青城湖可行性研究報告-資料下載頁

【導讀】 1 肆膇薆蚃膈莃蒂螂袈膅莈螂羀莁蚆螁肅膄薂螀芅荿薈蝿羅節蒄螈肇蕆莀螇腿芀蠆螆衿蒆薅袆羈艿蒁裊肄蒄莇襖膆芇螅袃羆肀蟻袂肈蒞薇袁膀膈蒃袀袀莃荿袀膆蚈罿肄莂薄羈膇膄蒀莀艿螃衿荿蒁蚅膇莈薄袁肅莇蚆蚄罿莆莆衿裊羃蒈螞螁肂薀袇肀肁芀蝕羆肀莂袆聿薅蝿袈肈蚇薁膆肈莇螇肂肇葿薀羈肆薁螅襖膅芁薈螀膄莃螃聿膃蒅薆肅膂蚈袂羈膂莇蚅袇膁蒀袀螃膀薂蚃肂腿節袈羈羋莄蟻襖芇蒆袇螀芆蠆蠆膈芆莈蒂肄芅蒁螈羀芄薃薁袆芃節螆螂節蒞蕿肁莁蕆螄羇莀蕿薇袃莀艿螃衿荿蒁蚅膇莈薄袁肅莇蚆蚄罿莆莆衿裊羃蒈螞螁肂薀袇肀肁芀蝕羆肀莂袆聿薅蝿袈肈蚇薁膆肈莇螇肂肇葿薀羈肆薁螅襖膅芁薈螀膄莃螃聿膃蒅薆肅膂蚈袂羈膂莇蚅袇膁蒀袀螃膀薂蚃肂腿節袈羈羋莄蟻襖芇蒆袇螀芆蠆蠆膈芆莈蒂肄芅蒁螈羀芄薃薁袆芃節螆螂節蒞蕿肁莁蕆螄羇莀蕿薇袃莀艿螃衿荿蒁蚅膇莈薄袁肅莇蚆蚄罿莆莆衿裊羃蒈螞螁肂薀袇肀肁芀蝕羆肀莂袆聿薅蝿袈肈蚇薁膆肈莇螇肂肇葿薀羈肆薁螅襖膅芁薈螀膄莃螃聿

　　

【正文】 1800 元 /平 征地費用 600 5 3000 報征稅費 600 10 6000 二、規劃設計費 700 總規及控規費用 300 高爾夫設計費 350 湖面景觀設計費 50 三、配套 工程施工費 18000 高爾夫工程 12021 湖面景觀工程 3000 基礎設施配套 3000 合計 35350 42 600畝建設用地土地成本 首期 2180 畝一級土地整理投資成本 35350 萬元，按比例分攤在首期 600 建設用地的金額為（ 35350－ 9000） /2180*2*600+9000=23500萬元。 根據我公司與都江堰市人民政府簽定的《都江堰“青城湖國際休閑運動旅游區”項目開發建設合同書》第十條約定：“雙方確定的土地出讓起始價由土地一級整理成 本和按出讓價所計提的 25%土地出讓金、 10%社?；饦嫵伞?；“若乙方參與竟買并競買成功，則乙方投入的一級土地整理投資可直接轉為乙方應支付的土地出讓款”。 因此若以土地出讓起始價取得，則 600 畝建設用地的土地出讓價款應為： 23500/（ 135%） =36150萬元。與首期一級土地整理投資成本 35350 萬元相當，我司可直接將首期整理土地投資款轉為地價款取得 600 畝建設用地開發權。 二、 二級 房 地 產開發經濟分析 項目銷售收入 （ 1） 超五星級別墅式酒店 占地： 200 畝 容積率： 建筑面積： 48000 平方米 預計銷售單價： 12021元 /平米 銷售收入為： 57600 萬元 43 （ 2） 小獨棟、雙拼別墅 占地： 130 畝 容積率： 建筑面積： 43333 平方米 預計銷售單價： 8000 元 /平米 銷售收入 ： 34660 萬元 （ 3） Townhouse、疊拼 別墅 占地： 200 畝 容積率： 建筑面積： 106667平方米 預計銷售單價： 6000 元 /平米 銷售收入 ： 64000 萬元 （ 4） 花園洋房 占地： 50 畝 容積率： 建筑面積： 36667 平方米 預計銷售單價： 4000 元 /平米 銷售收入 ： 14660 萬元 首期項目總建筑面積 ： 234667 平方米 首期項目銷售總收入： 170920 萬 元 44 房 地 產開發成本 序號 費用明細 數量 單價 （元 /㎡ 金額 （萬元） 備注 一 土地成本 234667 ㎡ 1586 37235 600 畝 土地獲取成本： 36150 契稅（ 3%） 1085 二 開發成本 2274 53358 前期費用小計： 234667 ㎡ 3988 規劃 設計費 1408 報建及 其 它 2580 建安成本小計： 234667 ㎡ 1774 41630 別墅式酒店 48000 ㎡ 16800 小獨棟、雙拼 43333 ㎡ 6930 Townhouse/疊拼 106667 ㎡ 13870 花園洋房 36667 ㎡ 4030 基礎及配套設施費小計： 234667 ㎡ 330 7740 市政及 公共設施配套 150 3520 景觀 綠化 180 4220 三 稅 費 234667 ㎡ 607 14240 工程管理費 1250 （二） 3％ 銷售費用 3420 銷售收入 2％ 稅金 9570 銷售收入 ％ 合計 4467 112573 45 開發利潤 測算 項目 開發利潤 ： 170920－ 112573=58347萬元 項目 投資利潤率 ： 58347/112573=% 三、青城湖首期項目運作周期及投資年回報率 “青城湖”首期項目采用一二級滾動開發模式運作，預計土地整理周期為兩年，房產開發 銷售周期為三年，整體開發周期按四年計算。 首期項目投資年回報率 =項目投資利 潤率 /開發周期 =% “青城湖國際休閑運動旅游區”首期項目投資收益可觀，財務評價優良，不僅符合都江堰青城湖旅游發展有限責任公司的資金運營需求，也有力的支持都江堰市的災后重建工作，在經濟數據指標上論證可行。 46 第七章 環境影響 一、環保理念 “綜合整治，變廢為寶” ?！扒喑呛率墟偂表椖康膶嵤?，是利用廢棄的羊馬河道在成青旅游快速通道建設期間挖掘砂石所形成湖面，進行綜合整治，變廢為寶。從而形成運動主題公園及生態 湖面，不僅不會對環境造成污染，而且還有利保持水土不流失，調節洪澇。本項目的建設改善了當地環境，對區域內無不良影響。 二、環境保護與治理措施 當前對于高爾夫球場污染環境的質疑集中耗水量大和施用化肥和農藥污染兩大方面。 （ 1）耗水量大 高爾夫球場的草坪面積較大，其培育和養護需要大量用水，而且目前球場灌溉水源多是飲用水，因此淡水耗用量非常驚人。 （ 2）施用化肥和農藥污染 為了保證草坪草的健壯生長，球場使用的化學農藥包括殺蟲劑、殺菌劑、除草劑等?；瘜W農藥停留在空氣中，可以引起客人及員工呼吸困難，長時間會導致呼吸系 統疾??；藥液粘附在草葉上，引起客人及員工腿腳過敏，甚至感染和潰爛；殘留在土壤中的成份會破壞土壤結構，傷害草坪、花木的根系；這些物質最終經城市排水管道后流入江河湖海，其中的有毒物質侵蝕河流、湖泊或港灣，破壞魚類等水生 47 生物的棲居地，對水生生物的生存構成嚴重危害。 針對這些質疑，本案應當實行針對性策略，盡量減少球場對環境的破壞。 球場的設計和施工階段 球場在設計時要著重關注水土保持，每個球道的水平線在移土前需要詳細計算，盡量避免水土流失，掘出的土石則用于平整場內其他地方，并力求保持原有地貌及林木，使球場內保持 大量天然草木。 施工時應選擇高爾夫專業化施工隊伍，選用優質的土、石方材料、噴灌排水材料，再配合專用的施工機械，同時建造好油庫、農藥和化肥專用庫，草坪機械清洗場，安置污水處理設備，保留湖邊水草，一方面保證施工質量，另一方面減少后期養護管理中的用水量和化肥、農藥噴灑量。 球場的運營和養護階段 用水問題對策： （ 1） 安裝節水、高效的噴灌系統以保證最有效的利用水源； （ 2） 采取水資源的封閉系統式管理，實現水資源的循環使用，建造水庫及人工湖儲水用作球場草坪灌溉，球會內經處理過的污水也用于灌溉草坪并通過封閉系統循環利用； （ 3） 積極尋求替代水源如雨水或河水灌溉草坪 。 化肥和農藥污染對策： （ 1）結合都江堰氣候情況、環保指標和球場特點，選擇國際上最優良的抗病、耐病高爾夫球場用草，減少農藥使用量； 48 （ 2）合理采取各種養護管理措施，注意修剪、施肥、淋水，促進草坪健康生長 ,提高草坪對病原菌侵染的抵抗力，少發病少用藥； （ 3）合理選擇用藥種類、用藥時間、使用濃度，盡量選用高效、低毒、低殘留的化學農藥，積極推廣有機殺菌劑、生物制劑類殺蟲劑，特別是中草藥植物提取活性液，減少用藥量，降低用藥濃度或者用解毒劑促使農藥盡快分解，保護土 壤； （ 4）球場在經營中踐踏嚴重，應經常使用各類土壤改良劑，以改善土壤結構，增加土壤保水抗旱能力，調節 PH 值，減輕黑土層危害，解毒劑消解各類土壤毒素等。 應用科技手段減少環境污染 在草坪草品種和苗木選育、噴灌系統、機械設備、低毒和高效化學農藥和生物農藥、專用緩釋肥料、生態環保技術等領域積極運用國內外現代科技，特別是學習國外高爾夫球場的先進環保技術和成功案例，主要有利用基因工程培育抗旱和抗病、蟲害草種，污染物生態降解處理，高效、低毒化學農藥和新型生物農藥，節水噴灌以及采用綜合防治（ IPM）即結合機械， 耕作、生物和農藥于一體的草坪管理、保護系統。 三、環保部門意見 都江堰青城湖旅游發展有限責任公司已委托中國科學院成都分院環境評價部對該項目區域做了青城湖國際休閑、度假旅游區區域環境評價報告書。報告書已提交市環保部門評審，并以取得主管部門批復，出具無保留意見書，認可項目建設開發環境保護可行。 49 第八章 風險分析 一、土地政策風險 由于項目規模龐大，土地利用總體規劃和區域總體規劃的報批工作比較復雜，存在一定的難度； 土地指標尚未獲得政府及國土部門明確批復，通過河灘地確權、拆院并院、災后 重建政策等方式如何進行解決尚未明確； 根據《招標拍賣國有土地使用權規定》及《成都市土地市場管理辦法》之規定，要求經營性建設用地必須以招標拍賣或掛牌方式出讓。我司能否合法取得國有建設用地尚有待做進一步的工作。 二、拆遷風險 在項目拆遷安置過程中，可能會遇到費用補償糾紛、釘子戶及其他特殊情況從而導致加大土地整理成本、影響項目開發進度。 三、市場風險 房地產市場從 2021 年下半年以來開始進入調整期，在進入 2021年后又遇上了全球性的經濟疲軟，特別是發生在 2021 年的 5 12 地震，給項目區域所在地都江堰的房 地產市場更是帶來了前所未有的挑戰。這一切對青城湖新市鎮項目所涉及的一級土地整理和二級房產開發都帶來巨大的阻力和潛在的市場風險。但綜合考慮國家新出臺的政策面利好和房地產業在國民經濟中的重要位置，結合成都市目前房產 50 項目開發市場現狀，以及房產產品供求結構狀況和目前市場上熱點開發項目的產品、客戶群、價格定位等因素，本項目應在入市時機、產品定位、目標客戶群定位、政策配套、項目面市價格等各個環節做好監控和預測。 四、財務風險 在項目開發期內，資金的延續性至關重要。但市場、政策的風險可能會對銷售計劃按時完成產生 影響，從而導致資金的供不應求。因此提高資金使用率、提高專業管理效率是我們下一 步 的目標。 51 第九章 可行性研究結論 《青城湖》項目立足于打造都江堰－青城山門戶，依托的是大都江堰－青城山的休閑旅游價值。項目的建設不僅能帶動