物業管理調研報告-資料下載頁

　　

【正文】 區:這是政府為解決我縣低收入住房困難家庭而出資建成的居住小區，大約有5800余套，該類小區設施、環境較為完善，但居住人員均為低收入家庭。目前由房管部門委托物業企業實施物業管理。小區目前管理模式：一是物業管理模式：商品房開發小區由房管部門通過預售許可證及辦證環節強制實施物業管理，該類小區在交付使用三年內基本都由物業企業實施管理，行業主管部門與小區業主及業主委員會共同監督物業企業的服務行為。在管理過程中，大多數規模小的小區物業企業因收費低，部分業主欠費不交等各種原因而先后撤離小區，撤離后小區業主自行請人管理。目前縣城規模較大及新建成小區均由物業企業實施市場化服務管理，全縣有37個小區實行物業公司服務管理。二是業主自治管理模式：小區業主或業主委員會自行聘請保安、保潔及維修維護人員對小區實施管理，目前縣城大部分小區是實施此類管理模式，此類管理模式收費較低，管理手段簡單，基本達到保潔及簡單的維修維護層次管理要求，全縣已有78個小區選舉產生了業主委員會，業主自治小區有69個。三是社區及環衛共同管理模式：該類小區均為開放式，房屋分散的建筑組成，大多數業主是通過合資建房形式取得房屋所有權，該類房屋主要集中縣城新華路兩側和贛江大道東段附近。該類小區因無法實施物業管理，也無法成立業委會進行自治管理，目前基本是由政府出資委托縣環衛所進行保潔服務。二、存在的問題近段時期，全縣通過創建全國衛生城市、全國文明城市等活動，城市管理水平得到了很大的提升，市民素質不斷提高，小區管理隨之得到了改善，從無物業到有物業，從無序到有序，小區居住環境不斷好轉。但是小區管理仍然存在一些問題和難點。從全縣現有的商品房開發小區、單位集資房小區、合資建房開放式小區和保障房小區等有179個小區中，能成立業主委員會的有78個，%，有物業管理公司的37個，%，由業委會自行管理的有69個，%。從以上數據分析，已成立業主委員會的、有物業公司進入管理的或業主自行管理的只占總小區的少數，說明居民和物業管理公司之間維護大局的意識還不夠，建立健全物業管理工作聯席會議等綜合協調機制不完善，業主的應盡義務不到位、物業公司管理職責不到位等問題引發矛盾，部分物業公司過度追求利益，不按協議規定提供相應服務。如小區設施、污水管道、房屋漏水等故障得不到及時維修，以及亂停車造成行車難、停車難等，造成業主不滿意，誘發業主群體性上訪。我縣2010年以前開發的商品房小區配套設施不完善，如社區用房、業主活動用房基本上都沒有配置，小區的健身器材、安防系統、門禁系統、運動場等設施因年久失修大多損毀嚴重；小區停車位數量不夠，無法滿足需求；電動車棚、充電設備不完善，導致業主私拉電線進行充電，造成極大的安全隱患；地下雨污管網堵塞嚴重，污水四溢。這些都影響了小區業主的生活品質，帶來了管理上的困難。，繳費率較低有待提高統一。我縣物業費標準及收繳率一直在較低位停留，部分小區還是使用2003年省物價部門發布的物業費收費標準，隨著物價及人工工資的不斷上漲，物業費標準卻一直沒有調整，，祥和園電梯房1元/平方/月等，導致物業公司的生存壓力太大，有些物業公司采取縮減人員，降低服務標準，減少經營成本的辦法，卻又引發業主對物業服務質量的不滿而拒繳物業費，最終導致物業企業撤出小區。我縣共有78個小區成立了業委會，小區業委會無經費，成員無報酬，全憑公益心在為小區做公益事業，因此衍生出幾個問題：一是業主參與積極性不高，對成立業委會漠不關心；二是部分業主參與的動機不純，不是真正作為小區業主代表來監督物業做好服務，而是借助這一平臺和物業企業談條件，謀私利；三是部分業主對業委會的工作不信任，對業委會的決議有質疑甚至惡語相向，導致業委會換屆選舉時無以為繼，有些業委會成員還未到任期就辭職不干，或者不管不問小區事務拖到任期結束，這種現象在業委會自治管理的小區尤為突出。三、幾點建議。要加大宣傳力度，使廣大業主充分認識到物業公司既不是凌駕于業主之上的“管理者”，也不是逆來順受的“受氣包”，二者之間協作是“魚與水的關系”。業主不但要主動參與小區管理建設，還要支持業委會與物業公司建立起互相支持、互相配合的分工協作機制，加強溝通，形成合力，共同提高管理水平。社區辦、社區居委會要幫助小區加強業主委員會組織建設，完善業主公約、財務管理以及物業服務合同管理，幫助解決矛盾糾紛，共建和諧小區。對于沒有成立業主委員會的小區，政府住建部門、居委會要指導小區加快成立業主委員會，由業委會代表全體業主行使小區管理職權，發生物業管理方面的糾紛時，由業委會進行協調。通過公開招標方式選聘物業公司，規范物業公司的管理行為，接受業主和業委會的公開監督，實行人性化管理，逐步樹立物業公司的責任意識、服務意識、質量意識。根據部分小區存在的收費率偏低、入不敷出的實際，提倡按質論價、優質優價、質價相符的收費標準，對拒繳物業費的業主要制定一個完善的制約措施。每年年終由業主代表大會、居委會、物業公司等代表共同評議當年工作成績，根據合同服務項目的優劣給予獎勵和處罰。，加強小區停車位配置和智能化建設。隨著社會的快速發展，我縣住宅小區停車位、電動車停車、充電問題日益突出，解決好小區停車位和電動車位的問題已迫在眉睫。建議開放地下車庫的轉讓手續。落實小區智能化建設，為順利實施新建小區智能化建設管理工作，建議政府在出讓土地條件里明確小區智能化、一體化建設一并納入規劃設計。加大改造完善老舊小區基礎設施，每年安排資金，力爭三年內完成老舊小區基礎設施功能。繼續按照條令條例要求切實抓好物業企業的監督管理。建立物業公司星級信用等級評定及項目經理星級等級體系監管平臺，對評定不合格的物業公司納入黑名單，限制公司再聘機制。建設規劃、城管、工商等有關職能部門要大力支持小區建設，加大執法力度，對于破壞房屋結構、違章搭建、違法裝修、違法改變物業用途或破壞環境，侵害業主公共利益等違法行為要及時介入，依法予以處置。第五篇：小區物業管理調研報告小區物業管理調研報告隨著住房改革的不斷深化以及房地產市場的不斷繁榮，物業管理服務行業在經濟和社會發展中的地位日益突出，對于美化城市形象、改善居民居住環境、構建和諧社區都發揮這重要的作用。然而，物業管理作為一個新興的服務行業，隨著生活水平提高，工資不斷上漲，物管費不能像物價一樣上漲，社保問題無力購買，有的職工故意找物業公司麻煩，由于工資低，形成嚴重老年化，成為一個高危行業。加上物業服務收費難的問題。一部分物管企業面臨這生存和發展的威脅，制約這物管行業的規范運作。為了更深入的了解我縣物業管理現階段發展狀況結合實際情況，通過調查問卷的方式中發現的問題歸納如下：一、物業管理服務的現狀我縣物業管理經過近幾年的發展，在各級政府領導的關心和支持下，在廣大業主和物業管理企業的共同努力下，我縣的物業管理總體水平得到了很大的提高，物業管理從一個新生事物發展成了貼近千家萬戶、家喻戶曉的行業。但是，由于受經濟、社會和法制等大環境的影響，物業管理收費難問題一直難以解決，物業服務收費率難以提高。二、物業服務收費難的原因（一）業主缺乏自覺繳費意識，存在觀望攀比心態。覺得自己先交費“吃了虧”，在繳費的時候就會左顧右盼，甚至不自覺的加入拒繳行業。（二）業主自主治理小區的意識和能力弱。業主大會、業主委員會作用發揮不明顯。由于業主委員會不具備法人資格，沒有獨立的產權，沒有經費保障和工資待遇，也沒有進行培訓，不知業委會的權利和義務，造成業主委員會不能正常開展活動。致使業主的合法權益受到了一定影響。加上一些業主權利意識、法律觀念淡薄，不理解業主委員會的辛苦，許多人不參加業主大會，小區大大小小的事務該由業委會和物業公司維權處理，所以難以商定有關物業管理的一些問題和解決辦法。（三）物業管理隊伍素質偏低、人才短缺。目前，我縣有經驗、有創新能力的高級物業管理專業人才匱乏，從業人員大多來自“轉制、轉崗、轉業”人員及農村剩余勞動力，整體素質降低，普遍缺乏物業管理理論知識和實踐經驗，有相當一部分從業人員沒有經過物業管理培訓，職業道德、專業技能、應急能力及相關法律知識等都難以適應物業管理專業崗位的要求。雖然物業行業主管部門近年來下大力氣加強了物業管理專業人員的培訓與指導工作，但是仍然跟不上物業管理行業迅速發展的需要。（四）物業管理的法制體系還不完善，物業收費缺乏有效的制約手段。對于物業管理活動中業主欠繳拒繳物管費的行為，目前的法律法規，如《物權法》、國務院《物業管理條例》、《重慶市物業管理條例》等都有相應的規范，但是對于業主實際的欠費和拒繳行為以及企業的追償手段缺乏具體明細的剛性規定和保護措施。同時，由于物業主管部門目前沒有執法隊伍和執法權，面對業主欠繳拒繳物業費時只能采取說服教育、溝通協調的方式，對于蠻橫無理的業主難以體現行政執法的力度和權威，再加上我國司法程序復雜的現狀，和業主之間的連帶效應，往往造成企業陷入有法難依的情況。（五））政府相關部門在小區管理中的職能界定不清，行使不力給物業管理服務收費帶來影響。（六）高空拋物、設施設備損壞造成業主不交費的理由，最近幾年，一是隨著農村轉為城鎮的業主越來越多，存在生活習慣與城市的差異，把農村習慣帶進小區，形成高空拋物，這樣給樓下業主造成損失。二是認為小區公共財產是幾百上千家人的，不是我一家人的，損壞了也有物管公司來維修，這樣造成物業公司成本增加，如及時不能修復就會復造成收費困難。三、解決物業管理收費難的建議物業管理在我國是一個新生事物，我縣也不過十多年時間，必然要經歷一個逐步適應、完善、習慣、發展的過程。如何應對和解決我縣物業管理收費難問題，推動物業管理的規范化、制度化、順暢化、健康化發展，建議：（一）、盡快出臺物業管理服務質量星級標準。由小區業主大會根據需要討論決定選擇具體服務標準，并與物業管理企業簽訂物業管理服務合同，不搞服務不足，也不搞服務過剩。物業管理企業按照合同規定提供服務，業主按時足額繳納物業費，物業管理企業每月如實公布公攤費用計算方式，讓業主明白消費，避免雙方因費用問題產生懷疑。（二）、加快業主大會制度規范化進程。一是按照《物業管理條例》等相關法律法規規范成立業主大會，公開選舉業主委員會，使業主的合法權利得到保護，正當權益得到保護，經選舉產生的業主委員會要有公平正義和熱心公益事業，對這項工作有足夠的熱情，能夠在物業管理企業和業主之間起到溝通橋梁的作用，及時將業主意愿反應給物業管理企業，在遇有業主因開發商遺留問題不交物業費時及時向業主解釋，消除二者間誤會分歧，使小區物業管理在和諧的氛圍中正常運行。二是政府主管部門要多把業委會召集開會，進行權利和義務的引道指點，使其向正規化、合法化邁進。三是要加入一部分在職干部，他們懂法在有些方面少出現一些誤會。（三）、制定物業管理人員培訓計劃，提高員工的專業素質和道德素質，在提高員工專業技能方面應重點作好以下幾方面工作：提高員工的專業技能，提高管理服務水平；制定計劃，由房管局分期分批對各類人員進行專業培訓，經考試合格后持證上崗；多渠道吸納有經念的專業人才，與本地實際相結合，優勢互補，全面提高從業人員素質，在提高員工道德素質方面，要著力從培養其服務意識入手，說話、辦事時刻從服務者的角度出發。因為在物業小區里，住戶人數多，人員素質參差不齊，作為物業管理人員不能對業主要求太高，應該多從自身找差距，擺正自己的位置，工作中多一份耐心，用自己良好的服務態度和優質的服務水平贏得業主的理解和支持。（四）、嚴格把好驗收關。事實證明，開發商遺留問題是日后小區物業管理的最大難題，所以在小區竣工驗收時，相關部門必須嚴格把關，房屋質量、配套設施必須保質保量。物業管理企業在承接物業時也要詳細檢查物業情況，包括小區業主檔案資料、電梯、消防等，在保修期內要主管部門監督整改完善，不能因盲目擴大管理規模而為日后經營管理埋下隱患。（五）、規范收費管理。（七）、加大宣傳力度，創造物業管理和諧的供給需求環境。深入細致宣傳《物業管理條例》，讓廣大業主不但了解物業管理對小區環境的重要性，提高業主的物業價值，物業公司也能在適當時候運用法律武器保護自己的權益，同時通過宣傳，使業主和物業管理企業和諧相處，更好地在法律和合同房范圍內提供優質的物業服務，使物業小區形成業主要服務，物業管理企業提供服務的互補狀態，促進我縣住宅小區環境優化，推動整個物業管理行業健康、有序發展。