天目湖溫州國際廣場項目開發可行性分析報告-資料下載頁

【導讀】袀袆羄葿蚃螂羃薁蒆肁肂芁蟻羇肁莃蒄袃肀蒆蝕衿肀芅蒃螅聿莈螈肄肈蒀薁羀肇薂螆袆肆節蕿螂膅莄螅蚈膄蕆薇羆膄膆螃膃荿薆袈膂蒁袁螄膁薃蚄肅膀芃蕆罿腿蒞螞裊艿蕆蒅螁羋膇蟻蚇芇艿蒃肅芆蒂蝿羈芅薄薂袇芄芄螇螃芃莆薀肂芃蒈螆羈莂薁薈襖莁芀螄螀羇莃薇蚆羆薅袂肄羆芅蚅羀羅莇袀袆羄葿蚃螂羃薁蒆肁肂芁蟻羇肁莃蒄袃肀蒆蝕衿肀芅蒃螅聿莈螈肄肈蒀薁羀肇薂螆袆肆節蕿螂膅莄螅蚈膄蕆薇羆膄膆螃膃荿薆袈膂蒁袁螄膁薃蚄肅膀芃蕆罿腿蒞螞裊艿蕆蒅螁羋膇蟻蚇芇艿蒃肅芆蒂蝿羈芅薄薂袇芄芄螇螃芃莆薀肂芃蒈螆羈莂薁薈襖莁芀螄螀羇莃薇蚆羆薅袂肄羆芅蚅羀

　　

【正文】 65%，招商 進度完成了 90%，尚有少量空鋪待售待租，人氣相對較好（周六、日），其它時間一般。 37 萬泰商務廣場 物業類別：住宅、商業、辦公 地址：鐘樓區龍江路與懷德南交匯處 售價： 住宅 3800 元 /㎡ 、商業 4300 元 /㎡ 開發商：常州萬泰置業有限公司 開盤時間： 09 年 6 月 28 日 入住時間： 2020 年 8 月 28 日 建筑面積： 71500 ㎡ 綠化率： 15% 容積率： 租金： 45 元 /㎡ .月 物業管理費： 元 /㎡ .月 項目目前剛啟動，進入工程階段，招商與銷售已初步啟動，從定價與區域位置看，該項目屬于中低端物業。 38 中央花園 物業類別：商業、住宅 地址：新北區晉陵北路以東，外環路以南 開發商 ：中國百興集團、武房集團 建筑面積： 50 萬㎡，其中住宅 46 萬㎡，商業 3 萬㎡，其它 1 萬㎡ 綠化率： 40% 容積率： 物業管理費： 元 /㎡ 價格：住宅 5800 元 — 6500 元 /㎡，商業 萬元 — 元 /㎡ 戶型面積： 200 ㎡ —— 300 ㎡ 交付時間（竣 工時間）： 2020 年 12 月 樓盤現狀： 1— 10 樓已全部售完， 正在接受 11 號樓 預約， 6600 元 /㎡起 價 ，商業 為 上下兩層聯體，目前銷售順利。 39 溧陽城市分析 溧陽 總人口 萬 人（截止 2020 年 1 月），面積 1535 平方公里，距 上海、杭州 200 公里左右，距南京 祿口 機場 80 公里， 距常州機場 60 公里，距南京、蘇州、張家港百余公里，屬上海經濟區 ， 寧杭高速公路將跨越溧陽全境， 104 國道 穿境而過，寧杭高速與楊溧高速縱橫全境，新長鐵路正在建設之中，蕪太運河直達長江 碼頭。 2020 年全國綜合發展百強縣第 67 位， 2020 年前 45 位，全國縣域經濟基本競爭力百強縣第 44 位，國家環保模范城市、國家衛生城市、中國優秀旅游城市、省級文明城市、福布斯 2020 年中國大陸最佳商業城市榜排名前50， 2020 年排名前 45，中國十佳休閑生態城市。 2020 年溧陽人均收入 21778 元，略低于江蘇省 2020 年人均收入 23782元的標準，排名江蘇省第 14 位，經濟總量占常州的 14%，工業與第三產業是國民經濟的主要組成部分，旅游業發展較快， 08 年天目湖、南山 竹海等等著名景區共接待游客 450 萬人次， 收入 億元 ，同比增長 %，人均收入水平增速高于 22%的 GDP 增速，消費市場潛力巨大。 溧陽目前土地價格：商業 用 地 20— 60 萬元 /畝、商住 用地 20— 30 萬元 /畝、商鋪均價 8000— 10000 元 /㎡。 溧陽商業分布的現狀及格局 以平陵路為主的華地廣場舊城區商業中心 ， 以燕山路錦匯商業廣場為 主 40 的新城商業中心；外加文化公園南大街的城市 商業副中心 ； 天目湖集人居、旅游、研發為一體的城市 的城市副中心。 溧陽 2020 年 7 月住宅成交均價 4636 元 /㎡ 。 溧陽項目調查對象 平陵廣場（沃爾瑪） 陽光城市（家樂福） 金谷廣場 錦匯廣場（大潤發） 福田中心 南大街商業街（溧陽文化公園商業街） 嘉豐廣場 華地廣場 美景天成 41 華 地 商業廣場 地址：溧陽市平陵中路（城市中心區域） 開發商：香港華地國際實業有限公司、上海華地企業發展有限公司 營業面積： 萬㎡ 定位：現代百貨、超市、休閑、服務、美 食 、娛樂等 經營品種： 萬種以上 建筑類別：共三層 ， 其中一層為現代時尚百貨，二、三層為大型現代綜合超市 消費檔次：中高檔 人流量：周一 —— 周五 17 人 /分鐘左右，周六、日 24 人 /分鐘 租金： 平陵中路與西大街 結合點租金 最 高（沿街商鋪） ， 512 元 /㎡ /年 ， 從華地百貨西街 向西端延伸是溧陽主要的沿街 商貿街， 主要鋪面在 30—— 100 ㎡ ， 租金價格在 496 元 /㎡ /年左右 ， 平陵中路、華地百貨向西媒建路延伸，主要以五金為主，主力店面在 15—— 50 ㎡ 左右，租金價格均價 430 元㎡ /年。 42 福田中心 地址：平陵路與天目湖交匯處 （大潤發對面） 建筑類別：高層（ 28 層） 物業類別：購物中心、酒店、商務辦公、商業街 容積率： 綠化率： 15% 建筑密度： 35% 占地面積： 23215 ㎡ 建筑面積： 60176 ㎡ 總戶數： 4700 戶 停車位： 4000 多個 交通狀況： 6 路公交車 開發公司：江蘇福田置業有限公司 經營現狀：本項目自 2020 年 10 月初開業，又于 2020 年 1 月停業，目前除交通銀行等為數不多的零星商業在營業外，其余絕多數為空鋪，原因分析： 該項目緊臨 溧陽汽車總站且 為 商業項目 ，在人們觀念中車站仍 為坑蒙拐騙 偷的 人群集結地 ， 同是又偽劣產品的銷售場所，習慣不去車站購物，“車站商業”在全國 都為房地產行難題，常州車站附近 大洋百貨的慘淡經營即為明例 ； 43 該項目開發時間為 07 年 ，房地產市場 2020 年供求失衡，市場競爭趨于白熱化，社會傳聞將有 70%中小開發商被淘汰，房地產進入了行業最后的瘋狂，此狀況造成投資購房者 信心不足，自用購房者等待價格下挫的觀望心態較為普遍 ； 該項目非城市中心地帶，只是規劃的副中心，常駐人 口少， 人氣較差，一個城市 的副中心若順利形成 也 至少 56 年或更長時間，而溧陽為小城市，城市集聚效應差，所謂旅 游業在蘇杭的遮罩下也難有大的作為 ； 該項目 近鄰 競爭對手 錦匯商業廣場，錦匯商業廣場對該項目具有規模優勢，又有知名連鎖超市大潤發進駐，且經營狀況良好， 但是 錦匯商業廣場商鋪租賃狀況不甚理想，空置率仍未達到成熟商業的要求，類似大型超市進駐只賺人氣不賺商機的情況：沈陽大連萬達引入沃爾瑪已有例了 （ 2020 年 6 月，沃爾瑪背后商鋪全部拆遷，媒體曾廣為報道 ） ，錦匯商業廣場商鋪的慘淡經營狀況，對該項目有很大的負面影響 ； 該項目前期已經定位為購物中心，規劃及媒體發布都已心廣泛傳播，欲退不能 ； 該項目前期銷售狀況不理想，且前期推出 的即為優質房源 ， 而購買者對項目前景不看好，并反映價格偏高，但房地產項目 價格下調 乃 為 行業 大忌 ； 項目前期銷售資金回籠少， 必 定造成開發商資金鏈緊張 ； 溧陽房地產市場上同質項目較多，競爭激烈，且操作手法容易跟 44 進抄襲 ； 購房者經過數年的市場洗禮，已逐漸走向成熟，對于該項目面臨的狀況能夠進行冷靜分析，不會盲目投資 ； 項目定位購物中心 ， 且經營業態以高檔品牌為主，忽略了溧陽城市自身屬性（溧陽真正的商業中心在平 陵