物業管理公司管理手冊-資料下載頁

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【正文】 每次檢查加壓泵后，均需認真如實地填寫《加壓泵運行記錄表》（附表 32）。 泵的保養： （ 1） 檢查銘牌完好，泵體應無破損，水流方向指示明確清晰。 （ 2） 檢查盤根密封情況，若有漏水應及時維修或更換膠墊。 （ 3） 與泵體相連的聯接螺絲和機座螺絲做好定期堅固工作，并做防銹處理。 （ 4） 因水泵長期運轉頻繁，每年應拆開聯軸器的軸承進行清洗或更換。 （ 5） 定期拆開電機接線盒內的導線連接片，用 500V 搖表搖測相與相，相與地間電阻值不低于 并檢查三相連接片牢固緊密。 （ 6） 觀察電機的運行方向，特別是在停電或維修之后應點動判斷水泵轉向是否正確。 控制柜保養： （ 1） 斷開控制柜總電源，檢查各轉換開關可否靈活可靠地運作。 （ 2） 檢查柜內空氣開關、接觸器、繼電器、變頻器等電器是否完好。 （ 3） 緊固各電器接觸線頭和接線端子的接線螺絲。 （ 4） 清潔柜內的灰塵。 （ 5） 合上總電源，檢查各指示燈是否能正常工作。 6. 每日觀察并記錄，電機運行時的線電壓 380V，運行電流（每臺電機額定電流 42A），設定壓力 與表的指示壓力相等，變頻器 的工作數據，各 32 控制開關的設置狀態等。 儲水池的保養： （ 1） 供水閥正常開啟和關閉，以確保市政水在常壓下開啟并能在浮球的自動裝置控制下關閉，使水池水長期保持滿水干凈。 （ 2） 定期清理水池污物，以確保干凈用水。 B、配電房操作程序 1. 進入配電房工作前，必須具備必要的電工知識，熟悉供電系統和配電房各種設備的性能和操作方法，并具備在異常情況下采取應急措施的能力； 2. 必須報請主任并經批準后方可單獨巡視高壓設備及擔任監護人的人員； 3. 高壓設備不論帶電與否，值班人員不得單人移開或越過遮欄進行工作。若有必要移開遮欄時必須有監護人在場， 并符合設備不停電時的安全距離； 4. 雷雨天氣需要巡視室外高壓設備時，應穿絕緣鞋，并不得靠近避雷針或避雷器； 5. 巡視配電裝置，進出高壓室，必須隨手將門鎖好； 6. 停電拉閘操作必須按照油開關（或負荷開關等）、負荷側刀閘、母線側刀閘的順序依次操作； 7. 高壓設備停電工作時，距離小于工作人員工作中正常活動范圍規定的設備必須停電。距離大于規定的設備必須在與帶電部分不小于距離處裝設牢固的臨時遮欄，否則必須停電。帶電部分在工作人員的后面或兩側無可靠措施者也必須停電。停電時，必須切斷各線可能來電的電源； 8. 在一經合閘即可送電到工作地點的開 關和刀閘操作手柄上均應懸掛“禁止合閘，正在工作”的標示牌。工作地點兩旁和對面的帶電設備遮欄上和禁止通行的過道上懸掛“止步、高壓危險”的標示牌。工作地點應懸掛“在此工作”的標示牌； 9. 發生人身觸電事故和火災事故，值班人員應不經聯系立即斷開有關設備的電源，以進行搶救； 10. 電器設備發生火災時，用適用于高壓電房的滅火器撲救。變壓器著火時，在周圍全部停電后方可用泡沫滅火器撲救，配電室門窗加設網欄以防鼠害。 33 二、土建給排水維修組 土建維修工操作程序 1. 每天上下午兩次到管理處前臺領取當日派單（急單由前臺派員送至）； 2. 接到 工程單后要認真細致審核，對錯誤或項目不詳的工程單及時進行修改、退單處理，如有疑問向上級反映；據問題類型派工程單給相關的公司（部門）。要求準確分類，以便能直接到達有關部門，具體分工如下： ① 裝修公司：木地板、木門、墻身的 ICI、廚柜、門窗等。 ② 建筑公司或土建維修：地面、內外墻瓷片、排污管、衛生間沉箱等。 ③ 機電公司：水龍頭、花灑、水管、洗手盆、座廁、浴缸、電線、燈具等。 ④ 綠化部：花園綠化、魚池、苑區內外的綠化。 3. 根據派單內容分類（機電公司、裝修公司、土建維修、水電維修、綠化、鋁窗、土建等）。要注意出單日期及要求完 成日期，對工程問題較為嚴重的及時向上級匯報，并對約時工程單作好記錄。 4. 接派單時做好簽收記錄，以保證責任落實。 5. 約時工程單要催促跟辦部門按時到場，以免失信于業主從而造成投訴； 6. 對有關部門完成工程后的回單作好審查、分類、記錄及存檔，必要時致電業主了解有關工程的質量與進度。 7. s 修。 跟單程序： （ 1） 在工程跟進期間，按工程單所注的客戶要求進行現場工程監督，并協調好各公司（部門）的關系。 （ 2） 對于已入住單位的工程檢修，必須注意愛護室內家私用品，需搬動或拆裝時必須小心。 （ 3） 每天工程完成后，必須通知家政部清理干凈現場，尤其業 主已正常入住的單位。 （ 4） 高度重視約時工程，在征求施工員意見后合理安排工作時間，保證施工順利進行。如維修人員不能準時到達的，要和業主解釋情況，并跟催施工員。如跟進工程時，業主不能在指定時間內到達，需再約時間，則同業主協商約好時間，并跟催施工員。 34 日常程序 （ 1） 每周檢查未售出單位各項目：包括木裝修、木門、地板、廚柜等是否變形、發霉現象，墻身、瓷片等是否開裂、破損，水龍頭、花灑、座廁等是否漏水，地漏、洗手（菜）盆去水是否暢順。公司裝修出售的別墅還包括窗簾、電器、綠化等。 （ 2） 雨汛期，檢查苑區內道路、花園、各單位的排水 是否暢通、樓宇窗臺、天花、墻身是否有滲漏。 工程項目檢修程序 （ 1） 墻身開裂，裂縫附近如有空殼、松動，要鑿開墻身批蕩，重新補批蕩，并扇灰。裂縫無空殼、松動，基本屬收縮開裂，貼網重新扇灰、掃 ICI 即可。如磚墻變形，基礎下沉等引起裂縫，屢經處理無效后及時上報處理。 （ 2） 機電方面的有墻內水管接口膠水不足、粘貼不牢、外力破壞、彎頭接口、直通、三通、角閥的連接不當、構件受損、未擰緊等使給水系統漏水，嚴重的需更換地板、重做墻身，發現漏水問題及時處理，處理一定要把有可能漏水的認真檢查，排除隱患，施工影響其他單位的要提前通知業主 。 （ 3） 天臺、陽臺等地面水平差、積水，需要開鑿瓷磚重做。 （ 4） 衛生間、廚房沉箱內排水管漏水，當二排和沉箱都有問題時，會造成漏水，嚴重損壞墻身、地板，且維修時間長，處理復雜，更需多戶業主的配合，處理時一般把沉箱打開，把滲漏的地方重做。 （ 5） 天面滲漏，一般發生在洋房天面的地板與反墚間，別墅坡屋頂的墚板交接處的混凝土不密實，雨天時裂縫就發生滲漏，處理方法一般鑿開不密實混凝土重做。 （ 6） 有時較復雜的漏水原因，難于檢查，從一個單位滲到另一個單位，從一個房滲到另一個房，從上一層滲到下一層，而中間不留半點痕跡，這就要求在檢查、維修漏水時 做到全面、細致、認真、不能放過任何疑點，方可徹底找到漏水原因。 （ 7） 由于漏水造成變形的地板需更換時必須注意，如有家私時更要小心，不能損壞家私，如空氣潮濕，需安排抽濕機抽濕。 （ 8） 個別洋房衛生間熱水器的強排孔位置有的開得不合理，需到現場界定。如在合理情況更改位置或填封均要收費。 35 （ 9） 在保修范圍內更換爛玻璃時，要到現場判斷開裂原因，界定是否收費。 （ 10） 當業主申請更換座廁或拆浴缸等衛生間設施時，必須向上級請示后方可定價格。 （ 11） 當外墻水管有滲漏，飄窗窗臺有滲漏，窗玻璃開裂，別墅外墻修補，掃油，排污管堵塞，破損時，要通知受影響的業主， 取得諒解，并按需要架排柵，安排施工。完工后，花園有損壞的，需安排補種及清理。 （ 12） 工作完成后要清理好現場，將廢、舊料帶走，并協助業主將物品移回原位。出門時不論工作完成與否，均應向業主交待清楚，未完成的應說明原因。 第六編 規章制度 為了配合公司規章制度的執行，確保管理處的正常運行及創造良好的工作環境，并為住戶提供一流的服務水準，管理處將對內部員工之違規行為作出處罰 36 處理，嚴重者將送交有關司法部門處理，籍此，使管理處全體員工能精誠團結發揮各自潛能及積極性，共同促進管理 處服務水平。 一、 處罰條例 （一）有以下行為者，作口頭警告處理 1. 不嚴格遵守輪值時間上下班，無故遲到或早退，遇有特殊情況不請假并未獲主任同意； 2. 當值時，不穿著公司規定的制服及配帶有效之證件，不保持制服整齊、清潔、儀容潔凈及精神飽滿； 3. 無論對待同事、訪客、業主或租戶，均不以禮相待或不保持良好關系； 4. 未經批準，使用公司電話作私人用途； 5. 在工作場所內有不雅行為或動作，在公共場所大聲噪吵的； 6. 工作時間內干私活或未經批準私自接待親友； 7. 清潔工人員穿著拖鞋、高跟鞋或佩帶金銀飾物上班的； 8. 拉群結派造成同事之間不團結 。 （二）有以下行為者，作書面警告處理 1. 工作態度不認真，在當值時間聽收錄機、閱讀報章雜志、聚眾喧嘩、追逐嬉戲、吃零食或抽煙等； 2. 要求（或替）別人打鐘咭； 3. 在上班時間睡覺、閑逛或擅離工作崗位； 4. 使用客戶專用的設備或物品； 5. 對同事或客戶作出侮辱性言語或行為； 6. 遺失業主門匙或泄露客戶資料（否則需同時承擔因此而造成的一切后果）； 7. 故意拖延工作進度或對工作內容有所隱瞞，接到業主投訴不迅速處理； 8. 上門作業時，粗暴敲門并對業主（住戶）造成影響或嚴重投訴，急促按門鈴并于業主開門后不表明身份不說明來意，未經業主（住戶）允 許擅自走進室內的； 9. 上門作業時，隨意使用室內物品、抽煙、隨地吐痰或亂丟垃圾、不愛護業主家中的物品、不尊重業主生活習慣而隨意踐踏室內地板的（同時，還需承擔因此而造成業主的損失）； 37 10. 上門作業時，未經許可使用業主家的物品，或在業主家中吸煙、喝茶、看電視、看報紙、隨地吐痰、亂丟垃圾。非工作需要，開空調； 11. 不服從上級的指導及執行指定的工作； （三）有以下行為者，作即時解雇處理 1. 向業主索取金錢或勒索他人財物； 2. 恐嚇、威脅或危害他人安危； 3. 在當值時間內私下為業主提供職責范圍外的服務； 4. 以權謀私，工程及維修部門工作人員 按工程單要求及范圍上門服務，在維修作業期間收取業主（住戶）錢財或另加有償服務； 5. 假借公司名義或利用職權向外作有損公司聲譽或利益之行為； 6. 利用職務之便，私下為客戶提供物業租售及其它中介服務并收取中介費用； 7. 在公司范圍內有不道德的行為或交易； 8. 偷取公司、業主（住戶）或同事的財物，經查實的（情節嚴重者送公安機關處理）； 9. 在本公司范圍內打斗、酗酒、聚賭、服食毒品或危害他人身心健康； 10. 向外界泄露有利公司競爭及機密的情況或資料； 11. 擅自標貼或涂改本部門或公司各類通告或指示，存心毀壞本部門或公司的財物； 12. 不遵守并不執行公司 所發出的一切通告及事項； （四）處理方式 1. 違反三次口頭警告行為者，作一次書面警告處理； 2. 違反三次書面警告行為者，作解雇處理。 （五）程序解釋： 參照公司《員工手冊》程序 二、安全管理制度 （一） 行政安全管理條例 安全工作包括上班的交通安全，辦公地點的防火、防盜工作； 員工上下班如自駕機動車，必須嚴格遵守交通規則； 每班負責人在下班時要親自檢查，并保證辦公室所有電器的開關已切斷； 每班負責人在下班時要親自檢查并保證辦公室的門窗已鎖好； 38 業主檔案資料由專人負責保管，除本部門主任（或以上人員）批準外，一律不 許借閱。 （二） 施工、作業安全管理條例 在清洗外墻、玻璃窗等高空工作中，必須有領班或以上人員在場指導，并遵守有關高空作業安全制度（例如：系扣安全帶等）； 在清理碎玻璃時，清朝人員一定要戴手套及不能著涼鞋； 室外清潔人員在室外工作時，必須注意路面行車情況，尤其拐彎及路口位置； 室內管家人員在與業主移交門匙時，必須做好簽收記錄及相關的核實工作。下班前，必須檢查空置單位的防火及門窗、水電掣安全情況；