故或緊急事件，需要及時處理的；（三）業(yè)主委員會委員缺額人數(shù)超過委員總數(shù)40%的，或者業(yè)主委員會主任、副主任全部辭職、離任；（四）業(yè)主小組決定的事項，與業(yè)主大會作出的決定有抵觸的；（五）。屬本條第一款第一項情形的，應(yīng)符合下列條件：有明確發(fā)起人；提議事項明確，屬于業(yè)主大會議事范圍；提議人有不動產(chǎn)權(quán)屬證書復(fù)印件。業(yè)主委員會接到提議書面申請后應(yīng)對所提供的議題進(jìn)行分析、研究，認(rèn)為有必要核實的可以對簽名的真實性和有效性等進(jìn)行核實。業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)在收到業(yè)主提議之日起7日內(nèi)召開業(yè)主委員會會議，討論決定是否召開業(yè)主大會臨時會議；決定不召開的，應(yīng)說明事實、理由和依據(jù)，并在本建筑區(qū)劃內(nèi)書面公告。逾期未作出決定的，視作決定召開業(yè)主大會臨時會議。業(yè)主委員會對業(yè)主的提議經(jīng)業(yè)主委員會會議討論形成議題，并應(yīng)當(dāng)在作出召開業(yè)主大會臨時會議決定之日起15日內(nèi)（未作出決定的在收到提議之日起45日內(nèi)）召開業(yè)主大會臨時會議，就提議事項征求全體業(yè)主意見并表決通過，作出業(yè)主大會決定。業(yè)主大會臨時會議表決議題應(yīng)與提交議題相一致。屬本條第一款第二項情形的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)在事件發(fā)生之日起 日內(nèi)召開業(yè)主大會臨時會議，就重大事故或緊急事件的處理方案征求全體業(yè)主意見并表決通過，作出業(yè)主大會決定。屬本條第一款第三項情形的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)在委員缺額人數(shù)超過委員總數(shù)40%或者業(yè)主委員會主任、副主任全部辭職、離任之日起 日內(nèi)召開業(yè)主大會臨時會議，就業(yè)主委員會委員、主任、副主任的缺額補選事項征求全體業(yè)主意見并表決通過，作出業(yè)主大會決定。屬本條第一款第四項情形的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)在業(yè)主小組決定作出之日起 日內(nèi)召開業(yè)主大會臨時會議，就業(yè)主小組決定與業(yè)主大會決定有抵觸的事項征求全體業(yè)主意見并表決通過，作出業(yè)主大會決定。屬第一款第五項情形的。第十八條（召開業(yè)主大會會議的程序）業(yè)主大會會議按下列程序召開：（一）會議籌備工作（審議議案）業(yè)主委員會（換屆選舉籌備組）做好開會前的準(zhǔn)備工作。根據(jù)業(yè)主、業(yè)主代表的提議、意見、建議，經(jīng)業(yè)主委員會會議審議后，草擬議案、制定征詢意見表或表決票、核實業(yè)主情況。（二）發(fā)布公告 業(yè)主大會會議召開前15日，由業(yè)主委員會（換屆選舉籌備組）將會議的時間、地點、內(nèi)容等主要事項以書面形式向建筑區(qū)劃內(nèi)全體業(yè)主公告。發(fā)生重大事故或緊急事件等，需要及時處理的，也要及時通知和公告，并同時告知街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府、社區(qū)居民委員會。公告包括以下內(nèi)容：1．會議形式；2．會議日期、地點；3．提交會議審議的事項；4．會務(wù)常設(shè)聯(lián)系人姓名、聯(lián)系電話；5．其他需公告的事項。（三）投票表決或征詢意見（決定事項）采用集體討論形式?jīng)Q定事項的，由參加會議的業(yè)主或業(yè)主代表就業(yè)主大會會議需要決議的事項逐一進(jìn)行投票表決。采用書面征求意見形式?jīng)Q定事項的,由業(yè)主委員會（換屆選舉籌備組）發(fā)放征詢意見表或表決票，將業(yè)主大會議事內(nèi)容書面征詢建筑區(qū)劃內(nèi)業(yè)主意見或由業(yè)主投票表決。（四）回收統(tǒng)計意見（形成決議、作出決定）業(yè)主委員會（換屆選舉籌備組）根據(jù)本規(guī)則第十四條的約定回收業(yè)主意見，進(jìn)行意見匯總或者票數(shù)統(tǒng)計，形成業(yè)主大會會議決議。回收業(yè)主意見，并在投票結(jié)束后，業(yè)主委員會（換屆選舉籌備組）應(yīng)采取公開驗票方式，由唱票、計票人員在監(jiān)票人員或物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府、社區(qū)居民委員會、公證機構(gòu)的監(jiān)督下，認(rèn)真核對、計算票數(shù)，當(dāng)場公布投票統(tǒng)計結(jié)果，并依據(jù)有關(guān)規(guī)定對投票結(jié)果的合法性、有效性以及決議的執(zhí)行和處理等作出說明。業(yè)主委員會（換屆選舉籌備組）根據(jù)征詢意見或投票統(tǒng)計結(jié)果形成業(yè)主大會會議決議、作出業(yè)主大會決定。形成決議、作出決定由唱票、計票和監(jiān)票人作出記錄。監(jiān)票、計票、唱票人員應(yīng)當(dāng)由非業(yè)主委員會委員（包括委員候選人）的其他業(yè)主擔(dān)任。（五）通報業(yè)主大會議事決定業(yè)主委員會（換屆選舉籌備組）應(yīng)當(dāng)在業(yè)主大會的決定作出之日起3日內(nèi)以書面形式在建筑區(qū)劃內(nèi)公告業(yè)主大會決定，接受業(yè)主的查詢和監(jiān)督。業(yè)主委員會（換屆選舉籌備組）應(yīng)當(dāng)做好業(yè)主大會會議書面記錄；業(yè)主大會會議決定的議事文件由業(yè)主委員會發(fā)布或簽署，并由出席會議的業(yè)主委員會委員簽字并加蓋業(yè)主大會印章后存檔。召開業(yè)主大會會議時，涉及業(yè)主共同利益重大事項的，可以邀請物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府、社區(qū)居民委員會的人員列席。業(yè)主委員會不依法、以本規(guī)則召開業(yè)主大會會議的，業(yè)主可請求物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府組織召開業(yè)主大會會議。第十九條（業(yè)主投票權(quán)的確定）業(yè)主在業(yè)主大會會議上的投票權(quán)，按照國家有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。業(yè)主身份以及專有部分面積的確定，以不動產(chǎn)登記簿或者其他能夠證明其權(quán)屬的合法有效文件為依據(jù)。單個業(yè)主擁有多個或者數(shù)人共有一個物業(yè)專有部分的，其業(yè)主投票權(quán)人數(shù)按一人計算。業(yè)主拒付物業(yè)服務(wù)費用、不繳存建筑物及其附屬設(shè)施維修資金的，不享有業(yè)主大會會議上的投票權(quán)。第二十條（業(yè)主、業(yè)主代表的代理）業(yè)主可以委托代理人參加業(yè)主大會會議、業(yè)主小組會議，代理人應(yīng)當(dāng)持業(yè)主書面委托書并根據(jù)委托內(nèi)容進(jìn)行投票表決。業(yè)主委托代理人參加業(yè)主大會會議、業(yè)主小組會議的，應(yīng)符合下列約定：（一）業(yè)主是自然人的，可以書面委托建筑區(qū)劃內(nèi)的其他業(yè)主或者 參加；業(yè)主為無完全民事行為能力人、限制民事行為能力人的，由其法定代理人參加業(yè)主大會會議、業(yè)主小組會議，行使投票權(quán)。（二）業(yè)主為法人的，由其法定代表人或書面委托代理人參加業(yè)主大會會議、業(yè)主小組會議或者業(yè)主委員會會議。（三）業(yè)主是其他組織的，由其負(fù)責(zé)人或書面委托代理人參加業(yè)主大會會議、業(yè)主小組會議或者業(yè)主委員會會議。業(yè)主代表需委托代理人參加業(yè)主大會會議的，其委托行為應(yīng)符合下列約定：（一）；（二）。第二十一條（提議再次召開業(yè)主大會會議的限制）業(yè)主大會對所提議案已經(jīng)作出決定的，業(yè)主在365日內(nèi)不得以同一內(nèi)容再提議召開業(yè)主大會會議進(jìn)行表決。第二十二條（物業(yè)服務(wù)企業(yè)或其他管理人的選聘）業(yè)主大會決定通過招投標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或其他管理人的，可授權(quán)其執(zhí)行機構(gòu)業(yè)主委員會或委托招標(biāo)代理機構(gòu)辦理實施招標(biāo)活動的相關(guān)事宜。業(yè)主大會選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或其他管理人之前，應(yīng)當(dāng)召開業(yè)主大會會議，對選聘方式、具體實施者、物業(yè)服務(wù)合同的主要內(nèi)容等進(jìn)行表決。召開業(yè)主大會會議之前，業(yè)主委員會應(yīng)通過業(yè)主代表會議、征詢意見表等方式聽取業(yè)主對物業(yè)服務(wù)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)或其他管理人選聘的意見和要求，并結(jié)合本建筑區(qū)劃規(guī)模、實施物業(yè)服務(wù)的客觀需要等制定具體選聘方案和草擬物業(yè)服務(wù)合同。選聘方案（選聘方式、具體實施者）和物業(yè)服務(wù)合同中涉及的物業(yè)服務(wù)事項、物業(yè)服務(wù)質(zhì)量及費用標(biāo)準(zhǔn)、合同期限、違約責(zé)任等主要內(nèi)容應(yīng)當(dāng)在召開業(yè)主大會會議15日前以書面形式在建筑區(qū)劃內(nèi)公告。業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)按照本規(guī)則第十八條的約定，將選聘方案（選聘方式、具體實施者）和物業(yè)服務(wù)合同中涉及的物業(yè)服務(wù)事項、物業(yè)服務(wù)質(zhì)量及費用標(biāo)準(zhǔn)、合同期限、違約責(zé)任等主要內(nèi)容提交業(yè)主大會會議表決，作出業(yè)主大會決定，并在建筑區(qū)劃內(nèi)公告。第二十三條（物業(yè)服務(wù)合同簽訂）業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)在業(yè)主大會依法、依管理規(guī)約和本規(guī)則約定選聘了物業(yè)服務(wù)企業(yè)或其他管理人之日起30日內(nèi)，代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)或其他管理人簽訂物業(yè)服務(wù)合同，并加蓋業(yè)主大會印章。物業(yè)服務(wù)合同簽訂后，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)將物業(yè)服務(wù)合同主要內(nèi)容（物業(yè)服務(wù)事項、物業(yè)服務(wù)質(zhì)量及費用標(biāo)準(zhǔn)、合同期限、違約責(zé)任等）在本建筑區(qū)劃內(nèi)公告，接受業(yè)主的監(jiān)督、查詢。物業(yè)服務(wù)合同效力不隨物業(yè)所有權(quán)的變化而喪失。物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿前 月，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，就是否另行簽訂物業(yè)服務(wù)合同等事項提交業(yè)主大會決定。第二十四條(共有部分經(jīng)營與收益分配)利用物業(yè)共有部分進(jìn)行經(jīng)營的，應(yīng)當(dāng)符合法律、法規(guī)規(guī)定和本建筑區(qū)劃管理規(guī)約的約定，并經(jīng)業(yè)主大會或者相關(guān)業(yè)主共同決定后，由業(yè)主委員會按照業(yè)主大會或者相關(guān)業(yè)主的決定，代表業(yè)主與經(jīng)營單位簽訂有關(guān)協(xié)議。共有部分經(jīng)營所得收益按照本建筑區(qū)劃管理規(guī)約的有關(guān)約定進(jìn)行使用、分配。共有部分經(jīng)營所得收益的財務(wù)管理由本建筑區(qū)劃業(yè)主委員會工作規(guī)則依法約定。第二十五條（維修資金的使用、續(xù)籌）建筑物及其附屬設(shè)施維修資金的使用、續(xù)籌方案由業(yè)主大會依法決定。業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照相關(guān)規(guī)定和本建筑區(qū)劃管理規(guī)約的約定繳存、使用、續(xù)籌本建筑區(qū)劃內(nèi)建筑物及其附屬設(shè)施維修資金。第二十六條（印章的使用管理）業(yè)主大會印章、業(yè)主委員會印章由業(yè)主委員會指定專人保管，并按相關(guān)規(guī)定和本建筑區(qū)劃業(yè)主委員會工作規(guī)則中的相關(guān)約定使用管理。第二十七條（檔案資料管理）業(yè)主大會檔案資料由業(yè)主委員會指定專人保管，并按相關(guān)規(guī)定和本建筑區(qū)劃業(yè)主委員會工作規(guī)則中的相關(guān)約定管理。第二十八條（業(yè)主大會解散）因建筑區(qū)劃發(fā)生變更等原因?qū)е聵I(yè)主大會解散的，在解散前，業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)在物業(yè)所在地的區(qū)（市）縣房產(chǎn)管理部門、街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府指導(dǎo)監(jiān)督下，做好業(yè)主共有財產(chǎn)清算工作。業(yè)主大會解散前，業(yè)主共有財產(chǎn)清算結(jié)束后30日內(nèi)，業(yè)主委員會應(yīng)按規(guī)定向有關(guān)部門辦理業(yè)主大會注銷、業(yè)主大會和業(yè)主委員會印章注銷等手續(xù)，并將保管的其他檔案資料移交當(dāng)?shù)亟值擂k事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府。第三章 業(yè)主委員會第二十九條（業(yè)主委員會組成與任期）業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)，由業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生，向業(yè)主大會負(fù)責(zé)并報告工作，受業(yè)主、業(yè)主大會監(jiān)督。業(yè)主委員會設(shè)委員 名，其中主任1名，副主任 名。主任、副主任在全體委員中選舉產(chǎn)生。業(yè)主委員