物業(yè)管理風險與防范(編輯修改稿)

　

【文章內(nèi)容簡介】 理企業(yè)還可以為小區(qū)購買公共責任險，將可能出現(xiàn)的因物業(yè)管理過失要承擔的責任風險轉(zhuǎn)嫁到保險公司；另一方面可以將一些專業(yè)性較強、安全風險較大的業(yè)務，如外墻清洗、電梯維修、化糞池清掏等，包給專業(yè)公司。同時，應對物業(yè)管理企業(yè)的工作人員進行風險防范意識培養(yǎng)，從思想上樹立風險防范意識，對工作人員進行專業(yè)的法律知識培訓，增強風險防范的能力。總之，物業(yè)管理行業(yè)的風險無處不在，還有待于各物業(yè)管理企業(yè)在實踐中，找到妥善的風險防范及化解辦法。（六）經(jīng)濟運營過程中其他風險的防范及化解措施合同管理風險（1）缺乏對另一方合同簽訂主體的資質(zhì)及資信的審查。例如，與電梯維修保養(yǎng)專業(yè)公司簽訂相關(guān)合同時，如果此類公司不具備專業(yè)資質(zhì)從事承包工作，不僅是違反法律規(guī)定，被法律所禁止，同時分包給沒有專業(yè)資質(zhì)的公司，物業(yè)管理企業(yè)即負有明顯的主觀過錯。如果設(shè)備造成業(yè)主和非業(yè)主使用人的人身和財產(chǎn)損害后果，物業(yè)管理單位將依法承擔賠償責任。因為此類合同的性質(zhì)屬于承攬合同，依據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理人身損害賠償案件適用法律若干問題的解釋》第十條的規(guī)定：“承攬人在完成工作過程中對第三人造成損害或者造成自身損害的，定作人不承擔賠償責任。但定作人對定作、指示或者選任有過失的，應當承擔相應的賠償責任。”化解措施：認真審核主體資質(zhì)及資信。除了審查由合同簽訂對方所提供的證件，必要時，應到相應的工商登記部門進行調(diào)查了解，以掌握主體的詳細登記情況。（2）承諾的服務內(nèi)容和水平過度地高于與物業(yè)管理收費標準所對等的服務內(nèi)容和水平。物業(yè)管理企業(yè)的收費，應當依據(jù)所提供的服務項目的不同而劃分為不同等級的收費水平。雖然從競爭的角度出發(fā)，同等的物業(yè)管理收費，如果業(yè)主所享受的管理服務不同，當然業(yè)主會傾向于服務內(nèi)容和水平更高的企業(yè)。但是，我們認為，物業(yè)管理企業(yè)不能一味地不根據(jù)實際而只采取降低收費提高服務的競爭方式，因為對企業(yè)來說，降低收費和提高服務，意味著經(jīng)營利潤的降低甚至虧損，這對于本來利潤空間就低的物業(yè)管理企業(yè)，無疑是加重了經(jīng)營壓力。同時，如果服務內(nèi)容和水平達不到對業(yè)主的承諾，物業(yè)管理企業(yè)必定將 理企業(yè)來說，無疑是雪上加霜。化解措施：合同約定的服務內(nèi)容與水平要與公司實際履約能力相一致。（3）合同內(nèi)容約定不明或是條款有疏漏。化解措施：物業(yè)管理企業(yè)可加強《中華人民共和國合同法》的學習，盡量使用經(jīng)律師審核后的格式合同。合同約定要具體，明確、完整，避免疏漏，避免對條文的理解出現(xiàn)歧義（特別是對于時間、價格、違約金的約定要注意上述問題），注意免責條款的約定。承接物業(yè)過程中所遇的風險（1）物業(yè)共有部位、共有設(shè)施設(shè)備有明顯或者暗藏的質(zhì)量問題。按照《物業(yè)管理條例》第二十八條的規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)承接物業(yè)時，應當對物業(yè)共有部位、共有設(shè)施設(shè)備進行查驗。但是在實踐中，我們的物業(yè)管理企業(yè)往往對此不夠重視，有些企業(yè)認為物業(yè)在工程竣工時，已經(jīng)經(jīng)過了建設(shè)單位及相關(guān)政府管理部門組織的竣工驗收，有相關(guān)驗收合格的證件，查驗也只是一種形式而已。孰不知這些驗收與物業(yè)管理企業(yè)組織的驗收，是兩種性質(zhì)完全不同的驗收，從法律角度來看，其后果有著不同的責任承擔主體。建設(shè)單位及相關(guān)政府管理部門的竣工驗收，如果驗收不合格，承擔責任的主體是施工單位和建設(shè)單位，而通過了此類的驗收，承擔責任的主體就會轉(zhuǎn)為物業(yè)管理企業(yè)。實際上，通過建設(shè)單位和相關(guān)政府管理部門的竣工驗收的物業(yè)，并不必然就是物業(yè)管理意義上完全合格的物業(yè)。如果物業(yè)管理企業(yè)不以認真的態(tài)度對待查驗工作，對該驗收的項目不驗收，對不合格的項目按照合格驗收等等，那么，本該由建設(shè)單位或者施工單位承擔的責任，轉(zhuǎn)由物業(yè)管理企業(yè)承擔，這就增大了企業(yè)的經(jīng)營風險。（2）開發(fā)商或者前物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主之間的遺留問題沒有得以處理和解決。這對于結(jié)束了前期物業(yè)管理，以應聘者的身份進入物業(yè)的新物業(yè)管理企業(yè)來說，是特別應當注意的問題。在開發(fā)商或者前物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主之間，往往有一些關(guān)于建筑質(zhì)量或者物業(yè)管理服務質(zhì)量的遺留問題，需要在承接時得以明確責任，及時予以解決。這些遺留的問題，應由開發(fā)商或者前物業(yè)管理企業(yè)承擔責任，而且往往引發(fā)的原因是比較復雜的，解決起來困難很多。所以這些問題如果不在承接時得以解決，對開發(fā)商及前物業(yè)管理企業(yè)的工作不滿的部分業(yè)主，不僅不會配合新的物業(yè)管理企業(yè)開展工作，甚至有部分業(yè)主直接拒交物業(yè)管理費，這些無疑加大了物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營風險。化解措施：（1）交接雙方應當嚴格按照標準進行驗收，驗收不合格的，雙方協(xié)商處理，由責任單位返修，再約定時間復檢，直至驗收合格。（2）對于遺留問題或者發(fā)生的爭議不能解決的，向當?shù)卣康禺a(chǎn)行政主管部門進行協(xié)調(diào)解決。3）注意保存驗收資料的完整性及真實性。對于驗收資料，建議要有交接雙方的簽字認可，以明確相關(guān)責任。進行物業(yè)管理活動中所遇的風險（1）對物業(yè)管理工作人員的工作違章違紀等失職行為所承擔的風險。近年來，屢見保安與業(yè)主發(fā)生沖突，甚至保安毆打業(yè)主的惡劣事件，這類事件，雖然直接責任人是相關(guān)工作人員，但是往往后果承擔上，物業(yè)管理企業(yè)招致了極大的風險。因為從法律責任的角度來說，由員工的職務行為所導致的侵權(quán)責任，是由企業(yè)來承擔其法律后果的。化解措施：勞務合同中要明確員工對違反規(guī)章制度的行為要承擔相應責任，加強員工的責任感。化解風險的關(guān)鍵健全物業(yè)公司管理制度一、建立完善的業(yè)主檔案資料業(yè)主資料的重要性，對物業(yè)公司來說是不言而喻的，但是在實際工作中，特別是在前期物業(yè)管理工作中，大部分物業(yè)公司的業(yè)主資料直接來源于房地產(chǎn)開發(fā)商，因此很不完善。從法律意義上來講，如何健全業(yè)主檔案資料呢？業(yè)主為自然人的，注意其業(yè)主及家庭各成員身份證件資料、工作單位資料的核實和登記。從開發(fā)商手中接管相應資料的，一定要注意業(yè)主相關(guān)資料的完整性，如果內(nèi)容不完整的，應在接管之際及時要求開發(fā)商配合，將資料補充完整。業(yè)主為公司法人的，注意公司營業(yè)執(zhí)照各項登記內(nèi)容、公司財務帳號及法人身份證件資料的核實和登記。業(yè)主將住房出租的，在注意業(yè)主資料登記的同時，還要注意租住人身份證件及工作單位資料或者是公司營業(yè)執(zhí)照、財務帳號及公司法人身份資料的核實和登記。以上各項證件資料，注意盡量要核實，并應盡量取得原始件的復印件。從服務的角度出發(fā)，這些資料的取得，不僅對物業(yè)公司全面的了解業(yè)主，以便為業(yè)主提供人性化的服務，提升物業(yè)公司的管理水平和服務質(zhì)量有著重要意義，同時站在法律角度來說，還有著特殊的意義。二、規(guī)范前期物業(yè)管理合同簽訂前期物業(yè)管理合同時，注意要對物業(yè)管理費開始收取時間作明確約定。《物業(yè)管理條例》頒布實施后，為了規(guī)范物業(yè)管理行業(yè)，國家建設(shè)部發(fā)布了前期物業(yè)管理合同和物業(yè)管理合同的格式范本，有不少物業(yè)公司簽訂合同時直接選用了格式合同，但是各個物業(yè)的具體情況并不相同，合同還是應該根據(jù)實際情況對范本的部分條款進行補充完善。例如，在簽訂前期物業(yè)管理合同時，就應特別注意對物業(yè)管理費開始收取的時間作一個明確的約定。特別是物業(yè)管理費由開發(fā)商承擔轉(zhuǎn)到由業(yè)主承擔，這個時間的劃分應該有明確的約定。在實際中，這個時間往往是由開發(fā)商單方面下發(fā)一個入伙通知書給物業(yè)公司，物業(yè)公司以此為依據(jù)開始收取物業(yè)管理費，這在現(xiàn)實中引發(fā)了諸多糾紛。從法律角度 要有開發(fā)商簽字和蓋章，同時也要有業(yè)主的簽字認可，及辦理入伙手續(xù)的物業(yè)公司的簽字蓋章，這樣就是一個較好的方式。如：在某物業(yè)公司提起訴訟，要求某業(yè)主交納欠交的物業(yè)管理費時，該業(yè)主認為自己并未辦理入伙手續(xù)，作為證據(jù)的入伙通知書只是開發(fā)商與物業(yè)公司的約定。由于是前期物業(yè)管理，該業(yè)主也沒有與物業(yè)公司簽訂直接的物業(yè)管理服務協(xié)議，物業(yè)公司不能提供其他證據(jù)證明業(yè)主與物業(yè)公司之間管理關(guān)系的成立，因此物業(yè)公司的訴訟請求最終沒有得到法院的支持。三、在實際管理工作中，注意采用相關(guān)法律形式在實際管理工作中，特別是在辦理一些手續(xù)的過程中，物業(yè)公司同樣應該注意采取一些法律形式，例如：在前期物業(yè)管理工作中，業(yè)主來物業(yè)公司拿鑰匙看房，建議物業(yè)公司采取由業(yè)主簽字的書面登記手續(xù)。在業(yè)主的租住人來看房時，建議由看房人提供由業(yè)主簽字的相關(guān)書面許可證明后，方可進行，以避免一些糾紛的產(chǎn)生。在催繳物業(yè)管理費過程中，注意采取書面的催繳形式，如發(fā) 出催繳通知書等。注意做好相關(guān)值班記錄及值班資料的保存，如電梯、空調(diào)運行的維修登記；巡邏記錄的登記；智能化監(jiān)控資料的清晰保存；貨物出行的登記；來客來訪的登記；業(yè)主領(lǐng)取郵件報刊的登記等。總之，完善管理制度，提高物業(yè)管理服務水平，對物業(yè)公司來說，是一個逐漸的過程。從法律的角度來不斷完善管理制度，不僅是一項物業(yè)公司長期而重要的工作，也是物業(yè)公司法律顧問的一項重要工作內(nèi)容。物業(yè)管理服務從整個行業(yè)來看，所涉及的空間范圍內(nèi)和時間范圍都是非常廣泛而長遠，同時與千千萬萬的業(yè)主和使用人的生活的各個方面息息相關(guān)，正因為上述特點，決定了物業(yè)管理服務面臨的風險可能是無時不在和無處不在。物業(yè)管理服務行業(yè)又是相對利潤低的行業(yè)，風險的承擔可能導致企業(yè)正常生產(chǎn)經(jīng)營活動無法進行，所以風險的防范成為擺在物業(yè)管理服務整個行業(yè)和各個物業(yè)管理企業(yè)的頭等大事。目前，物業(yè)糾紛日漸頻繁，糾紛類型也呈現(xiàn)多樣化，且物業(yè)企業(yè)敗訴的案例也越來越多，這些現(xiàn)象都表明，如果我們企業(yè)在物業(yè)上不提高自我保護水平，那么，當我們物業(yè)管理企業(yè)被人告上法庭時，巨額的賠償足以使企業(yè)破產(chǎn)，那么，應當怎樣來規(guī)避物業(yè)管理風險，提高自我保護水平呢？首先，要做到對物業(yè)管理風險的防范，首先要對“物業(yè)”和“物業(yè)服務”進行充分的理解，只有對我們所從事的工作有了充分的認識之后，才能有效的規(guī)避物業(yè)管理風險。國務院2003年6月8日頒布9月1日起施行的《物業(yè)管理條例》中有明確的規(guī)定：“物業(yè)”即產(chǎn)業(yè)，是指已經(jīng)建設(shè)完工并投入使用的各類房屋建筑物及與之相配套的附屬物和相關(guān)的場地。多指房地產(chǎn)，如公寓小區(qū)、商業(yè)大廈、寫字樓、辦公樓、工廠廠房及廠區(qū)場地等。物業(yè)的所有權(quán)人稱業(yè)主。“物業(yè)”就是指物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務合同約定，通過對房屋及與之相配套的設(shè)備、設(shè)施和相關(guān)場地進行專業(yè)化維修、養(yǎng)護、管理，以及維護相關(guān)區(qū)域內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生和公共秩序，為業(yè)主提供服務的活動。同時，“物業(yè)管理”的稱呼只是約定俗成，它表現(xiàn)的是業(yè)主對物業(yè)服務的需求，是業(yè)主的一種消費。物業(yè)管理企業(yè)給業(yè)主提供物業(yè)管理服務，和其它的服務性質(zhì)一樣，業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)的關(guān)系應該是服務享用者與服務提供者的關(guān)系。可以說，物業(yè)管理的本質(zhì)是服務，是業(yè)主行使財產(chǎn)權(quán)、選聘物業(yè)管理企業(yè)為其提供服務的活動。物業(yè)管理企業(yè)是服務者而不是管理者。其次，要有責任分明的法律意識，在處理日常物業(yè)管理事務中，一定要區(qū)分不同主體之間的法律責任，不可越俎代庖，自己往責任圈子里跳。因此，提高處理問題的法律水平很有必要。第三，根據(jù)《物業(yè)管理條例》第三十六條“物業(yè)管理企業(yè)應當按照物業(yè)服務合同的約定，提供相應的服務。物業(yè)管理企業(yè)未能履行物業(yè)服務合同的約定，導致業(yè)主人身、財產(chǎn)安全受到損害的，應當依法承擔相應法律責任。”的規(guī)定，在簽訂《委托物業(yè)管理合同》時，一定要考慮到以下問題：1．在國家或行業(yè)的強制規(guī)定的范圍之外，不可輕易承諾可能產(chǎn)生風險的服務內(nèi)容或標準，導致風險的發(fā)生；2．管理方案的擬訂必須與物業(yè)管理的測算成本相結(jié)合，不可超出服務成本的可控范圍，避免出現(xiàn)力不從心的現(xiàn)象；3．權(quán)利與義務在合同中必須明確體現(xiàn)，避免責任不清的事實發(fā)生 第四，要提高物業(yè)管理的水平，物業(yè)管理水平高和低，是可以量化的，要讓所有能夠體驗物業(yè)管理水平的人，都能從頭到腳感到物業(yè)管理的好與差，甚至能夠選擇物業(yè)管理企業(yè)在這里安家落戶。因此，要將法律規(guī)范有機地貫穿整個物業(yè)管理過程，管出水平、管出文明、管出和諧。第五，要提高企業(yè)自我防范的水平，提升企業(yè)自身保護的能力，根據(jù)物業(yè)管理服務的具體義務，可以將風險類型分為以下幾個類別：1．治安風險：主要是指由于外界第三人的過錯和違法行為，給物管理服務范圍內(nèi)的業(yè)主或非業(yè)主使用人造成人身損害、喪失生命和財產(chǎn)損失等風險，導致了物業(yè)管理服務風險。2．車輛管理風險：主要指在物業(yè)小區(qū)內(nèi)的停車場經(jīng)營車輛停放服務過程中，車輛發(fā)生車身受損、車輛滅失等損壞。車輛停放服務是由小區(qū)物業(yè)管理服務附帶產(chǎn)生的附加服務，通常由物業(yè)管理單位接受開發(fā)商或小區(qū)業(yè)主委員會的委托進行停車場的經(jīng)營管理，并收取車輛停放服務費。該類事件和訴訟爭議也是長期以來物業(yè)管理單位面臨賠付金額較大的風險。3．消防風險：也是小區(qū)或大廈公共設(shè)施管理服務風險之一，但由于消防設(shè)施自身的特殊性，同時消防往往影響廣大業(yè)主重大生命財產(chǎn)安全，將此項風險單獨列明有利于物業(yè)管理服務風險的防范和廣大業(yè)主公共安全利益的保護。消防設(shè)施的日常維護和養(yǎng)護以及確保火災發(fā)生時，消防設(shè)施能夠發(fā)揮正常功效滿足消防部門處理消防事故的要求。消防設(shè)施的維護保養(yǎng)不善、無消防用水供應、消防報警系統(tǒng)失靈都可能導致重大人身和巨大財產(chǎn)損失，物業(yè)管理單位面臨如此的風險不僅要承擔經(jīng)濟賠償?shù)拿袷路韶熑危苯迂熑稳撕蛦挝恢饕撠熑诉€可能因此而承擔刑事法律責任4．公共設(shè)備和設(shè)施風險：此項管理服務義務是物業(yè)管理單位主要的義務之一，同時物業(yè)、公共設(shè)備具有多樣性和分布分散性特點，因而產(chǎn)生風險的頻繁發(fā)生。物業(yè)本身主要包括房屋本體及屬于物業(yè)管理服務范圍的房屋建筑物的附著物、墜落物和懸掛物；公共設(shè)施和設(shè)備包括供水、供電、安全報警系統(tǒng)、排水和排污系統(tǒng)、配套的娛樂活動設(shè)施等；如果概括地講可以認為是小區(qū)或大廈內(nèi)不屬于業(yè)主個人所有和承擔管理責任的其他部分5． 公共環(huán)境風險：小區(qū)和大廈的公共區(qū)域的工程施工、綠化施工、消殺等工作中可能造成的對業(yè)主的傷害，由于環(huán)境污染對業(yè)主健康的損害等完善和規(guī)范小區(qū)和大廈物業(yè)管理服務規(guī)章制度是風險防范的基礎(chǔ)，針對以上五類風險的防范，大致有以下一些基本措施，現(xiàn)列舉如下：一、治安風險防范首先應明確物業(yè)管理公司的法律地位和職責。每一個小區(qū)和大廈都是社會的組成單元，都面臨社會治安問題。應該明確的是社會包括小區(qū)和大廈的治安是由公安機關(guān)負責的，物業(yè)管理公司的義務是協(xié)助公安機關(guān)維護小區(qū)和大廈的公共秩序。這一點物業(yè)管理公司應向業(yè)主明確，物業(yè)管理公司僅僅是依法成立的公司法人主體，不享有超過法律規(guī)定的任何行政管理職權(quán)和行政處罰權(quán)。物業(yè)管理公司的工作人員，包括保安人員都不具有超出普通公民的任何特權(quán)。因 此，物業(yè)管理公司的治安防范義務是在一定限度內(nèi)的、有限的義務。物業(yè)管理公司在明白自身法律地位職責的基礎(chǔ)上，物業(yè)管理公司應