某商業地產建設項目可行性研究報告(編輯修改稿)

　

【文章內容簡介】 與上漲幅度 。 從上表中可以看出，與商品房價格每年 10％左右的上漲速度相比，近年來五城區的土地價格上漲形勢可以用“飆升”來形容，平均增長幅度達到 ％，如果 2021 年采用修正數據的話，更是高達 ％。 為準確計，下面我們從樓面地價的角度來分析近年來的土地市場，如下表所示： 21 近年來樓面地價走勢（元 /平方米） 2021 888 2021 909 2021 1042 2021 1520 2021 年 16 月 2243 2021 年 69 月 4505 （ 數據來源：成都市國土局資料整理） 成都市五城區住宅均價漲幅情況 年份 住宅均價漲幅 住宅用地樓面地價漲幅 2021 ％ ％ 2021 ％ ％ 2021 ％ ％ 2021 年 16 月 ％ ％ * 2021 年 79 月 / ％ * （數據來源：成都市國土局資料整理） 注： 2021 年 16 月、 2021 年 79 月住宅用樓面地價漲幅均是與 2021年全年樓面地價進行 比較 得出 。 從上表中可以明顯看出，自 2021 年住宅均價漲幅高達 ％之后，相應樓面地價在 2021 年迅速攀升， 2021 年上半年樓面地價增幅大致沿續了 2021 年的趨勢，但是自“試驗區”這一重大利好于今年 6 月公布之后，在其后的幾個月中迅速發酵，單就 79 月的樓面地價來說，高達2021 年整年的三倍、 2021 年上半年的兩倍。 6 月這個分水嶺在很大程度上體現出了“試驗區”對房地產市場立竿見影的作用。 22 小結 成都市近年來房地產行業保持了超前于整體經濟發展水平的高速增長，吸引了國內外諸多品牌開發商，房地產投資額、銷售額等主要 指標已達到一線城市水平。 截止到 2021 年上半年，成都房地產市場大體保持了健康的發展狀態，隨著大批外地入蓉精英和本地人口住房需求的釋放，商品房供銷面積迅速擴大，價格穩健上升，土地市場逐年升溫。 試驗區成立之后，房價、地價開始出現了加速上漲的趨勢。 近期重要政策解讀 時間 政策 核心內容及目的 影響 2021年 5月 “國六條” 九部委“意見” 自 2021年 6 月 1 日起，凡新審批、新開工的商品住房建設，套型建筑面積90平方米以下住房（含經濟適用住房）面積所占比重，必須達到開發建設總面積的 70％以上。調 整住房供應結構，促進房地產健康發展。 從成都市現有市場需求情況來看，將會引起成都 市房地產市場供求失衡，短期內可能會使得銷售滯后，長遠來看，“國六條”的出臺可能導致大戶型的住宅產品供不應求，引起該類產品價格上漲。對未來住宅產品的發展方向，產品研發和消費習慣引導意義重大。 2021年 1月 《關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》 對 1993年即開征但未嚴格執行的土地增值稅進行清算，遏制房地產開發商的暴利空間。 清算土地增值稅，房地產行業高額的利潤會有所下降，商務、商業型自持物業可能會增加，商 務商業物業市場競爭會加劇。更為嚴峻的是，未來土地供應可能面臨進一步緊張的情況。 2021年 6月 《國家發展改革委關于批準重慶市和成都市設立全國統籌城鄉綜合配套改革試驗區的通知》 成、渝被設為統籌城鄉綜合配套改革試驗區 提升了城市的整體地位和形象；得到了 寬松的發展環境 ，對于房地產市場的長遠和健康發展有著積極的意義；成都市房地產需求將放量；房價本身會受政策變化影響，短期內不會暴漲，但長期內會看漲；成都房地產市場的前景看好，國內外房產開發企業紛紛加大在成都的投資力度，土地市場競爭日趨激烈，土地拍賣價格將得到強 23 力 拉升；新城鎮體系脫穎而出；成都中心城區及城南中心區勢必崛起中央商務區；隨著中心城區向中央商務區轉變，地價和房價的上漲，近郊住宅看好；成德綿樂經濟發展提速。 2021年 7月 二手房貸款收緊 建設銀行四川分行從 7月20 日起直接停辦二手房貸款業務。工商銀行、交通銀行等同時提高了貸款門檻。 在一定程度上抑制投機，增加房地產投機的成本，降低二手房的換手率，在一定程度上有利于樓市泡沫的擠出，維護正常的市場交易秩序，緩解房價上漲壓力；另一方面，二手房貸款收緊極有可能將部分客戶群體推向新房市場，變相推高新房房價。 2021年 8月 成都市房管局為穩定成都市房地產市場采取措施 房地產開發商銷售方案中的價格明顯高于同區域同品質樓盤價格、或銷售價格上調過快、幅度過大的，由房管、物價、稅務、工商等部門以涉嫌“暴利”、“哄抬房價”等對其進行調查。 長期效應：降低市場預期，保持房地產市場的長遠發展； 短期效應：政策的出臺對房價不可能起到立竿見影的效果，不能指望房價應聲而跌。 2021年 9月 上調金融機構人民幣存貸款基準利率 加強貨幣信貸調控，引導投資合理增長，穩定通貨膨脹預期 目的：收縮固定資產投資 央行決定加息不僅僅是為了抑制投資 過熱、房地產過熱，主要目的是反通貨膨脹。 2021年 9月 《關于加強商業性房地產信貸管理的通知》 房地產開發貸款、購房按揭貸款以及預防房地產貸款風險幾個方面，旨在遏制投機，防范風險。 打擊了投機炒房行為，抑制了過熱的房地產市場；提高了銀行抵御房產市場風險的能力。 2021年 10月 《物業稅》試點 將現行的房產稅、城市房地產稅、土地增值稅以及土地出讓金等稅費合并，轉化為房產保有階段統一收取的物業稅。 目的：化解中國金融風險 開征物業稅并不是針對房地產，是為了強化對財富的調節，緩解收入分配領域中的不合理狀況 。同時對房地產市場的影響很大，而更大的影響則是控制需求和稅收的二次分配上。 2021年 11月 上調存款類金融機構人民幣存款準備金率 年內第九次上調存款準備金率，至此，存款準備金率達到 ％，創下歷史最高紀錄。加強銀行體系流動性管理，抑制貨幣信貸過快增長。 目的：收縮固定資產投資 銀根緊縮將凍結大量的銀行貸款，開發商從銀行貸款將會比以前更困難，項目開發資金難度就會增大。同樣，消費者住房貸款難度增加后，項目的銷售就會受到影響。提高存款準備金率可能促使企業調整房地產開發資金來源結構，也可能遏制房地產需求的過 度膨脹。 “ ”新政解析 人民銀行、銀監會于 9月 27 日發布了《關于加強商業性房地產信貸管理的通知》。《通知》對居民貸款購房作出了較為詳盡的規定。而最引人注目的則是對購買“二套房”者，貸款首付比例將不得低于 40％，貸款利率不得低于基準利率的 倍，而且貸款首付款比例和利率水 24 平應隨套數增加而大幅度提高，且借款人償還住房貸款的月支出不得高于其月收入的 50％。 市區、郊縣商品住宅交易面積 市區成交（萬 m2 ） 郊區成交 （萬 m2 ） 全市成交（萬 m2 ） ９月 １０月 變動幅度 ％ ％ ％ 據成都市房管局統計數據分析，新政的頒布使得全市商品住宅市場進入調整期，成交明顯回落，成交量縮水達 ％。 各主要郊縣商品住宅交易總面積 （萬 m2 ） 龍泉 新都 雙流 郫縣 溫江 都江堰 ９月 １０月 變動幅度 ％ ％ ％ ％ ％ ％ 從各主要郊縣成交總量上看，郊縣目前交易量銳減幅度達 ％，可見新政對郊縣成交量的影響同樣比較顯著。 市區商品住宅戶型區間交易情況 60m2 以下 6090m2 90120m2 120144m2 144m2 以上 交易總面積（萬 m2） 交易總面積 （萬 m2） 交易總面積 （萬 m2） 交易總面積 （萬 m2） 交易總面積 （萬 m2） ９月 １０月 變動幅度 ％ ％ ％ ％ ％ 25 市區住宅需求降溫，對政策反應迅速。以 90 平米為分水嶺， 6090 平米增幅為 ％， 60 平米以下增幅為 ％，即“面積越小增幅越大”，中小戶型成主流；大于 90平米的部分則 “面積越大減幅越大”，大戶型銷售受到一定沖擊。主要原因可能有如下幾點： 對投資者而言，有一次付清小戶型的能力，但戶型越大總價越高，相應對于新政的敏感度就越高，因此大戶型的產品下降最為明顯。 對自住性群體而言，首次購房 者不受新政影響，而大多數首次購房的群體消費能力相對有限，能承擔的戶型面積較小，因此中小戶型體現出了較大的抗跌能力。 由于“ 90/70” 政策實施效果的顯現， 90 平方米以下的市場供應逐月提高，相應成交面積占總成交面積比例自然有所提高，這樣就沖淡了 90 平米以下的戶型所受的實際影響。 26 三．項目所在區域概況 區域發展背景 2021 年 6 月 7 日，國家發展和改革委員會下發《國家發展改革委關于批準重慶市和成都市設立全國統籌城鄉綜合配套改革試驗區的通知》，標示著成都市正式成為繼上海浦東新區、天津濱海新區之后的 中國“試驗區”。 2021 年 7月 27 日，成都市國土資源局出臺了《成都市集體建設用地使用權流轉管理辦法（試行）》的通知，按《辦法》要求：土地使用者可以通過與儲備機構協商或按市場配置資源的方式有償取得集體建設用地指標。從此成都 12390 平方公里土地“解禁”。 2021 年 10 月，成都提出運用“全域成都”理念建設“試驗區”，逐步形成“一城兩帶六走廊”的發展格局：“一城”指中心城區；“兩帶”指的是位于成都平原東部的龍泉山脈和位于平原西部的龍門山脈；“六走廊”指的是中心城市向外輻射的六條主要交通干道帶動的經濟走廊。 近 日，連接成都二、三圈層的重大交通系統 —— “九路三軌”（九條城市快速通道和三條軌道交通線）項目也將正式啟動，作為“試驗區”先期啟動的重大項目，“九路三軌”將帶動“全域成都”發展理念下的新一輪城鄉一體交通網建設。 雙流縣區域概況 雙流縣地處蜀中腹地，成都市西南角，屬于成都市中心城市規劃建設 27 區。雙流縣是成都市郊縣，幅員面積 1072 平方公里，轄 26 個鄉鎮，總人口 萬，縣城東升鎮距成都市區僅 17公里。 雙流作為成都市的南部重鎮，雙流在成都市未來向南向東的城市發展進程中占據著重要地位。按照規劃，雙流 境內東升、華陽、西航港和牧馬山四個組團，將形成西（東升）東（華陽）互動，南（牧馬山開發區）北（西航港開發區）呼應，對接成都，錯位發展的城市新格局。其中東升、華陽兩大板塊均屬于成都市六大組團，并且東升、華陽、航空港三大板塊已全部納入成都市第二圈層的城市發展中，華陽將以房產開發、教育科研為主，建設成為新的成都行政中心；航空港將依托雙流機場的優勢形成以物流配送為主的工業集中區； 東升鎮則作為成都的衛星城及雙流“核心樞紐”，向著城市多功能綜合性方向發展，形成成都南部新的財富聚匯中心 。 雙流國際新城發展規劃 雙流國際新城范圍位于雙流東升鎮北部和西部，是雙流縣縣政府所在 28 地，新城北起雙流繞城路，東至繞城東路和一桿旗街南段及老川藏路以西 500 米，西達雙流繞城西路，南至繞城南路以南 500 米，總面積約 28 平方公里。 該國際新城不僅是雙流的新區，更是整個大成都的南部新城，是與華陽這一成都行政新中心東西呼應的南部財富新城，它緊臨成都市未來的行政中心和西南第一門戶 — 雙流國際機場，南接牧馬山國際高爾夫球場，更有四川大學、西南民族學院、成都信息工程學院等著名高校形成的“大學城”環繞周邊，地理位置得天獨厚。 國際新城將形成對接成都， 錯位發展的城市商務門戶新格局。 雙流國際新城功能定位 雙流國際新城的功能定位是：打造以運動型娛樂產業、健康型駐齡產業、國際商務型產業為支撐的國際化財富聚匯背景，形成健康、生態、宜居的成都南部園林城市。 ? 運動型娛樂產業將以國際網球賽事中心為核心，形成以體育休閑、運動康健為背景的產業基地 ? 健康型駐齡產業，將引進國際先進的醫學、保健、駐顏技術，引進國際上相關的投資基金和機構，形成康復、保健、宜顏駐齡型產業集中區 ? 國際商務型產業，將以成都門戶――雙流國際機場為依托，以商務型產業為突破口，未來的數字化潮 流為引領，引進和發展國際化軟件代工、動漫制作及國際化代工、城市數字化商業等 29 雙流國際新城空間結構 城市設計以城市組團構架雙流國際新城城市結構，形成四個城市組團和一個核心區。 ? 核心區 即城市中心區 (創業服務中心 )。它包括行政中心、商業金融中心、文化娛樂中心、城市公園、城市廣場，體育中心等。項目內設置有行政辦公大廈 (群 )