中鐵軌道交通高科技產業園可行性研究報告-資料下載頁

【導讀】中鐵軌道交通高科技產業園。中鐵二院工程集團有限責任公司。中鐵置業集團有限公司

　　

【正文】 0 畝）和 90 公頃（ 1350 畝），因此規劃的本產業園用地范圍可控制在 1400 畝左右。 四、產品產業化項目推進情況及空間需求 （一）正在實施的產品產業項目及空間需求 四川中鐵環保科技有限責任公司（獨資），產業方向為鐵路、 27 城市 軌道、高速公路的降噪和綠色通道產品等技術。 2020 年產值 3000萬元，簽定合同額 9000 萬元。需要建筑面積 5000 平方米。 成都亞佳工程新技術開發有限公司（合資），產業方向主要是研究鐵路橋梁減震技術。預計在未來五年內占有國內 15%的鐵路相關產品市場率。需要建筑面積 10000 平方米。 四川曠谷信息工程有限公司（獨資），產業方向：主要研究交通設計、施工建設和運營管理的系統軟件。 2020 年已簽合同額 2020多萬元，需要 4000 平方米的建筑面積。 中鐵天寶數字工程有限責任公司（合資） 產業方向：為交通工 程領域開發提供數字化設計施工全過程的產品與服務，預期 6 年營業收入 16 億左右，約需要建筑面積 6000 平方米，還需要一定規模的演示場地。 從中鐵二院目前已實施的產品產業化項目看，已形成了新的利潤增長點。目前招商工作還未全面推進，已有 20 多個公司意向入駐產業園，這些公司投產后年產值約為 ～ 14 億元，需要的空間平臺面積約 萬平方米 （ 如 表 31 所示），市場前景看好。 已確定入駐的 24 個公司或項目成立新公司擬進入產業園的第一年業務效益和空間需求面積匯總情況 表 。 產品產業效益及空間需求表 表 31 序號 入駐公司或項目 入駐模式 需求面積 (m2) 入駐部分年產值 （萬元） 1 四川中鐵環保科技有限責任公司 獨資 5000 3000 2 成都亞佳工程新技術開發有限公司 合資 10000 3000～ 4000 3 四川曠谷信息工程有限公司 獨資 4000 5000 4 中鐵天寶數字工程有限責任公司 合資 6000 10000～ 12020 5 成都市新筑路橋機械股份有限公司 合資 30000 8000～ 10000 6 四川有色冶金研究設計院有限責任公司 合資 10000 8000 7 軌道交通自動化系統工程有限責任公司 合資 5000 5000 8 交通工程測試國家工程實驗室 合資 5000 3000 28 序號 入駐公司或項目 入駐模式 需求面積 (m2) 入駐部分年產值 （萬元） 9 四川巨星新型材料有限公司 引進 12020 7000～ 8000 10 成都西南高鐵軌道科技發展有限責任公司 引進 5000 3000 11 現代物流高科技服務基地 引進 10000 5000～ 6000 12 江西日月明鐵道設備開發有限公司 引進 8000 5000 13 聚脂軌枕項目 引進 6000 3000 14 荷蘭 TNO（皇家科學院）公司 引進 15000 5000～ 6000 15 浙江天鐵實業有限公司 引進 12020 3000～ 5000 16 香港煌盛集團 引進 5000 3000～ 4000 17 上海高格工程設計咨詢有限公司 合資 6000 2020～ 3000 18 上海步科交通自動化元器件開發項目 引進 3000 2020 19 法國碧優康生物石油交通能源項目 引進 10000 8000 20 潤泰精密工程項目 引進 20200 10000 21 北京鐵道工程機電研究所 引進 5000 6000 22 遠大屏蔽門設備項目 引進 12020 7000～ 8000 23 德國卡棱貝格公司 引進 30000 8000～ 10000 24 西南交大海德科技有限公司 引進 3000 3000 合 計 237000 125000～ 140000 （二）準備推進的產品產業項目及空間需求 在產業園的建設的同時，將進一步加大產品產業化推進規模，下列產品產業項目正在積極推進之中： ◆ 中鐵軌道新材料研究公司（交通新材料技術） ◆ 中鐵隧道安控技術研究中心（系統集成技術） ◆ 北京和利時電機技術有限公司（城市軌道交通大型綜合監控系統） ◆ 重慶弘業交通勘察 設計咨詢有限責任公司公司（交通專業設計咨詢） ◆ 四川新源現代智能科技有限公司（智能交通系統） ◆ 加拿大 IBI 集團北京公司（工程項目咨詢） 29 ◆ 濰坊市宏源防水材料有限公司（科研設計開發于一體） …… 推進產品產業化需要空間平臺，形成集群和集聚，而投資建設一個以交通高科技為主題的園區是實現集群和集聚的最好形式。 注：本部分詳細內容，請參見附件《軌道交通搞科技產品產業化概況及空間需求》。 30 第四部分 項目初步定位分析 一、項目或地塊 SWOT分析 項目或地塊 SWOT 表 表 41 二、市場定位 項目市場定位：國家級軌道交通高科技產業創新與服務基地 國家級基地體現為國家認定，一流的技術，并輻射國內、國際兩個市場；以軌道交通領域的前沿、創新技術為主要導向；聚焦軌道交通領域的高科技研發及產業化綜合服務；成為軌道交通產業鏈協同共生發展，軌道交通產業化培育基地。 定位于國家級軌道交通高科技產業創新與服務基地，它將成為成都、乃至全國 /國際范圍內軌道交通高科技產業經濟的交匯點，對區域軌道交通高科技產業價值鏈的協同具備良好的輻射、示范和帶動作用，是促進國家級軌道交通高科技產業和世界軌道交通經濟發展的 助推器。 三、客戶定位 31 本產業園圍繞交通高科技的新技術、新產品、新工藝、新材料，根據產品需要，客戶群總體定位為：國內外與交通產業鏈相關聯的設計咨詢、制造、建設、運營維護和管理等類型的企業。 在客戶細分上，將根據產業園的五大主導產業定位分類引進。 交通新材料產業：將重點引進土建、彈性原件、減震降噪、軌道樹脂合成軌枕、車輛車體等新材料方面的企業； 光機電與系統集成產業：將重點引進光學、機械、電子電路、計算機交通系統、通信信號新產品制造及非晶合金變壓器制造等方面的企業； 交通技術咨詢產業：將重點引進巖 土測試、勘察設計、工程監理等設計類咨詢企業； 交通節能環保產業：將重點引進環保、給排水、采暖通風、電氣化、電力等專業方面的企業； 交通信息化及智能化產業：將重點引進線路、軌道、地質、橋梁、隧道、弱電、信息等專業方面的企業。 四、產品定位 從目前國內外高新技術產業園的發展特征來看，高科技產業園發展共分為四代： 第一代是以交通沿線發展，呈現單個企業的發展格局。 第二代是在空間上呈現圍繞一個核心企業產業鏈延伸布局。 第三代是在空間形態的表現上是多個產業的耦合發展，產生協同效應，形成產業集群的發展布局。 第 四代在空間形態上主要表現為綜合新城，城市功能和產業功能緊密融合。 從目前國內外高新技術產業園的發展特征分析，結合調研分析得出，本產業園初期定位將選擇高科技園區的第三代承接發展，逐步向第四代高新技術園區轉變，建設以信息和技術為先導、市場為導向的 32 復合型現代科技都市。根據都市型園區的定位，項目定位有科技研發、技術服務、總部商務和園區配套四大功能區。結合功能區的定位，本產業園的產品定位如下： 物業建筑形態建議：建議在園區中，主要以小高層和高層形成 “小組團 ”為核心的商務辦公樓組群及相互連通圍合式建筑群為主，輔以低密度 生態獨立建筑群組成主要建筑形態。同時為突出園區標志，在局部區域配以景觀標志性的高層。 建筑內部結構及面積建議：本園區在物業建筑結構上，將采用框架和框剪結構，針對入園企業的大小差異性特征，內部實行未封閉的敞開式布局結構，根據入園企業需求面積分割封閉。小高層和高層建筑每層面積控制在 15002200 平方米，低密獨棟整體面積控制在20204000 平方米較好。 五、價格定位 本項目有科研辦公樓、配套商業及產業綜合技術服務中心三種主要物業形態，現對它們的價格定位如下： 科研辦公樓 科研辦公樓評估價格表 表 42 項 目 主要可類比項目 本 案 倍科國際新城 IP 科技中心 火炬動力港 2 期 項目均價 3380 元／ m2 3800 元／ m2 5300 元／ m2 評估得分 57 61 65 66 可比系數 可調均價 3913 4111 5381 可比參數 30% 40% 30% 評估均價 4432 元／ m2 33 配套商業及產業綜合技術服務中心 項目區域商業和中試物業租金情況如圖 4 42 所示： 項目區域中檔商業月租金情況( 元/ 平方米)655553020406080大豐街辦 天回街辦 新都區 圖 41 項目區域中檔商 業月租金情況 項目區域中試物業月租金情況( 元/ 平方米)313436283032343638大豐街辦 天回街辦 新都區 圖 42 項目區域中試物業月租金情況 利用周邊市場的對比情況，運用商業租金反推法，本項目的商業定價為 5536 元 /平方米。產業綜合技術服務中心定價為 3232～ 4040 元/平方米。 綜合各因素考慮，本產業園主要物業的保守定價為： 科研辦公物業： 4100～ 4300 元 /平方米 配套商業： 5500～ 5600 元 /平方米 產業綜合技術服務中心： 3200～ 3400 元 /平方米 本產業園內涉及有面積較少的商務會所物業類型，由于其區域市 34 場沒有可比案例，便于成本核算，在此考慮結合成本、園區品質及商業屬性等因素， 該產品價格初定在 6000～ 6500 元 /平方米之間。 35 第五部分 概念規劃設計 一、設計概念 （一）產業園整體設計理念 作為新一代的高科技產業園區，要從 “社會 ”、 “經濟 ”、 “環境 ”三個方面進行目標設定。 社會：承接前述對新一代產業園特征的研究，打造功能復合的產業都市，與城市有機融合； 經濟：構建完善可持續發展的產業鏈條，研究其空間發展需求，使空間與產業發展高度適配，最大化提供產業的發展與展示平臺； 環境：關注可持續發展，通過規劃、建筑、環境、技術運用等不同層面營造低碳型綠色產業園區。 產業園規劃設計理念如圖 51 所示： 圖 51 產業園規劃設計理念圖 （二）產業園的建筑設計理念 在建筑設計上，使用綠色可持續能源 LEED 建筑標準，營造綠色生態建筑模式。 二、空間發展策略 36 科技先導：結合西側規劃的城市商業節點，及北新干道等交通條件，整體園區沿橫軸導入核心研發產業。 技貿聯動：在核心區域構筑產業服務及公共服務核心。 鏈條擴展：完善產業鏈條，由核心向外圍結合周邊功能與資源條件拓展配套功能，完善功能組團。 多元復合：形成多元復合的功能格局，沿橫縱兩軸為科技研發組團，東北為產業基地組團，西南及西北為都市生活組團，核心區 及南部為產業服務組團。 生態串聯：從北側景觀綠地至九道堰之間，規劃一條串聯各功能組團的生態景觀綠地，加強組團聯系，營造良好的生態景觀環境。 綠色交通：以內部閉合的綠色交通系統環通各組團，提高園區運行效率。 圖 52 產業園空間發展策略圖 根據園區空間發展策略，本產業園首期 500 畝啟動區結合西側規劃的城市商業節點及地鐵 1 號線、北新干道等交通條件，整體園區沿橫軸發展的模式，最先啟動產業園的西側靠園區主干線區域。 37 首期首期 500 畝用地畝用地預預 留留預預 留留畝用地畝用地預預 留留預預 留留 圖 53 產業園首期位置圖 三、項目概念性設計 設計方案以 “生態優先、價值提升、便于開發、利 于運營 ”為原則。遵從整體功能結構，注重組團聯系，營造富有特色與吸引力的產業園區。本項目具有以下特點： 建筑環境緊密結合：營造宜人空間； 發揮景觀資源優勢：借助水系打造景觀，提高土地價值； 強調地塊組團劃分：便于開發與實施控制； 單元式建筑組合：利于運營，可租可售。 四、空間格局 橫向導入，縱向延伸，一心多點，線性串聯。 以交通高科技研發區、科技交流綜合區為功能及景觀標志核心，向西、向東南延展相關功能區。通過水系廊道串聯，在各地塊中形成空間節點。 核心啟動區建成后，未來向 “北區 ”約 5700 畝園區的開發可以依托核心功能區，向沿縱軸北部拓展。如圖 53 所示： 38 圖 54 項目空間格局 五、建筑風格及園區鳥瞰 （一）建筑風格 產業園以小高層和高層及低密度生態獨立建筑群為主要建筑形態。建筑風格 意向 如 圖 54 所示 ： 圖 55 產業園建筑風格意向圖 39 （二）園區鳥瞰 圖 56 產業園鳥瞰圖 40 六、首期 500 畝初步設計后的主要經濟技術指標 科研辦公 首期 500畝初步設計后的主要經濟技術指標 表 表 51 序號 首 期 項 目 數 值 一 總占地面積（㎡ )