大型商業地產項目頂級策劃模式40完整版41-資料下載頁

【導讀】熱，像火一般的熱。中國房地產在經歷市場洗牌的陣痛后，投資者紛紛撤換贏。發高潮期，我們不禁驚訝，中國商業地產大盤時代已經來臨。更在于資金、人才及經驗。需要發展商具有高度的商業第三性，重視專業技能和科。學的態度，及對待投資招商的謹慎。此外，專業化公司在商業設施的開發，比住宅開發過程中具有更重析作用。產的成功開發至關重要，這些系統性的工作必須請專業公司協助完成。投入產出分析，并就規避風險進行策略提示，同時對項目開發節奏提出專業意見，與同區域內其他項目形成賣點落差，提煉項目的核心吸引力；⑴以識別問題為目的的調研有助于確認潛在的可能發生的問題；人員，使調查具有代表性。調查人員以買樓者身份直接進入銷售現場，通過索取樓盤資料，聽售樓員介紹，實地調查觀察，從而獲得資料。全面之處，不要為其表象所迷惑。盡可能通過參觀樓盤、施工現場及其他途徑從側。面，內部人員和一些已購房人士作深入的調查，增大調查結果的可靠程度。

　　

【正文】 米以上 大型綜合商場 自選銷售方式和連鎖經營方式 以衣、食為主，用品齊全，重視本企業的品牌開發 商 圈 范圍較大 選址在城鄉結合部，要道商業區 商圈范圍較大 面積一般在2500以上 顧客為購物頻率高的居民 便利店 以開架自選為主，結算在進呂或出口處，可采取連鎖經營方式。經營實行信息系統化，開展單品管理 商品結構特點明顯，有即時消費性、小容量、應急性等特點； 營 業 時間長，一般在 16小 時 以上，甚至24小時，終 年 無休息， 價格 高 于別的店 選址在居民住宅區，主干線公路邊，車較窄，居民徒步購物圈內 面積在100平米，面積利用率高 店堂明亮，清潔，貨物豐富 主要為居民、單身者年輕人， 80%顧客為有目的購買 43 站，醫院 專業店 定價銷售和開架面售，也可一展連鎖經營 商品結構體現專業性深度性、品種豐富，可供選擇余地大，經某類商品為主，經營的商品有著自己的特色，一般為高利潤 從 業 人員 需 具備 豐 富的 專 業知識，可以退貨 多樣化，大多設在繁華商業區百貨店或購物中心內 商圈范圍不定 營業面積根據主營商品特點而定 目標市場多為流動 顧客，滿足消費者對某類商品的選擇性需求 專賣店 定價銷售和開架面售，也可連鎖經營以企業品牌為主，銷售量少質優，高毛利 注 重 品牌 聲 譽從 業 人員 需 具備 豐 富的 專 業知 識 并提 供 知識 性 服務 在繁華商業區，商店百貨店或購物中心內 商圈范圍不定 44 商業項目規劃設計分析 一、規劃的市場依據 二、市場總體形象 產口功能 產品檔次 主題形象 三、規劃理念設計 四、規劃概念設計 整體布局 建筑鳳格 交通組織 配套安裝 五、環境景觀概念設計 六、建筑產品概念設計 立面處理 商鋪設計 面積配比 任何商業地產項目的招商，最終都是回到產品與商家的直接對話上來，因此，好的產品才是最具有市場說服力的。正是因為產品是依賴于市場而生存的，因此，在確定了整體的開發戰略后，如何把大的理念灌輸到實際的操作中，才是一個專業公司責任與專業精神的體現。 項目必須以市場的需求為尺度，以經營需求發展的趨勢來規劃產品，保持以好的產品來說服市場，以良好的口碑保持市場的領先優勢。 項目產品策劃方案： 項目產品 策劃的市場依據； 項目產品規劃理念設計； 項目產品的市場總體形象、產品功能 、產品檔次和主題形象； 項目規劃概念設計：整體布局、建筑鳳格、交通組織、配套安排； 項目環境和景觀概念設計：環境規劃、景觀設置 項目建筑產品概念設計：立面處理、商鋪設計、面積配比； 45 主要工作內容包括：外立面設計建議、廣場設計建議、在廳設計建議、內部交通設計建議、功能布局設計建議、商場裝修建議、智能化建議、停車場規劃設計建議、客貨梯設計建議、服務管理建議、其它配套設施及功能設計建議、鳳格設計建議； ①從市場的角度給予專業的、符合各級經營商家要求的建議； ②從消費角度給予最能有效聚集人流的規劃設計建 議； ③從宣傳的角度給予效果最大化、收益最大化，及切合主題概念的外立面設計建議； ④從經營的角度提出保持旺場的規劃設計建議； ⑤從成本角度給予合理的經濟預算建議； ⑥從發展商利潤最大化的角度，給予專業的建議；如一層的回旋設計，二層的借力設計； ⑦從消費人性化角度提出設計建議，如消費者步行時間設計、消費者購物路線設計、消費者休恬空間設計、消費者可達性設計等； 一、商業項目規劃的市場依據 依據一：市場調查 項目的規劃設計必須依據市場調查得出定位結論，集中策劃師的靈感智慧，運用建筑設計師的技術手段，發揮營銷專家 的推廣策略共同完成。需特別注意引進新業態和設計好項目的業態組合。通過對項目商業現狀進行充分的市場研究，對項目本身的業態選擇、業態組合、分布和面積配比，業種選擇、分布和面積配比，對商鋪劃分、建筑形態、區域和樓層功能、人流導向系統、項目環境及配套設施等進行預先設定，用以指導項目的工程規劃設計和建筑設計； 46 依據二：商家的需求 在考慮商家需求時，最重要的是主力店的設計。 對于主力店來說，其業態規模、功能流程、規劃設計行裝 由它自己來確定，不同的連鎖主力店有自己不同的功能要求，這些使用要求與設計是由商家決定而非發商自 行主張。許多發展商在未明確主力店的情況下，便開始規劃設計。因為缺乏定向設計的依據，所做設計看似通用性強，實則無的放矢。一旦功能與店家明確，設計必然從頭推翻。盲目的規劃設計只能增加前期不必要成本和后期的招商難度。 依據三：超越時代消費者需求 設計必須富有時代感以滿足市場需求，同時又需超越時代趨勢以激發顧客更深層次的渴望，否則就不能持久，不能在各種文化和不同年代間引起共鳴。 消費不是單方面的，因此設計的空間必須滿足他們的感受和興趣，符合顧客想要學習和成長的渴求，在這一設計中，故事性是設計必不可少的要素――設計和 銷售規劃必須有故事淵源，否則只能曇花一現或令人感到鳳馬牛不相及。 此外，現在參加互動的顧客越來越少，為新的參與形式提供了可能性。為了滿足新興文化的需求，必須設計出富有個性、故事性強、顧客能完全投入的奇遇和旅程。 二、規劃理念 規劃理念是反應體現項目主題的重要部分，做好大型商業項目的規劃理念，要做到三點： 第一：符合大型商業項目的選址規律，即大規劃上蛤有可行性； 第二：有具體的主題功能區； 第三：規劃理念 具有超前性、市場性，與消費者消費心理為規劃的主導核心。但不能脫離消費者的消費習慣與人的購物心理來做規劃理念 。 三、產品高層總體形象設計 47 產品功能 功能組合設計包括整體功能組合設計和單層功能組合設計； FIP 對疾風迅雷樓層規劃設計要點： 要點一：樓層設計與業種組合 商場樓層設計要考慮種規劃，與業種有效組合，以樓層作為業種及相關行業的大場。樓層與業種是相互關聯的關系； 解釋消費群消費習性 樓層設計要考慮消費者消費習慣，流程、一般消費者逛商場的習慣與樓層功能組合流程圖 要點二：以業種定位作支撐點 業種根據消費者消費習性進行布局，樓層設計也應考慮到消費者消費習性，才能有效進行樓層的規劃設計，以業種定位作支撐點，有效的 樓層設計能夠保證消費者晨商場的停留時間 產品檔次 項目的產品檔次設計根據整體定位與產品定位而定； 主題形象 主題形象一般根據項目的形象定位與主題定位來確定，在規劃與設計中貫穿這一理念。 以 SHOPPING MALL 為例。它的形象設計，其整體形象不單是依靠通常的建筑語言（如立面橫豎線條的劃分、開窗與實墻的虛實對比等）來完成的。還包括光效、廣告、媒體、特效工程的綜合運用。比如，設計室外的景觀電梯：在 SHOPPING MALL大廳設計可伸展出來的平臺，用于演出等商業活動；在 SHOPPING MALL 的顯要 位置預留懸掛大型廣告條幅的空間；夜晚的燈光視覺效果設計等，這樣才會形成最終成 48 熟的大型綜合商業項目。 四、項目規劃概念設計 空間布局 今天的購物場所是人的聚會之所，除了購物、休閑、娛樂等，還要滿足人的基本需要：社交。商場設計的基本原則是通達，但在過道和公共空間設計上也可發揮創造性和靈活性，為商戶和消費群體強化或削弱商場的社交職能。 FIP 空間設計六原則 ①商業空間步行化 ②商業空間室內化 ③公共空間社會化 ④有限空間的利益最大化 ⑤商業空間的休閑化 ⑥商業環境的個性化 ⑴商業項目平面設計建議 平面設計的內容是確定步行街形態，確定承租戶單元的布局和面積大小，為所有承租戶提供一個互利互惠的機會，最大限度為每個承租戶帶來穿行人流，提供最多的購物機會。 ⑵公共空間設計建議 隨著商場空間的日益擴大和復雜，如何讓人輕松舒暢穿梭于商場就顯得尤為重要。成功的規劃包括“跑道型”設計，店面兩邊設，顧客中間走；“小城市，市中心”設計，聚會場所設在中央，人們逛完商場宛如散步于城市步行街。 增加用作廣告和展示的公共空間的面積，很多時候大型商業項目總收入的 30%來自廣告及展示空間。 ⑶開間設計建議 大型商業項目設計的柱距 與單元面寬有直接關系。大商店面寬： 1 11 2 24。柱子不宜落在店面線上。根據經驗進深一般在 18－ 35 米比較合適。如果開間方向的柱距是 6 米（ 1 1 1 2 24），那么進深方向可以是 2 49 3 4 6。 ⑷中庭空間設計建議 中庭是項目最熱鬧的部分，也是項目室內步行街節點上的序列高潮，空間變化豐富，綠化植物密集，水體精心布置，玻璃頂投下的天光光影豐富而富有變化，展現了項目的空間和景觀設計的特色和精華。這里人流密集，上上下下動感強烈，配合座椅和餐飲設施，給購物者駐足停留和休息 交往提供了舒適的場所。 A、中庭空間的功能組合 B、中庭空間的造型與交流 C、從不同的層面同時引入人流 D、垂直交通工具 E、景觀的垂直吸引力 購 物 中 心 空 間 設 計 空間類型 空間設計特點 經典設計借鑒模式 平面型 突出整體性、文化性和時代性，其結構設計分為內環室內步行街和外環室外步行街 新上海商業城：商業建筑面積 26 萬平方米，其中商務面積 20 萬平方米，餐飲面積 5 萬，旅游面積 1 萬平方米 立體型 突出引導和組織人流垂直運動的科學合理性，設計的焦點是以有限的用地面積創造寬北京新安東：商業建筑面積 22 萬多平方米，其中商業零售面積 89377 平方米，餐飲面積7889 平方米，娛樂面積 6445 平方米，服務面積 3077 平方米。新東安市場地下 3 層，地上11 層，其 1－ 6 為購物中心，內設 21990 停車 50 敞的理想空間效果 場，購物中心內有上下各種規格的電梯 37 部，構成北大廳宏偉，南大廳活潑的主體型購物中心 對于 SHOPPING MALL 的大型中庭空間的設計，要做到以下幾點： 第一：流暢，明快 消費者購物圖的是一個心情，能讓他們最大限度地感受到舒適，激發其購物、瀏覽的興奮點，是很重要的； 第二：體驗式的環境空間 消費者走進來后，就是一種商業消費的體驗，中庭空間設計作為大型 SHOPPING MALL 的標志，在很大程度上就是讓消費者有一個巨大的互不干涉體驗氛圍； 第三：打造引領的消費者的功能 一個 SHOPPING MALL 的消費空間相當大，如何有效地吸引消費者，引領消費者到 SHOPPING MALL 各處購物，游玩也是設計中很重要的一部分； （ 5）、內部庭院空間設計建議 一般大型商場都會有商場內庭，作為顧客休閑、觀賞、及給商場緊密購物空間帶來疏散感觀空間，內庭的設計，除了要有足夠的空間、與內庭小品配合外，還要注意兩大要 點： 要點一：和諧性與均好性 以商場核心主題特色為基點，通過內庭景觀、小品的有效組合，與商場主題特色密切聯系，保證內庭景觀、空間及與商場