某生態風情小鎮建設項目可行性研究報告(編輯修改稿)

　

【文章內容簡介】 %、省外10% 第四章 項目建設可行性 XX作為 XX生態風情小鎮的外部環境，其良好的交通區位條件、地方政策環境和自然工程條件等，為項目的順利實施營造了良好的環境條件。 一、交通區位條件分析 該項目位于 XX 市西郊，南與濕地保護區隔水相望，東距 XX 市中心 20 公里，北至 G205 高速公路出口 15 公里。從大交通上看， XX 至海城高速公路與沈大、京沈兩條高速公路相連接。溝海 鐵路橫貫 XX，境內里程 90 多公里，是遼西連接遼南的一條最近鐵路通道，與沈秦快速鐵路相接。客運直接通沈陽、大連、上海、廣州等，現在又開通了 XX 直達首都北京的快車。 XX 距沈陽機場 至 2 個小時車程，且有高速公路直達。水路也較通暢，沿海沿河有碼頭 50 多處，位于大遼河口的 XX 港，兩個 3000 噸泊位碼頭已經使用。 XX 風情小鎮擁有良好的外部交通環境依托，同時所在區域內交通基礎條件較好，主要節點都有公路相通，可以滿足建設施工要求，基本不需要新建大的交通項目。 小結： XX 作為遼寧省重要交通樞紐，遼中城市群的濱海門戶，其公 路、鐵路、水運和航空等對外交通骨干及內部公路交通網絡，是本項目開發的有力支撐，這為項目區旅游基礎設施建設及未來旅游經濟發展奠定了良好的區域交通基礎。 二、政策環境條件分析 本項目的旅游建設實施具有一系列外部的政策優勢條件： 從外部政策環境看，首先是為應對經濟下滑和刺激內需增長，國家及旅游主管部門出臺了一系列基礎設施建設和加快旅游建設發展的利好政策；其次，中央財政繼續加大對東北老工業地區的支持力度，有利于田莊臺古鎮旅游開發建設爭取更多的資金；第三， XX作為資源型城市轉型的試點城市，國家系列戰略措施的實施為田莊 臺古鎮旅游開發，響應區域產業結構調整、區域經濟發展及基礎設施建設提供了政策支持；第四，遼寧省沿海經濟帶的構建，為本項目的基礎設施建設增加了資金投入和政策支持。 在此宏觀背景條件下， XX市委、市政府做出了《關于加快 XX市旅游產業發展的決定》，以濕地生態資源為依托，充分發揮 XX旅游資源優勢和區位優勢，努力打造“世界濕地休閑之都”旅游精品，把旅游業培育發展成為 XX國民經濟的支柱產業，把 XX建設成為具有國際影響力的旅游目的地。 小結：當前國家宏觀調控政策、振興東北發展戰略、資源型城市轉型政策及遼寧省沿海經濟帶建設的 優惠支持政策，以及 XX市加快旅游產業發展的決定及相關配套優惠措施為XX生態風情小鎮開發項目的建設實施提供了外部政策條件。 三、自然環境條件分析 項目區屬于半濕潤季風氣候，四季分明、雨熱同季、干冷同期、溫度適宜。本次項目主要建筑施工區域在平原地區，地勢平坦，地質結構穩定，有利于建設施工。 所屬氣候區域 暖溫帶大陸性季風氣候 四季分配類型 四季分明、溫度適宜、光照充裕 降雨集中月份 7 月、 8 月 年均降水量 毫米 最冷月均氣溫 ℃ 最熱月均氣溫 ℃ 極端最低氣溫 ℃ 極端 最高氣溫 ℃ 年平均氣溫 ℃ 平均相對濕度 66% 無霜期天數 186 天 年日照時數 小時 年平均風速 米 /秒 年最多風向 南西南風 空氣質量 優 小結：項目建設處于較好的自然和地質環境中，而且旅游建設中大部分是在原有基礎上改造和提升，項目建設受自然和地質環境的影響較小，同時由于占地和開挖較少，對生態環境破壞影響小。 第五章 建設方案和內容 一、項目總體思路 總體創意 旅游 + 地產，即：濕地生態養身旅游 + 商務度假人居地產。 依托 XX 獨特的濕地生態資 源和優質的人居環境，打造以濕地旅游度假為目的，以生態休閑養身為賣點，以溫泉和仿生建筑為載體。以高品質生活為主題的房地產項目。 客戶群定位 旅游地產的客戶群已不是簡單地為解決住房有無的客戶群體，而是一批講究生活質量、著眼投資效益的苛求客戶。根據市場調查結果，確定項目地區的各類潛在客戶群，并得出項目的目標客戶群定位。 其中，主要內容包括： —— 主力客戶群定位 ： XX 本地及三大城市板塊中高端房地產消費市場，及商務度假市場 —— 亞客戶群定位 ：國內臨近省市旅游中高端休閑養身度假市場 特色文化定位 以人居、養生文 化為主題，濕地生態環境為特色的，將后現代主義與自然主義從風格上融合的濕地生態風情小鎮。 功能定位 以商務、度假、居住及景點四大功能于一體的綜合性旅游地產項目。 檔次定位 高端生態頂級養生的度假天堂。 二、重點建設項目 （一）旅游房地產項目 即建設綠色生態社區。 選址：遼陽河濱，與保護區隔水相望； 規模：占地約 780 公頃； 定位：葦海之濱、鳥語林中，離濕地生態保護區最近的濱水高端生態居住區，打造濕地生態養生及異域風情度假品牌。 濕地仿生建筑低密度住宅區： 仿生建筑融入后現代主義風格的豪華別墅。依托生 態環境、采用生態材料、追求生態理念，充分表現現代環保意識，創造一流人性化空間。住宅可以采用單棟、雙拼或花園洋房。充分利用水岸，濱水而建。每棟建筑之間距離范圍是 20 至 40 米，低層低密度，容積率在 — 之間。建筑應遵循整體風格統一，結構形式多樣的原則。住宅區內需設計景觀循環水系。 濕地養生公寓： 針對市場開發幾類公寓： 針對高端商務消費市場，推出具備居住和辦公雙重功能的商務公寓； 針對中高端房地產市場，推出酒店式公寓； 針對中老年人養身養老市場，推出養老公寓； 針對第二居所市場，推出度假公寓， 其中包括單身度假公寓和豪華度假公寓； 以濕地為環境背景，建設舒適、生態環保的仿生建筑，開展養生度假。建筑層高限定為 5 層，低層中低密度，容積率為 左右。可采用層聯體別墅、多層度假公寓樓等多種中低密度住宅結合。可開設養生養老基地，提供老年人專用活動空間，吸引老年人養生和度假。 （二）綜合服務配套項目 旅游地產服務對象主要是休閑度假的游客，所以，這類項目不追求單元較大面積；優雅舒適的外部環境是不可少的主要元素，為使項目達到預期銷售目標，完整的配套設施則成為這類項目的重點。 —— 濕地養生餐廳 結合濕地重點打造餐 廳的生態環境，突出濕地景觀特點，根據中外養生文化對食物內容和進食方式進行特色設計，充分體現生態養生的特點。其中餐式分為濕地水之味、綠色芳香素食、濕地養生藥膳等主題。可聘請當地及各地廚師研究自創或借鑒中國古代藥膳、素食等。 （三）戶外休閑娛樂項目 生態漁港 結合風情小鎮，打造一個功能性與景觀性結合的濕地生態漁港。 選址：療河與繞陽河交匯處以北，近保護區河濱 規模：占地面積 15 公頃 —— 漁港碼頭： 分港口區，和垂釣區，打造為生態休閑小漁港，設立小船游覽、垂釣服務等。 —— 漁港餐飲區： 設計容納 100 人用餐的中 等規模餐飲設施，餐飲區正對河對岸的保護區，外圍搭建觀景平臺，可設置望遠鏡，便于游客用餐之余觀看鳥類及其它濕地景觀。 濕地溫室植物園： 選址：原 XX 監獄一監區所在位置 規模：占地面積 100 公頃，實際建設用地 30 公頃，其余為生態保護用地。濕地植物園是為小鎮打造的后花園，運用濕地環境優勢，室內、室外結合打造五彩繽紛的植物園景觀，不同植物搭配種植，保持四季有花有景。園區內可運用不同環境的濕地為主體，大造濕地園中園。還可成立植物花卉研究中心，同時進行植物保護和科學研究。 三、配套施設建設 （一）交通基礎設施建設 為適應旅游開發和發展的需要，加強 旅游公路、城鎮街道體系 及 標識標牌 等配套設施建設是當務之急，是深化和提高游憩體驗方式的重要措施。 根據《旅游區（點）質量等級的劃分與評定》（ GB/T17752021），本著統一規劃、重點布局、系統建設、彰顯文化、環境和諧的原則，重點建設旅游形象標識牌、交通引導標識、旅游景點標識、服務提示標牌 4 類標識標牌。 重點是在進入 XX 生態風情小鎮的主要交通出入口、主要廣場、游客集散中心、汽車站等設置形象標牌；主要公路上安裝旅游交通引導標識；主要景點外部設置景區標識標牌；主要景區外部及交通 中轉地，安裝旅游服務提示標牌。同時，結合公路改造和提升，重點加強車站環境整治、旅游服務功能的強化和旅游窗口形象的凸顯，盡快配套完善旅游服務和旅游宣傳設施。 表 51 旅游相關標識牌設置情況 主要設置地點 數量（塊） 形象標識牌 主要交通出入口、主要廣場、游客集散中心、汽車站等 10 交通引導牌 G205 高速公路出口處 5 景點標識牌 主要景點外圍地區 8 服務提示牌 主要景點外圍、交通中轉、游客集散地等 18 （二）給水及供電設施 供水設施 目前用水主要依靠周邊油田采油臨建設施，隨著 XX 生態風情小鎮的建設發展，游客規模的增加，原有的供水設施不能滿足項目區生活、消防的用水需求。《旅游規劃通則》（ GB/T18971－ 2021）和國家 5A 級景區要求，本項目將在 XX生態風情小鎮內建設供水設施。 供電設施 目前區域供電設施不完善，主要依靠周邊油田采用臨建設施供電系統，隨著景區建設和發展，需要配套建設供電系統。根據《城市電力規劃規范》（ GB/502931999，根據不同區域用電負荷預測，配備變壓器和相應線路。 （三）信息咨詢服務設施 建設 XX生態風情小鎮游客接待中心，并聯入 XX區域旅游公共信息服 務系統，在主要廣場、車站等處設置綜合信息電子觸摸屏和電視宣傳，構建綜合旅游信息網絡服務平臺，實現散客在區域內的無障礙旅游。 （四）環境治理和保護 良好的生態環境資源是 XX 生態風情小鎮旅游發展的基礎，保護好濕地生態旅游資源是旅游帶開發的重中之重。水域保護設施建設重點是濕地周邊城鎮和景區建設污水處理廠、嚴格保證只使用環保型游船等；此外還需要通過對重污染企業轉產和搬遷、完善濕地周邊集鎮和生態能源利用等提升整體環境質量。 河道疏浚和堤壩加固 由于河道未疏浚，只能小型快艇通行，為了提高河道安全泄洪、改善河道及周邊 環境、提高河道通行能力，需要對河道進行疏浚和堤壩加固。項目單位前期對河道進行勘測，疏浚河道主要工程包括清淤、筑壩和綠化。 污水處理工程 結合小城鎮旅游的發展需要，為強化水資源保護，加強排水設施建設，重點是增設污水處理設施和雨污分離排水系統，達到污水的凈化和回用的目的，保護生態環境，實現人與自然的和諧發展。 （五）其他設施 旅游廁所 為了提升 XX 生態風情小鎮的服務功能，改善環境，為游客提供良好的服務條件，規劃建設 2 個四星級所和若干小型水沖廁所。 安全保障措施 重點建立和完善旅游安全預報體系；完善重點旅游活動場所的安全防護設施；消除通訊信號盲區；與公安、醫院等部門聯合建立旅游緊急救援體系。資金來源除政府予以引導性投入外，重點以交通、公安、通訊、衛生等部門籌集為主。 環衛設施建設 建設垃圾回收、中轉及無害化處理設施，其服務范圍覆蓋整個城鎮及各重點景區。具體如下： 垃圾回收設施：主要包括在重要景點、旅游碼頭、游客集散地及其周邊地區，設置若干生態分類垃圾箱。 垃圾轉運站：建設 1 個垃圾轉運站。 無害化處理設施：根據區域垃圾產出量，建設垃圾無害化處理場。 郵電通訊建 設項目 重點建設內容包括電設施、程控電話設施、移動通訊設施、國際互聯網設施等，近期重點是各主要旅游景點、旅游干線、游客服務中心和賓館飯店等游客聚集區以及郵電通訊盲區的服務設施建設。 景觀綠化 在游客接待集散地利用灌木和花草進行綠化劃分功能分區；在游客觀光通道進行景觀綠化；采用生態停車場，提高綠化率。 第六章 環境保護 一、設計依據、原則及目標 （一）設計依據 ? 《中華人民共和國環境空氣質量標準》（ GB3095— 1996） ? 《中華人民共和國城市區域環境噪聲標準》（ GB3096— 93）； ? 《中華人民共和國大氣污染物綜合排放標準》（ GB162971996）； ? 《中華人民共和國污水綜合排放標準》（ GB897896）； （二）環境保護目標 將生態旅游度假區建設成為空氣清新、環境優雅、水體清潔、景觀優美、生態平衡的綠色度假區。實行環保與經濟建設同步持續發展。 空氣質量 環境空氣質量達到國家 GB30951996 一類地區中的二級標準。 地面水質量 地面水環境標準達到環境質量一類區三類標準。 環境噪音 環境噪聲分貝五類地區，要 求全面達到國家 GB309693 標準中二類地區二類標準（晝夜 40～ 45dB,夜間 35～ 40dB） 固體廢棄物 生活垃圾無害化處理率大于 95%，主要有害廢棄物無害化處理率達到 100% 生態保護覆蓋率 100%。 （三）環境保護原則 與自然和諧共存原則 生態旅游度假區應與區域自然生態系統相結合，保持盡可能多的生態功能。在基礎設施建設及規劃中最大限度地降低公共中心區對局地景觀和水文背景、區域生態系統造成的影響。 生態效率原則 在基礎設施、建筑物構造過程中，按照“三同時”原則，應全面實施清潔建設，盡 可能降低資源消耗和廢物產生；在建筑材料、能源使用、產品和