溫州某地塊房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究報告-wenkub.com

　 　

【正文】 ，該項目抗風(fēng)險能力較強。，使購房客戶有充分選擇的余地；房型功能完備，室內(nèi)空間豐富多變，充分體現(xiàn)了“以人為本”的理念。項目的建設(shè)將明顯提升當(dāng)?shù)鼐幼…h(huán)境，提高居民生活質(zhì)量，促進社會和諧發(fā)展。不會對少數(shù)民族風(fēng)俗習(xí)慣和宗教產(chǎn)生影響。5對地區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施、社會服務(wù)容量和城市化進程的影響。項目營運后，可增加居民的就業(yè)機會，收入渠道拓寬。提高當(dāng)?shù)鼐用裆钏脚c生活質(zhì)量，影響程度較好。現(xiàn)將項目的實施對社會影響的范圍程度及可能出現(xiàn)的后果列于下表： 社會影響分析表 序號社會因素影響的范圍、程度可能出現(xiàn)的后果1對居民收入的影響。現(xiàn)將項目風(fēng)險分析有關(guān)數(shù)據(jù)列下表： 風(fēng) 險 分 析 表 單位：萬元序號項 目基本方案銷售收入上升10%銷售收入下降10%開發(fā)成本下降10%開發(fā)成本上升10%1銷售收入342313765430808 34231342312開發(fā)成本25800258002580023220283803銷售稅金及附加2139 2353 1926 2139 2139 4利潤總額629295013082887237125成本利潤率（%） 6銷售利潤率（%） 由表9得出：當(dāng)開發(fā)成本不變而銷售收入下降10%時，利潤總額3082萬元，%，%；當(dāng)銷售收入不變而開發(fā)成本上升10%時，利潤總額3712萬元，%，%。 商住樓銷售價格設(shè)定原則是以開發(fā)成本加合理的利潤，這樣的銷售價格具有一定的優(yōu)勢。，商業(yè)用房面積1744 m2。建設(shè)單位必須向發(fā)改部門申報核準(zhǔn)項目招標(biāo)內(nèi)容，具體招標(biāo)內(nèi)容詳見下表。工程建設(shè)要實行先基礎(chǔ)設(shè)施，后構(gòu)建筑物的原則進行。根據(jù)項目的實際情況，安排實施進度如下：2016年10月底以前，項目前期工作，包括項目審批立項、建筑方案評審、“可研”、擴初設(shè)計評審、征地手續(xù)辦理、工程招投標(biāo)等；2016年11月至2018年6月， 建筑、安裝施工；2018年7月至9月，竣工驗收、交付使用。，消防系統(tǒng)分室內(nèi)外消火栓系統(tǒng)、防火和排煙系統(tǒng)、自動噴水滅火系統(tǒng)、火災(zāi)自動報警和消防聯(lián)動控制系統(tǒng)；室外設(shè)置地面式三頭接合器，間距≤120米，保護半徑≤150米；配電房設(shè)置S型熱氣溶膠滅火裝置，在配電房、發(fā)電機房各設(shè)置一組推車式滅火器，室內(nèi)設(shè)置1211滅火器及室內(nèi)消火栓；嚴(yán)格按消防規(guī)范保持建筑物間距，留足消防通道。、井字架要指定專人維護保養(yǎng)，發(fā)現(xiàn)有變形、傾斜、搖晃等情況，要及時加固。本項目建成投入使用后，無有毒有害物質(zhì)產(chǎn)生，無高空、高溫、高壓和輻射、振動、噪聲等危險性作業(yè)場所，主要隱患部位為包裝車間、倉儲區(qū)內(nèi)的電氣線路、通風(fēng)設(shè)施等。，臨時堆場周圍開挖截水溝，并配備防雨布，以防水土流失；施工期間，主體工程施工區(qū)應(yīng)做好場地雨水的收集，排污系統(tǒng)納入主體工程設(shè)計一并考慮，充分做好雨污水的收集與排放，并在場地排水溝末端設(shè)置沉砂池，防止施工污泥水流入河道。本工程的實施將對環(huán)境產(chǎn)生一定的影響，通過采取相應(yīng)的防護措施，可降低或消除對環(huán)境的不利影響。規(guī)劃設(shè)計時，分區(qū)設(shè)置固定垃圾分類收集箱。具體建議如下：（1）臨時堆放場要設(shè)置圍墻，做好防護工作，以減少水土流失；（2）雨季施工時，要備有工程工布覆蓋，防止汛期造成水土大量流失，土石方堆坡面要保持平整，注意坡面密實，減少因受雨水沖刷而造成土壤流失；（3）保持排水系統(tǒng)暢通；（4）建設(shè)項目本身有較多的綠化設(shè)施，項目完成后要對水土保持工程及綠化設(shè)施進行經(jīng)常性的維護保養(yǎng)。為了減輕本工程施工噪聲的環(huán)境影響，建議采取以下控制措施：（1）加強施工管理，合理安排施工作業(yè)時間，嚴(yán)格按照施工噪聲管理的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。砼、砂漿等攪拌作業(yè)現(xiàn)場，設(shè)置沉淀池，使清洗機械、基坑中抽排的泥水和場地的污水經(jīng)沉淀澄清達(dá)標(biāo)后再排入市政污水管網(wǎng)。運輸車輛不能攜帶泥土出工地，出入口通道兩側(cè)應(yīng)當(dāng)保持清潔；（4）合理安排施工現(xiàn)場，運輸車輛裝載不得超出車廂板高度，并采取遮蓋、密閉措施，確保沿途不拋灑、不散落，并指定專人對附近的運輸?shù)缆范ㄆ趪娝蛊浔３忠欢ǖ臐穸龋乐沟缆窊P塵；（5）對施工現(xiàn)場實行合理化管理，使砂石統(tǒng)一堆放，少量水泥應(yīng)設(shè)專門庫房存放，減少搬運環(huán)節(jié)；（6）開挖的土方及建筑垃圾及時進行利用，不得長期堆放，對作業(yè)面、建筑垃圾等臨時堆放場地定期灑水，使其保持一定的濕度，以減少揚塵量；（7）合理安排工期，加快施工速度，減少施工時間；（8）當(dāng)出現(xiàn)風(fēng)速大于5級或不利天氣狀況時應(yīng)停止易造成揚塵的施工作業(yè)，并對堆放的砂石等建筑材料進行遮蓋；（9）采用商品混凝土；（10）現(xiàn)場施工攪拌砂漿時應(yīng)做到不灑、不漏、不剩、不倒，攪拌時要有噴霧降塵措施。：主要為生活垃圾。據(jù)有關(guān)資料，施工期土壤侵蝕量約是自然流失量的5倍。施工期固體廢棄物主要包括施工產(chǎn)生的建筑垃圾及施工人員產(chǎn)生的生活垃圾。施工期產(chǎn)生的廢水包括施工人員的生活污水和施工本身產(chǎn)生的施工廢水。主要包括廢氣、粉塵、噪聲、固體廢棄物、廢水等對周圍環(huán)境的影響，而且以粉塵和施工噪聲的影響尤為突出。項目按以下標(biāo)準(zhǔn)進行監(jiān)測管理： GB38382002《地表水環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》； GB30952012《環(huán)境空氣質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》； GB30962008《城市區(qū)域環(huán)境噪聲標(biāo)準(zhǔn)》； GB30951996《環(huán)境空氣質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》。住宅建筑造型采用ARTDEC風(fēng)格，注重體現(xiàn)比例關(guān)系，處理成穩(wěn)重大氣又耐看的形式，而商業(yè)相對活潑，以突現(xiàn)商業(yè)氣氛。另外景觀廊和步行景觀道，共同構(gòu)成整個大景觀的骨干和脈絡(luò)，引導(dǎo)人們感受景觀的豐富層次。高層住宅平行布置，空間工整，收放有序，有利于充分利用日照。本方案強調(diào)功能劃區(qū)的合理性上應(yīng)與居住商業(yè)及配套功能的舒適性上相一致。方案從人性化的原則出發(fā)，合理利用地形空間，規(guī)避不利條件，在有限的土地，充分結(jié)合周邊建筑，盡量營造優(yōu)良的居住環(huán)境，讓戶戶有好景、戶戶有陽光。%，綠地率30%。因此，本項目不需要制定征地拆遷和移民安置規(guī)劃方案。總體而言，本項目的建筑物無大荷載單體，在正常運行中也無大的動荷載等，因此本項目無誘發(fā)地質(zhì)災(zāi)害的可能性。根據(jù)蒼南縣住房和城鄉(xiāng)規(guī)劃建設(shè)局出具的規(guī)劃設(shè)計方案要求，項目容積率控制在＜，建筑密度＜30%，綠地率≥30%；，綠地率30%。（2）排水：雨污分離制，污水通過地埋式污水凈化池處理達(dá)標(biāo)后排入市政污水管網(wǎng)；雨水由干管匯集后，排入市政雨水管網(wǎng)。蒼南處于大陸黃金海岸線的中段， 104國道、沈海高速公路和溫福鐵路橫貫境內(nèi)，龍金大道、世紀(jì)大道、靈龍大道、時代大道等四通八達(dá)。流水作用強烈，坡地溝壑縱橫，到處有基巖裸露的沖刷坡。氣象要素特征值如下：多年平均氣壓：多年平均氣溫： ℃多年平均相對濕度：83%多年平均降水量： 最大年降水量：多年平均蒸發(fā)量：多年平均霧日數(shù)：多年平均雷暴日數(shù)：多年平均日照時數(shù)：無霜期：約274d多年平均風(fēng)速：全年主導(dǎo)風(fēng)向；W（19%）：全縣河流（不含鰲江和赤溪、礬山山溪性溪流），總?cè)莘e19927萬立方米，縣內(nèi)河流都屬外流河，受亞熱帶海洋性季風(fēng)氣候影響，每年于4月15日進入汛期，10月15日出汛。冬季處于西伯利亞冷高壓控制下盛行偏北風(fēng)，風(fēng)速較大，天氣以晴冷為主。《浙江省實施（節(jié)能法）辦法》，加強節(jié)能管理，尤其是節(jié)電、節(jié)水的技術(shù)及合理的使用，努力降低產(chǎn)品能耗。、布置時力求減少線損，合理選擇負(fù)荷中心，節(jié)約電能。，避免不必要的高壓，減少能耗。凡能綜合利用和循環(huán)使用的能源均應(yīng)設(shè)置綜合利用設(shè)施和循環(huán)系統(tǒng)，以提高能源利用率，降低能耗。 《公共建筑節(jié)能設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》（GB501892005）《民用建筑節(jié)能設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》（采暖居住建筑部分JGJ2695）《建筑采光設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》（GB/T 50