物業經營管理精講講義-資料下載頁

【導讀】隨著房地產投資規模的不斷擴大和投資形式的多樣化，對物業經營管理的需求與日俱增。者希望通過物業經營管理，不僅使其物業在運行使用過程中能夠保值，而且實現增值。這就要求物業管理從。企業資產中房地產資產通常占相當大的比重，其管理質量的好壞，有著至關重要的影響。資產管理和物業管理師在企業經營決策中扮演著越來越重要的角色。物業經營管理又稱物業資產管理，是指為了滿足業主的目標，綜合利用物業管理、設施。壽命周期的綜合性管理服務。這些收益性物業通常出租給租戶使用，可獲得經常性。衛生間、飲水間、走廊等)構成，包括企業自用寫字樓、出租寫字樓和自用出租復合型寫字樓三種類型。維修及保安服務。地區購物商場中，中型百貨公司往往是主要租戶，家具店、1～5萬人，年營業額在3000～10000萬元人民幣之間。營業額在3000萬元人民幣以下。方便食品、瓜果蔬菜、日用五金、煙酒糖茶及軟飲料、服裝干洗、家用電

　　

【正文】 險水平就沒有那么高。 高檔精裝修住宅，其利潤率遠遠高于普通住宅，但由于存在多潛在的風險，因此只有少量有專業管理能力的開發商敢于涉足。不同類型房地產開發項目的特點也有很大差異，萬科專注于住宅尤其是城郊結合部地區住宅的開發，并非萬科不愿意去獲取寫字樓開發的利益，只是在寫字樓市場上萬科不具備高于其競爭對手的能力。因此，房地產開 發企業要向專業化發展，房地產市場上幾乎不存在萬能的開發商。 3．根據風險周期變化特點把握投資時機 風險尤其是系統性的市場風險的變化是有規律的，這種規律就是房地產市場景氣循環或周期波動規律。根據不同市場區域、不同物業類型的市場風險狀態及其發展變化規律，就可以判斷不同房地產子市場在周期波動中所處的階段。又由于房地產開發是為了滿足預期未來的市場需求而非當前需求，這就為開發商適時選擇進入和推出市場的時機提供了條件。 應該指出的是，利用房地產市場的周期規律進行反周期操作，即低潮時買土地、潮時賣產品，是許多開發商希望達 到的境界。然而，能真正做到反周期操作的開發商，還只是少數。因為反周期操作是有條件的，它要求開發商在市場不景氣時，仍然保持較強的開發投資能力。 區位的含義 第二節房地產投資區位的選擇 一、區位的含義 房地產投資的三要素是“區位，區位，還是區位”。這充分說明了在房地產投資中，區位選擇的特殊重要性。 房地產投資中“區位”的理解有狹義和廣義之分。狹義的區位是指某一具體投資場地在城市中的地理位置，包括宏觀位置和中觀、微觀位置。 對區位的廣義理解，除了其地理位置外，往往還應包括該區位所處的社會、經濟、自然環境或背景。例 如前述的宗地，就位于北京市 CBD 范圍內，為高檔辦公、酒店、國外駐京機構和大使館集中的地區，該地區就業人口以中高級白領階層為主，收入水平和支付能力較高，各種消費需求的晶位代表著時代的潮流。某一具體區位所處的社會、經濟、自然環境，決定了該區位附近的市場需求和消費特征。 房地產投資者對區位的把握還須利用發展的、動態變化的眼光。雖然某一宗地的地理位置不可能變化，但隨著宏觀社會經濟和城市建設的發展，城市中各區位的相對重要性也會不斷地發生變化。例如，上海浦東原來是上海人“寧要浦西一張床、不要浦東一套房”的地區，但隨著浦 東新區的開發建設，基礎設施、就業環境等發生了很大的變化，逐漸變成為上海人向往的地區；北京市前門商業區原是北京市三大中心商業區之一，但隨著北京市城市建設的發展，交通等市政條件優良的新中心商業區陸續建成，前門商業區逐漸失去了對投資者和消費者尤其是中高檔消費者的吸引力。因此，房地產投資者要關注城市或地區的社會經濟發展計劃及城市規劃，用發展的、動態變化的眼光，來認識和把握房地產投資中的“區位”。 二、不同類型房地產投資對區位的特殊要求 (一 )居住物業 居住項目主要為人們工作勞動之余提供一個安靜舒適的生活休息空間，此 類項目的投資區位選擇時要考慮的主要因素包括： 1． 市政公用和公建配套設施完備的程度。市政公用設施主要為居民的生活居住提供水、電、燃氣等，公建配套設施則包括托兒所、幼兒園、中小學、醫院、郵局、商業零售網點、康體設施等。 2．公共交通便捷程度。從我國目前的居民家庭結構來分析，大多數屬于工薪階層，私人汽車還只是剛剛進入少數家庭，對方便快捷的公共交通系統的依賴程度非常大，因此居住項目區位選擇時應認真考慮公共交通系統的完備程度。 3．環境因素。隨著城市居民生活水平的提高，對居住環境提出了越來越高的要求。山、水、綠地 、陽光、清新的空氣、無噪聲污染等，都是居民選擇安居，進而也是房地產商在選擇居住項目區位時要慎重考慮的因素。 4．居民人口與收入。居住項目的市場前景受附近地區人口數量、家庭規模和結構、家庭收入水平、人口流動性、當前居住狀況等方面的影響。居住項目投資如果選擇在人口素質高、支付能力強的地區進行，就意味著提高了成功的可能性。 (二 )寫字樓物業 影響寫字樓項目區位選擇的特殊因素包括： 1． 與其他商業設施接近的程度。商業辦公也存在著聚集效應，同樣位于城市中心商務區的項目，則其未來的使用者就可以方便地同位于相同區域的客 戶開展業務。因此，與另外商業設施接近的程度，決定了寫字樓項目對未來使用者的吸引力。 2．周圍土地利用情況和環境。如果寫字樓項目所處的位置，周圍有很多工業建筑、環境惡劣，就會大大降低該寫字樓的吸引力。寫字樓的區位還可能由于其鄰近政府、大型公司或金融機構的辦公大樓而增加對租戶的吸引力。 3．易接近性。寫字樓項目區位選擇還應重視其易接近性。大型寫字樓建筑往往能容納成千上萬的人在里面辦公，有沒有快捷有效的道路進出寫字樓，會極大地影響到寫字樓的檔次。寫字樓建筑周圍如有多種交通方式可供選擇 (公共汽車、地鐵、高速公路等 )能極大地方便在寫字樓工作的人。是否有足夠的停車位也會影響到寫字樓的易接近性。一般來說，中心商務區的寫字樓不能像郊區寫字樓那樣提供足夠的停車位，但位于大城市中心商務區的寫字樓周圍往往有方便快捷的公共交通。 (三 )零售商業物業 零售商業物業投資區位的選擇，在很大程度上取決于零售商業物業輻射區域分析的結果。商業輻射區域是指某一零售商業項目的主要消費者的分布范圍。商業輻射區域分析包括：可能的顧客流量、消費者行為、喜好和偏愛及購買能力分析。 商業輻射區域通常被分為三個部分：主要區域、次要區域和邊界區域。主要區域是與項 目所處地點直接相鄰的區域，其營業額的 60％～ 75％都來自該區域次要區域是距離項目所處地點 5～ 15kin 的區域 (對市級購物中心而言 )，項目營業額的 15％～ 20％來自該區域；邊界區域是距物業所處地點 15km以外的區域，占營業額的5％～ 15％。 (四 )工業物業 工業項目場地的選擇時須考慮的特殊因素包括：當地提供主要原材料的可能性，交通運輸是否足夠方便以有效地連接原材料供應基地和產品銷售市場，技術人才和勞動力供給的可能性，水、電等資源供給的充足程度，控制環境污染的政策等。 第 5講 現金流量 第三章：房地產投資分析技 術 內容提要： 投資分析的基本概念 現值與現值計算 設備更新中的經濟分析 房地產投資財務評價指標 某出租公寓項目投資分析案例 考試的目的和要求：本部分考試的目的是測試應考人員對資金的時間價值、復利計算公式、設備更新的經濟分析方法和房地產投資財務評價指標的熟悉程度以及運用復利系數、設備更新的經濟分析方法和房地產投資財務評價方法，解決房地產經營管理實踐問題的能力和知識水平。 考試的基本要求： 掌握：現金流量、資金的時間價值、單利計息和復利計息的計算方法、設備更新的經濟分析方法 熟悉：現金流量圖的 繪制方法、資金等效值的計算公式及其應用、投資回收與投資回報的區別與聯系，房地產投資經濟效果的表現形式及凈態盈利指標計算方法 了解：名義利率與實際利率的區別、房地產投資動態盈利指標和清償能力指標的計算方法 第一節投資分析的基本概念 一、現金流量 房地產投資活動可以從實物形態和貨幣形態兩個方面進行考察。從實物形態上看，房地產置業投資活動表現為投資者利用所購置的房地產，通過物業管理活動，最終為租戶提供可入住的生產或生活空間。從貨幣形態上看，房地產置業投資活動表現為投入一定量的資金，花費一定量的成本，通過房屋出租或 出售獲得一定量的貨幣收入。 對于一個特定的經濟系統而言，投入的資金、花費的成本和獲取的收益，都可以看成是貨幣形式 (包括現金和其他貨幣支付形式 )體現的資金流出或資金流人。在房地產投資分析中，把某一項投資活動作為一個獨立的系統，把一定時期各時點上實際發生的資金流出或流人叫做現金流量。其中，流出系統的資金叫做現金流出，流人系統的資金叫做現金流人。現金流出與現金流人之差稱為凈現金流量。 對于房地產開發投資項目來說，現金流人通常包括銷售收入、出租收入、利息收入和貸款本金收入等，現金流出主要包括土地費用、建造費用、還本 付息、運營費用、稅金等。 房地產投資分析的目的，是要根據特定房地產投資項目所要達到的目標和所擁有的資源條件，考察項目在不同運行模式或技術方案下的現金流出與現金流人，選擇合適的運行模式或技術方案，以獲取最好的經濟效果。 現金流量圖 二、現金流量圖 把某一項投資活動作為一個獨立的系統，其資金的流向 (收入或支出 )、數額和發生時點都不盡相同。為了正確地進行經濟效果評價，有必要借助現金流量圖來進行分析。現金流量圖是用以反映投資項目在一定時期內資金運動狀態的簡化圖式，即把經濟系統的現金流量繪人一個時間坐標圖中，表示出各 現金流人、流出與相應時間的對應關系。 繪制現金流量圖的基本規則是： 1．以橫軸為時間軸，向右延伸表示時間的延續，軸上的每一刻度表示一個時間單位，兩個刻度之間的時間長度稱為計息周期，可取年、半年、季度或月等。橫坐標軸上“ o”點通常表示當前時點，也可表示資金運動的時間始點或某一基準時刻。時點“ 1”表示第 1 個計息周期的期末，同時又是第 2 個計息周期的開始，以此類推，如圖 3— 1所示。 2．如果現金流出或流人不是發生在計息周期的期初或期末，而是發生在計息周期的期間，為了簡化計算，公認的習慣方法是將其代數和看成是在計算周 期末發生，稱為期末慣例法。在一般情況下，采用這個簡化假設，能夠滿足投資分析工作的需要。 3．為了與期末慣例法保持一致，在把資金的流動情況繪成現金流量圖時，都把初始投資 P 作為上一周期期末，即第 0期期末發生的，這就是在有關計算中出現第 0周期的由來。 4．相對于時間坐標的垂直箭線代表不同時點的現金流量。現金流量圖中垂直箭線的箭頭，通常是向上者表示正現金流量，向下者表示負現金流量 (圖 3— 2)。某一計息周期內的凈現金流量，是指該時段內現金流量的代數和。 房地產置業投資 三、房地產置業投資 廣義的投資是指人們的一種有目 的的經濟行為，即以一定的資源投入某項計劃，以獲取所期望的報酬。投資可分為生產性投資和非生產性投資，所投入的資源可以是資金，也可以是土地、人力、技術、管理經驗或其他資源。房地產投資分析中所討論的投資是狹義的，是指投資者在投資活動中，為實現某種預定的經營目標而預先墊支的資金。 房地產置業投資，包括房地產購置投資和流動資金投入兩部分。房地產購置投資是指用于購置房地產和機器設備等固定資產的投資，該投資在物業投入出租經營后，隨著固定資產在使用過程中的磨損和貶值，其價值逐漸以折舊的形式計人出租經營成本，并通過出租經營收 入以貨幣形式回到投資者手中。流動資金則是指投資者在物業開始出租經營前有限墊付、在出租經營后用于購買原材料、燃料動力、備品備件，支付工資和其他費用的周轉資金。流動資金在每個生產經營周期完成一次周轉，在整個項目壽命周期內始終被占用，直到項目壽命周期末，全部流動資金才能退出生產與流通，以貨幣資金形式被收回。 房地產置業投資的現金流量 四、房地產置業投資的現金流量 (一 )現金流分析中的常用術語 在房地產投資分析中，人們通常使用特定的專業術語來描述與現金流相關的各種類型的收入和費用，這些術語包括： 1．潛在毛租金收入 物業可以獲取的最大租金收入稱為潛在毛租金收入。它等于物業內全部可出租面積與最可能的租金水平的乘積。一旦建立起這個潛在毛租金收人水平，該數字就在每個月的報告中保持相對穩定。能夠改變潛在毛租金收入的因素是租金水平的變化或可出租面積的變化。潛在毛租金收入并不代表物業實際獲取的收入，它只是在建筑物全部出租且所有的租客均按時全額繳納租金時，可以獲得的租金收入。 2．空置和收租損失 實際租金收入很少與潛在毛租金收入相等。潛在毛租金收入的減少可能由兩方面原因造成，一是空置的面積不能產生租金收入，二是租出的面積沒有收到租 金。在物業收入的現金流中，空置和收租損失從潛在毛租金收人中扣除后，就能得到某一報告期 (通常為一個月 )實際的租金收入。欠繳的租金和由于空置導致的租金損失一般分開記錄，當欠繳的租金最終獲得支付時，仍可以計人收入項目下，只有最終不予支付的租金才是實際的租金損失。 3．其他收入 物業中設置的自動售貨機、投幣電話等獲得的收人稱為其他收入。這部分收入是租金以外的收入，又稱計劃外收入。此外，一般將通過專業代理機構或法律程序催繳拖欠租金所獲得的收入亦列入其他收入項目上。 4．有效毛收入 從潛在毛租金收入中扣除空置和收租損失 后，再加上其他收入，就得到了物業的有效毛收入，即：有效毛收入＝潛在毛租金收入一空置和收租損失十其他收入。 5．運營費用 收益性物業的運營費用是除抵押貸款還本付息外物業發生的所有費用，包括人員工資及辦公費用、保持物業正常運轉的成本 (建筑物及相關場地的維護、維修費 )、為租客提供服務的費用 (公共設施的維護維修、清潔、保安等 )，保險費、房產稅、城鎮土地使用稅和法律費用等也屬于運營費用的范疇。 6．凈運營收益 從有效毛收人中扣除運營費用后就可得到物業的凈運營收益，簡稱凈收益即：凈運營收益＝有效毛收入 運營費用。 凈運 營收益的最大化是業主最關心的問題，也是考察物業管理企業的物業管理工作成功與否的主要方面。因此，物業管理企業要盡可能增加物業的有效毛租金收入，降低運營費用，以使交給業主的凈運營收益盡可能大。 7．抵押貸款還本付息 業主對于物業經營情況的評價并不僅僅停留在獲取的多少凈運營收益，物業還本付息的責任即抵押貸款還本付息，還要從凈運營收益中扣除。當然，該項還本付息不是運營費用，它可以逐漸地轉入業主對物業擁有的權益的價值中去。業主非常關心的問題是，物業所產生的凈運營收益是否能夠支付抵押貸款