大城縣保障性住房調研報告-資料下載頁

　　

【正文】 以前因為在相當一段時間里的國內住房保障制度的缺位，事實上就使一些本該享受相應住房保障的社會中低收入社會群體，在被迫的情況下，不得不以節衣縮食而減少其它生活支出的方式轉向商品房市場，以解決自已的住房困難。所以與此相對應，如果現在開始通過保障制度健全并加大保障性住房的供應，那客觀上就必然會因為中低收入群體向保障性住房分流，而使商品房市場的供求關系發生變化，并由此最終對商品房市場價格產生影響。而且一些國家事實已證明，保障性住房每增加5個百分點，就會對商品房市場價格回落產生2個百分點左右影響的觀點，也早已為市場所公認。可以說，這應該是一個簡單的市場供求關系原理保障性住房主要通過經濟適用住房、廉租房、公共租賃住房來有效的調節商品房市場。經濟適用住房，主要向有一定支付能力的低收入家庭出售，依靠住房消費信貸支持，政府的建設投資可以回收和循環使用。經濟適用房擁有獨立產權，可以直接出租或按規定條件出售，其購買者也是普通商品房需求群體的一部分，直接影響到商品房市場的供求關系。特別是在一些發達城市，經濟適用房與中小戶型、中低價位普通商品房的供給對象基本上是一致的。因此，政府大規模投資建設經濟適用房，可使普通商品房市場的需求相對減少，等同于增加了市場供給。廉租房主要向低保家庭或最低收入家庭出租，以地方政府投資為主，中央財政給予補助，幾乎完全是政府無償投入（廉租房租金往往還不夠支付房屋維修費用）。現在各地實物配租的廉租房來源，主要是在經濟適用房建設中配建，或直接從商品房市場購買（以發達城市為多）。政府大規模新建廉租住房，也會一定程度減少商品房市場的需求。公共租賃住房，主要按政府規定的租金標準向符合條件的城鎮中低收入家庭、新就業職工和流動人口出租，由政府給予土地、信貸政策支持，政府性基金和社會力量投資建設。政府加快公共租賃住房投資建設，也相當于增加住房供給，相對減少住房租賃市場的需求，進而對商品房市場的需求產生影響。保障性住房以這幾種新建的形式出現，可能對開發商存量房銷售帶來更大壓力。從供求關系上講，在需求不變的情況下，加大供給會導致價格下降，保障性住房的增加必將加大房屋的供給，將有效遏制房價上漲，也將遏制投機性購房行為，能保持房地產業供需平衡、健康發展，房地產也又是我國經濟的重要產業，它的健康穩定發展也并將影響中國經濟的健康穩定發展。保障房的增加使得各地過去高企的房價加快了調整，逐步回歸到越來越多的城市中等收入家庭有能力購買的水平。保障性住房政策出臺，改善房地產行業供給結構，促進商品房市場穩定發展。同時，它的推行，促使房價長期往下調整。浙江房地產投資過熱、房價偏高等“繁榮”現象背后存在著過熱的問題，保障性住房在一定程度上解決了急需的購房要求分流了一部分商品房市場的潛在客戶，減少了一部分租賃客戶，逐漸形成中國樓市房價長期往下調整的趨勢。不僅如此，從中長期看，合理的市場結構有利于消化房地產泡沫，促進浙江樓市健康發展。因此，按照政府工作報告“加快落實和完善促進保障性住房建設的政策措施”，保障性住房建設肯定會一如既往、有條不紊地加大推進力度。可以預計，大量面市的保障性住房最終一定會對浙江樓市造成多方面的積極影響。多樣化的住房供給與社會經濟發展水平和國民消費水平相適應，消費需求的多元化和梯度升級不僅是中國房地產業持續健康發展的不竭源泉，發生了國際金融危機，導致不少發達國家和發展中國家經濟陷入衰退，這樣一個情況也嚴重影響了我們國家的經濟平穩健康發展。為應對國際金融危機的影響，中央及時作出了擴大內需、促進經濟平穩增長的決策部署，實行積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策，把加快建設保障性安居工程作為一項重要措施。據了解，房的成交套數為4805套，%%。而實際成交的期房商品住宅為3462套。住房和城鄉建設部有關負責人表示，加大住房保障投資對擴大內需和拉動經濟增長效果明顯。按照住房和城鄉建設部的測算，未來三年每年住房保障投資3000億元，可以帶動上下游投資3000億元。另外，還可以創造200萬300萬個就業崗位。同時據國家統計局公布的數據顯示，按照20％的行業增長速度計算，每年需新增5000億元的投資額，而保障性住房就已確定每年投資3000億元。其實，在房價走低預期較強的情況下，保障性住房的需求強大。以北京為例，據統計，去年10月北京共成交期房住宅8267套。其中，經濟適用房、限價房等保障性住房的成交套數為4805套，%%。而實際成交的期房商品住宅為3462套。中國社科院金融所金融市場研究室副主任尹中立表示，加大保障性住房投資可以穩定當前下滑的房地產投資形勢。而中國社會科學院經濟研究所研究員袁鋼明表示“房地產在拉動消費方面比大型建設項目更有效果，房地產市場可以說是公共工程中投資最少、見效最快的一種。”保障性住房對經濟的推動作用是不容忽視的。住房是民生之要，住宅產業本身產業鏈比較長、關聯度比較高，在這樣一個經濟大背景下，在全國范圍內大規模地推進保障性安居工程建設，既能增加各個方面的投資、帶動相關產業發展和增加勞動力就業，同時又能夠刺激消費、促進民生改善，是應對危機、推動發展比較好的切入點。通過增加政府公共財政支出帶動社會投資，加大保障性安居工程投資力度，既滿足了人民群眾特別是低收入群眾改善居住條件的愿望，又有利于激活居民消費需求，最終實現民生改善、經濟發展和社會和諧的目標。我們認為在這種大背景下，黨中央、國務院提出加快保障性安居工程建設，除了對經濟的直接拉動作用，還有助于增強對未來經濟發展的信心，利國利民。長期以來，黨和政府高度重視解決城鄉居民的住房問題特別是非常關注解決城鄉低收入家庭住房困難問題。如09年5月27日，國務院發布的《關于調整固定資產投資名目資本金比例的通知》中明確，保障性住房和普通商品住房名目的最低資本金比例為20%，其他房地產開發名目的最低資本金比例為30%。這是自2004年以來執行35%自有資本金貸款比例后的首次下調，已恢復到1996年開始實行資本金制度時的水平，從而預示著緊縮了數年的房地產開發信貸政策開始“松綁”09年10月16日，住建部等七部委聯合發出《關于利用住房公積金貸款支持保障性住房建設試點工作的實施意見》，提出在優先保證職工提取和個人住房貸款、留足備付準備金的前甜，可將50%以內的住房公積金結余資金貸款支持保障性住房建設，貸款利率按照五年期以上個人住房公積金貸款利率上浮10%執行。“公積金”和“保障房”實現“對接”。一系列住房保障政策的目標是為了維護基本人權和維護社會安定，有廣泛的社會功能和社會效益。保障性住房的建立正是體現黨的十六屆四中全會中提出的構建和諧社會，要求按照民主法治、公平正義、誠信友愛、充滿活力、安定有序、人與自然和諧相處的要求，加快推進和諧社會建設。而構建和諧社會要求關注低收入群體的住房問題，改善低收入家庭的居住條件是構建社會主義和諧社會、保證社會穩定的重要方面。保障性住房服務對象是社會中的弱勢群體。解決弱勢群體的居住問題是社會和諧進步的必然要求,也是政府應盡的責任和義務, 并非可有可無的施舍。現代社會中的政府職能概括起來就應該是：經濟調控、市場監管、公共服務與社會公正。而住房保障恰恰就是一種政府應當提供的公共服務。杭州市市長蔡奇指出要進一步加強保障性住房建設，解決好低收入群體和各類人才的住房問題，是黨委政府的一項重要職責，也是促進房地產市場平穩健康發展的重要途徑。各地各部門要進一步明確任務要求，以“三年行動計劃”為導向，堅持“六房并舉”的新要求，繼續加大保障性住房建設，真正實現經濟適用房、拆遷安置房兩個“房等人”，讓杭州市民“居者有其屋”。政府通過建設社會保障性住房來緩解商品房價格過高與低收入家庭支付能力不足的矛盾，滿足了低收入者和可支付能力弱的中等收入群體的基本住房需求，同時通過政府投資和政策指引，動員多方力量參與，將開發成本控制在租金水平和銷售價格可以承受的范圍內，加快了可支付住房的建設，強化了政府和企業的社會責任,營造了社會公平正義、互助友愛的社會環境以維護社會穩定，促進社會和諧發展。第五篇：保障性住房徐憲平表示，“十二五”規劃首次提出建立健全基本公共服務體系，明確了“十二五”期間基本公共服務體系的范圍和重點，包括公共教育、就業服務、社會保障、醫療衛生、人口計生、公共文化、基礎設施、住房保障、環境保護這九個方面。第二，規劃綱要也是首次提出要實施就業優先戰略，就是要采取更加積極的就業政策，千方百計地擴大就業和創業的規模，特別是要重點解決高校畢業生、農村轉移勞動力和城鎮困難人員的就業問題。提出五年年均要新增城鎮就業900萬人，要轉移農村勞動力800萬人。第三，提出合理調整收入分配關系。綱要有一個極為重要的導向，提出城鄉居民收入與經濟發展同步，勞動報酬的增長與勞動生產率的提高同步。這“兩個同步”的導向提出以后，已經產生了重要的效應。第四，醫療保障提出要讓全民享有基本的醫療保障，城鄉三項基本醫療保險的參保人數要新增6000萬人，在政策范圍內的醫保基金支付的水平要提高到70%以上。第五，要提高住房保障的水平，未來五年，要建設城鎮保障性安居工程3600萬套，今年1000萬套，明年1000萬套，后面三年還有1600萬套，使保障性住房的覆蓋率達到20%。保障性住房，是與商品性住房（簡稱商品房）相對應的一個概念，保障性住房是指政府為中低收入住房困難家庭所提供的限定標準、限定價格或租金的住房，由廉租住房、經濟適用住房和政策性租賃住房構成。與商品房相比，保障性住房制度還很不完善，為此，我國已經提出要加大保障性住房建設力度，進一步改善人民群眾的居住條件，促進房地產市場健康發展。現狀與商品房相比，保障性住房制度還很不完善，致使有人開始懷疑這項舉措的推行。保障性住房成為“雞肋”的現象，主要是由于保障性住房無法像商品房那樣有高額的“賣地”款可得，反而要政府倒貼配套資金。因此，一些地方政府在建設保障性住房的過程中，將保障性住房建在了位置偏遠房源不好的地方。要從根本上解決保障性住房的建設問題，一是要從財政層面解決多年以來地方政府依賴的“賣地財政”，同時還要看看保障性住房的供應是否落到實處，將那些依然是畫在墻上的“大餅”，真正轉化為老百姓嘴里的食物。由于70%以上的常住人口都是中低收入家庭，我國的住房保障制度只能以低水平、廣覆蓋為目標；中國的住房保障體系需要保障70%以上的中低收入家庭。應該是一個多層次的體系。第一層級是不足１０％的極低收入的家庭、老人、病人等進入政府提供的廉租屋，通過這種方式來保證最弱勢民眾的居住生存權。所以廉租屋的建設比重應該在510%。第二層級是２０－８０％的中低收入民眾，在政府住房貨幣化補助、優惠利率、優惠稅收等優惠條件下通過限價商品房、經濟適用房、租賃經濟適用房、民工住房等多種形式來解決。其中經濟適用房的建設比重應該不低于20%。限價商品房的建設比重應該不低于3050%。、只有２０％以上中高收入者，他們的住房完全由市場決定，不納入住房保障體系。