某生態(tài)風(fēng)情小鎮(zhèn)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告-wenkub.com

　 　

【正文】 （三）提高當(dāng)?shù)鼐用袼刭|(zhì)，促進(jìn)社會文明發(fā)展 隨著項(xiàng)目的建設(shè)與旅游業(yè)的發(fā)展，外地旅游者將大量涌入而帶來的新思想、新知識、新觀念、新的生活方式等，這些將會極大地提高當(dāng)?shù)鼐用竦乃刭|(zhì)，促進(jìn)社會文明發(fā)展。這種拉動作用表現(xiàn)在收入上，旅游業(yè)收入每增加 1 元，就能使相關(guān)行業(yè)收入增加 元，這使相關(guān)行業(yè)收入增加是明顯的。 （五）資本化經(jīng)營 逐步實(shí)行旅游項(xiàng)目資本經(jīng)營和有償服務(wù)，逐步形成項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)與發(fā)展同步協(xié)調(diào)，利用先期回收資金，進(jìn)行再投資，滾動發(fā)展的良性循環(huán)機(jī)制，逐步搞好土地綜合開發(fā)，做好各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施的配套建設(shè)，建設(shè)更多旅游經(jīng)營項(xiàng)目。 在規(guī)劃權(quán)堅(jiān)決不放的原則下，制定靈活開放的投資政策，廣泛吸收各種私有資金，靈活運(yùn)用合資、獨(dú)資等多種資金融入形式。同時(shí)， 由于 XX 有相當(dāng)部分地區(qū)，發(fā)展較落后，更需要國家發(fā)改委等部委國債建設(shè)資金以及道路改造資金的支持。 詳見投資估算表、主要項(xiàng)目建設(shè)和配套服務(wù)設(shè)施投資估算表。 項(xiàng)目總投資 54725 萬元， 其中：主要工程造價(jià) 35820 萬元；前期費(fèi) 984 萬元；工程建設(shè)其它費(fèi)用 17910 萬元；營銷宣傳費(fèi) 180 萬元； 項(xiàng)目估算說明：旅游配套服務(wù)設(shè)施包括道路整修、水電供應(yīng)、環(huán)衛(wèi)設(shè)施、安全防護(hù)、景觀綠化等內(nèi)容。 與供方互利的關(guān)系 —— 項(xiàng)目建設(shè)的“供方”即“承包方”，包括設(shè)計(jì)、材料設(shè)備供應(yīng)和施工承包方等。 —— 持續(xù)改進(jìn)產(chǎn)品質(zhì)量，才能在市場競爭中立于不敗之地，這是項(xiàng)目業(yè)主永恒的目標(biāo)。 —— 所有工種和工序都應(yīng)服從系統(tǒng)的整體目標(biāo)。如將建設(shè)項(xiàng)目劃分為若干個(gè)包括多任務(wù)種的 單位工程、分部工程、分項(xiàng)工程等。 —— 人人追求“一次成功”和“零缺陷”。 —— 領(lǐng)導(dǎo)組織對質(zhì)量管理體系的評審 ，并決定持續(xù)改進(jìn)的目標(biāo)。 —— 領(lǐng)導(dǎo)制定并保持質(zhì)量方針和目標(biāo)。 五、建設(shè)項(xiàng)目質(zhì)量管理 （一）建設(shè)項(xiàng)目質(zhì)量管理的八項(xiàng)原則 以顧客為關(guān)注焦點(diǎn) —— 滿足顧客要求是生存的基礎(chǔ)。 (2)制訂嚴(yán)密和明晰的合同管理程序 1)單項(xiàng)工程開工申請和批復(fù)程序； 2)進(jìn)場設(shè)備、材料檢驗(yàn)程序； 3)工程計(jì)量、簽認(rèn)程序； 4)工程款支付的審查程序 (包括業(yè)主和工程監(jiān)理方面 )； 5)圖紙審查和批準(zhǔn)程序； 6)工程變更申請和批準(zhǔn)程序，包括設(shè)計(jì)發(fā)布通知、業(yè)主的批準(zhǔn)、工程監(jiān)理的指令、承包商提出改變單價(jià)申請、變更單價(jià)的確定等； 7)合同調(diào) 價(jià)程序，包括勞務(wù)、材料和運(yùn)輸?shù)确矫尜M(fèi)用的調(diào)整等； 8)索賠處理和爭議調(diào)解的程序。 (7)建立協(xié)調(diào)和溝通制度，促進(jìn)各方相互支持和積極合作，積極應(yīng)對項(xiàng)目進(jìn)展中遇到的問題。 (3)制定合同管理制度，建立合同管理程序。 圖 82 建設(shè)工程施 工合同審批流程圖 （二）建設(shè)項(xiàng)目合同管理 建設(shè)項(xiàng)目合同管理是以建設(shè)項(xiàng)目的計(jì)劃工期、規(guī)定的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和質(zhì)量要求以及批準(zhǔn)概算等為項(xiàng)目管理的控制目標(biāo)，以合同為管理依據(jù)，項(xiàng)目辦公室通過合同的訂立和履行過程中所進(jìn)行的計(jì)劃、組織、指揮、監(jiān)督和協(xié)調(diào)等工作，促使項(xiàng)目管理的各部門、各環(huán)節(jié)相互銜接、密切配合，在實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目預(yù)定目標(biāo)的前提下達(dá)到最優(yōu)的結(jié)果，使項(xiàng)目驗(yàn)收合格并發(fā)揮預(yù)定功能。 （ 3）控制工程設(shè)計(jì)工作進(jìn)度，滿足建設(shè)項(xiàng)目工期與進(jìn)度的要求 。 外部配套條件：熱、氣、汽等供應(yīng)及輸出接口。 （二）工程設(shè)計(jì)招投標(biāo) 項(xiàng)目辦公室以招標(biāo)承包方式委托工程勘察和 工程設(shè)計(jì)任務(wù)的目的，打破地區(qū)、部門的界限，開展工程勘察、設(shè)計(jì)競爭，優(yōu)選工程勘察設(shè)計(jì)單位，促使工程勘察設(shè)計(jì)單位改進(jìn)管理工作、提高工作質(zhì)量、改善服務(wù)態(tài)度，達(dá)到采用先進(jìn)技術(shù)、降低工程造價(jià)、縮短建設(shè)周期和提高投資效益的目的。 二、項(xiàng)目工程設(shè)計(jì)管理 （一）建設(shè)項(xiàng)目工程設(shè)計(jì)管理 工程設(shè)計(jì)管理的目的 工程設(shè)計(jì)管理的目標(biāo)是：安全可靠、適用和經(jīng)濟(jì)性，以保障建設(shè)項(xiàng)目的質(zhì)量、進(jìn)度和投資三大控制目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。建設(shè)時(shí)應(yīng)嚴(yán)格避免將河道蓋板成暗渠，亦不宜將河道修成呆板的混凝土岸壁，應(yīng)最大限度的利用地形優(yōu)勢，做成自然堤岸。 消防通訊 消防通訊主要應(yīng)保障火災(zāi)報(bào)警和滅火指揮調(diào)度迅速、準(zhǔn)確可靠，要充分利用無線和有線兩種通信手段，不斷完善消防通信系統(tǒng)。 消防供水 消火栓設(shè)置：管網(wǎng)上布置地下式室外消火栓。 （二）工程措施 合理劃分消防責(zé)任區(qū)并設(shè)置消防隊(duì) (站 ) 根據(jù)用地布局與功能結(jié)構(gòu)，消防管理結(jié)合城區(qū)整體一并進(jìn)行消防規(guī)劃。 二、消防工程 （一）消防工程規(guī)劃原則 遵循“預(yù)防為主、防消結(jié)合”的方針，以全面安排、有利生產(chǎn)、保障安全為出發(fā)點(diǎn)，做好園區(qū)防火規(guī)劃和滅火設(shè)施的規(guī)劃建設(shè)。大大降低新鮮水用量。 節(jié)水措施 項(xiàng)目為基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目，耗水量較小，在項(xiàng)目基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)階段，采 取以下節(jié)水措施： —— 在基礎(chǔ)設(shè)施規(guī)劃中，注重節(jié)約用水和水的重復(fù)利用。設(shè)計(jì)中所選設(shè)備采用國家推薦的節(jié)能產(chǎn)品，嚴(yán)禁采用國家規(guī)定淘汰的低效高耗能設(shè)備。 上級環(huán)保主管部門建立完善的環(huán)保審計(jì)制度，定期對公共中心區(qū)的土地開發(fā)性質(zhì)、項(xiàng)目環(huán)境影響評估、“三同時(shí)”制度貫徹、環(huán)保投資利用、環(huán)保事故處理、主管環(huán)保領(lǐng)導(dǎo)職責(zé)等進(jìn)行審計(jì)； 集中污水處理，積極推行清潔生產(chǎn)，實(shí)現(xiàn)廢水減量化；促進(jìn)廢水循環(huán)利用和綜合利用，實(shí)現(xiàn)廢水資源化；加大投入，加快廢水資源化和處理設(shè)施建設(shè)； 進(jìn)水水質(zhì)和達(dá)標(biāo)污水管網(wǎng)入網(wǎng)水質(zhì)兩級在線 IC 卡智能檢測； 組織污染事故調(diào)查組，制定污染賠償制度； 進(jìn)區(qū)項(xiàng)目要完善環(huán)保檢測制度。固體廢棄物綜合利用率達(dá)到 85%以上。推行節(jié)約用水的獎勵(lì)措施，逐步實(shí)行定額用水制度，規(guī)劃建設(shè)中水處理設(shè)施，提高水的重復(fù)利用率。推廣使用無鉛汽油。 （二）運(yùn)行期間污染處理措施 廢氣治理 把綠化與環(huán)境保護(hù)工作結(jié)合起來，針對各種污染類型，有選擇地種植抗污染的植物和防護(hù)林帶，以達(dá)到輔助凈化環(huán)境的目的。 施工機(jī)械運(yùn)行時(shí)的噪聲輻射源強(qiáng)在 75～ 115dB（ A）范圍內(nèi)，距離聲源 30米范圍內(nèi)的噪聲輻射值超過建筑施工廠界噪聲限制標(biāo)準(zhǔn)，如果施工機(jī)械放置位置距離邊界較近，施工時(shí)應(yīng)采取適當(dāng)?shù)母袈暣胧? 項(xiàng)目建成后污染分析 —— 廢氣，項(xiàng)目建成后廢氣主要有集中供熱、飯店廚間煙氣和車輛尾氣，廢氣污染物主要有煙塵、 SO2 和油煙等。 由上面分析可以看出，施工期對周圍大氣環(huán)境的影響主要是地面揚(yáng)塵污染，污染 因子為 TSP。 固體廢棄物 生活固體廢棄物包括生活垃圾和糞便，目前均為有效處理（一部分用于農(nóng)用施肥）。 區(qū)域發(fā)展原則 盡可能將 XX 生態(tài)風(fēng)情小鎮(zhèn)與地方特色經(jīng)濟(jì)相結(jié)合，將 XX 生態(tài)風(fēng)情小鎮(zhèn)建設(shè)與區(qū)域生態(tài)環(huán)境綜合整治相結(jié)合，并與區(qū)域環(huán)境保護(hù)規(guī)劃方案相協(xié)調(diào)。 環(huán)境噪音 環(huán)境噪聲分貝五類地區(qū)，要 求全面達(dá)到國家 GB309693 標(biāo)準(zhǔn)中二類地區(qū)二類標(biāo)準(zhǔn)（晝夜 40～ 45dB,夜間 35～ 40dB） 固體廢棄物 生活垃圾無害化處理率大于 95%，主要有害廢棄物無害化處理率達(dá)到 100% 生態(tài)保護(hù)覆蓋率 100%。 第六章 環(huán)境保護(hù) 一、設(shè)計(jì)依據(jù)、原則及目標(biāo) （一）設(shè)計(jì)依據(jù) ? 《中華人民共和國環(huán)境空氣質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》（ GB3095— 1996） ? 《中華人民共和國城市區(qū)域環(huán)境噪聲標(biāo)準(zhǔn)》（ GB3096— 93）； ? 《中華人民共和國大氣污染物綜合排放標(biāo)準(zhǔn)》（ GB162971996）； ? 《中華人民共和國污水綜合排放標(biāo)準(zhǔn)》（ GB897896）； （二）環(huán)境保護(hù)目標(biāo) 將生態(tài)旅游度假區(qū)建設(shè)成為空氣清新、環(huán)境優(yōu)雅、水體清潔、景觀優(yōu)美、生態(tài)平衡的綠色度假區(qū)。 垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)站：建設(shè) 1 個(gè)垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)站。 安全保障措施 重點(diǎn)建立和完善旅游安全預(yù)報(bào)體系；完善重點(diǎn)旅游活動場所的安全防護(hù)設(shè)施；消除通訊信號盲區(qū)；與公安、醫(yī)院等部門聯(lián)合建立旅游緊急救援體系。 河道疏浚和堤壩加固 由于河道未疏浚，只能小型快艇通行，為了提高河道安全泄洪、改善河道及周邊 環(huán)境、提高河道通行能力，需要對河道進(jìn)行疏浚和堤壩加固。根據(jù)《城市電力規(guī)劃規(guī)范》（ GB/502931999，根據(jù)不同區(qū)域用電負(fù)荷預(yù)測，配備變壓器和相應(yīng)線路。同時(shí)，結(jié)合公路改造和提升，重點(diǎn)加強(qiáng)車站環(huán)境整治、旅游服務(wù)功能的強(qiáng)化和旅游窗口形象的凸顯，盡快配套完善旅游服務(wù)和旅游宣傳設(shè)施。還可成立植物花卉研究中心，同時(shí)進(jìn)行植物保護(hù)和科學(xué)研究。 —— 漁港餐飲區(qū)： 設(shè)計(jì)容納 100 人用餐的中 等規(guī)模餐飲設(shè)施，餐飲區(qū)正對河對岸的保護(hù)區(qū)，外圍搭建觀景平臺，可設(shè)置望遠(yuǎn)鏡，便于游客用餐之余觀看鳥類及其它濕地景觀。其中餐式分為濕地水之味、綠色芳香素食、濕地養(yǎng)生藥膳等主題。可采用層聯(lián)體別墅、多層度假公寓樓等多種中低密度住宅結(jié)合。建筑應(yīng)遵循整體風(fēng)格統(tǒng)一，結(jié)構(gòu)形式多樣的原則。依托生 態(tài)環(huán)境、采用生態(tài)材料、追求生態(tài)理念，充分表現(xiàn)現(xiàn)代環(huán)保意識，創(chuàng)造一流人性化空間。 檔次定位 高端生態(tài)頂級養(yǎng)生的度假天堂。 客戶群定位 旅游地產(chǎn)的客戶群已不是簡單地為解決住房有無的客戶群體，而是一批講究生活質(zhì)量、著眼投資效益的苛求客戶。 所屬氣候區(qū)域 暖溫帶大陸性季風(fēng)氣候 四季分配類型 四季分明、溫度適宜、光照充裕 降雨集中月份 7 月、 8 月 年均降水量 毫米 最冷月均氣溫 ℃ 最熱月均氣溫 ℃ 極端最低氣溫 ℃ 極端 最高氣溫 ℃ 年平均氣溫 ℃ 平均相對濕度 66% 無霜期天數(shù) 186 天 年日照時(shí)數(shù) 小時(shí) 年平均風(fēng)速 米 /秒 年最多風(fēng)向 南西南風(fēng) 空氣質(zhì)量 優(yōu) 小結(jié)：項(xiàng)目建設(shè)處于較好的自然和地質(zhì)環(huán)境中，而且旅游建設(shè)中大部分是在原有基礎(chǔ)上改造和提升，項(xiàng)目建設(shè)受自然和地質(zhì)環(huán)境的影響較小，同時(shí)由于占地和開挖較少，對生態(tài)環(huán)境破壞影響小。 在此宏觀背景條件下， XX市委、市政府做出了《關(guān)于加快 XX市旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展的決定》，以濕地生態(tài)資源為依托，充分發(fā)揮 XX旅游資源優(yōu)勢和區(qū)位優(yōu)勢，努力打造“世界濕地休閑之都”旅游精品，把旅游業(yè)培育發(fā)展成為 XX國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，把 XX建設(shè)成為具有國際影響力的旅游目的地。水路也較通暢，沿海沿河有碼頭 50 多處，位于大遼河口的 XX 港，兩個(gè) 3000 噸泊位碼頭已經(jīng)使用。從大交通上看， XX 至海城高速公路與沈大、京沈兩條高速公路相連接。 XX 旅游情況統(tǒng)計(jì) 年份 項(xiàng)目 2021 2021 2021 實(shí)際 同比增長 (%) 實(shí)際 同比增長 (%) 實(shí)際 同比增長 (%) 旅游總收入 (億元 ) 27 旅游外 匯收入 (萬美元 ) 723 51 1359 2324 71 國內(nèi)旅游收入 (億元 ) 26 51 70 接待入境旅游者 (萬人次 ) 59 140 接待國內(nèi)旅游者 (萬人次 ) 260 31 454 97 760 數(shù)據(jù)來源： XX 市旅游局資料統(tǒng)計(jì) XX 主要景區(qū)客源調(diào)查統(tǒng)計(jì) 名稱 2021 年 2021 年 2021 年客源構(gòu)成 數(shù)據(jù)來源： XX 市旅游局資料統(tǒng)計(jì) 項(xiàng)目競爭力分析 由上面數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)， XX 市 2021 年游客總?cè)舜螢? 萬人次，紅海灘和 XX兩大景區(qū)接待游客總量僅為 萬人次。 XX 市區(qū)及周邊房地產(chǎn)調(diào)查結(jié)果統(tǒng)計(jì) 樓盤名稱 位置 總建筑面積（萬平米） 容積率 戶型 均價(jià)（元 /平方米） 主要客源 紫潤茗都 興隆臺區(qū) 50 高層 3250 本地及周邊 多層 3500 水木清華 興隆臺區(qū) 35 商住樓 3400 本地及周邊 高層 3300 多層 3250 瀚新花園 興隆臺區(qū) 37 多層 3350 本地 高層 3200 賽納灣 興隆臺區(qū) 4 別墅 6800 周邊 鼎信佳苑二期 興隆臺區(qū) 11 高層 3100 本地 多層 3200 云景花苑II 大洼縣 10 高層 2800 本 地 多層 2900 日月興城 興隆臺區(qū) 19 高層 3200 本地及周邊 別墅 65007500 格林花園 大洼縣 12 多層 2850 本地 高層 2700 項(xiàng)目競爭力分析 從上面的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)結(jié)果可以得出，目前 XX 的房地產(chǎn)開發(fā)遠(yuǎn)不能滿足巨大的消費(fèi)需求和對舒適生活空間的需求。 二、市場供給調(diào)查 （一）房地產(chǎn)市場 現(xiàn)有住房情況調(diào)查 通過對相關(guān)資料的統(tǒng)計(jì)整理，得出 XX、營口兩市現(xiàn)有住房的基本情況。 （ 2）消費(fèi)趨向調(diào)查 由數(shù)據(jù)整理與分類統(tǒng)計(jì)，對京津唐地區(qū)居民對景區(qū)和旅游項(xiàng)目的選擇偏好進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析。由于本調(diào)查尚缺 101 月共 4 個(gè)月數(shù)據(jù)，只能根據(jù)歷史數(shù)據(jù)推算京津唐地區(qū)全年的出游率。 根據(jù)京津唐地區(qū)居民旅游消費(fèi)行為監(jiān)測研究， 2021 年三次調(diào)查總計(jì)接觸樣本 6055 個(gè)。 2021 年京津唐地區(qū)居民出游率將超過 200%。 2021 年東北地區(qū)城市居民 人均旅游 2 次，人均旅游花費(fèi) 296元，分別比 2021 年增加 倍和 %。 XX 營口地區(qū)休閑方式及時(shí)間 調(diào)查統(tǒng)計(jì) 休閑方式 酒吧、茶吧 歌舞廳 溫泉水療 其他 28% 35%