20xx年沈陽商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展報告21頁-商業(yè)地產(chǎn)-wenkub.com

　 　

【正文】 沈陽國際紡織服裝城 沈陽國際紡織服裝城位于沈陽市一環(huán)內(nèi)，是一個占地 138萬平米紡織服裝展貿(mào)中心，位置處于鐵西新區(qū)北一馬路與景星北街黃金交匯處，是沈陽市重點招商項目、鐵西新區(qū)重點招商項目。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 商廈 1— 3層為商鋪， 4— 8層為商住公寓。 沈陽食品城 ： 沈陽食品城占地面積達 到一萬平方米，總建筑面積將超過 4萬平方米，投資接近兩億元，堪稱東北最大的食品批發(fā)專業(yè)市場，共建設 5層，分為酒水、飲料等多個專營銷售區(qū)。公司保留了一部分，整個后期的主要經(jīng)營還是由開發(fā)商和管理團隊合作經(jīng)營。五里河大廈聘請加拿大全資公司高力物業(yè)為物業(yè)管理顧問，提供純正的酒店式服務。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。另外，騰龍 水榭花都后，開發(fā)的高品質(zhì)四星級酒店式國際公寓。 酒店式公寓 博潤國際大廈 : 位于鐵西北二路汽車產(chǎn)業(yè)帶中心位置的遼寧博潤國際大廈， 開盤 5275元 /平方米起價，全部實行酒店式服務，公寓式管理。后二、三層 4000平方米精英會所，是專業(yè)的商務中心、新貴天地。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 湖畔佳園的 7棟建筑，集五星級會員制酒店、 5A級國際化寫字樓、國際公寓于一體， 開盤 起價 4680元 /平方米。 湖畔佳園 : 泰宸 有寫字間、公寓、商業(yè)網(wǎng)點和地下車庫等。 榮達國際大廈 : 榮達國際大廈位于鐵西區(qū)九路商業(yè)圈中心， 開盤以 3900元 /平方米起價。 麗陽國際商務大廈 : 位于大東區(qū)大北橫街， 開盤價 5180元 /平方米起價。 光達大廈 : 光達大廈由遼寧光達房地產(chǎn)開發(fā)有限公司投資建設。 商住公寓 艾特國際花園 : 位于和平區(qū)三好街， 開盤時 4700元 /平方米起價。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中國女人街 : 占地面積 67331平方米（ 101畝），總建筑面積 31萬平方米。與雙塔造型呼應的是 7幢酒店式公寓，形成從青年大街至五里河街的商業(yè) “ 內(nèi)街 ” ，建四季皆景的 “ 空中花園 ” 。項目整體規(guī)劃傳達了世界最前沿的時尚理念，引領(lǐng)全新生活方式。 區(qū)、商業(yè)區(qū)、居住區(qū)和教育區(qū)四大板塊。按照功能共分為商務 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度 最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 酒店業(yè)還有發(fā)展空間 本地 “ 老字號 ” 忙著提檔升星，國際高端品牌大批進駐，經(jīng)濟型酒店也以優(yōu)質(zhì)的星級服務搶占市場 ?? 沈陽酒店業(yè)是否已經(jīng)達到飽和了呢？沈陽酒店業(yè)還有很大的發(fā)展空間。 經(jīng)濟型酒店異軍突起 就在星級酒店在沈城遍 地開花之時，一種名為經(jīng)濟型酒店的新型住宿服務業(yè)也在沈陽悄然興起。2年內(nèi)，沈陽五星級酒店將增加到 10家以上規(guī) 模。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 ” 沈陽市旅游局質(zhì)量與規(guī)范管理處一位負責人表示。 酒店 “ 升星 ” 運動加劇 市旅游局的統(tǒng)計資料顯示，現(xiàn)在沈陽星級酒店已經(jīng)達到 111 家，其中，五星級酒店 5家，四星級酒店 16家，三星級酒店 55家。其中，嘉潤 如何在投資成本與回報上找到平衡點，就要靠投資者自己的眼光了。公寓的優(yōu)勢在于其配套設施、物業(yè)水平等具備服務功能的硬件、軟件都 高于普通住宅。 從使用功能上看，公寓屬于過渡產(chǎn)品，具有暫時居住性和工作便利性這種選擇趨向，一般公寓項目都位于城市的繁華地段，周邊有一個良好的交通網(wǎng)和商務服務氛圍。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 產(chǎn)權(quán)式酒店公寓 產(chǎn)權(quán)式酒店公寓的目標客戶主要以投資為目的，投資者一般不自用，而是將客房委托酒店管理公司統(tǒng)一出租經(jīng)營，每年獲得定額投資回報。選擇 酒店式公寓自住最大的特點就是自由方便，隨時可以享受到酒店式的各種服務，如房間清掃、衣服清洗等。 酒店式公寓 對于酒店式公寓，業(yè)內(nèi)常用 “ 酒 店式的服務，公寓式的管理 ” 來概括其特點。目前，商住公寓是沈陽房地產(chǎn)市場中點擊頻率較高的一個詞匯，像位于五里河區(qū)域的五里河城、位于北站區(qū)域的希爾斯聯(lián)邦、市政府附近的匯寶國際公寓等均是比較有代表性的公寓產(chǎn)品。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。領(lǐng)先國際城、希爾斯聯(lián)邦、匯寶國際公寓、富中 USHOW 一克拉公寓、女人街的富騰國際大廈都有公寓產(chǎn)品。酒店式公寓、商務公寓、單身公寓、老年公寓 ?? ，新名詞令人目不暇接。 在寫字樓需求中占據(jù)舉足輕重地位的廣大中小型企業(yè)，它們的規(guī)模也許不是很大，名頭也許不是很響，論單獨一家公司的實力，也許不能和那些跨國大公司相比，但眾多這樣的公司組合起來，卻構(gòu)成了沈城寫字樓市場上最強勁最有影響力的需求。外資用戶 的租金承受能力高，相應地對于寫字樓的位置、品質(zhì)有高標準的要求。 從租金價格看，三個區(qū)域都受到專業(yè)高標準寫字樓不同客戶群體的青睞。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。目前，北站的希爾斯聯(lián)邦正主推純甲級寫字間產(chǎn)品，是寫字樓市場 上的熱點之一 。由于受到商務公寓的競爭影響，沈陽的寫字間市場有著巨大的空白，尤其是高檔寫字間市場上，產(chǎn)品更是鳳毛麟角，近乎空白，因而發(fā)展空間也更為巨大。寫字樓市場競爭比較激烈，有利于激活市場，形成良好的市場環(huán)境。 寫字間：投資者拓荒之地 雖然貴為二線城市 ， 但是沈陽的寫字樓級別絕對是在三線 。市場的投資風險并不在于供應風險，而是在于商業(yè)地產(chǎn)投資開發(fā)操作的專業(yè)化程度。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。可以看出，社區(qū)商業(yè)已經(jīng)成為各城市重要的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展形式。如果招商工作能夠提早介入，或者已經(jīng)有大型商業(yè)設施進入，則項目中的商鋪很快就會銷售一空，反之則相對冷清。二是項目地塊、周邊、區(qū)域交通條件形成可開發(fā)規(guī)模的邊界條件，如果是典型的區(qū)域商業(yè)中心，商鋪產(chǎn)品過多，有可能造成 “ 吃不飽 ” 的情況。伴隨沈陽市的城市規(guī)劃逐漸實現(xiàn)，未來將在沈陽出現(xiàn)一些升值潛力 比較高的商鋪區(qū)域板塊，投資者需要關(guān)注區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展對商鋪價值的大幅提升，這也是商鋪投資中最有投資魅力的地方。同類型商業(yè)物業(yè)的集中和過度開發(fā)為后期市場經(jīng)營帶來的潛在風險，如何向多元化的市場轉(zhuǎn)變，為投資者提供更加多樣性的商鋪選擇，才能保證未 來商圈的健康發(fā)展。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 與此同時，分析目前沈陽在售和在建的商鋪產(chǎn)品，不難發(fā)現(xiàn)產(chǎn)品的同質(zhì)化傾向依然存在，多元化的市場還沒有形成。 當產(chǎn)權(quán)式商鋪在全國遭遇風險挫折以后，沈陽的大型商業(yè)地產(chǎn)項 目在商鋪銷售中，也開始普遍采取更加穩(wěn)妥的態(tài)度。 沈陽的房地產(chǎn)市場雖然比較全國市場稍顯 “ 慢了半拍 ” ，但是在商業(yè)地產(chǎn)中卻是趕上了全國大發(fā)展的第一輪高潮，并成為東北地區(qū)最受關(guān)注的焦點城市。沈陽人更喜歡叫床子、攤位，沈陽最早的五愛市場是典型，沈陽站對面的置力商城、廣宜街的普臣商廈、中街的商業(yè)城名牌折扣店是今年比較熱的幾家。對投資者來說，了解并投資一個有著 高回報率的項目才是重點。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。但是，這一誘惑中仍潛藏著陷阱，如 果處理不當就會把油井變成枯井。但是，在各種商業(yè)地產(chǎn)項目不斷聚集眾多商業(yè)業(yè)態(tài)的同時，也必須看到，作為集合之中的每一個體之間，實際上是存在著競爭和矛盾的。 一位資深業(yè)內(nèi)人士認為，要想開發(fā)成功，項目計劃是必備前提。 而目前，沈陽市的一些商業(yè)地產(chǎn)是先把商業(yè)項目規(guī)劃完或建成后再去招商。 劃，將小戶型公寓作為啟動項目、回籠資金的 “ 先鋒 ” 。正在運作中的項目需要大幅修改規(guī) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度 最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 在西方先進國家，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)多數(shù)是 “ 捆綁式 ” 的：零售商將資金投入到提升品牌價值等方面；投資者通過其他金融渠道 實現(xiàn)投資收益；而開發(fā)商也不必為開發(fā)資金犯愁，只需專心做好規(guī)劃和招商、經(jīng)營和管理工作。沈陽的商業(yè)地產(chǎn)就像一個尚未完全發(fā)育的少女，雖然有著誘人的前景，卻明顯火候不足。伴隨著商業(yè)環(huán)境的日漸成熟及房地產(chǎn)業(yè)的不斷發(fā)展， 社區(qū)建設將逐漸由分散、功能單一的傳統(tǒng)方式向集中化、綜合化和現(xiàn)代化方向發(fā)展。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。項目將購物、娛樂、餐飲、休閑、旅游、酒店等行業(yè)進行組合，最終形成 “ 主題式購物公園 ” 。根據(jù)《沈陽市商業(yè)網(wǎng)點 “ 十一五 ” 規(guī)劃》，到 2020 年全市商業(yè)網(wǎng)點總面積將達到 1920萬平方米，未來幾年的沈陽市商業(yè)地產(chǎn)將持續(xù)升溫。 持續(xù)升勢 ， 大有 發(fā)展空間 沈陽作為振興東北的重要城市，商業(yè)發(fā)展是必然的。這樣沈城的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)有了一個突出的特點，就是外來的先進投資理念引導著沈城樓市。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 初 具規(guī)模 ， 商業(yè)地產(chǎn)漸繁榮 近幾年，沈陽的寫字樓市場、星級酒店以及產(chǎn)權(quán)式公寓等商業(yè)地產(chǎn)的多重形式也連續(xù)地發(fā)展起來。雖然短期內(nèi)可以快速回流資金，但仍存在不確定的風險因素，沈陽萬達商業(yè)街就是一個典型的例子。 產(chǎn)品同質(zhì)化嚴重 商業(yè)地產(chǎn)項目中的 “ 克隆 ” 多于創(chuàng)新，在項目前期對于整體經(jīng)濟發(fā)展及居民消費水平了解不足，沒有按著不同商業(yè)業(yè)態(tài)用途 的要求，進行市場定位與設計建設，事先也不考慮商業(yè)企業(yè)的意見，建成后讓商家削足適履。許多開發(fā)商從開發(fā)住宅起家，對于商業(yè)開發(fā)缺乏經(jīng)驗，無法預期潛在的開發(fā)風險。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。至 2020年年末，全市共有 5000平方米以上經(jīng)營面積的大型綜合超市和專業(yè)超市 56