某地塊拆遷安置房建設項目可行性研究報告-wenkub.com

　 　

【正文】 47 11 投資估算與資金籌措 投資估算 投資估算范圍 本項目投資估算范圍涉及前期準備、場地平整、基礎地下室工程、主體結構工程、裝飾工程、設備安裝工程、室外環境、道路工程及其它零星工程。 46 指定的報紙為《 XX 商報》，指定的信息網絡為《 XX 經濟信息網》，網址為 本項目的招標信息將分別在上述兩種媒體上同時發布。 資質要求 設計單位：甲級 工程施工單位：一級建筑安裝施 工 工程監理單位：甲級。 項目實施進度表 根據以上進度計劃要求，結合工程各施工建設階段工程量和復雜程度，對建設時序做出安排，并使各階段工作相互銜接。 建設進度計劃 2021 年 2 月前：完成工程建設前期手續辦理、征地拆遷、場地平整與地災防治工程、施工圖設計和施工準備。它是開發項目現場管理的的施工管理組織機構， 負責開發項目從開工到竣工全過程施工管理的工作，既是公司某一開發項目的管理層，又對各外包行政管理 人力資源管理 會計核算 財務審計 前期策劃 營銷手續、客戶服務 工程管理 設計規劃 計劃管理 合同管理及物業 工程造價管理 公司領導 綜合部 財審部 營銷部 施工部 經營部 技術研發 43 單位負有管理和服務的雙重職能。 環境影響評價 項目建成后，經所采取的污染物防治措施后，生活污水經生化處理達到一級標準排放長江，廢水中主要污染物大幅度減少，對地表水長江影響不大；生活垃圾通過小區物業管理部門定期對垃圾袋 裝收集，清運到指定垃圾處理場，對區域內的環境衛生影響不大。 生活污水的排放標準應按《污水綜合排放標準》（ GB8978—1996）一級標準執行。通過這些措施，可以有效的減少營運期機電設備噪聲對周圍聲學環境的影響。如采取水土保持措施，減輕水土流失對水體的污染；產生的棄土和施工廢料應運往指定的地點填埋；施工人員的生活垃圾分類收集后由環保部門統一處置等。 施 工 場界 噪聲 的控 制應 達 到《 建筑 施工 場界 噪聲 限 值》（ GB12523—90）的要求。 環境保護措施 施工期環境保護 1）噪聲 根據 GB1252390《建筑施工場界噪聲標準》，施工階段不同，噪 39 聲限值也不同。 營運期主要污染源 1）噪聲 項目建成后，建筑物配備的機電設備如柴油發電機、通風機、水泵等工作時會帶來一定的噪聲污染，其噪聲源強介于 6595dB；片區主要的道路 212 國道、 XX 童路等交通噪聲，以及商業門面經營所帶來的噪音將對本項目產生影響。施工作業場地近地面空氣中 TSP 可達 —。 裝修及機電設備安裝階段：拆腳手架、石材切割、電鉆、電 鋸等。 場地內無 37 珍稀動植物及文物古跡分布，地上原有的建筑物將被拆除， 生態環境較為簡單，不敏感。 環保 建設場地環境現狀 項目所在地塊現狀主要為住宅用地，有少量工廠企業和商業門面，項目周邊無大型廠礦及污染源，項目區內無粉塵、工業廢氣污染，有部分生活廢氣排放，對項目區空氣有一定的影響，但項目區內空氣質量總體良好。采用智能燈光控制系統，對公共照明分回路定時控制。 選用節水型衛生器具及配水件。 35 7 節能、綠化及環保 節能 設計依據 1.《中華人民共和國節約能源法》； 2.《節約能源管理暫行條例》； 3. 公用等專業提供的相關資料； 4. 節能專業有關規定及標準等。為防側擊雷，從 30m 以上每三層設置均壓環，所有金屬門窗均應與作防雷引下線的鋼筋連通。 消防電氣 本工程消防保護等級確定為一級，消防控制室設在住宅樓。 不具備自然排煙條件的地下室均設排煙系統，排煙風機的排風量為：擔負一個防火分區時，按每平方米不小于 60m3/h 計算，但單臺風機的最小排煙量不小于 7200m3/h；擔負兩個或兩個以上防煙分區時，按最大防煙 分區面積每平方米不小于 120m3/h 計算。 其余建筑根據其面積和耐火等級及功能配置一定數量的化學滅火器。 室外管網呈環狀形敷設，干管管徑為 150mm。電纜井、管道井每隔一層，樓板用混凝土封堵（鋼構件面層噴涂防火涂料）。 小區的停車大部分采用地下車庫的方式，地下停車庫設自動噴淋，防火分區之間以防火墻及復合防火卷簾分隔，每個防火分區均有不少于兩個人流疏散出口。 消防設計 建筑消防 項目住宅為 30 層的高層建筑，為一類高層建筑，適用《高層民用建筑設計防火規范》。) 29o35? 東經 (′) 106o28? 海拔 m 2 室外計算干球溫度 采暖 0C 4 通風 冬季 7 夏季 33 空調 冬季 2 夏季 3 夏季空調室外計算濕球溫度 0C 4 室外計算 相對濕度 冬季最冷月月平均 % 82 夏季最熱月月平均 75 5 室外計算風速 冬季平均 m/s 夏季平均 6 主導風向及 冬 季 C44% 31 頻率 N11% 夏 季 C39% N7% 7 大氣平均壓力 冬 季 kPa 夏 季 通風系統設計 地下車庫和設備用房產生的廢氣和余熱需通過機械通風排至室外，其系統與防排煙系統共享。室外中壓天然氣經調壓箱調至低壓后，經庭院天然氣管道送至住宅、商業、酒店等用戶使用，分別設置流量計單獨計量。天然氣用量住戶按 1m3/戶 .日計，商業按 10m3/戶 .日計，并考慮 10%不可預見用氣量，共計 600m3/日。 2）電視 普通住宅每戶考慮一個電視接口， 商業按每 80 平方米一個計算，另考慮 10%富余量，項目 約需電視用戶點 280 個。保護接地型式采用 TNS 制。穿越道路和入戶時穿鋼管保護。 2）荷載指標及負荷估算 70平方米住戶按每戶 6kw計算， 60平方米左右住戶按照每戶 5kw計算， 45 平方米住戶按照每戶 4kw 計算，商業門面每百平方米按 10 kw 計算，酒店每個客房按 4kw 計算，公共建筑按照 30W/平方米計算，道路按照 2W/平方米計算。 雨水量：按 XX 市暴雨公式計算，即： q=2822(1+)/(t+)(升 /秒 .公頃 ) 其中 P=2 年，地面逕流系數取 。 公用設施設計方案 給排水設計 給排水 1）水源 本工程屬 XX 自來水廠供水范圍，小區進水由地塊 周邊道路市政給水管引入，進水管管徑不小于 DN200mm。在樓梯、電梯處集中布置形成核心筒剪力墻結構，共同承受水平荷載。 安置房戶型有： 序號 戶型 套數 占比 1 3540 平方米 12 戶 5% 2 4050 平方米 36 戶 15% 3 5560 平方米 43 戶 18% 4 6070 平方米 149 戶 62% 合計 240 戶 100% 商業門面 商業門面 為臨 212 國道 建筑底層 門面，沿街長度大約 66 米，進深 米。 建筑立面設計遵循 XX 器口古鎮保護規劃，采用仿明清古建筑風格，做到與古鎮風貌協調統一。道路設計力求與臨街道路良好通連，內部貫通，做到人車分流；景觀設計堅持綠地最大化原則，營造生態居住小區環境。 （ 2）生態性原則：通過地塊內部合理布局以及綠化景觀設計，在滿足開發需求的 前提下，創造一個具有良好居住環境。 （ 3）統一性：項目規劃設計與古鎮整體風貌相協調，充分發揮景觀藝術性與綠地系統。 可見，項目建設地的各項條件滿足項目建設與運營的需要，無明顯不支持項目的因素。C 平均相對濕度 81％ 20 年均降雨量 年均日照時數 1314 天 無霜期 天 平均風速 靜風頻率 ％ 冬夏兩季主導風頻為 22％ 主導風 NNE XX 區水體除嘉陵江外，梁灘河、虎溪河、清水溪、鳳凰溪、詹家 溪、南溪口溪是區內較大的溪河。大氣污染物造成的污染程度與風頻、風速密切相關，從全年平均情況來看，污染系數較大的 NW 至 E方位，又以 NW、 N、 E 方位最大。 根據調查結果表明：擬建地塊內未見崩、滑、泥石流等不良地質現象，現狀穩定；工程建設可能誘發的地址災害為填土的不均勻沉降及填土邊坡開挖巖等邊坡滑塌、掉塊，其規模小～中等，危險性小～中等。中部歌樂山海拔高度在 550～ 650米之間，最高峰歌樂山云頂寺海拔 米。 項目 總用地面積 （約 畝）。 主要建設 規模指標 總用地面積 總建筑面積 16347m2 （其中：地上建筑面積 14847m2 地下建筑面積 1500m2） 其中：住宅 13500m2 商業 547m2 管理及公共活動用房 800 m2 地下車庫及設備用房 1500m2 停車泊位 50 個 其中：地上停車位 10 個 地下停車位 40 個 17 道路及活動場地 1200 m2 綠 化面積 1500 m2 容積率 可容納住戶 240 戶 18 5 項目場址條件 建設場地現狀 擬建地點：位于 XX 市 XX 區 XX 街道 XX 一村 。 項目住宅前景分析 根據與 XX8 地塊所有拆遷戶達成協議，本項目住宅全部為安置房，不存在銷售問題。 本項目臨街商業走差異化路線，尋求中高檔層次這一市場空缺， 15 旺盛的旅游人氣加交通的便捷性是人流量的強有力保證。 XX 器口旅游人氣旺盛， 2021 年旅游人數繼續穩定在 400 萬以上，隨著沙區政府對古鎮旅游開發建設的投入力度加大，預計今后旅游人次逐年大幅度攀升，這無疑是今后本項目商業的光明市場前景的穩定保障。 臨街商業 為臨街一層門面， 主要以中高檔品牌餐飲、娛樂為主，餐飲要突出地方特色，娛樂內容要豐富新穎；同時在 商業二層及 安置 14 房下面配以一定比例的 小區管理及公共活動用房， 以滿足小區內 管理、活動需求 。該項目處于古鎮風貌協調區，營造與古鎮相仿建筑風格，對擴散古鎮氣息，美化古鎮核心區周邊形象有一定的配套作用。 盤活土地資產，充分利用土地資源 一般拆遷地塊建 筑密度大，容積率低，土地利用不充分，對土地資源日益緊張的城市建設區來說，是一種資源的浪費。 可以大幅度改善、提高拆遷居民生活、居住條件 地塊內現有居住條件比較惡劣，建筑擺放布局錯亂，道路高陡不平，內部配套等居住條件十分不便。因此本項目的提出 一方面積極響應貫徹 XX 市拆遷改造、美化城市計劃，一方面滿足、對應 XX 器口古鎮的發展規劃，該項目的宏觀建設背景十分利于項目的推進。 10 年內， 古鎮 XX 器口將不再是如今的彈丸之地，將打造成占地 公頃、涵蓋功能更廣更全的新型古鎮。作為經濟強區、科教文化名城， XX 區是全市改造任務最重的區域之一，其拆遷改造的重點是圍繞嚴重影響居住安全、所處地點比較密集、位于主干道兩側和窗口地區四個方面的地塊。 本項目提出的理由 為進一步提高改善人民群眾的生活居住條件， 2021 年 XX 市對主城區 1100 多萬平方米實施危舊房拆遷改造，將在三年內完成 786萬平方米的危舊房拆遷規模，五年內完成全部改造任務。究其原由，結點在于古鎮的商業配套不足，難以滿足多元化，多層次的消費需求。 XX 器口古鎮三山相依，兩溪環繞，區位極佳，是 XX 主城區規模最大、保存最完整的傳統建筑格調的歷史文化街區。 因此， XX 主城區面積由原來的 600 平方公里放量為 2737 平方公里。尤其是魚嘴以北的地區，由于該地區遠離城市中心，且位于御臨河上游地區，為生態涵養的重要區域，城市建設活動限制條件較多，發展門檻高，使得該地區雖然用地條件較好，但城市發展動力較差。如今過山隧道已經打通，與主城 連通，出入十分便利，基礎設施也已進入全面建設階段。自然條件良好，可拓展用地較大，依托城市建成區發展，沒 有大山大水的地形阻隔，擁有機場、碼頭、火車站等交通樞紐，