某市政道路基礎(chǔ)建設(shè)工程項(xiàng)目可行性研究報(bào)告-資料下載頁(yè)

【導(dǎo)讀】市廣安區(qū)五星街6號(hào)，是為廣安區(qū)人民政府投資組建的國(guó)有獨(dú)資有限責(zé)任公司，公司實(shí)行“自主經(jīng)營(yíng)、獨(dú)立核算、自負(fù)盈。虧”，并以其全部資產(chǎn)對(duì)其承擔(dān)責(zé)任。享有由出資人投資和公司負(fù)債形成的全部。法人財(cái)產(chǎn)權(quán)，依法享受民事權(quán)利和承擔(dān)民事責(zé)任，具有獨(dú)立法人資格。資業(yè)務(wù)及經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)；行使政府投資市政工程建設(shè)項(xiàng)目業(yè)主職責(zé)；管理和經(jīng)營(yíng)政府授權(quán)的國(guó)有資產(chǎn)。公司注冊(cè)資本：10000萬(wàn)元人民幣。出資形式為貨幣資金3000萬(wàn)元，國(guó)有。土地使用權(quán)7000萬(wàn)元。程量清單計(jì)價(jià)定額》;行性研究的結(jié)論意見，供有關(guān)部門和項(xiàng)目建設(shè)單位決策。四車道，配套設(shè)施建設(shè)及打捆建設(shè)項(xiàng)目涉及建設(shè)占地面積平方公里。納入財(cái)政預(yù)算，以確保貸款按期償還作為保障。四川東部，是廣安市下轄區(qū)級(jí)行政單位。總?cè)丝?20萬(wàn)人，非。2021年位列四川省的106位。

　　

【正文】 分布，設(shè)置一定的幼兒園和社區(qū)活動(dòng)場(chǎng)所。在廣花公路東側(cè)山頂設(shè)置觀景平臺(tái)和休閑健身中心。科學(xué)的規(guī)劃、合理的布局、配套的設(shè)施、完善的功能，將為該項(xiàng)目 搶占市場(chǎng)提供可靠的保證。 按照該片區(qū)的地塊結(jié)構(gòu)，項(xiàng)目又可分為 A、 B、 C、 D4 個(gè)子項(xiàng)目分別招商開發(fā)。 洪洲大道至奎閣大橋左側(cè)區(qū)域（ A 地塊） 該地塊用地面積為 萬(wàn)平方米，容積率為 ，規(guī)劃建筑面積 萬(wàn)平方米 其中住宅 萬(wàn)平方米 ,商業(yè) 萬(wàn)平方米 ，計(jì)劃容納居民 3096 戶、9906 人。該地塊內(nèi)待拆遷房屋 萬(wàn)平方米 ,計(jì)劃投資 億元。 本項(xiàng)目以高層、多層建筑形態(tài)相結(jié)合。項(xiàng)目南側(cè)與廣安汽車總站、車站大市場(chǎng)毗鄰，系原城北開發(fā)區(qū)已開發(fā)完畢部分向北擴(kuò)張的聯(lián)結(jié)部位，隨著城北向北的不斷拓展，本 項(xiàng)目將不可避免地成為該局部區(qū)域的經(jīng)濟(jì)文化休閑中心，亦居亦商，潛力巨大。 洪洲大道至奎閣大橋右側(cè)區(qū)域（ B 地塊） 該地塊用地面積為 萬(wàn)平方米，容積率為 ，規(guī)劃建筑面積 萬(wàn)平方米 其中住宅 萬(wàn)平方米 ,商業(yè)及酒店 平方米 ，計(jì)劃容納居民 1284戶、 4108 人。該地塊內(nèi)待拆遷房屋 萬(wàn)平方米 ,計(jì)劃投資 8 億元 本項(xiàng)目以高層結(jié)合部分多層為主要建筑形態(tài)，在臨環(huán)城路局部有商業(yè)建筑。該項(xiàng)目臨江而建，視野開闊，戶戶均可直望渠江。該項(xiàng)目建成后，南與四九灘電站、金山 ??渠江怡景項(xiàng)目融為一體，北連奎 閣大橋，其在區(qū)域中的地理位置將十分優(yōu)越。 奎閣大橋至楊森花園沿江項(xiàng)目（ C 地塊） 該地塊的用地面積為 萬(wàn)平方米，容積率為 , 規(guī)劃建筑面積為 萬(wàn)平方米，計(jì)劃容納居民 3206 戶， 10 米 ,計(jì)劃投資 億元。 本項(xiàng)目除臨奎閣大橋旁局部高層外，其余均為多層建筑，恬靜舒適的江岸生活將是這里最大的靚點(diǎn)。正在興建的奎閣大橋，即將重建的楊森花園，更將直接提升本項(xiàng)目的開發(fā)價(jià)值。 奎閣大橋至楊森花園沿江項(xiàng)目以西區(qū)域（ D 地塊） 該地塊的用地面積為 萬(wàn)平方米 ,容積率為 ，規(guī)劃建筑面積 萬(wàn)平方米 其中住宅 16 萬(wàn)平方米 ,學(xué)校 萬(wàn)平方米 ，計(jì)劃容納居民 1769 戶、 5659人。該地塊內(nèi)待拆遷房屋 萬(wàn)平方米 ,計(jì)劃投資 億元。 本項(xiàng)目位于連結(jié)城北開發(fā)區(qū)與鄧小平故居保護(hù)區(qū)交界部位，建筑形態(tài)以高層和多層相結(jié)合。該項(xiàng)目縱橫于繁華與靜謐之間，景致與居所完美和使建筑與自然形成有機(jī)體 （圖為白塔片區(qū)居住區(qū)鳥瞰圖） 項(xiàng)目概況：白塔片區(qū)位于廣前公路連接線、西溪峽和渠江之間，總用地面積30 公頃。該項(xiàng)目地處廣安正在大規(guī)模實(shí)施開發(fā)建設(shè)的東南片區(qū)，位于城南、城北和奎閣三大城市組團(tuán)結(jié)合部，地勢(shì)開闊，渠江至此由急變緩 ，是廣安最為顯要的“陽(yáng)光海岸”地段。項(xiàng)目距廣安中學(xué)及廣安職業(yè)技術(shù)學(xué)院均不到 500 米，距新建的廣安市人民醫(yī)院不到 1000 米，是廣安絕佳的居住休閑和旅游勝地。廣渝高速、濱江大道穿越而過，交通便利。該項(xiàng)目可開發(fā)建設(shè)凈用地為 畝，規(guī)劃用地以居住為主，定位為高中檔住宅區(qū)，同時(shí)布設(shè)一定的商業(yè)建筑和酒店公寓。建筑采用多層、小高層、高層相結(jié)合的模式，沿江向內(nèi)形成高低錯(cuò)落、富有層次感的空間布局形態(tài)。該項(xiàng)目規(guī)劃容積率為 ，建筑密度 20%，建筑總面積 萬(wàn)平方米。該項(xiàng)目?jī)?nèi)待拆遷房屋面積近 10 萬(wàn)平方米。根據(jù)當(dāng)前廣安 建筑和房地產(chǎn)市場(chǎng)信息測(cè)算，該項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)總投資為 6 億元。 開發(fā)效果：適合開發(fā)中、高檔住宅，配套部分商業(yè)、酒店建筑。該片區(qū)內(nèi)有修建于宋代且至今保存完好的白塔，并將以白塔為中心，高起點(diǎn)規(guī)劃建設(shè)白塔公園，精心打造白塔凌云的城市景觀。 開發(fā)特點(diǎn)：建筑設(shè)計(jì)采用多層、小高層、高層相結(jié)合的模式，最高可達(dá) 25層，沿江形成高低錯(cuò)落的富有層次感的空間形態(tài)。 規(guī)劃布局：在臨濱江大道上設(shè)置居住區(qū)主出入口，在居住區(qū)的西北角濱江大道與白塔路相交處設(shè)置商業(yè)建筑，在地塊的東南角設(shè)置一座酒店公寓。 片區(qū)總收入 土地開發(fā)收入 項(xiàng)目相關(guān)土地收 益表 地塊分區(qū) 地塊標(biāo)號(hào) 用地類型 用地面積（ m2） 容積率 規(guī)劃建筑面積（ m2） 土地收益 總價(jià) （萬(wàn)元） 白塔片區(qū) 378000 其中 A1 居住用地 126000 378000 地價(jià)折合樓面價(jià)格 500 元 /m2 18900 A2 公園用地 ? ? ? 不計(jì)收益 西溪峽片區(qū) 88481 其中 B1 居住用地 地價(jià)折合樓面價(jià)格450 元 /m2 B2 居住用地 地價(jià)折合樓面價(jià)格 450 元 /m2 B3 公園用地 ? ? ? 不計(jì)收益 教育片區(qū) 103249 其中 C1 中學(xué)用地 ? 不計(jì)收益 C2 居住用地 地價(jià)折合樓面價(jià)格 300元 /m2 C3 居住用地 地價(jià)折合樓面價(jià)格 500 元 /m2 C4 商業(yè)、金融業(yè)用地 地價(jià)折合樓面價(jià)格 500 元 /m2 渠江公園 其中 D1 文 化 娛 樂 用 地 地價(jià)折合樓面價(jià)格 500 元 /m2 D2 文化娛樂用地 7679 地價(jià)折合樓面價(jià)格 500元 /m2 老街、南園片區(qū) 其中 E1 商住用地 地價(jià)折合樓面價(jià)格 300 元 /m2 E2 商住用地 43578 地價(jià)折合樓面價(jià)格 400 元 /m2 E3 商住用地 地價(jià)折合樓面價(jià)格 500 元 /m2 東門片區(qū) 其中 F1 辦公用地 地 價(jià)折合樓面價(jià)格 450 元 /m2 F2 商業(yè)、金融業(yè)用地 地價(jià)折合樓面價(jià)格450 元 /m2 F3 商住用地 地價(jià)折合樓面價(jià)格 450 元 /m2 F4 商住用地 地價(jià)折合樓面價(jià)格 450 元 /m2 F5 商住用地 地價(jià)折合樓面價(jià)格 450 元 /m2 F6 商住用地 11410 68460 地價(jià)折合樓面價(jià)格 450 元 /m2 四九灘片區(qū) 171672 其中 G1 居住用地 25560 地 價(jià) 折 合 樓面 價(jià) 格 500 元 /m2 G2 居住用地 23181 地價(jià)折合樓面價(jià)格 450 元 /m2 G3 商住用地 地價(jià)折合樓面價(jià)格 450 元 /m2 岔路片區(qū) 1318271 H1 居住用地 322515 地價(jià)折合樓面價(jià)格 450 元 /m2 H2 商業(yè)用地 地價(jià)折合樓面價(jià)格 400 元 /m2 H3 商業(yè)用地 地價(jià)折合樓面價(jià)格400 元 /m2 H4 居住用地 地價(jià)折合樓面價(jià)格 300 元 /m2 H5 市政用地 9632 ? ? ? ? H6 商業(yè)用地 15000 60000 地價(jià)折合樓面價(jià)格 300 元 /m2 3000 H7 居住用地 地價(jià)折合樓面價(jià)格 300 元 /m2 H8 學(xué)校用地 不計(jì)收益 H9 居住用地 57731 115462 地價(jià)折合樓面價(jià)格 300 元 /m2 H10 安置房用地 27000 ? 不計(jì)收益 H11 公園綠化 28891 ? ? ? 不計(jì)收益 H12 居住用地 地價(jià)折合樓面價(jià)格 280 元 /m2 花園 I1 公園用地 ? ? ? 不計(jì)收益 濱江綠化帶 J1 公園用地 ? ? ? 不計(jì)收益 總計(jì) 1395381 2508471 基礎(chǔ)設(shè)施收益情況建設(shè)應(yīng)納入該片區(qū)計(jì)算收益。片區(qū)共計(jì) 1395381 平方米土地，地塊土地均價(jià)按該地塊樓 面基準(zhǔn)地價(jià)測(cè)算，土地出讓收益為 萬(wàn)元，除去土地傭金等外按 90%提供城市建設(shè)資金，可用資金達(dá)到 萬(wàn)元。 入 稅費(fèi)收入合計(jì) 萬(wàn)元 （ 1）稅： 2508471m2 130 元 /m2＝ 萬(wàn)元 （ 2）配套費(fèi)： 2508471m2 35 元 /m2＝ 萬(wàn)元 （ ＋ 2914 萬(wàn)元）后政府收益 萬(wàn)元。 在這個(gè)開發(fā)建設(shè)推進(jìn)過程中，受被拆遷戶實(shí)物遷建的影響，可調(diào)劑使用部分收益資金用于其他 市政工程建設(shè)，但相應(yīng)的土地收益將減少。 片區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)盈利 片區(qū)建設(shè)總投入 序號(hào) 項(xiàng) 目 總 計(jì) （萬(wàn)元） （一） 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投入 （二） 拆遷投入費(fèi) （三） 公共設(shè)施費(fèi)用 800 合計(jì) （四） 基本預(yù)備費(fèi) 建設(shè)投入總計(jì) 萬(wàn)元 萬(wàn)元 萬(wàn)元 由于本項(xiàng)目屬于市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，根據(jù)收入情況，政府收入 萬(wàn)元。但本收 入尚需要將部分資金投入到本片區(qū)其它市政配套建設(shè)中，故本項(xiàng)目實(shí)際收益不能單獨(dú)計(jì)算，應(yīng)先計(jì)算出本片區(qū)總收益情況后減去片區(qū)總投入，實(shí)際片區(qū)建設(shè)總盈利 萬(wàn)元。 廣安區(qū)財(cái)政收支狀況 根據(jù)項(xiàng)目運(yùn)作的基本思路，本項(xiàng)目的還貸資金來(lái)源主要為片區(qū)內(nèi)的稅收收入、土地出讓金及廣安市財(cái)政，分析廣安市城鎮(zhèn)土地市場(chǎng)狀況有財(cái)政近三年來(lái)的財(cái)務(wù)審計(jì)報(bào)告及今后財(cái)政收入的預(yù)測(cè)，能夠充分證明廣安市有足夠的財(cái)力按期歸還貸款本息。 由區(qū)財(cái)政支付利息， 2021 年― 2021 年廣安區(qū)財(cái)政收支狀況附表所示，廣安區(qū)財(cái)政收入、基金收入在 2021 年― 2021 年期間均有結(jié)余， 2021 年財(cái)政總收入為 58424 萬(wàn)元， 2021 年財(cái)政總收入為 81084 萬(wàn)元， 2021 年財(cái)政總收入為 144235 萬(wàn)元， 建議廣安區(qū)會(huì)充分考慮項(xiàng)目建設(shè)的特點(diǎn)，對(duì)項(xiàng)目區(qū)土地自用、拆遷安置和配套基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)進(jìn)行周密的安排，保證按期完工，充分落實(shí)建設(shè)所需資金。加強(qiáng)招商引資工作和土地出讓步伐，促進(jìn)現(xiàn)金回流。與各銀行保持良好的合作關(guān)系，拓展各種籌資渠道，增強(qiáng)項(xiàng)目的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。 第十一章 綜合效益分析 社會(huì)效益 項(xiàng)目具有顯著的社會(huì)效益，主要能夠顯著改善當(dāng)?shù)鼐用竦纳?活、生產(chǎn)環(huán)境。達(dá)到致富增收的目的；還能緩減建設(shè)用地供求矛盾。 隨著人民物質(zhì)、文化生活水平的不斷提高，人們對(duì)居住環(huán)境的要求從單純的居住型向合適、休閑型轉(zhuǎn)變。我們搞基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，不僅改善了居民的居住條件，更在配套環(huán)境、社區(qū)報(bào)務(wù)及生活配套設(shè)施上發(fā)生了質(zhì)的變化。一旦白塔片區(qū)建成后便利的交通、配套完善、優(yōu)美的環(huán)境將成為居住的絕佳區(qū)域。 同時(shí)，通過對(duì)片區(qū)內(nèi)的農(nóng)戶、居民實(shí)施拆遷安置，可整理出大量的地塊，可極大的緩解建設(shè)用地的供求矛盾。 生態(tài)效益 按照本項(xiàng)目規(guī)劃，將在區(qū)域內(nèi)建立完善的雨、污水管網(wǎng)，利用現(xiàn)有環(huán)境，修建 更多的綠地、廣場(chǎng)和濕地公園，對(duì)于確保渠江的水質(zhì)不受污染、維護(hù)渠江流域的生態(tài)平衡、改善生態(tài)狀況、促進(jìn)人與自然和諧共處，起著重要作用。 第十二章 風(fēng)險(xiǎn)分析及對(duì)策 財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn) 轉(zhuǎn)風(fēng)險(xiǎn) 本項(xiàng)目基礎(chǔ)設(shè)施投入資金大，資金 52%左右尚需要從銀行借款解決，如在實(shí)施過程中遭遇意外的困難而造成項(xiàng)目建設(shè)延期的局面。 對(duì)策：建議充分考慮項(xiàng)目建設(shè)的特點(diǎn)，對(duì)項(xiàng)目區(qū)土地自用、拆遷安置和配套基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)進(jìn)行周密的安排，保證按期完工，充分落實(shí)建設(shè)所需資金。 加強(qiáng)招商引資工作和土地出讓步伐，促進(jìn)現(xiàn)金回流。與各銀行保持良好的合作關(guān)系 ，拓展各種籌資渠道，增強(qiáng)項(xiàng)目的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。 算的風(fēng)險(xiǎn) 對(duì)白塔片區(qū)內(nèi)基礎(chǔ)建設(shè)工程量及成本進(jìn)行估算，這種估算不可避免地會(huì)存在系統(tǒng)偏差，同時(shí)今后政策、法律、市場(chǎng)等因素的變化可能對(duì)估算投資產(chǎn)生影響，最終可能影響白塔片區(qū)的發(fā)展壯大。 對(duì)策：建議應(yīng)委托中介機(jī)構(gòu)對(duì)項(xiàng)目區(qū)進(jìn)行詳細(xì)調(diào)查和分類，確定合理的土地自用及房屋拆遷標(biāo)準(zhǔn)，減少投資。在進(jìn)行投資估算時(shí)，適當(dāng)考慮計(jì)入一定比例不可預(yù)見費(fèi)；在實(shí)施過程中，定期（一般按年）對(duì)估算投資進(jìn)行審核驗(yàn)證，如發(fā)現(xiàn)對(duì)估算投資產(chǎn)生重大影響的變化，及時(shí)對(duì)估算投資進(jìn)行調(diào)整，并調(diào)整投資策略。 政策調(diào)整對(duì)投資成本的影響 廣安市人民政府對(duì)投資房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目的企業(yè)和單位參照《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定健康發(fā)展的意見》（廣安府發(fā) [2021]39 號(hào)文件）的優(yōu)惠政策執(zhí)行。 投資市政基礎(chǔ)設(shè)施（含旅游設(shè)施）建設(shè)的，按“一事一議”辦理。 一、加快住房保障建設(shè) （一）建立和完善住房保障體系。 （二）落實(shí)保障性住房?jī)?yōu)惠政策。 二、加大金融信貸支持 （三）駐市各金融機(jī)構(gòu)要根據(jù)國(guó)家關(guān)于房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控政策，適時(shí)調(diào)整房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)策略。對(duì)居民首次購(gòu)買普通自住房和改善型普通自住房的貸款需求，金融機(jī)構(gòu)在貸款利率的下限可擴(kuò) 大為貸款基準(zhǔn)利率的 倍，最低首付比例調(diào)整為 20%。 （四）調(diào)整住房公積金政策，個(gè)人首次購(gòu)買商品住房申請(qǐng)住房公積金貸款的，首付款比例由 30%調(diào)整為 20%，貸款最高額度由 25 萬(wàn)元調(diào)整為 30 萬(wàn)元，貸款最長(zhǎng)期限由 20 年調(diào)整為 30 年。下調(diào)個(gè)人住房公積金貸款利率，其中 5 年期以下（含5 年）由現(xiàn)行的 %下調(diào)為 %， 5 年期以上由現(xiàn)行的 %下調(diào)為 %，分別下調(diào) 個(gè)百分點(diǎn)。 三、實(shí)施稅費(fèi)幫扶措施 （五）稅務(wù)部門要充分考慮當(dāng)前我市房地產(chǎn)和建筑安裝企業(yè)的實(shí)際困難，認(rèn)真落實(shí)稅收法律、法規(guī)中可以適用于抗 震救災(zāi)及災(zāi)后重建及促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定健康發(fā)展的有關(guān)稅收優(yōu)惠政策，在實(shí)際征收工作中注意依