精華版商業地產頂級策劃模式報告商業地產-資料下載頁

【導讀】熱，像火一般的熱。中國房地產在經歷市場洗牌的陣痛后，投資者紛紛撤換贏利軌道，從住。大盤時代已經來臨。需要發展商具有高度的商業第三性，重視專業技能和科學的態度，及對待投資招商。此外，專業化公司在商業設施的開如，比住宅開發過程中具有更重析作用。些系統性的工作必須請專業公司協助完成。國際先進的商業服務。對手的實力與策略等。業地產市場的供求狀況、項目所在區域同類商業物業的現狀、經營商家的承租行為進行調研分析；并把開發理念，轉化成項目持續品牌戰略，指導項目的總體規劃設計，項目形成賣點落差，提煉項目的核心吸引力；⑴以識別問題為目的的調研有助于確認潛在的可能發生的問題；咨詢調查要注意對象的選擇，要合理選擇各階層不同年齡、文化、收入層次的被訪人員，使調查具有代表性。街頭隨機訪詢或在展銷會上作問卷調查。

　　

【正文】 期的招商難度。 依據三：超越時代消費者需求 設計必須富有時代感以滿足市場需求，同時又需超越時代趨勢以激發顧客更深層次的渴望，否則就不能持久，不能在各種文化和不同年代間引起共鳴。 消費不是單方面的，因此設計的空間必須滿足他們的感受和興趣，符合顧客想要學習和成長的渴求，在這一設計中，故事性是設計必不可少的要素――設計和銷售規劃必須有故事淵源，否則只能曇花一現或令人感到鳳馬牛不相及。 此外，現在參加互動的顧客越來越 少，為新的參與形式提供了可能性。為了滿足新興文化的需求，必須設計出富有個性、故事性強、顧客能完全投入的奇遇和旅程。 二、規劃理念 規劃理念是反應體現項目主題的重要部分，做好大型商業項目的規劃理念，要做到三點： 第一：符合大型商業項目的選址規律，即大規劃上蛤有可行性； 第二：有具體的主題功能區； 第三：規劃理念 具有超前性、市場性，與消費者消費心理為規劃的主導核心。但不能脫離消費者的消費習慣與人的購物心理來做規劃理念。 三、產品高層總體形象設計 產品功能 功能組合設計包括整體功能組合設計和單層功能組合設計； FIP 對疾風迅雷樓層規劃設計要點： 要點一：樓層設計與業種組合 商場樓層設計要考慮種規劃，與業種有效組合，以樓層作為業種及相關行業的大場。樓層與業種是相互關聯的關系； 解釋消費群消費習性 樓層設計要考慮消費者消費習慣，流程、一般消費者逛商場的習慣與樓層功能組合流程圖 要點二：以業種定位作支撐點 業種根據消費者消費習性進行布局，樓層設計也應考慮到消費者消費習性，才能有效進行樓層的規劃設計，以業種定位作支撐點，有效的樓層設計能夠保證消費者晨商場的停留時間 產品檔次 項目的產品檔次設計根據整體定位與產品定位而 定； 主題形象 主題形象一般根據項目的形象定位與主題定位來確定，在規劃與設計中貫穿這一理念。 以 SHOPPING MALL 為例。它的形象設計，其整體形象不單是依靠通常的建筑語言（如立面橫豎線條的劃分、開窗與實墻的虛實對比等）來完成的。還包括光效、廣告、媒體、特效工程的綜合運用。比如，設計室外的景觀電梯：在 SHOPPING MALL 大廳設計可伸展出來的平臺，用于演出等商業活動；在 SHOPPING MALL 的顯要位置預留懸掛大型廣告條幅的空間；夜晚的燈光視覺效果設計等，這樣才會形成最終成熟的大型綜合商業項目 。 四、項目規劃概念設計 空間布局 今天的購物場所是人的聚會之所，除了購物、休閑、娛樂等，還要滿足人的基本需要：社交。商場設計的基本原則是通達，但在過道和公共空間設計上也可發揮創造性和靈活性，為商戶和消費群體強化或削弱商場的社交職能。 FIP 空間設計六原則 ① 商業空間步行化 ② 商業空間室內化 ③ 公共空間社會化 ④ 有限空間的利益最大化 ⑤ 商業空間的休閑化 ⑥ 商業環境的個性化 ⑴ 商業項目平面設計建議 平面設計的內容是確定步行街形態，確定承租戶單元的布局和面積大小，為所有承租戶提供一個互利互惠的 機會，最大限度為每個承租戶帶來穿行人流，提供最多的購物機會。 ⑵ 公共空間設計建議 隨著商場空間的日益擴大和復雜，如何讓人輕松舒暢穿梭于商場就顯得尤為重要。成功的規劃包括“跑道型”設計，店面兩邊設，顧客中間走；“小城市，市中心”設計，聚會場所設在中央，人們逛完商場宛如散步于城市步行街。 增加用作廣告和展示的公共空間的面積，很多時候大型商業項目總收入的 30%來自廣告及展示空間。 ⑶ 開間設計建議 大型商業項目設計的柱距與單元面寬有直接關系。大商店面寬： 1 1 1 2 24。柱子不宜落在店面線上。根 據經驗進深一般在 18－ 35 米比較合適。如果開間方向的柱距是 6 米（ 1 1 1 2 24），那么進深方向可以是 2 3 4 6。 ⑷ 中庭空間設計建議 中庭是項目最熱鬧的部分，也是項目室內步行街節點上的序列高潮，空間變化豐富，綠化植物密集，水體精心布置，玻璃頂投下的天光光影豐富而富有變化，展現了項目的空間和景觀設計的特色和精華。這里人流密集，上上下下動感強烈，配合座椅和餐飲設施，給購物者駐足停留和休息交往提供了舒適的場所。 A、中庭空間的功能組合 B、中庭空間的造型與交流 C、從不同的層面同時引 入人流 D、垂直交通工具 E、景觀的垂直吸引力 購 物 中 心 空 間 設 計 空間類型 空間設計特點 經典設計借鑒模式 平面型 突出整體性、文化性和時代性，其結構設計分為內環室內步行街和外環室外步行街 新上海商業城：商業建筑面積 26 萬平方米，其中商務面積 20 萬平方米，餐飲面積 5 萬，旅游面積 1 萬平方米 立體型 突出引導和組織人流垂直運動的科學合理性，設計的焦點是以有限的用地面積創造寬敞的理想空間效果 北京新安東：商業建筑面積 22 萬多平方米，其中商業零售面積 89377 平方米，餐飲面積 7889 平方米 ，娛樂面積 6445 平方米，服務面積 3077 平方米。新東安市場地下 3 層，地上 11 層，其 1－ 6 為購物中心，內設21990 停車場，購物中心內有上下各種規格的電梯 37部，構成北大廳宏偉，南大廳活潑的主體型購物中心 對于 SHOPPING MALL 的大型中庭空間的設計，要做到以下幾點： 第一：流暢，明快 消費者購物圖的是一個心情，能讓他們最大限度地感受到舒適，激發其購物、瀏覽的興奮點，是很重要的； 第二：體驗式的環境空間 消費者走進來后，就是一種商業消費的體驗，中庭空間設計作為大型 SHOPPING MALL 的標志， 在很大程度上就是讓消費者有一個巨大的互不干涉體驗氛圍； 第三：打造引領的消費者的功能 一個 SHOPPING MALL 的消費空間相當大，如何有效地吸引消費者，引領消費者到SHOPPING MALL 各處購物，游玩也是設計中很重要的一部分； （ 5）、內部庭院空間設計建議 一般大型商場都會有商場內庭，作為顧客休閑、觀賞、及給商場緊密購物空間帶來疏散感觀空間，內庭的設計，除了要有足夠的空間、與內庭小品配合外，還要注意兩大要點： 要點一：和諧性與均好性 以商場核心主題特色為基點，通過內庭景觀、小品的有效組合，與商場主題 特色密切聯系，保證內庭景觀、空間及與商場主題特色的和諧性與均好性； 要點二：與市場互動 商場內庭與廣場，一“內”一“外”，萁 兩者具有共性，又各具特性，為人群提供活動活動空間，而內庭則側重于保持商場內人流的停留時間，廣場側重于商場外圈的人流集合。如何將廣場與內庭通過互動作用，導入人流？應是內庭設計的一個重要因素； （ 6）、外部空間廣場規劃設計思路 思路一：注重互動性 ★★ 商場與廣場互動 步行空間的配置最好緊鄰商場建筑物外墻，與商場入口有充足的緩沖空間（約 10 米 ） 10 米，使步行過程中達到商場對行人吸引的效果 ，使廣場與商場有良好的互動關系。 ★★ 多樣化活動互動 在廣場的步行空間，應考慮使用者行走過程中駐留點停留空間。因此可以在廣場平面規劃時置入一些空間凹凸處或借用廣場中設施物的設置點，以達到廣場多樣化活動的互動； 思路二：以人為本 步行空間的尺度在設計時采用建筑、建筑小品、更質景觀和軟件環境處理，可以達到個性化設計和貼近人的親切的尺度； 灑水平臺、噴泉、座椅、鋪地、綠化、可以相互交錯布置在略有高差的層面上，并以小橋、柔和的曲線、素雅的材料、平靜的水面、綠色的草坪構成步行空間； 思路三：設計流暢空間 現代步行空間 設計中，合理安排好各種人流貨流與車流是必不可少的； 設計中應采用分時段管理方式解決人流與貨流的交叉問題； 在規模較大的商業步行街，建筑底層應設商業街專用地下車庫，在合適部位通往商業街的人員出入口，同時部分發揮地下室解決人、貨的分流作用，提供商場的貨運系統和垃圾的清運工作； 步行動線的安排應盡是以兩據點的連接為原則，配置于廣場周邊，并減少廣場中 穿越性 動線的出現： 步行空間的寬度以容納四人并肩行走的凈空間為佳（ 3 米 6 米），其他附屬設施（燈柱、廣告、招牌立柱）設置于步行空間旁約 米的空間范圍內，以達到步 行空間的流暢性； 思路四：自然導入 現代步行空間在注重硬質元素設計的同時，更應引入樹木、花卉、草坪和水景等自然元素。在行走空間內植栽的配置以高直、遮蔭和不阻擋視覺景觀為選擇植栽的原則；植栽的配置應配合廣場設計之主題，亦可以利用植栽作為區劃廣場使用行為的元素，融自然于廣場。將地面綠化結合屋頂綠化，既符合景觀要求，又應符合節能要求；設置不同 凹入深度的過渡空間，并使遮陽與綠化相結合； 思路五：統一主題 行走鋪面除鋪設完整外，其設計時應將廣場中不同的行為模式區域有不同的地面材料以區分，配合廣場主題一并考慮； 思路六 ：無障礙空間設計 在鋪面的材料考慮上，應達到防滑的效果，且將殘障空間（導盲磚、殘障步道）考慮于其中，這樣才能達到無障礙、安全的步行空間； 思路七：遵循“共生”與“沖突”并存的建筑理念 現代步行空間周圍的建筑作為限定空間的主要元素，設計中更應以人對場所的感受規律為依據，在線性空間中布置變化豐富的建筑類型，充分體現“共生”與“沖突”并存的建筑鳳格，人在步行過程中會不斷產生新奇愉悅感。建筑邊緣界面采用靈活、近人的設計思想，塑造場所。 采用相對剛性的建筑邊緣界面； 采用自然的、跌落柔性構件的建筑界面； 思路八：強化 四維空間設計 商場經營外延導入 廣場平面規劃中可將商場經營活動延續規劃于其中，設置半戶外商業休恬空間（ COFFEE SHOP），或將商場的活動借助走廊道的設計與廣場活動結合，達到商場與廣場良好的互動關系。 最佳整體規劃 廣場的范圍大小應與周圍的商業建筑配合，避免建筑物對廣場空間造成壓迫感，所以盡是使廣場寬度與周圍建筑高度比例值接近 1，這樣的廣場尺度將達到適度寬敞。 細部組合 A、廣場休恬設施設置方面，座椅盡是采用可及性高的設置（及階梯式或座臺方式的座椅），坐臥高度以 45 厘米―― 60 厘米為佳，以達到廣場中休恬 空間的便利性； B、廣場休恬空間的個人空間距離最適尺度是 米－ 米，這樣的領域范圍對于休恬的使用者可以達到寬敞舒適的感覺，因此座椅空間的規劃應以此為最小單位加以配置于市場中； C、廣場中休恬空間應盡是面對廣場活動發生的方向，有適當的植栽配置，且遠離主動線位置（適當距離約 3 米），以達到休恬時的舒適感； D、廣場中應有視覺焦點的設置，如噴水池、雕塑活動舞、坐臺等設施，創造豐富有趣的視覺焦點； 有效界定范圍 在廣場周圍也應有明顯的范圍界定物（短柱、矮磚等），以定義廣場范圍和道路之區別，確保廣場活動進行的 安全性，這樣才能真正達到無障礙的休恬空間； 廣 場 功 能 空 間 大眾空間 休息交流空間 社會團體空間 演出空間、觀賞納涼 年青人空間 健力、娛樂設施 老年人空間 游樂活動 兒童空間 游樂活動 商 業 廣 場 空 間 設 計 四 大 模 式 模 式 設 計 特 色 線型空間為主結合面型空間 以線型空間為主，把它分為幾段，廣場作為連接線型街區的元素，會使人們行走在其中，空間富于變化，有張有馳。線型街區適于購物，廣場適合休息。城市步行空間中的購物、活動是一種非強迫性行為，游人不可能長時間地保持情緒和體力的投入狀態，休恬和放松必須交織在活動流程中。因此，任何一種空間序列都應包含序幕、高潮及松馳階段，有節奏地組織環境韻律，保持游人的體力購物激情。 以庭院或廣場為主向外輻射線型空間 以廣場或庭院為主，購物或休閑空間在其中進行，或由廣場向四周輻射出多個線型購物街區，并通過連廊、環形街等不同形式的外部空間把購物或休閑空間結合起來，構成一個復合?的多樣化的、富有情趣的購物場所。 下沉式廣場為主體的立體空間構成 由平面變化向垂直向多維發展的多功能步行空間是現代城市步行空間設計的又一主要形 式。 建筑細節設計 ⑴ 內墻、地面設計技巧 要點一：注重與燈飾、天花的協調 商場內墻、地面的色調、圖案等要注重與燈飾、天花協調，達到鳳格統一的視覺效果。 要點二：墻、地面色調與商場鳳格一致 色調是鳳格的主要表現形式，商場墻、地面作為商場的主要內部空間，其色調的選取，取決于商場鳳格。如現代鳳格，地、墻面色調以簡明為主，圖案一般采用清晰簡約的格式圖案。 要點三：材料正確選取 地、墻面材料選擇正確，是保證日后對其維修與保養的核心。地面材料，一般要易于保潔，具耐磨性、防滑性，避免采用木質地板（防火功能）；墻面 材料，要防潮、防霉，選用防火材料。 要點四：地、墻面的圖案選擇 商場地、墻面圖案運用除了要結合商場鳳格外，還要從不同功能區的差異，運用不同圖案。如兒童游玩區，墻、地面一般會采用趣味卡通圖案。 ⑵ 小品設計技巧 技巧