豐臣地產(chǎn)常州商務(wù)樓建設(shè)項(xiàng)目可研報(bào)告(56頁(yè))-地產(chǎn)可研-wenkub.com

　 　

【正文】 在管線工程溝槽開(kāi)挖時(shí)，加強(qiáng)圍護(hù)和護(hù)坡，防止坍踏。 本項(xiàng)目竣工使用后，環(huán)境空氣質(zhì)量需滿(mǎn)足《環(huán)境空氣質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》（ GB309596）中 的相關(guān)規(guī)定；環(huán)境噪聲滿(mǎn)足《城市區(qū)域環(huán)境噪聲標(biāo)準(zhǔn)》（ GB309693）中的相關(guān)要求。營(yíng)運(yùn)期實(shí)行雨污分流，污水接入城市污水管網(wǎng)，進(jìn)污水處理廠集中處理；雨水經(jīng)收集后直接排入附近雨水管道，就近排入運(yùn)河。 措施：建筑過(guò)程中產(chǎn)生的建筑生活垃圾由建筑施工單位負(fù)責(zé)及時(shí) 本 資料來(lái)自 清運(yùn)，并交環(huán)衛(wèi)部門(mén)的特種垃圾管理站統(tǒng)一處理，對(duì)周?chē)h(huán)境、居民生活無(wú)直接影響。對(duì)不慎灑落的沙土和建筑材料，應(yīng)對(duì)地面進(jìn)行清理。 （ 2） 、對(duì)作業(yè)面和臨時(shí)土堆應(yīng)適當(dāng)?shù)貫⑺蛊浔３忠欢ǖ臐穸龋瑴p小起塵量，施工便道應(yīng)進(jìn)行夯實(shí)硬化處理，減少起塵量。 措施： 建筑施工過(guò)程和建筑材料運(yùn)輸過(guò)程均有塵土飛揚(yáng)，建筑施工單位必須嚴(yán)格按照《環(huán)境空氣質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》（ GB309596）（見(jiàn)下表），加強(qiáng)施工現(xiàn)場(chǎng)管理，落實(shí)防塵措施，文明施工，對(duì)建筑材料加以覆蓋并經(jīng)常對(duì)施工現(xiàn)場(chǎng)灑水抑塵，減少塵土飛揚(yáng)。 經(jīng)省考核，我市小康社會(huì)環(huán)境質(zhì)量綜合指數(shù)達(dá)到了 80 分的要求。常州現(xiàn)轄金壇、溧陽(yáng)兩個(gè)縣級(jí)市和武進(jìn)、新北、天寧、鐘樓、戚墅堰五個(gè)行政區(qū)，全市總面積 4375平方公里，總?cè)丝?。雖然通過(guò)改善玻璃性能可以緩解冬季的熱損失，但仍不能解決夏季得熱過(guò)多的矛盾。在辦公樓建筑上，斷熱的鋁合金窗已應(yīng)用較多，但此窗仍然要注意密封和防曬的問(wèn)題。窗框型材的不同，會(huì)使窗戶(hù)的性能特點(diǎn)有相當(dāng)大的差別。為了獲得良好的景觀視野和滿(mǎn)足充足的采光需求，增強(qiáng)立面視覺(jué)效果，常常采用大面積開(kāi)窗和成片的使用玻璃幕墻。 建筑在南向?qū)訉雍笸说钠脚_(tái)上可設(shè)置土層厚度約為 180～ 250mm的綠色屋面系統(tǒng)，以提高屋頂夏季隔熱和冬季保溫性能。國(guó)外也有使用巖棉等高效外保溫材料，但是要處理好防水問(wèn)題。 第二十條：建筑節(jié)能分部工程質(zhì)量驗(yàn)收合格，應(yīng)符合下列規(guī)定： 本 資料來(lái)自 分項(xiàng)工程應(yīng)全部合格國(guó)； 質(zhì)量控制資料應(yīng)完整； 外墻節(jié)能構(gòu)造現(xiàn)場(chǎng)實(shí)體檢驗(yàn)結(jié)果應(yīng)符合設(shè)計(jì)要求； 嚴(yán)寒、寒冷和夏熱冬冷地區(qū)的外窗氣密性現(xiàn)場(chǎng)實(shí)體檢測(cè)結(jié)果應(yīng)合格； 建筑設(shè)備工程系統(tǒng)節(jié)能性能檢測(cè)結(jié)果應(yīng)合格。 檢查數(shù)量：同廠家各種規(guī)格總數(shù)的 10%，且不少于 2 個(gè)規(guī)格。 檢驗(yàn)數(shù)量：全數(shù)檢查。 第十七 條：空調(diào)與采暖系統(tǒng)冷熱源和輔助設(shè) 備及其管道和管網(wǎng)系統(tǒng)安 本 資料來(lái)自 裝完畢后， 系統(tǒng)試運(yùn)轉(zhuǎn)及調(diào)試必須符合下列規(guī)定： 冷熱源和輔助設(shè)備必須進(jìn)行單機(jī)試運(yùn)轉(zhuǎn)及調(diào)試； 冷熱源和輔助設(shè)備必須同建筑物室內(nèi)空調(diào)或采暖系統(tǒng)進(jìn)行聯(lián)合試運(yùn)轉(zhuǎn)及調(diào)試。 檢驗(yàn)數(shù)量：全數(shù)檢查。對(duì)設(shè)計(jì)要求分棟、分區(qū)或分戶(hù) (室 )冷、熱計(jì)量的建筑物，空調(diào)系統(tǒng)應(yīng)能實(shí)現(xiàn)相應(yīng)的計(jì)量功能。 聯(lián)合試運(yùn)轉(zhuǎn)和調(diào)試結(jié)果應(yīng)符合設(shè)計(jì)要求，采暖房間溫度相對(duì)于設(shè)計(jì)計(jì)算溫度不得低于 2℃，且不得高于 1℃。夏季應(yīng)避免陽(yáng)光暴曬。 第十條：地面節(jié)能工程使用的保溫材料，其導(dǎo)熱系數(shù)、密度、抗壓強(qiáng)度或壓縮強(qiáng)度、燃燒性能應(yīng)符合設(shè)計(jì)要求。 第七條：幕墻節(jié)能工程使用的保溫隔熱材料，其導(dǎo)熱系數(shù)、密度、燃燒性能應(yīng)符合設(shè)計(jì)要求。當(dāng)采用保溫漿料做外保溫時(shí)，保溫層與基層之間及各層之間的粘結(jié)必須牢固，不應(yīng)脫層、空鼓和開(kāi)裂。 本 資料來(lái)自 保溫板材與基層及各構(gòu)造層之間的粘結(jié)或連接必須牢固。當(dāng)設(shè)計(jì)變更涉及建筑節(jié)能效果時(shí)，應(yīng) 經(jīng)原施工圖設(shè)計(jì)審查機(jī)構(gòu)審查，在實(shí)施前應(yīng)辦理設(shè)計(jì)變更手續(xù)，并獲得監(jiān)理或建設(shè)單位的確認(rèn)。 節(jié)能施工要求 建筑節(jié)能分部工程分為 10個(gè)分項(xiàng)工程，節(jié)能工程應(yīng)按分項(xiàng)工程驗(yàn)收。 窗的傳熱系數(shù)表 窗框材料 窗戶(hù)類(lèi)型 空氣層厚度（ mm） 窗框窗洞面積比（ %） 傳熱系數(shù)K(W/M178。多層建筑門(mén)窗的氣密 性不低于 GB7107 規(guī)定的Ⅲ級(jí)，高層建筑門(mén)窗的氣密性不低于Ⅱ級(jí)，陽(yáng)臺(tái)門(mén)肚板傳熱系數(shù)應(yīng)達(dá)到 M178。 K/W) 墻 體 D= D= 南 墻 東西墻 ρ≥ ρ 北 墻 墻體冷橋處傳熱系數(shù)應(yīng)不小于 M178。 屋面?zhèn)鳠嶙柚?R(M178。不宜采用不利于自然通風(fēng)的周邊式和混合式布置，朝向宜為南偏西 5℃至南偏東 ℃ 之間 ，綠化方面宜在建筑需要遮陽(yáng)部位南側(cè)或東西側(cè)布置樹(shù)冠高大的落葉樹(shù)，有條件可以采用綠化屋面、并做好建筑物周邊場(chǎng)地的綠化工作。 建筑能耗指標(biāo)： 本項(xiàng)目采暖耗熱量、空調(diào)耗冷量、耗電量指標(biāo) 采暖期 空調(diào)降溫期 本 資料來(lái)自 耗熱量指標(biāo) qH(W/M178。因此，考慮到以上因素，認(rèn)為屋面 K值定為 O． 7W／ (m2江蘇又分為兩個(gè)熱工區(qū)：寒冷地區(qū)（鹽城、淮陰、連云港、宿遷、徐州）夏熱冬冷地區(qū)（南京、蘇州、無(wú)錫、常州、鎮(zhèn)江、南通、泰州、揚(yáng)州）。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，我國(guó)目前已累計(jì)建成節(jié)能建筑面積 10． 6億平方米，但這一數(shù)字僅占全國(guó)城鎮(zhèn)既有建筑面積 7％的比例。凡是達(dá)不到工程建設(shè)節(jié)能強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)的，不得進(jìn)入市場(chǎng)。 在眾多能耗領(lǐng)域里，建筑能耗是最大的。石油凈進(jìn)口量由 2020年的 ，迅速增長(zhǎng)到 2020年的 。石油、天然氣人均剩余可采儲(chǔ)量?jī)H有世界平均水平的 %和 %，儲(chǔ)量比較豐富的煤炭也只有世界平均水平的 %。而且，我國(guó)是一個(gè)自然資源相對(duì)貧乏的國(guó)家，要保持建筑材料的可持續(xù)發(fā)展，就應(yīng)該尋求新的發(fā)展道路，只有從產(chǎn)品設(shè)計(jì)、原材料替代、工藝革新和設(shè)備改造入手，提高技術(shù)水平，提高資源和能源的綜合利用率，保護(hù)環(huán)境、減少污染，才能獲得 可持續(xù)發(fā)展；而開(kāi)發(fā)和引進(jìn)綠色建材技術(shù)，研究和開(kāi)發(fā)綠色建材產(chǎn)品，是使建材工業(yè)走上這條健康發(fā)展之路的正確途徑。 2020 年全國(guó)紙面石膏板銷(xiāo)售量 316 億平方米，輕鋼龍骨 60 萬(wàn)噸，塑料型材約150萬(wàn)噸，建筑涂料 165萬(wàn)噸，防水材料達(dá)到 1400萬(wàn)平方米。目前實(shí)心粘土磚在墻體材料中仍然占相當(dāng)大的比重，而磚瓦行業(yè)是對(duì)土地資源消耗最大的行業(yè)，燒磚對(duì)土地資源的破壞非常嚴(yán)重，每生產(chǎn) 1 億塊粘土磚就要用去 20 萬(wàn)立方米粘土，以我國(guó)目前年生產(chǎn) 7000 億塊標(biāo)準(zhǔn)磚計(jì)算，磚瓦行業(yè)需消耗粘土 14億立方米 ，特 本 資料來(lái)自 別在平原地區(qū)燒磚會(huì)大量毀壞農(nóng)田。 在我國(guó)建材工業(yè)中，大部分建筑材料的原料來(lái)自不可再生的天然礦物原料，部分來(lái)自工業(yè)固體廢棄物。同時(shí)建材工業(yè)又是資源和能源消耗最高、對(duì)環(huán)境污染最嚴(yán)重的行業(yè)。 建筑材料作為我國(guó)的傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)，在建國(guó)后得到了巨大的發(fā)展。加大土地開(kāi)發(fā)整理投入力度，國(guó)家安排投資項(xiàng)目 563個(gè)， 項(xiàng)目建設(shè) 696萬(wàn)畝，計(jì)劃新增耕地，總投資 ；全年批準(zhǔn)新增建設(shè)用地 萬(wàn)公頃，比上年增長(zhǎng) %。 本 資料來(lái)自 基本建設(shè)項(xiàng)目主要消耗的是土地資源。土地是極其寶貴的自然資源，是生產(chǎn)力的重要要素，是人類(lèi)生產(chǎn)和生活最基本的物質(zhì)資料。土地資源 是一種“綜合”的自然資源，具有一切農(nóng)業(yè)自然資源的屬性，是人類(lèi)社會(huì)最基本的生產(chǎn)資料與勞動(dòng)對(duì)象。地球資源的開(kāi)發(fā)和利用，為人類(lèi)文明進(jìn)程提供了必要的物質(zhì)基礎(chǔ)。 匯總表（見(jiàn)附件） 該項(xiàng)目資金由 江蘇豐臣地產(chǎn)集團(tuán)有限公司 自籌解決。估算范圍為基地范圍內(nèi)的住宅、商業(yè)、公建、地下室的土建費(fèi)用，設(shè)備費(fèi)用，安裝費(fèi)用，基地范圍內(nèi)的土地費(fèi)用，區(qū)內(nèi)的綠化及相關(guān)配套等。 （ 4） 消防水池 ： 室內(nèi)消水栓系統(tǒng)火災(zāi)延續(xù)時(shí)問(wèn)按 3小時(shí)，噴淋火災(zāi)延續(xù)時(shí)問(wèn)按 1小時(shí)計(jì)。 消防給水設(shè)計(jì)： （ 1）設(shè)計(jì)水量 該建筑為二類(lèi)建筑，按《高規(guī)》第 7． 2． 2條表 7． 2． 2 中建筑高度≤ 50 米的綜合樓，室內(nèi)消防用水量 20L／ S，室外消防用水量 20L／ S。 給排水 給水設(shè)計(jì)： 為確保供水安全可靠，充分利用城市自來(lái)水管網(wǎng)余壓，本項(xiàng)目 給水采用豎向分區(qū)供水方式，共分為兩 個(gè)區(qū)，低區(qū) (地下室至三層 )、中區(qū) (四～六 層 )。 （ 3）設(shè)計(jì)荷載： ① 公用建筑部分： 商店： ／ m2 辦公、會(huì)議： ／ m2（ 不包括隔墻及二次裝修荷載 ） 地下停車(chē)庫(kù)： ／ m2 上人屋面： ／ m2 不上人屋頂： ／ m2 ② 基本風(fēng)壓 ： ／ m2； 本 資料來(lái)自 基本雪壓： ／ m2。 人行出口盡量借用近鄰的地下自行車(chē)庫(kù)的樓梯，疏散距離不大于 60 米。 項(xiàng)目總用地面積 平方米，為融商業(yè)， 辦 公于一體的現(xiàn)代商辦中心 。 同時(shí)提高通江中 路的整體城市面貌和文化品味，塑造城市形象及開(kāi)發(fā)商的良好形象。 地塊特點(diǎn)：占地面積不大，比較規(guī)則，不能形成規(guī)模效應(yīng)，但可以做得較為精致。 雨水有組織收集后 ,直接排入 附近河道 。項(xiàng)目地塊附近有多條公交線路，公交條件較優(yōu)越。五年累計(jì)實(shí)際到帳注冊(cè)外資 億美元， 2020 年達(dá)到 億美元，已有 46 家世界 500 強(qiáng)企業(yè)落戶(hù)常州；全市進(jìn)出口總額累計(jì) 434億美元，其中出口 318億美元，年均分別增長(zhǎng) %和 %；外經(jīng)營(yíng)業(yè)額 。工業(yè)經(jīng)濟(jì)優(yōu)化發(fā)展， 2020 年規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值達(dá)到 4250億元，是 2020年的 ，高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值所占比重達(dá)到 %，五年提高了 個(gè)百分點(diǎn)。 氣候、氣象 常州地處中緯度，離海較近，屬北亞熱帶季風(fēng)性濕潤(rùn)氣候區(qū)，氣候溫和濕潤(rùn)， 2020年平均氣溫 ℃；雨量豐沛 ，年降水總量 毫米；日照充足，年日照時(shí)間 ；無(wú)霜期長(zhǎng)，年無(wú)霜期 236 本 資料來(lái)自 天；常年主導(dǎo)風(fēng)向?yàn)闁|南風(fēng)，春夏秋冬，四季分明。南為天目山余脈，西為茅山山脈，北為寧鎮(zhèn)山脈尾部，中部和東部為寬廣的平原、圩區(qū)。 08’～ 120。位于北緯 31。 投資強(qiáng)度 本項(xiàng)目的總用地 為 ，總投資 3326萬(wàn)元，投資強(qiáng)度為每畝511 萬(wàn)元。符合土地法第三章十七條、第四章第三十六條之規(guī)定，可以用作建設(shè)用地。 其它詳見(jiàn) 國(guó)有土地出讓合同附件 — 土地使用條件和要求。本項(xiàng)目 土地取得手續(xù)合法 。所以保持房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的健康持續(xù)發(fā)展，意義重大。 產(chǎn)業(yè)政策、行業(yè)準(zhǔn)入分析 目前 我國(guó)正在經(jīng)歷工業(yè)化、城鎮(zhèn)化，市場(chǎng)化，國(guó)際化，并行快速發(fā)展的階段，房地產(chǎn)既是重要的生產(chǎn)資料，也是重要的生活資料。 建設(shè) 要求 ● 工程的數(shù)量、規(guī)模和標(biāo)準(zhǔn)要與國(guó)家和地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平相適應(yīng)。 一體 ：即中心城區(qū)，范圍為北至滬寧高速公路，東、南至聯(lián)三高速公路，西至西繞城高速公路，為常州城市的本體；其主要功能為生活居住、公共服務(wù)、商業(yè)金融、文化旅游、科技教育和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)等；包括中心、高新、城西、湖塘、城東五個(gè)組團(tuán)。 江蘇豐臣地產(chǎn)集團(tuán)有限公司 委托合同。 豐臣麗晶商務(wù)樓開(kāi)發(fā)項(xiàng)目 國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同。 本項(xiàng)目項(xiàng)目資本金大于 35%。地上建筑 為 六層 ， 一到三層為 商業(yè) 、 四到六層為辦公，商業(yè)、 辦公 各約占一半 。 本 資料來(lái)自 第二章 擬建項(xiàng)目 概 況 地塊位置：位于常州市新北區(qū)，通江中路東側(cè)、湘江路南側(cè)。現(xiàn)有物業(yè)評(píng)估價(jià)超 ，基本未用抵押貸款。公司下轄常州市城市綜合開(kāi)發(fā)有限公司、常州豐臣建筑工程有限公司、常州市豐成建筑安裝工程有限公司、常州豐臣物業(yè)有限公司、常州寶豐服飾市場(chǎng)有限公司等多家企業(yè)。 一般經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目： 房屋租賃 ；建筑工程機(jī)械與設(shè)備租賃；投資與資產(chǎn)管理；房屋建筑和其它土木工程建筑；機(jī)械設(shè)備、建筑材料、裝飾材料、金屬材料、木材、五金、交電的銷(xiāo)售。 開(kāi)發(fā)資質(zhì)： 暫定 貳級(jí)（編號(hào)：常州 KF03844） 機(jī)構(gòu)設(shè)置： 經(jīng)理室 行政管理部 開(kāi)發(fā)部 財(cái)務(wù)部 工程管理部 本 資料來(lái)自 職工人數(shù)： 200人 中高級(jí)職稱(chēng) 50 人； 其它人員 150 人。總公司現(xiàn)有各類(lèi)管理人員 200余人，其中中高級(jí)職稱(chēng)人員 50 余人。年租金收入達(dá)： 1300 萬(wàn)元。 建設(shè)用地 根據(jù)《國(guó)有土地出讓合同》（ 常新規(guī)土出字（ 2020）第 54 號(hào) ），本項(xiàng)目 土地 原 受讓方 為 常州新區(qū)菜根香酒樓， 后 受讓 修改 方為常州豐臣房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 。 本項(xiàng)目公建根據(jù)總出讓面積，按剩下 土地 面積與轉(zhuǎn)讓 土地 面積比分配。 1項(xiàng)目建設(shè)周期（ 2020年 5月起 ） ： 子項(xiàng) 前期 土建 后期 合計(jì) 時(shí)間 3個(gè)月 9 個(gè)月 4 個(gè)月 16 個(gè)月 本 資料來(lái)自 第三章 項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告編制依據(jù) 國(guó)務(wù)院關(guān)于投資體制改革的決定（國(guó)發(fā) [2020]20 號(hào)）。 常州新北快捷假日酒店開(kāi)發(fā)項(xiàng)目國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同。 江蘇豐臣地產(chǎn)集團(tuán)有限公司 提供的其它資料。 本項(xiàng)目位于高新組團(tuán)。 ● 總結(jié)國(guó)內(nèi)外大型公共建筑建設(shè)經(jīng)驗(yàn)，按照發(fā)展節(jié)能省地型建筑的要求，大型公共建筑工程要在節(jié)能、節(jié)地、節(jié)水、節(jié)材指