濱海康樂家園可行性研究報告-wenkub.com

　 　

【正文】 綜上分析，我們可以得出結論，本項目產業開發將是一舉多得：一是為公司找到了新的業務拓展平臺；二是延伸了公司的產業鏈，完善了老年產業服務體系；三是提升了公司的軟實力，為公司的未來發展開拓市場做出貢獻。建議項目在執行過程中加強宣傳，提高項目的知名度，科學管理，同時加強與第三方合作和項目的招商引資工作，多層次解決項目資金問題。本項目投資大、回收期長，需要投入較大的流動資金，但是風險比較低。本項目具有顯著的社會效益和一定的經濟效益，為促進該項目的正式啟動，請各級政府盡快批準該項目立項。第二期經濟效益分析（1）凈利潤（所得稅免）第二期項目凈利潤= 1305（萬元）（2）第二期凈利潤收益率第二期項目靜態投資凈利潤收益率=凈利潤/總投資*100% =1305/（—240）*100%=%（3）第二期投資回收期第二期項目總體靜態投資回收期=100/ =；如加上建設期12個月，即1年。（3）第二期經營成本703萬元。（5）第一期經營利潤652. 524萬元。（2）國家一次性補貼：每張床位3000元，400張床位共120萬元。單人間、雙人間、三人間面積約占18平米，內設衛生間、淋浴設備、電視、家居設備、呼叫系統等。本項目第二次按一次建成投入運營進行各項財務指標計算；項目的建設期為18個月，從建設期第一年開始投入運營，分析過程不考慮物價變化因素的影響。表121 第一期行政性收費項目名稱數量收費標準投資額（萬元）土地費用30畝——630行政性收費項目報建費2萬平方米10元/平方米20城市基礎設施配套費2萬平方米12元/平方米24前期工程費2萬平方米60元/平方米120土地七通一平費用30畝3萬元/畝90小計————884表122第一期建筑安全費用與裝修費用項目名稱數量收費標準投資額（萬元）建筑安全費用1000元/平方米1606裝修費用1000元/平方米1606小計————3212表123 第一期其他費用項目名稱數量收費標準投資額（萬元）區間道路，綠化，景觀，10000平方米60元/平方米60消防配套16060平方米30元/平方米供電/供氣工程16060平方米90元/平方米道路/供水/排污16060平方米60元/平方米建設期管理費建安費3%建設期財務費用建安費3%項目不可預見費建安費3%合計124 第一期室內設施費用項目名稱數量收費標準投資額（萬元）家居用品400套2008家具400套500/套20活動設施————40廚衛設施————30辦公設施————10電器————40其他————10合計158第二期費用：項目總投資10099萬元，固定資產投資主要包括建筑物建造、裝修、各種設施等各個層面。第十二章 項目投資估算 項目投資估算 總投資估算依據本項目估算主要依據項目建設方案設計的各項工程和其他建設任務，按方案分別計算各項建設工程量和設備購置數量，作為項目投資估算的基本依據。即2016年1月至2017年6月，2017年7月正式投入營運。本工程建設分期建設，共分為以下幾個階段：地質勘探及設計階段：2013年1月至2013年3月～2013年3月至2013年9月。第十一章 項目實施計劃 項目總體實施計劃項目第一期共分7個階段：第一階段：組建項目公司，開始項目的籌建工作；第二階段：項目方案與施工圖設計；第三階段：完成報建工作；第四階段：完成售樓（招商）中心的施工和裝修并投入使用，第五階段：進行施工建設和質量監理；第六階段：進行環境綠化及景觀工程；第七階段：項目運營和物業管理。機構定員如表81所示：表81部門管理人員（第一期）管理人員（第二期）一般員工（第一期）一般員工（第二期）院長1副職2總務主管1副職2財務主管1副職2后勤主管1副職2會計12出納12維修36洗衣36廚房工作人員612醫務48護工2040清潔工24安保24其他36合計484998 人員培訓上崗培訓 對新員工都應進行統一的上崗培訓，主要目的是讓新員工了解濱海康樂家園工作內容，如護理工作、老人作息規律等。合理利用水資源，空調冷卻用水應循環使用，綠化用水、場地清洗水等可充分利用處理后的回收水，盡量提高水資源的循環利用效率。選用高效節能的光源和燈具及多組合控制開關，分區、分功能控制，按實際需要進行開關。防盜措施建立智能化的保安系統，定期組織防盜宣傳教育；加強保安人員的防盜培訓。貯存和運輸裝卸食品的容器包裝、工具、設備和條件必須安全、無害，保持清潔，防止食品污染。嚴格按照國家要求對員工進行職業安全教育政策，在本項目建設實施后，公司將為員工進行必要的勞動安全教育，改善員工工作環境，盡可能對安全要求高的崗位提供良好的作業條件，并對從業人員予于補助。由于項目的污染程度很輕，且有較完善的防治措施。廢棄物主要分為果蔬類廢棄物、生活垃圾、危險廢棄物、廢棄塑料等。廢氣項目投產后，產生的廢氣主要是廚房烹調過程中產生的廢氣。第八章 環境保護、勞動安全與衛生 環境保護設計依據（環境質量標準及排放標準）環境質量標準《地表水環境質量標準》（GB38382002）Ⅳ類標準；《環境空氣質量標準》（GB30951996）二級標準；《城市區域環境噪聲標準》（GB309693）二類區標準；《XX市飲用水源保護區劃分》。項目區安裝閉路電視監控系統，各樓層樓道和公共場所安裝閉路電視監控系統。報警系統的信號線、重要設備控制線、火災事故廣播導線、消防通訊線均選用ZR—RV阻燃導線，所有導線均穿管暗敷設。用電設備接地、防雷接地、弱電系統接地可采用聯合接地形式。公用照明系統科學設置，力求新穎別致，確保足夠的照度。、電源設施和外部條件供電電源線路由公用高壓線路引入項目區變壓器，再由變壓器直接引線接入各建筑物。污水排放：生活廢水和糞便廢水，設伸頂透氣管，經化糞池處理后與項目區排水系統匯合，排入市政污水管網。給水管管材選用鋁塑復合管。《室內給水設計規范》（GBJ13—86）。根據學員的愛好常設多種等專題講座，相應設不同規模的多功能教室、圖書資料閱覽室、學員作品陳列觀摩室、健身室、休息室、醫療急救室等輔助設施。房間面積在1840㎡。力爭辦成廣西地區最有特色的老年公寓。室外空間主要布置門球場、釣魚場、種植場、綠地、花壇、池沼、停車位、公共活動區、健身區及道路等。 總平面規劃原則該項目設計的基本原則，是在滿足國家的有關規程、規范的前提下，首先應強調功能分區的合理性。其主導思想就是建筑本身對自然環境的影響做到最小，對資源的利用做到合理規劃，達到建筑物與生態環境的和諧相處。根據項目用地功能分區，本項目組成及各功能分區建設規模如下：主要經濟技術指標詳見下表：表52 綜合經濟技術指標表名稱單位數據或指標備注總用地面積畝7046667平方米總建筑面積平方米32120建筑占地面積平方米8000不包含道路容積率建筑密度20%綠地率60%道路及停車場平方米10000 工程結構方案第一期A棟：以下為濱海康樂家園按功能分區指標表：表53建設內容設置方位總面積（m2）廚房1樓70備餐間1樓100休息室1樓30洗消間1樓30洗衣房1樓100庫房1樓150鍋爐房1樓150變電室1樓150門衛值班室1樓20污水處理1樓200其他1樓100總計1200表54建設內容設置方位總面積（m2）工作人員辦公室2樓150會議室2樓200資料室2樓200工作人員起居室2樓450門診及醫療保健2樓2000其他2樓200總計3200表55建設內容設置方位建筑面積入口大堂1樓200老年公寓樓 1—4樓5700老年活動中心1—2樓1800餐廳1樓300總計8000m2表56建設內容設置方位總面積（m2）醫生值班室2樓20護士值班室2樓40圖書閱覽教室2樓600其他2樓200各類保健3樓800藥房3樓200健身鍛煉3樓400其他3樓200其他配套設施4樓800其他4樓400總計3660總建筑面積 16060其中建設工程主要包括：一般裝飾工程、電梯安裝工程、給排水及消防工程、電氣照明及弱電工程、室外道路、排污、排雨、路燈、綠化美化等。總建筑面積16060平方米。同時能容納800人入住，有單人間、雙人間、三人間；老年活動中心大樓，將新增康復醫療中心、圖書室及學習中心、文化娛樂中心、老年健身中心、養老服務從業培訓中心、辦公服務中心等，并將創辦老年大學、老年藝術團等。項目完成后，新建老年公寓樓，常設老年人居住房間210間（套），設固定床位400張。個性、生活愛好不同的老人們能互不干擾地生活在同一屋檐下。 項目總體功能定位本項目是一個高標準的綜合養老機構。加強工程項目的過程管理，邀請具有一定資質的咨詢公司進行過程管理，與施工方、監理方協調好，加強對工期進度的控制。通過合理的規劃、優秀的設計、現代的管理建設一個現代化的、先進的、高效的養老機構。這樣會改變原項目評估時技術參數和投入產出指標。 工程技術風險工程風險主要包括方案、工程地質、施工與工期等存在的各種不確定性給項目帶來的風險。 項目風險分析 行業與市場風險 我國目前的養老方式和社會主流的觀念中，居家養老是我國最為普遍的，也是最為人們所接受的。 威脅(Threats)：行業經驗不足，創辦養老機構屬于一次性投資額較大??但回報較慢時間跨度較長的行業。人口總量過多、人口素質問題和老齡化的多重壓力將給經濟發展和社會保障帶來嚴峻挑戰。據預測，再過5年，；再過10年，；再過20年。觀念落后，意識不足雖然各級政府對于老齡化的問題相當重視，但是在少數個別地區，由于我國長期形成的是家庭子女養老觀念，因此面對我國人口老齡化的挑戰。 劣勢分析(Weaknesses)：養老護理的培訓機制落后。欽州的經濟、人文、自然等條件，使其充分具備了作為養老休養地的優勢，未來的欽州都將是越來越多老年人的選擇，而欽州的養老產業的市場商機日漸明朗。區位優勢欽州地處我國西南邊陲，與東盟各國接壤，周邊旅游資源豐富，所擁有得天獨厚的自然條件，氣候宜人、雨量充沛、一年四季風景如畫、生活節奏悠閑，能夠滿足老年人對自然的喜愛；靠近口岸，生活便利，物產豐富，養老成本不高。 按照現行國家稅法和有關規定，對社會投資興辦的社會福利院、敬老院、老年公寓、老年福利服務中心（站、點），老年人護理院、托老所等福利機構及其提供的福利性服務、社會福利機構興辦的第三產業，在稅收上給予優惠或減免。城市規劃部門在制定城市規劃時，要充分考慮社會福利事業、公益事業的發展需求，盡可能在交通便利、環境良好，便于服務和發展的區域給予安排。目前我國對老齡化及帶來的養老問題十分重視，也給予相關的政策傾斜，本項目可以充分利用自身優勢，努力爭取各項優惠措施與一定的財政補貼，減少開發成本，從而大力發展“民辦公助”特色模式。“公辦民營”是利用已有的資源進行改造，引入社會資本力量來經營，平抑了高昂的費用，較好的發揮了社會力量的積極性與靈活性。同時要等待濱海新城北部灣醫療中心具備條件或養老院自身具備一定的醫療設置和醫療隊伍條件。按照我國土地等級劃分相關規定，欽州地區城鄉交界地屬于第十一等到第十四等級別，土地出讓價格相對不高。另外，養老社區還可以與周邊醫院建立合作關系，在社區中設置醫療救助站，以便在老人有突發性疾病的時候可以迅速地進行處理。一些較大的養老院通常靠近城市周邊的城鄉交界處，或者毗鄰景觀資源，其位置既有相對宜人的居住環境，又能夠方便地到達。差距甚大。目前國際社會機構養老通行的一般規律是養老床位約占老年人口總數的5%左右。第三章 項目建設選址及開發模式研究 項目建設的必要性 構建和諧社會，養老體制有益嘗試大力發展養老服務業能夠有效提高包括廣大老年人在內的全體人民的生活質量，促進相關行業發展，推動經濟增長，符合經濟社會協調發展的總體要求。城鎮里大多數老年人都有經濟來源，子女送老年人進敬老院，經濟上沒什么問題。 市場前景預測養老產業是朝陽產業，有很大的發展空間。五、 盈利艱難，私立機構因資金問題導致服務質量不良，價格普遍高于公立，床位很難住滿，而金融養老和地產養老模式的需求量又難以達到設計規模，總體盈利情況難以令人滿意。二、 采用“金融養老”模式，入住需繳納10120萬押金，養老機構通過收取押金后用其資金做投資獲取回報。政府對養老機構每張床位有一次性補貼政策，但是私立機構一般由于土