物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)與防范-資料下載頁(yè)

　　

【正文】 防護(hù)措施。小區(qū)和大廈的公共區(qū)域的綠化和消殺工作是維護(hù)小區(qū)和大廈良好生活環(huán)境的重要環(huán)節(jié)。但物業(yè)管理公司在上述工作中，要注意避免由于上述工作本身給廣大業(yè)主和非業(yè)主使用人帶來(lái)的潛在的風(fēng)險(xiǎn)和隱患。在綠化養(yǎng)護(hù)時(shí)，物業(yè)管理公司往往對(duì)新種植的草坪和其他植物，采用圍欄方式阻止行人通行，以實(shí)現(xiàn)養(yǎng)護(hù)的目的。用來(lái)圍欄的很多采用帶刺的鐵絲，而該鐵絲在黑夜時(shí)，行人很難看清楚，容易造成行人被絆倒或摔傷，導(dǎo)致風(fēng)險(xiǎn)的形成。對(duì)于物業(yè)管理公司在公共區(qū)域設(shè)置的臨時(shí)性障礙物，首先必須考慮所使用的障礙物本身是否會(huì)造成對(duì)他人的人身?yè)p害，應(yīng)選擇安全的障礙物，例如可以將鐵絲更換為光滑的原形竹竿，加以夜間反光材料；其次，在障礙物前需要設(shè)置明顯的提醒行人注意的標(biāo)識(shí)，告知行人注意和繞行。在消殺前應(yīng)在小區(qū)或大廈公示欄（或同時(shí)采取其他告之方式）告知業(yè)主或非業(yè)主使用人，公司實(shí)施消殺的時(shí)間安排，明示要注意未成年人和寵物的安全；消殺過(guò)程中，對(duì)作業(yè)的區(qū)域應(yīng)適當(dāng)加以封閉，暫時(shí)阻止行人通過(guò)；消殺完成后的一定時(shí)間，應(yīng)在作業(yè)區(qū)域周?chē)O(shè)置明顯的提示和告知標(biāo)識(shí)，避免因業(yè)主和非業(yè)主使用人在不知情的情況下，造成人身和財(cái)產(chǎn)損害。對(duì)小區(qū)和大廈中的商業(yè)用途的房屋管理也是物業(yè)管理公司面臨的難題之一。商業(yè)用途的房屋如果用于進(jìn)行飲食業(yè)，會(huì)給小區(qū)，尤其是周?chē)徑臉I(yè)主帶來(lái)一定程度的油煙和排污、氣味的污染。因此，物業(yè)管理公司在飲食場(chǎng)所開(kāi)業(yè)前應(yīng)審查排污染、排煙設(shè)施的建設(shè)以及相關(guān)政府部門(mén)的批準(zhǔn)文件；開(kāi)業(yè)后，繼續(xù)跟蹤監(jiān)督和管理，針對(duì)其他業(yè)主和非業(yè)主使用人的投訴，應(yīng)及時(shí)調(diào)查取證，及時(shí)限期進(jìn)行整改，對(duì)整改無(wú)效或拒不整改的，應(yīng)依法向有關(guān)部門(mén)以書(shū)面形式反映情況，提交政府部門(mén)處理和處罰，因?yàn)槲飿I(yè)管理公司不具有行政處罰的權(quán)利。而拖延和不作為，則可能發(fā)生新的風(fēng)險(xiǎn)和安全隱患。針對(duì)物業(yè)管理公司發(fā)現(xiàn)的，在管理范圍區(qū)域內(nèi)的業(yè)主個(gè)人所有的物業(yè)存在安全隱患，可能危及公共利益及他人合法權(quán)益時(shí)，物業(yè)管理公司應(yīng)書(shū)面通知責(zé)任人及時(shí)維修養(yǎng)護(hù)，要求業(yè)主給予配合；同時(shí)將上述情況書(shū)面告知給小區(qū)和大廈業(yè)主委員會(huì)，由業(yè)主委員出面協(xié)調(diào)，督促責(zé)任人履行自己的義務(wù)。在采取上述措施都無(wú)效的情況下，經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意，可以由物業(yè)管理公司維修養(yǎng)護(hù)。相關(guān)費(fèi)用再由責(zé)任人承擔(dān)，并向責(zé)任人追索。另外，物業(yè)公司擬訂的各項(xiàng)管理制度，經(jīng)過(guò)業(yè)主大會(huì)確認(rèn)后，使物業(yè)公司真正成為執(zhí)行機(jī)構(gòu)，也能在一定程度上規(guī)避一些管理風(fēng)險(xiǎn)。并且，這也是《物業(yè)管理?xiàng)l例》第十一條規(guī)定的業(yè)主大會(huì)的權(quán)利之一。綜上所述，物業(yè)公司除了需要將風(fēng)險(xiǎn)防范的措施溶入到規(guī)章制度中去，還需要加強(qiáng)員工的培訓(xùn)和督導(dǎo)工作，加強(qiáng)執(zhí)行力，才能有效的提升物業(yè)企業(yè)防范風(fēng)險(xiǎn)的水平。第三篇：第十章物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)防范與緊急事件19第十章物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)防范與緊急事件一、內(nèi)容提要1．風(fēng)險(xiǎn)和物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)的相關(guān)知識(shí)2．物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)的內(nèi)容(1)早期介入的風(fēng)險(xiǎn)(2)前期物業(yè)管理的風(fēng)險(xiǎn)(3)日常物業(yè)管理的風(fēng)險(xiǎn)3．物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)防范的措施4．物業(yè)管理緊急事件的界定5．物業(yè)管理緊急事件的處理6．火警、燃?xì)庑孤㈦娞莨收稀⒃肼暻謹(jǐn)_、電力故障、浸水漏水、高空墜物、交通意外處理、刑事案件和臺(tái)風(fēng)襲擊等典型緊急事件的處理二、考試目的和考試要求本部分的考試目的是要測(cè)試應(yīng)考人員對(duì)物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)及其防范、典型緊急事件的應(yīng)急處理知識(shí)，以及物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)防范與處理緊急事件相關(guān)法規(guī)等知識(shí)的掌握程度和綜合運(yùn)用能力。考試基本要求掌握：物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)防范與處理緊急事件的相關(guān)法規(guī)；物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)的內(nèi)容，典型緊急事件的處理。熟悉：物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)防范的措施，處理緊急事件的要求，處理緊急事件的過(guò)程。了解：物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)的特點(diǎn)，緊急事件的類型。第四篇：淺談物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)及防范淺談物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)及防范物業(yè)管理服務(wù)從整個(gè)行業(yè)來(lái)看，所涉及的空間和時(shí)間范圍是非常廣泛而深遠(yuǎn)的，同時(shí)與眾多的業(yè)主和非業(yè)主使用人的生活息息相關(guān)，上述特點(diǎn)決定了物業(yè)管理服務(wù)面臨的風(fēng)險(xiǎn)可能是無(wú)時(shí)不在和無(wú)處不在。物業(yè)管理服務(wù)行業(yè)又是相對(duì)利潤(rùn)低的行業(yè)，風(fēng)險(xiǎn)的承擔(dān)可能導(dǎo)致企業(yè)正常生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)無(wú)法進(jìn)行，所以風(fēng) 險(xiǎn)的防范成為擺在物業(yè)管理服務(wù)整個(gè)行業(yè)和各個(gè)物業(yè)管理企業(yè)的頭等大事。一、風(fēng)險(xiǎn)的來(lái)源物業(yè)管理服務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)是因物業(yè)管理企業(yè)的義務(wù)產(chǎn)生的，根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第36條“物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的服務(wù)。物業(yè)管理企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)法律責(zé)任。”的規(guī)定，由于義務(wù)人未能全面履行法定和約定的義務(wù)，給權(quán)利人造成直接和間接經(jīng)濟(jì)損失和人身?yè)p害的，即產(chǎn)生了相應(yīng)的法律風(fēng)險(xiǎn)和賠償?shù)姆韶?zé)任。二、風(fēng)險(xiǎn)的種類風(fēng)險(xiǎn)的類型可以依據(jù)管理服務(wù)的具體內(nèi)容而確定。具體來(lái)說(shuō)分為：治安風(fēng)險(xiǎn)、車(chē)輛管理中車(chē)輛的損壞滅失風(fēng)險(xiǎn)、消防事故和隱患風(fēng)險(xiǎn)、物業(yè)及公共設(shè)施設(shè)備造成的風(fēng)險(xiǎn)和公共環(huán)境不安全因素造成的風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)然這并不能涵蓋全部的風(fēng)險(xiǎn)，但基本包括了主要的方面。治安風(fēng)險(xiǎn)是指由于外界第三人的過(guò)錯(cuò)和違法行為，給物管服務(wù)范圍內(nèi)的業(yè)主或非業(yè)主使用人造成人身?yè)p害和財(cái)產(chǎn)損失導(dǎo)致的物業(yè)管理服務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，當(dāng)前隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，我國(guó)人口流動(dòng)頻繁，社會(huì)階層收入差距增大，由此產(chǎn)生的治安問(wèn)題如入室盜竊、搶奪、搶劫和故意傷害、故意殺人等相繼發(fā)生在各小區(qū)，給物業(yè)管理服務(wù)工作帶來(lái)極大的壓力和風(fēng)險(xiǎn)。車(chē)輛管理中車(chē)輛的損壞滅失風(fēng)險(xiǎn)指在物業(yè)小區(qū)內(nèi)的停車(chē)場(chǎng)經(jīng)營(yíng)車(chē)輛停放服務(wù)過(guò)程中，車(chē)輛發(fā)生車(chē)身受損、車(chē)輛滅失等損壞的風(fēng)險(xiǎn)。車(chē)輛停放服務(wù)通常由物業(yè)管理企業(yè)接受開(kāi)發(fā)商或小區(qū)業(yè)主委員會(huì)的委托進(jìn)行停車(chē)場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)管理，并收取車(chē)輛停放服務(wù)費(fèi)。車(chē)輛停放期間車(chē)輛外表可能被兒童包括其他第三人用器具劃傷，也可能會(huì)被其他停放車(chē)輛有意或無(wú)意碰撞而損壞，也有可能在停放期間被盜竊或搶劫。該類事件和訴訟爭(zhēng)議也是長(zhǎng)期以來(lái)物業(yè)管理企業(yè)面臨賠付金額較大的風(fēng)險(xiǎn)。消防事故和隱患風(fēng)險(xiǎn)由于消防設(shè)施直接影響到廣大業(yè)主生命財(cái)產(chǎn)安全，消防設(shè)施的日常維護(hù)和養(yǎng)護(hù)直接關(guān)系到火災(zāi)發(fā)生時(shí)，消防部門(mén)處理事故效果。消防設(shè)施的維護(hù)保養(yǎng)不善、無(wú)消防用水供應(yīng)、消防報(bào)警系統(tǒng)失靈都可能導(dǎo)致重大人身和巨大財(cái)產(chǎn)損失，物業(yè)管理企業(yè)面臨如此的風(fēng)險(xiǎn)不僅要承擔(dān)經(jīng)濟(jì)賠償?shù)拿袷路韶?zé)任，直接責(zé)任人和企業(yè)主要負(fù)責(zé)人還可能因此而承擔(dān)刑事法律責(zé)任。物業(yè)及公共設(shè)施設(shè)備造成的風(fēng)險(xiǎn)物業(yè)本身主要包括房屋本體及屬于物業(yè)管理服務(wù)范圍的房屋建筑物的附著物、墜落物和懸掛物；公共設(shè)施和設(shè)備包括供水、供電、安全報(bào)警系統(tǒng)、排水和排污系統(tǒng)、配套的娛樂(lè)活動(dòng)設(shè)施等；如果概括地講可以認(rèn)為是小區(qū)或大廈內(nèi)不屬于業(yè)主個(gè)人所有和承擔(dān)管理責(zé)任的其他部分。由于物業(yè)、公共設(shè)備的多樣性和分布的分散性特點(diǎn)，常常伴隨風(fēng)險(xiǎn)的頻繁發(fā)生。三、各類風(fēng)險(xiǎn)的防范治安風(fēng)險(xiǎn)防范 首先，明確物業(yè)管理企業(yè)的法律地位和職責(zé)。小區(qū)和大廈的治安是由公安機(jī)關(guān)負(fù)責(zé)的，物業(yè)管理企業(yè)的義務(wù)是協(xié)助公安機(jī)關(guān)維護(hù)小區(qū)和大廈的公共秩序。物業(yè)管理企業(yè)僅僅是依法成立的公司法人主體，不享有超過(guò)法律規(guī)定的任何行政管理職權(quán)和行政處罰權(quán)。物業(yè)管理企業(yè)不具有任何特權(quán)。因此，物業(yè)管理企業(yè)的治安防范義務(wù)是在一定限度內(nèi)的、有限的義務(wù)。其次，針對(duì)不同服務(wù)區(qū)域的具體情況，制定相對(duì)完善和實(shí)用的制度，組建和設(shè)置相應(yīng)的機(jī)構(gòu)和人員，實(shí)施和執(zhí)行相應(yīng)的制度規(guī)定。制度中應(yīng)明確對(duì)小區(qū)和大廈往來(lái)人員的管理，制定關(guān)于定時(shí)安排人員巡邏和巡視，針對(duì)治安事件的處理程序等。鑒于住宅小區(qū)和大廈業(yè)主和非業(yè)主使用人的不同需求和特點(diǎn)，對(duì)于人員的往來(lái)管理是有區(qū)別的。住宅小區(qū)可以采用業(yè)主和非業(yè)主使用人憑密碼和智能卡進(jìn)出，來(lái)訪者采用登記或經(jīng)業(yè)主和非業(yè)主使用人同意后進(jìn)入。大廈是以辦公為主的商業(yè)區(qū)域，因?yàn)槿藛T進(jìn)出過(guò)于頻繁，進(jìn)出人員數(shù)量過(guò)大，逐一登記制度是不必要和難以落實(shí)的，多數(shù)都采用對(duì)從大廈搬離物品進(jìn)行登記，并憑當(dāng)時(shí)在業(yè)主或合法的非業(yè)主使用人入住時(shí)預(yù)先所留的印鑒或簽名確認(rèn)。往來(lái)人員的登記和管理是由固定崗位的工作人員完成的，同時(shí)必須配備相應(yīng)的其他人員進(jìn)行定時(shí)的流動(dòng)式巡邏和巡查工作，對(duì)已進(jìn)入小區(qū)或大廈的人員的行為進(jìn)行監(jiān)督，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和制止不法侵害的行為，第一時(shí)間進(jìn)行報(bào)警，協(xié)助公安機(jī)關(guān)制止和防范違法犯罪行為、保護(hù)事發(fā)現(xiàn)場(chǎng)，以實(shí)現(xiàn)協(xié)助公安機(jī)關(guān)維護(hù)公共秩序的職責(zé)。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)根據(jù)小區(qū)的不同情況與業(yè)主委員會(huì)協(xié)調(diào)共同組織一定數(shù)量的業(yè)主，結(jié)合自愿原則，建立業(yè)主防范體系，配合和促進(jìn)物業(yè)管理企業(yè)的治安防范工作，既針對(duì)非法侵害行為，也可以監(jiān)督和發(fā)現(xiàn)物業(yè)管理企業(yè)工作漏洞，最終形成不同層次的防范體系。作為物業(yè)管理企業(yè)只有在嚴(yán)格依據(jù)經(jīng)過(guò)業(yè)主大會(huì)確定的各項(xiàng)管理規(guī)定，履行自己義務(wù)，協(xié)助公安機(jī)關(guān)維護(hù)社會(huì)公共秩序，物業(yè)管理企業(yè)才不再承擔(dān)業(yè)主或非業(yè)主使用人因第三人非法侵害導(dǎo)致的人身和財(cái)產(chǎn)損失賠償責(zé)任。目前，物業(yè)管理行業(yè)中，有一部分企業(yè)將協(xié)助公安部門(mén)維護(hù)小區(qū)和大廈公共秩序的工作委托給專門(mén)的保安公司，協(xié)商約定對(duì)外支付一定保安服務(wù)費(fèi)，由保安公司根據(jù)物業(yè)管理企業(yè)的具體要求提供一定數(shù)量的保安人員，按合同約定提供物業(yè)管理企業(yè)要求的服務(wù)。該做法實(shí)際也是物業(yè)管理企業(yè)與其他主體分擔(dān)法律風(fēng)險(xiǎn)的措施。車(chē)輛管理風(fēng)險(xiǎn)防范停車(chē)場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理，應(yīng)從停車(chē)場(chǎng)硬件建設(shè)、維護(hù)和車(chē)輛停放管理軟件兩方面防范風(fēng)險(xiǎn)。要向公安機(jī)關(guān)依法取得許可證，向物價(jià)部門(mén)取得收費(fèi)許可證。取得經(jīng)營(yíng)許可證的前提是停車(chē)場(chǎng)的規(guī)劃和建設(shè)符合法律規(guī)定。同時(shí)須負(fù)責(zé)相關(guān)停車(chē)場(chǎng)設(shè)施的維護(hù)和維修保養(yǎng)；將停車(chē)場(chǎng)車(chē)輛停放服務(wù)的內(nèi)容制作成公示牌，放置在停車(chē)場(chǎng)顯著位置，明示停車(chē)場(chǎng)經(jīng)營(yíng)企業(yè)是否承擔(dān)車(chē)輛的保管責(zé)任等，停車(chē)場(chǎng)內(nèi)因維修工程等原因可能造成停放車(chē)輛損害時(shí)，應(yīng)以指示牌等形式向車(chē)輛停放人明確告知，并將可能造成車(chē)輛損害和危險(xiǎn)的區(qū)域進(jìn)行單獨(dú)圍攔，進(jìn)行分離，明確禁止車(chē)輛停放在上述區(qū)域。在停車(chē)場(chǎng)硬件完善后并符合要求后，還應(yīng)制定車(chē)輛停放管理制度，對(duì)車(chē)輛的出入嚴(yán)格管理。停車(chē)場(chǎng)的工作人員對(duì)進(jìn)入停車(chē)場(chǎng)的所有車(chē)輛發(fā)放停車(chē)憑證，該憑證可以是一次性的停車(chē)票，或者是多次反復(fù)使用的停車(chē)卡。該停車(chē)憑證應(yīng)由物業(yè)管理公司或下屬管理處加蓋公章，應(yīng)記載車(chē)輛牌號(hào)、進(jìn)入停車(chē)場(chǎng)時(shí)間、發(fā)卡的經(jīng)辦人，對(duì)車(chē)輛明顯的已有的損害和破損應(yīng)記載在憑證上；同時(shí)對(duì)停車(chē)場(chǎng)的停放服務(wù)的具體內(nèi)容和車(chē)輛停放人應(yīng)注意的事項(xiàng)記載在該憑證上，告知車(chē)輛停放人。當(dāng)車(chē)輛進(jìn)入停車(chē)場(chǎng)后，停車(chē)場(chǎng)工作人員負(fù)責(zé)對(duì)車(chē)輛的停放位置和停放秩序進(jìn)行規(guī)范和指揮，及時(shí)制止不規(guī)范的停放行為。防止造成停放車(chē)輛的損害，履行自身的管理職責(zé)。車(chē)輛駛離停車(chē)場(chǎng)時(shí)，停車(chē)場(chǎng)管理人員應(yīng)向車(chē)輛駕駛?cè)藛T收取停車(chē)場(chǎng)發(fā)放的憑證，并仔細(xì)核對(duì)憑證上記載的車(chē)牌號(hào)和其他情況是否與車(chē)輛相符。當(dāng)不一致時(shí)，應(yīng)及時(shí)核對(duì)車(chē)輛行駛證件、駕駛?cè)藛T的證件，與發(fā)放憑證的人員聯(lián)系確認(rèn)是否在記錄中存在錯(cuò)誤。確認(rèn)駕駛?cè)藛T后，予以放行；收取停放服務(wù)費(fèi)，給予收款憑證，收款憑證上應(yīng)記載停放的時(shí)間和車(chē)輛的牌號(hào)。如果車(chē)輛停放憑證丟失，應(yīng)由車(chē)輛停放人持車(chē)輛行駛證件和駕駛?cè)藛T的身份證前往物業(yè)管理企業(yè)，辦理相應(yīng)的憑證掛失手續(xù)，重新領(lǐng)取車(chē)輛放行憑證。上述管理規(guī)范程序就是風(fēng)險(xiǎn)防范的過(guò)程，其目的在于確保停放車(chē)輛不被損壞，確保停放車(chē)輛的完好。如果車(chē)輛停放人，有意不按停車(chē)場(chǎng)的管理規(guī)定停放車(chē)輛，而停車(chē)場(chǎng)已進(jìn)行明示告知，管理人員已進(jìn)行勸止，停放人拒不糾正導(dǎo)致?lián)p壞的，應(yīng)由車(chē)輛停放人承擔(dān)責(zé)任。消防風(fēng)險(xiǎn)防范（1）物業(yè)管理企業(yè)首先在接手物業(yè)管理時(shí)，尤其是針對(duì)新建小區(qū)和大廈，應(yīng)查驗(yàn)是否已通過(guò)消防部門(mén)的驗(yàn)收，取得消防驗(yàn)收合格證。在小區(qū)和大廈未取得消防驗(yàn)收合格證之前，物業(yè)管理企業(yè)可以提前進(jìn)入，但業(yè)主不能辦理入伙手續(xù)。即使是開(kāi)發(fā)商要求入伙，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)堅(jiān)持不辦理入伙手續(xù)。如果在此情況下，為業(yè)主辦理了入伙手續(xù)，發(fā)生消防事故造成人身和財(cái)產(chǎn)損失，物業(yè)管理企業(yè)將負(fù)有不可推缷的責(zé)任。（2）業(yè)主入伙后，在裝修過(guò)程中，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)審查業(yè)主申請(qǐng)裝修項(xiàng)目，是否影響結(jié)構(gòu)安全，使用的材料是否符合消防要求。同時(shí)在裝修過(guò)程中，應(yīng)監(jiān)督業(yè)主按照消防要求配備消防滅火器械、在裝修現(xiàn)場(chǎng)應(yīng)嚴(yán)禁明火等；防止業(yè)主在裝修過(guò)程中損壞公共消防設(shè)施和器械。對(duì)損壞公共消防設(shè)施和器械的行為應(yīng)及時(shí)制止，造成重大損壞或后果嚴(yán)重的，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)向消防主管部門(mén)報(bào)告，由消防主管部門(mén)依法處理。（3）物業(yè)管理企業(yè)在進(jìn)行物業(yè)管理過(guò)程中，對(duì)小區(qū)和大廈的消防設(shè)施和器械，進(jìn)行日常的維護(hù)和養(yǎng)護(hù)。消防設(shè)施的維修和養(yǎng)護(hù)事項(xiàng)委托給專業(yè)的消防公司；對(duì)消防設(shè)施需要完善整改的，應(yīng)依法定程序，經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意，從維修基金中開(kāi)支。（4）在小區(qū)和大廈發(fā)生消防事故時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)在第一時(shí)間報(bào)警，并協(xié)助消防部門(mén)進(jìn)行事故處理；確保消防設(shè)施、器械完好和功能正常；相關(guān)人員能夠熟悉和掌握消防設(shè)施的正確使用。公共設(shè)施設(shè)備風(fēng)險(xiǎn)防范（1）物業(yè)管理企業(yè)與開(kāi)發(fā)商或業(yè)主委員會(huì)簽訂物業(yè)管理合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗(yàn)，與原開(kāi)發(fā)商或業(yè)主委員會(huì)、原物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行交接過(guò)程中，應(yīng)對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的現(xiàn)狀和存在的問(wèn)題進(jìn)行交底和記錄，了解以往曾出現(xiàn)的故障和隱患，各方進(jìn)行書(shū)面確認(rèn)，這些記錄和情況作為以后防范風(fēng)險(xiǎn)的參考資料。對(duì)于交接過(guò)程中發(fā)現(xiàn)的重大損壞和人為原因造成的事故，根據(jù)不同情況，確定責(zé)任和修復(fù)費(fèi)用的承擔(dān)主體。在辦理物業(yè)承接驗(yàn)收手續(xù)時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)向建設(shè)企業(yè)接收下列資料：（一）竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等驗(yàn)收資料；（二）設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料；（三）物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說(shuō)明文件；（四）物業(yè)管理所必須的其他資料。在各方交接的過(guò)程中，向新的物業(yè)管理企業(yè)移交上述全部資料，是原開(kāi)發(fā)商、業(yè)主委員會(huì)和原物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)履行的法定和合同義務(wù)，如果不履行，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。（2）依據(jù)《民法通則》第一百二十六條規(guī)定，建筑物或者其他設(shè)施以及建筑物上的擱置物、懸掛物發(fā)生倒塌、脫落、墜落造成他人損害的，它的所有人或者管理人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事責(zé)任，但能夠證明自已沒(méi)有過(guò)錯(cuò)的除外。據(jù)此物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)明確自己的管理責(zé)任范圍。建筑物基本可以分為兩部分，一部分屬業(yè)主自己入住的由業(yè)主自己維修和養(yǎng)護(hù)的范圍，相應(yīng)的責(zé)任和費(fèi)用都由業(yè)主承擔(dān)；如業(yè)主陽(yáng)臺(tái)放置的物品或者懸掛的物品墜落造成他人人身或財(cái)產(chǎn)損失的，由業(yè)主承擔(dān)全部的賠償責(zé)任；如果證明是受害人的故意行為造成的由受害人承擔(dān)責(zé)任。物業(yè)管理企業(yè)分清上述責(zé)任，是防范自身風(fēng)險(xiǎn)的舉措之一。對(duì)除此之外的公共部位應(yīng)加強(qiáng)檢查，確保完好，防止發(fā)生意外。物業(yè)管理企業(yè)全體人員應(yīng)特別明確的一個(gè)問(wèn)題是在目前的司法實(shí)踐中