某商業(yè)地產(chǎn)建設(shè)項目可行性研究報告-wenkub.com

　 　

【正文】 項目所在地商業(yè)情況調(diào)研及分析 ? 項目所在區(qū)域路網(wǎng)交通分析 53 項目所在區(qū)域內(nèi)的交通道路網(wǎng)包括：白河路三段、白河路四段、澗槽北街等幾條較寬的道路，均為雙向六車道；棠中路四段、棠中路 三段等幾條道路，均為雙向四車道；以及項目地旁的規(guī)劃路等。 分樓層商業(yè)情況： 樓層 商業(yè)情況 一層 迅捷通訊、龍翔通訊、華偉通訊、鑫馬珠寶行、德克士、農(nóng)業(yè)銀行 二層 新一佳超市 超市外靠近扶梯一側(cè)有零散商鋪，經(jīng)營業(yè)態(tài)有：珠寶、藥品、包、茶、皮具、服飾、數(shù) 碼小家電等。 客群來源： 一期共 100 余套房源，咨詢客戶達(dá)幾百人，主要為 30 歲左右的縣城西門附近人群，以滿足居住需求為主，投資客較少。 客群來源： 目前剛開始接受咨詢，具體客群不詳。所有配套均未呈現(xiàn)，與市區(qū)也有一定距離。 因東升乃至整個雙流最初對電梯公寓存在抗性，銷售曾一度受到影響，而且樓盤規(guī)模不大，社區(qū)內(nèi)景觀打造欠缺。 客群來源： 雙流、成都、省內(nèi)外地、省外均有，客群分布比較平均。但戶型設(shè)計不夠合理，面積雖大但各功能間舒適度分布不均。宣傳力度大，影響面廣。 ? 瑞升 .水云花都 42 區(qū) 位 雙流藏衛(wèi)路北二段 占地規(guī)模 135 畝 開盤時間 06 年 4 月 容積率 產(chǎn)品形態(tài) 多層（地下一層） 面積區(qū)間 70－ 180 平米 物業(yè)品質(zhì) 普通住宅 銷售均價 3500 元 /平方米 主要賣點 大規(guī)模水景園林景觀、多層形態(tài)、生活配套好（紅旗連鎖 超市，電器建材市場，服飾街，雙流中學(xué)） 機(jī)動車位 438 開發(fā) / 銷售進(jìn)度 售磬 開 發(fā) 商 成都瑞升房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 簡要評述： 水云花都位于川藏公路到東升的入口附近，交通便利；小區(qū)內(nèi)綠化好；緊臨雙流中學(xué)。天府景秀 套一 60 10％ 套二 88 10％ 套三 100－ 124 40％ 套四 124－ 250 40％ 棠湖帝景 套三 120－ 150 40％ 套四 150－ 270 60％ （其中 150－ 180 占 40％，180－ 270 占 20％） 東升國瑞 套一 60 5％ 套二 80 左右 45％ 套三 1 130 50％ 佳禾永福 套二 70－ 93 30％ 套三 93－ 123 70％ 和順天地 套一 76 以下 5％ 套二 76－ 89 50％ 套三 89－ 120 45％（其中 89 占 30％， 113和 123的合計 15％左右） 典型樓盤分析 ? 錦繡華都 區(qū) 位 雙流縣東升鎮(zhèn)三強(qiáng)北路二段 88 號 41 占地規(guī)模 320 畝 開盤時間 20210429， 容積率 產(chǎn)品形態(tài) 多層住宅、 類 別墅 、四期為電梯公寓 面積戶型 80－ 260 平米 其中多層洋房： 80－ 140；疊加別墅：140－ 260 銷售均價 四期均價 4400 元 /平方米 主要賣點 前三期認(rèn)可度高，為四期聚攏人氣，整個社區(qū)內(nèi)配套好，檔次高 機(jī)動車位 不詳 開發(fā) / 銷售進(jìn)度 前三期只剩別墅類高端產(chǎn)品沒賣，沿街商業(yè) 賣了 70％－ 80％。 典型樓盤戶型配比分析 區(qū)域戶型三房仍居主流，套二比例逐漸增加 從區(qū)域典型樓盤的戶型區(qū)間來看， 該區(qū)域的主力戶型集中在 100— 140這個區(qū)間，主力區(qū)間總價在 4060 萬這個區(qū)間內(nèi)，以舒適型的套三為主。 戶型區(qū)間 根據(jù)世家調(diào)查，成都雙流東升地區(qū)樓盤戶型如下： 項目名稱 戶型區(qū)間 (平方米 ) 錦繡華都 80－ 260（其中：洋房為 80－ 140；別墅為 140－ 260） 瑞升 .水云花都 70－ 180 棠湖 .泊林鎮(zhèn) 72134 棠湖帝景 139－ 273 大成 .天府景秀 90160 國棟 .南園五星城 80－ 180 東升國瑞 60－ 132 佳禾永福 70－ 123 怡景苑 80－ 123 和順天地 56－ 120 該區(qū)域非別墅類產(chǎn)品戶型區(qū)間基本在 60－ 140 平方米，別墅類產(chǎn)品戶型區(qū)間集中在 140— 270 之間，值得注意的是區(qū)域內(nèi)以前一直以追求舒適的中、大戶型為主的趨勢開始出現(xiàn)轉(zhuǎn)變， 目前不少新開樓盤推出經(jīng)濟(jì)實用的中、小戶型產(chǎn)品，市場整體正在向小、中、大戶型兼存的局面過渡，以滿足不同經(jīng)濟(jì)實力的消費(fèi)群體，購房者可選擇的范圍變大。而 07年 10月以后所開的樓盤如 棠湖泊林鎮(zhèn) 均價已經(jīng)達(dá)到 4500元 /平方米的水平，處于領(lǐng)頭羊位置的御苑楓景項目均價更是達(dá)到了 4850元 /平方米的水平，價格上漲 迅速。 區(qū)域住宅市場現(xiàn)狀調(diào)查 住宅產(chǎn)品供應(yīng)情況 35 根據(jù) 05年至 07年東升片區(qū)土地掛牌與出讓情況， 2021年以來東升土地公開出讓量為 。 土地市場情況 項 目 位置 交易方式 凈用地面積（畝） 起價 （萬 /畝） 成交價 （萬 /畝） 東升鎮(zhèn)白衣村 1 社 掛牌 東升鎮(zhèn)塔橋村 3 社、三里壩村 5 社 拍賣 50 94 東升鎮(zhèn)永安路 掛牌 東升鎮(zhèn)東升村六社 掛牌 東升鎮(zhèn)東升村 掛牌 東升鎮(zhèn) 拍賣 50 94 東升鎮(zhèn)一桿旗北路 拍賣 316 70 170 東升鎮(zhèn)一桿旗北段 掛牌 52 52 東升鎮(zhèn)環(huán)城路 掛牌 雙流縣東升鎮(zhèn)一桿旗北段 拍賣 138 360 近年來東升鎮(zhèn)的土地價格上漲迅速。 近期隨著消費(fèi)者對于電梯住宅接受度的逐漸提高，最近新推出的樓盤中電梯類產(chǎn)品開始批量出現(xiàn)，相信隨著土地價格的不斷攀升，可以攤低樓面地價的電梯產(chǎn)品將成為區(qū)域內(nèi)未來發(fā)展的主流。 2021 年 8月 30 日，武漢東立置業(yè)以 360 萬 /畝的高價格競得一桿旗北街 241 畝 地塊，雖然 33 該企業(yè)無法與萬科、中海等國內(nèi)一線品牌相提并論，但是該事件無疑標(biāo)志著這種本地中小開發(fā)商為主的趨勢將被打破，區(qū)域市場競爭趨于激烈。 32 四．項目所在區(qū)域房地產(chǎn)市場分析 房地產(chǎn)市場概況 東升樓盤分布圖 ? 以本地中小開發(fā)商為主的局面將被打破，區(qū)域市場競爭趨于激烈 在雙流房地產(chǎn)版圖中與華陽相比，東升片區(qū)市場最大的特點就在于其區(qū)域性。 城市組團(tuán) D 近鄰牧馬山旅游新城，是以文化娛樂和數(shù)字動漫為主要功能的城市次中心，將全力引進(jìn)和發(fā)展國際化軟件代工及數(shù)字化商業(yè)，是數(shù)字化生活的全新體驗區(qū)。 ? 城市組團(tuán) 城市按地域關(guān)系分別定義了四個城市組團(tuán)，由東至西，由 南至北分別命名為 A、 B、 C 及 D 區(qū)，由新區(qū)主、次干道串接各大城市組團(tuán)，以及組團(tuán)以下級鄰里單元。 ? 運(yùn)動型娛樂產(chǎn)業(yè)將以國際網(wǎng)球賽事中心為核心，形成以體育休閑、運(yùn)動康健為背景的產(chǎn)業(yè)基地 ? 健康型駐齡產(chǎn)業(yè)，將引進(jìn)國際先進(jìn)的醫(yī)學(xué)、保健、駐顏技術(shù)，引進(jìn)國際上相關(guān)的投資基金和機(jī)構(gòu)，形成康復(fù)、保健、宜顏駐齡型產(chǎn)業(yè)集中區(qū) ? 國際商務(wù)型產(chǎn)業(yè)，將以成都門戶――雙流國際機(jī)場為依托，以商務(wù)型產(chǎn)業(yè)為突破口，未來的數(shù)字化潮 流為引領(lǐng)，引進(jìn)和發(fā)展國際化軟件代工、動漫制作及國際化代工、城市數(shù)字化商業(yè)等 29 雙流國際新城空間結(jié)構(gòu) 城市設(shè)計以城市組團(tuán)構(gòu)架雙流國際新城城市結(jié)構(gòu)，形成四個城市組團(tuán)和一個核心區(qū)。 雙流國際新城發(fā)展規(guī)劃 雙流國際新城范圍位于雙流東升鎮(zhèn)北部和西部，是雙流縣縣政府所在 28 地，新城北起雙流繞城路，東至繞城東路和一桿旗街南段及老川藏路以西 500 米，西達(dá)雙流繞城西路，南至繞城南路以南 500 米，總面積約 28 平方公里。雙流縣是成都市郊縣，幅員面積 1072 平方公里，轄 26 個鄉(xiāng)鎮(zhèn)，總?cè)丝? 萬，縣城東升鎮(zhèn)距成都市區(qū)僅 17公里。從此成都 12390 平方公里土地“解禁”。 對自住性群體而言，首次購房 者不受新政影響，而大多數(shù)首次購房的群體消費(fèi)能力相對有限，能承擔(dān)的戶型面積較小，因此中小戶型體現(xiàn)出了較大的抗跌能力。 各主要郊縣商品住宅交易總面積 （萬 m2 ） 龍泉 新都 雙流 郫縣 溫江 都江堰 ９月 １０月 變動幅度 ％ ％ ％ ％ ％ ％ 從各主要郊縣成交總量上看，郊縣目前交易量銳減幅度達(dá) ％，可見新政對郊縣成交量的影響同樣比較顯著。 “ ”新政解析 人民銀行、銀監(jiān)會于 9月 27 日發(fā)布了《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》。加強(qiáng)銀行體系流動性管理，抑制貨幣信貸過快增長。 2021年 10月 《物業(yè)稅》試點 將現(xiàn)行的房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、土地增值稅以及土地出讓金等稅費(fèi)合并，轉(zhuǎn)化為房產(chǎn)保有階段統(tǒng)一收取的物業(yè)稅。 長期效應(yīng)：降低市場預(yù)期，保持房地產(chǎn)市場的長遠(yuǎn)發(fā)展； 短期效應(yīng)：政策的出臺對房價不可能起到立竿見影的效果，不能指望房價應(yīng)聲而跌。 2021年 7月 二手房貸款收緊 建設(shè)銀行四川分行從 7月20 日起直接停辦二手房貸款業(yè)務(wù)。 2021年 1月 《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》 對 1993年即開征但未嚴(yán)格執(zhí)行的土地增值稅進(jìn)行清算，遏制房地產(chǎn)開發(fā)商的暴利空間。 近期重要政策解讀 時間 政策 核心內(nèi)容及目的 影響 2021年 5月 “國六條” 九部委“意見” 自 2021年 6 月 1 日起，凡新審批、新開工的商品住房建設(shè)，套型建筑面積90平方米以下住房（含經(jīng)濟(jì)適用住房）面積所占比重，必須達(dá)到開發(fā)建設(shè)總面積的 70％以上。 6 月這個分水嶺在很大程度上體現(xiàn)出了“試驗區(qū)”對房地產(chǎn)市場立竿見影的作用。 2021 年由于沙西線超大地塊的交易（規(guī)模 畝，成交價格 60 萬元 /畝）對五城區(qū)整體土地市場成交價額影響過大，因此表中列出了剔除其影響之后的修正成交價格與上漲幅度 。 %%%%%增幅：%近年來五城區(qū)商品房、商品住宅價格增幅走勢商品房價格增幅 % % % % %商品住宅價格增幅 % % % % %2021 2021 20212021年16月2021年19月 （數(shù)據(jù)來源：成都市房管局） 雖然說進(jìn)入 2021 年之后成都市房價有加速上漲的趨勢，但是單就 2021年的走勢來看又可以細(xì)分為兩個階段。眾多實力企業(yè)的進(jìn)駐與開發(fā)帶動了成都房地產(chǎn)市場投資水平的快速上升。 成 都市地鐵發(fā)展規(guī)劃圖 17 區(qū)域 人均 GDP（ $） 主城區(qū) 3000 以上 第二圈層 2500 以上 第三圈層 1000 以上 雙流縣處于第二圈層，其人均 GDP 與主城區(qū)人均 GDP 之間存在一定差距。 根據(jù)成都最新規(guī)劃，成都將形成 “ 一主七衛(wèi) ” 的新城市格局，即 1 個主城區(qū)和雙流、龍泉、新都、郫縣、溫江等 7 個衛(wèi)星城。經(jīng)濟(jì)上的迅猛發(fā)展，城市文化的不斷演變，逐漸使成都的輻射范圍不再限于西部地區(qū)，開始向全中國擴(kuò)展。成都優(yōu)越的人居環(huán)境、高度的包容性、良好的商業(yè)發(fā)展條件 必將吸引越來越多的人才和資本流入，更加提高成都的城市魅力，形成良性循環(huán)，推動成都不斷向前發(fā)展。 2021年，成都全市范圍內(nèi)社會消費(fèi)品零售總額為 億元，比上年增長 ％，在全國 15 個副省級中心城市中排名第 1。 成都，有著 4500 年文明史的中國名城 4500 年文明史，無天害、 少兵災(zāi)， “ 水旱從人，不知饑饉，時無荒年，天下謂之天府也 ”2300 多年前 ,始有 “ 成都 ” ，作為城市之名延至今天始終未變，在中國僅有此城，成都素為中國名城、戰(zhàn)略重鎮(zhèn)，漢代的五大都會之一，五朝建都，有著 “ 錦官城 ” 、 “ 芙蓉城 ” 的美稱。 成都市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平在西部主要省會城市中居于領(lǐng)先地位。 從這個角度來說，成都現(xiàn)階段正是處在了這么一個高速發(fā)展的時期當(dāng)中，且未來還有很大的發(fā)展?jié)摿Α? ? 人均財富－人均 GDP 從人均指標(biāo)來看，人均 GDP 也獲得大幅增長， 2021 年達(dá)到人均 24920元，居民財富 增長迅速。 項目投入總資金及效益情況 項目總投資 萬元，其中自有資金 12694 萬元，貸款 12694 萬元，建設(shè)期利息 萬元。項目地緊鄰的兩條干道均為雙向六車道，交通方便。這種情況下，投資成本將略高于現(xiàn)實情況。 行業(yè)涉及房屋建筑、公路工程、房地產(chǎn)開發(fā)、園林綠化、建工建材、機(jī)具租賃、生物制藥、建設(shè)投資，形成了一條龍服務(wù)的總承包體系和有序發(fā)展的多元化結(jié)構(gòu)。 6 一．總論 項目背景 項目暫定名稱 項目公司簡介 四川 XX建設(shè)集團(tuán)有限公司組建于一九八五年，于 2021 年 11月經(jīng)省工商行政管理局批準(zhǔn)升格為“四川 XX建設(shè)集團(tuán)有限公司”。 價格定