紫薇mall營銷可行性分析報告書-資料下載頁

【導讀】SHOPPINGMALL,作為零售業中最復雜的開發經營模式,近幾年成為中國零售業的開發熱點,引起市場和媒體的極大關注。為支撐和指導,顯然是不行的。“紫薇之家”,在營銷策略方面提出中肯、合理的建議,作為該板塊在招商、西萬公路和規劃中的高新區第三期發展用地;南側緊臨繞城高速公路南段;東面的大部分則仍是未開發的郊區地段。3,平方米、“停車場”。該地塊位于整個“紫薇MALL”。投入建設和使用的一期組團項目。特色零售商店緊靠西萬公路主干道,形成沿街帶狀結構布局,而家居廣。劃預留道路)分隔。層,整個建筑物呈南高北低的走勢。消費者心目中已建立的較高的美譽度;存在一定的問題,從而會限制到項目初期的發展;利于其在后期與整個MALL組成一個整體;斷使市場容量增大;同時,周邊區域也缺乏大型的零售機構;

　　

【正文】 仿照藍本 ,打造一條實景步行街 ,街道的布置和店鋪風格都需和藍本基本一致 。 名店廊內設置液晶顯示屏 ,播放藍本在香港風土人情和藍本實地的景象影片和商品廣告 。 以此展現港島濃郁的商業人文風情 。 三個中庭的景觀設計 :中庭以玻璃為墻壁 ,增強通透性 和展示性。 建材組團的中庭 由于該中庭在調整之后 ,會面向主干道 ,因此建議以強化其展示功能為主要目標 。 中庭搭建造型新穎的大型舞臺 ,做促銷、表演之用 。 每周舉行不同商品的促銷、展示活動 ,以吸引人流 。前期可免費提供場地供商家使用 ,待后期形成較穩定的人流之后 ,收取場地費用 。 家居組團的中庭 鑒于家居中央步行街的熱帶雨林風格 ,建議此組團的中庭設置應與內部統一 。 中庭建設熱帶雨林風格景觀 ,與熱帶雨林水景觀休閑吧相連接 ,作為其南端終點 。 組團間室外步行街中庭 由于是 2 組團人流的連接中樞 ,因此建議同樣作為促銷、展 示區 。 因為人造溪流和熱帶雨林水景觀休閑吧連接 ,此處建大水池并在水池上方搭建舞臺 。 舞臺四周設置噴泉 ,可以增強舞臺展示氣氛 。 如此設計可在 2 組團之間起到引導人流、承上啟下的功效 。 廣告位的建議 : 盡可能地采用液晶顯示屏作為廣告位 。動態的廣告更有沖擊力和吸引力 ,規避平面廣告對外觀的影響 。 賣場入口處設顯示屏 1?2 塊 ,作為廣告位 。 賣場內可設若干廣告位 。 店鋪門口的燈箱廣告位是有效的補充 。 其他形式的廣告 : 組團內的裝修全部采用賣場內商品 。在醒目位置設銅牌 ,標注材料的材質、品牌、優點和店鋪位置等信息 ,形成最直觀 的感官體驗 。 在休閑區域 ,全部使用家居賣場內商品 ,并在商品旁說明商品特點、品牌和店鋪位置等 。既可形成直觀體驗 ,又可要求商家免費提供抵消廣告費 ,節約成本 。 這樣的方式可以達到“展示無處不在”的效果 ,充分發揮“啟發式營銷”的效力 。 ???? 商鋪投資的關注因素 ???? 商鋪投資有其自身特殊性 ,它對地段的要求達到了極其苛刻的程度。如人口密集度、人口結構、日均人流量、消費能力、消費結構、商業設施網點數及結構、配套設施結構等。 對于商鋪投資而言 ,投資者普遍比較關注以下因素 : 商鋪投資收益的穩定性 投資者對商鋪投資的最終目的就是是否能夠為其帶來長期可觀的收益 ,因此商鋪收益的穩定性是商鋪投資者渴求的一個關鍵因素。 投資的商鋪是否具備長期的升值潛力 商鋪的投資是一個長期過程 ,它一般不會因房齡增長而降低其投資價值。相反 ,好的商鋪會因其稀有性并伴隨著商圈的發展成熟不斷升值。因此 ,投資者在選擇商鋪位置時比較傾向于考慮地段的商業發展空間。 商鋪投資是否具有高回報率 與人們傳統的資本增值方式比起來 ,投資商鋪利潤率高 ,通常商鋪的投資回報率為 6%至 12%,有的甚至達到 15%以上。高回報率的收益始終 是投資者追求的目標。 商鋪的經營出租 商鋪可出租、亦可經營的靈活方式也是吸引投資者的重要因素。在商鋪投資者中 ,50%是自己經營 ,35%40%用于出租 ,還有 10%左右的是投機商純粹是為了在買進賣出中賺取差價。 公用分攤面積 一般來說 ,商鋪的公攤面積占建筑面積的 30%40%,有的甚至超過 50%。要避免此種情況的出現 ,建議開發商在合同中明確約定公攤面積的大小與產權歸屬 ,確定公用部位的規劃設計。 返租承諾 從表面上看 ,返租帶給商鋪投資者的是穩賺不賠的收益 ,但事實并非如此 ,很多開發商給出的承諾往往無法承兌 ,許多投 資者對此也失去信心。 貸款風險 個人商鋪貸款具有比例低、年限短的特點。另外 ,銀行對商鋪貸款者資質的審核比住宅貸款更嚴。當投資者考慮貸款買鋪位時 ,意識到貸款申請不能通過時 ,將使項目的銷售陷入困境。 將以上因素加以綜合 ,我們會發現投資者投資商鋪最著重考慮的問題歸根結底只有兩個 :一個是投資回報率 ,另一個是投資安全性。 ???? 項目租售的前提條件 ???? ① 明確經營目標 為了保證招商目標能夠成功地實現 ,因而在實施招商之前首先需要在投資回報經濟分析的基礎上確定“紫薇之家”短、中、長期的經營目標。 ② 確定經營開發模式 針對“紫薇之家” (甚至整個紫薇 MALL)考慮到資金迅速回籠和長期利潤增長的前提 ,提出“產權與自營相結合” (產權式 :資金回籠快 。自營 :持續的利潤體現 )的經營開發模式 ,即 :“ 622”的開發模式 ,60%的產權銷售 (保本 )、 20%的概念店 (招睞 )、 20%的自營 (盈利 )。 ③ 明確管理模式 本項目應充分實現所有權、經營權和管理權的分離 ,導入集中管理和分散經營的經營思路。 ???? 項目經營開發模式 ???? 針對“紫薇之家” (甚至整個紫薇 MALL)考慮到資金迅速回籠和長期利潤增長的 前提 ,敝司提出“產權與自營相結合” (產權式 :資金回籠快 。自營 :持續的利潤體現 )的經營開發模式 ,即 :“ 622”的開發模式 ,60%的產權銷售 (保本 )、 20%的概念店 (招睞 )、 20%的自營 (盈利 )。 商業物業銷售的目標客戶主要包括三類人群 :商鋪經營者、商鋪炒家、商業物業投資者。這些商業物業投資者采取的投資方式主要有兩種 :一種是擁有較雄厚的經濟實力的專業商業物業投資者 ,通常會做大型商鋪交易 ,即購買一些商鋪的產權或經營權 ,然后分租給各個經營商 ,不以經營為主 。另一種是中小型商鋪投資商 ,通常是擁有一定閑置資 金 ,投資一兩個商鋪 ,自營或出租。 分析商業物業銷售的主要目標客戶 ,結合本項目 60%的產權銷售 ,我們認為 Shopping Mall 在管理上的精髓就體現于“統一性” ,本項目在產權分割后的經營管理也將直接影響到“紫薇之家”長期而持續的經營發展。因此 ,本項目開發的前提條件是在管理上實行所有權、經營權、管理權分離的管理模式 ,將 60%的產權商鋪通過“返租經營”的模式來實現對整個 MALL 的統一集中管理 ,避免因產權分割后的經營管理混亂。 模式 租售比例 經營策略 營業總面積 可租售面積 達成目的 產權 商鋪銷售 60% 返租經營 129013? 產權銷售 不含公攤 30% 公攤 ? 資金迅速回籠 ,保證流動資金的充足 ,為二期開發做準備。 40%公攤 ? 50%公攤 ?含公攤 ? 主力店的招睞 20% 前期免租、低租金額度等優惠政策 129013? 主力店租賃 ? 核心主力店的招睞 ,吸引人流、客流 ,做熱項目地域商業氛圍 ,以期提高租金與售價水平。 自營 20% 出租或自營 129013? 自營租賃 ? 開發商長期的盈利來源 ,同時也起到項目運營的調控器作用。 返租經營政策 : 期望目的 :通過返租經營 ,提高產權商鋪的銷售競爭力 ,調動投資者的投資熱情 ,為中小型投資商的商鋪投資提供購買商鋪的噱頭 。 項目返租經營的總面積 :項目可租售營業面積的 60%。 年投資回報率 :8%投資收益 (根據下表中對 50?商鋪的投資回報分析 ,本項目能夠保證提供給投資者 8%的收益率水平 ) 50 平方米商鋪投資回報收益表 商鋪價位 產權銷售價 租金水平 年收益率 投資回收期 備注 單價 (元 /?) 總價 (元 ) 單位租金 (元 /月 /?) 年租金 (元 /年 ) 最低價 4000 202100 25 15000 % 14 年 平均價 5000 250000 39 23400 9% 11 年 不含辦公層 最高價 6000 300000 60 36000 12% 9 年 ???? 招商的選擇標準 ???? ① 承租戶的選擇須保證租金的來源 開發商的目標是選擇合適的零售商 ,能夠獲取足夠的 ,穩定的租金收益。因此 ,本項目在選擇承租商時 ,協調處理好長期穩定的租金收益與短期高回報租金收益的矛盾。 ② 保證商品種類、品牌的完整性 商品種類、品牌的完備 ,可使購物者能夠比較方便地進行款式、質量、價格的比較。因此 ,本項目在招商時要充分考慮到消費者的選擇權 ,可選擇一些承租戶集中布置 ,擴大商品覆蓋范圍 ,方便購物者進行比較式消費 ,創造“比較消費的購物氛圍”。為消費者提供一次滿足購物的服務。 ③ 保證購物中心經營項目的多樣性與綜合性 本項目中要應充分考慮融入娛樂、休閑性項目 ,將“專業產品賣場”與其他經營項目進行有機結合 ,使其在人流、客流上達到互為補充的目的 ,變單純的“特定目的的計劃消費”為“ 啟發式消費”行為。 ???? 招商策略 ???? “紫薇之家”的招商 ,首先需要從兩個角度加以衡量和考慮 : 一是開發商角度。開發商對于“紫薇之家”的招商 ,最終看重的是如何更快地使所投入資金迅速回籠 ,以及持續經營所帶來的長期利潤增長。我們根據本項