公司物業管理質量手冊-資料下載頁

　　

【正文】 護修理或修復工作過程中，因操作錯誤引起的損失3） 電器或機械事故引起的電器設備或機器本身的損失； 有償服務收費管理制度 為體現“服務第一”之宗旨，敝中心特制定設施有償服務收費標準，以 供 參閱，其解釋權歸敝中心物管部。1. 商務服務項 目價格 (RMB) 1 文件打印 (激光打印輸出) 1) 中文打字 (A4) 2) 表格 3) 英文打字 (A4) 2 文件復印 1) A4紙張 2) A3紙張 3 傳真 1) 市內 2) 國內 3) 國際 4) 圖形 (另定) 4 代辦各類保險(免費) 5 代訂飲用水(免費) 菲瑪斯純水 6 市內速遞服務 加收手續費 7 代訂境內外書刊 加收手續費 8 機票確認 9 賓館預定 10 文件塑封 (A4) 11 名片印制 (雙面、套色) 12 代辦機票 1) 國內 2) 國際 13 辦公文具供應 (詳見文具價目表) 14 文件裝訂 1) 薄訂 2) 厚訂 2. 保安服務 1. 臨時服務：15元/人/小時 2. 長期服務：3500元/崗 (每天二班，每班1人)3. 清潔服務清 潔 項 目單 位單 價 (元)備 注 化纖地毯清洗每平方米 羊毛機織地毯清洗每平方米 羊毛手織、藝術毯清洗價格面議 大理石地坪清洗上蠟 (二底二面)每平方米 木地板清洗上蠟、拋光 (二底二面)每平方米 PVC清洗、上蠟 (一底一面)每平方米 辦公家具上蠟價格面議 清洗皮質沙發只視被污程度定價 布藝沙發清潔只視被污程度定價 辦公椅(布質)清潔只視被污程度定價 玻璃清潔 (內部單面)每平方米 單元日常保潔價格面議 一次性大清洗價格面議 4. 工程服務 1. 安裝類 (所列價格不包括材料費) (A類)：序號服 務 項 目價 格 (RMB)1 日光燈(單管) 30元/盞(明裝) 40元/盞(暗裝)2 日光燈(雙管) 40元/盞(明裝) 50元/盞(暗裝)3 導軌燈、普通燈、裝飾燈 20元/盞4 電源插座、開關 20元/只5 裝鎖 15元/只(抽斗) 25元/只(門)6 柜臺門 15元/扇7 布線 4元/米(明線) 8元/米(暗線)2. 維修類 (所列價格不包括材料費) (B類) ：序號服務項目價格 (RMB)1 換燈泡或燈管 5元/只2 修日光燈或吸頂吊燈 10元/只3 修換開關或插座 10元/只(開關、墻插) 20元/只(地插)4 校準門鉸鏈 15元/臺5 換閥門〈1” 25元/只6 管道滲漏維修 20元/M(1M起算)7 管道、地漏疏通 50元/次(一般情況) 100元/次(嚴重堵塞)8 換水龍頭 15元/次9 加裝水龍頭 50元/只(不打洞) 100元/只(打洞)10 電話機點線路維修 100元/只 5. 綠化租賃服務品 種規格（米）單價（元/天）單價（元/月）鐵樹390散尾葵390巴西木260棕竹390綠蘿45八葉木45發財樹260南洋杉260棕竹260綠主人145羅漢松8240其他品種價格面議 物業管理的法規依據 物價局對管理費的審批及管理物管部門經工商行政管理機關登記注冊后，物業管理單位根據實際提供的服務項目和各項費用開支情況，向物價部門申報，由物價部門征求物業管理行政主管部門意見后，物業管理單位可在政府指導價格規定幅度內確定具體收費標準。物業管理公司的服務性收費包括以下幾個部份：A] 管理、服務人員的工資和按規定提取的福利費。B] 公共設施、設備日常運行、維修及保養。C] 綠化管理費。D] 清潔衛生費。E] 保安費。F] 辦公費。G] 物業管理單位固定資產折舊費。H] 法定稅費。物業管理單位與物業產權人、使用人之間發生收費糾紛，可由物價部門進行調處。 《物業管理合同》/《業主公約》的規則 1 《物業管理合同》是物業管理公司與業主簽訂的。物業管理合同應當明確規定以下內容：A] 管理項目B] 管理內容C] 管理費用D] 雙方權力與義務E] 合同期限F] 違約責任G] 其它2 《業主公約》是維護全體業主的合法權益和公共秩序，保障物業的安全與合理使用，創造優良環境，物業管理公司與業主共同遵守的公約，公約應包括以下內容：A] 業主的權利、義務B] 業主大會組成、作用C] 業主委員會組建、作用D] 違約的責任E] 其它事項 消防監督的管制 消防工作在物業管理工作中占有重要的地位，在高層樓宇管理中更顯突出。消防工作有了失誤，物業財產就將受到極大的破壞與損失，甚至會 全部毀于一旦而禍及左鄰右舍，給社會帶來極大的不安定因素。消防工 作的主要內容是：A] 貫徹國家和當地政府的消防工作法令。B] 堅持每天一至數次的巡回檢查及節假日、重大活動日的全面安全檢查。C] 對檢查出的消防安全隱患、存在問題，一定要督促有關主辦單位制訂整改措施，限期整改。D] 健全專職和兼職的消防組織，以主要行政負責人擔任防火責任人，建立義務消防制度。E] 制訂嚴格的消防制度。F] 對消防器材要定期巡視、試驗、大修、換新、保證設備的完好率。G] 積極開展防火宣傳教育。H] 抓好滅火管理的平時訓練、火災監控、火災的撲救與人員疏散。 竣工驗收管理 1 竣工驗收的定義竣工驗收是指一個建筑工程項目經過建筑施工和設備安裝之后，達到了該項目設計文件所規定的要求，具有了使用的條件，即竣工以后，承建單位與開發單位之間辦理交接手續的過程。 .2 竣工驗收的種類建筑工程項目的竣工驗收可以分為隱蔽工程驗收、分期驗收、單項工程驗收、全部工程驗收。 3 竣工驗收的程序A] 熟悉圖紙，了解設備提供廠家的設計資料。B] 按照有關規定制定驗收標準。C] 參與現場施工調試，了解設備一些基本情況。D] 審核施工單位提交的技術資料，看是否符合規程規范的要求。E] 提出工程遺漏和缺陷，并跟進相關工作。 營業執照的需求 物業管理向工商管理部門辦理營業執照應出具以下文件：A] 名稱核準通知書B] 資信證明C] 物業管理合同D] 公司章程E] 可行性報告F] 法定代表人證明G] 外經貿委批準證書（三資企業）H] 房地產管理部門的資質審查證明 其它政府有關部門的法規要求 物管部門應遵循的政府部門法規有：A] 《城市新建住宅小區管理辦法》B] 《城市住宅小區物業管理服務收費暫行辦法》C] 《城市房地產開發管理暫行辦法》D] 《城市市容和環境衛生管理條例》E] 《廣州市城市住宅小區物業管理辦法》F] 《廣州市新建住宅小區竣工綜合驗收管理辦法》G] 《廣州市物業管理服務收費暫行管理辦法》H] 《廣州市消防監督管理辦法》I] 《廣州市住宅小區物業管理試點大綱》J] 《廣州市關于新建小區物業管理達標創優活動的通知》K] 《廣州市住宅新村建設與管理暫行規定》L] 《廣州市城市園林綠化管理辦法》M] 《建設部物業管理考核標準及評分細則》91 / 92 業/租戶報修制度 適用范圍適用于對轄區內業/租戶提供的維修服務要求的處理。盡快處理業/租戶的報修， 規范維修服務工作， 確保為業/租戶提供滿意的服務。A] 大廈客戶服務部員工負責記錄報修內容， 并傳達至機電部.B] 機電人員負責報修內容的現場確認及維修.C] 機電主管負責維修工作的監督及對“維修服務項目表”以外的報修內容進行評審。 工作程序A] 大廈管業助理接到業/租戶報修要求時，及時填寫《大廈物業管理處 報修記錄表》。B] 大廈管業助理將記錄的內容如業/租戶名稱、業/租戶地址、聯系電話、報修內容、預約維修時間等填入《維修單》（一式三聯）相應欄目內。C] 大廈管業助理將填好的《物業管理報修記錄表》和《維修單》送達機電部，并請接收人簽字接收。D] 機電人員接到《維修單》后及時填定接單時間。E] 如業/租戶報修內容屬“維修服務項目表”內的項目，維修人員應在預約維修的時間前到達現場； 否則由機電主管進行評審后回復業/租戶是否可進行維修。F] 機電人員對業/租戶報修內容進行現場確認后，在《維修單》上據實填寫維修項目等內容。G] 如果維修材料是業/租戶提供，《業/租戶提供維修產品的控制程序》進行驗證結果（“合格”或“不合格”）填在“備注”欄內。H] 對有償維修服務，維修人員應按照《維修服務項目表及收費標準》收費并在《維修單》上注明應收的各項費用金額。I] 維修完成后，維修人員應請業/租戶試用或檢查合格后在《維修單》上簽名確認。 業/租戶投訴制度 適用范圍適用于大廈管理中心對投訴的處理. 確保業/租戶的投訴能及時、準確、合理地得到解決。其職責包括:A] 大廈客戶服務部負責對業/租戶投訴的記錄和協調處理工作.B] 被投訴的部門按照大廈客戶服務部對投訴處理的安排具體解決有關問題.C] 物業中心經理負責對投訴處理的效果進行檢查. 工作程序A] 大廈物業部接到業/租戶投訴后，應首先向業/租戶表示歉意，并在《業/租戶投訴記錄》上做好登記。B] 客戶服務部根據投訴內容通知相關部門限期解決，特殊情況應向管業處領導匯報， 按C] 進行處理。C] 針對業/租戶較嚴重的投訴，客戶服務部應及時向管業處經理匯報，由經理組織相關人員進行檢討，落實解決措施及責任人，限期進行處理。D] 相關部門在處理完投訴后，要迅速將處理結果報大廈事務部， 由管業助理安排回訪。E] 客戶服務部負責將投訴處理結果填寫在《業/租戶投訴記錄》中，并由具體解決部門的負責人簽字認可。F] 投訴記錄由客戶服務部兼職文件管理員進行統一管理。 社區文化活動管理制度 適用范圍適用于管業處組織開展的各類社區文化活動。 寓教育于社區文化活動之中，創建高品們的人文環境。其職責包括：A] 大廈管業助理負責編制社區文化活動計劃， 并具體組織實施.B] 管業處經理負責審核、批準社區文化活動計劃。C] 管業處其他部門員工有責任配合社區文化活動的順利開展。 工作程序1. 每年年初大廈管業經理根據管理處具體情況擬定本年度社區文化活動計劃， 實施過程中可根據實際情況在管業處經理批準后對計劃做適當調整.2. 較大型社區文化活動A] 管業經理在每次較大型的社區文化活動開展前， 應擬定活動的實施計劃， 并報管理處及公司領導批準.B] 管業助理根據上級審批意見制定活動的具體方案.C] 管業經理應組織協調各部門完成活動的前期準備工作， 并向大廈業/租戶及有關單位發出活動通知.D] 活動進行時， 管理處指定的有關人員應注意安全防范工作， 保障消防通道的暢通， 防止意外事故的發生.E] 管理處相關部門人員在活動結束后應及時清理現場.F] 在較大型的社區文化活動完成后， 大廈管業助理應及時填寫《社區文化活動記錄表》對活動進行總結。3． 常設性的社區文化活動A] 管業處按規定時間開放社區文化活動中心，并設專人管理，以豐富大廈業/租戶的日常文化生活。B] 對社區文化活動中心的管理可參照WI/JF0904《營業、 文娛場所管理規程》執行。 公共場地使用管理制度 適用范圍適用于轄區內公共場地的使用管理。維護業/租戶利益，保障公共場地規范、合理使用。其職責包括：1． 大廈客戶服務部員工負責巡查、糾正公共場地不規范使用現象。2． 保安員負責對通道、大堂等處不規范使用現象進行巡查、糾正，并及向客戶服務部匯報。3． 管業處其他人員在發現公共場地不規范使用現象時，均有責任制止或向有關人員報告。 工作程序1. 客戶服務部A] 大廈客戶服務部助理在日常工作時應注意檢查業/租戶有無私自使用轄區內的公共場地、有無在窗外和玻璃上懸掛、張貼招牌及廣告的情況出現。B] 在業/租戶有特殊情況需占用或使用公共場地時，大廈客戶服務部員應請業/租戶寫出書面申請，在不違反《消防安全管理條例》和大廈的美觀整齊的前提下根據“有償使用”的原則，對相應公共場地實行統一規劃，有償使用，同時在《公用場地使用登記表》相應欄目中做好記錄。C] 對違反公共場地使用規定的，損壞公共場地設施、設備者，大廈客戶服務部員工除責令其拆除、撤銷違章物品、修補破損部位并恢復原狀外，還應根據有關規定作出相應處罰。D] 大廈客戶服務部員工在日常工作中應注意檢查公用場地清潔衛生，對于亂涂、亂畫、亂貼等現象應及時制止并根據有關規定作出處理。2． 保安員及管理處其他工作人員均有責任對公共場所不規范使用 現象進行制止和糾正。 突發事件處理程序 適用范圍