萬豪城市廣場建設(shè)項目可行性分析研究報告-wenkub.com

　 　

【正文】 3）車位部分標準車位按婁底市場及周邊項目車位銷售價格平均值取值，即6萬元/個。春園商圈內(nèi)商鋪轉(zhuǎn)租較為活躍，租金能成為反映售價的一個重要參考值。同時考慮房價逐年上漲趨勢，銷售單價可在預(yù)期銷售周期內(nèi)合理上調(diào)。本項目開發(fā)投資的資金來源有四個渠道：一是自有資本金，二是向銀行貸款，三是商品房銷售收入用于投資部分，四是工程單位墊資部分。序號細項取費依據(jù)收費標準總量費用總額（萬元）1借款利息按同期銀行貸款利息%上浮30%2金融機構(gòu)手續(xù)費按銀行及公司有關(guān)情況估算借款額3%　　4503融資代理費4其他財務(wù)費用5壞帳損失合計：10）開發(fā)期間稅費%，其中營業(yè)稅為主稅種，征稅科目未考慮享受政府稅收減免優(yōu)惠的部分，稅費總額為7318萬元。序號明細取費依據(jù)收費標準總量費用總額（萬元）1售樓處建設(shè)按市場價格估算≤銷售總額2%廣告宣傳費銷售代理費預(yù)售許可證費2注冊證辦證費產(chǎn)權(quán)處收費住宅：80元/套 商業(yè)：8000元/宗 1180套住宅300套商業(yè) 150寫字樓369. 43產(chǎn)權(quán)處測量隊測繪費產(chǎn)權(quán)處收費住宅：㎡ 商業(yè)：㎡ 綜合：㎡住宅：㎡；商業(yè)：㎡ 費用合計：注：，數(shù)據(jù)來源見《銷售收入測算》章節(jié)。具體而言，包括小區(qū)的供電、供水、電信、煤氣、排污、安防、景觀、道路、圍墻、照明等基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)費用。單類建安工程費明細包括樁基礎(chǔ)、結(jié)構(gòu)、土建工程、外裝飾及普通房內(nèi)粉刷、管網(wǎng)預(yù)埋等費用，建安工程的完成須達成交樓標準的基本條件。1） 土地成本土地成本包括土地使用權(quán)出讓金、土地出讓傭金、土地交易契稅、拆遷安置補償、報建報批費用等，共計為19622萬元。2）其他相關(guān)費用其他費用是指為完成該項目所產(chǎn)生的除工程費用以外的直接或間接的相關(guān)費用，包括前期籌備、報建報批、項目管理、銷售、財務(wù)及其他不可預(yù)見的費用。3） 樓地面裝飾：商業(yè)用房墻面及地面均為水泥砂漿找平，部分貼以高強度瓷磚；酒店地面以花崗巖為主；高級住宅及公寓為拋光磚，部分輔以花崗巖；公共通道為瓷磚、架空走廊為花崗巖、架空天橋為油漆；主題廣場、露天舞臺、臺階踏步等公共區(qū)域為花崗巖；步行主道、前坪空間為廣場磚；停車場、車道、卸貨平臺為矼路面。2） 為實現(xiàn)“中南首座國際化城市綜合體”的宏偉目標，該項目在產(chǎn)品上集成了購物中心、風情商業(yè)街、五星級酒店、高級住宅及公寓等多種類型，在開發(fā)規(guī)模、項目投入、產(chǎn)品品質(zhì)上均為婁底房地產(chǎn)發(fā)展史上前所未有，在開發(fā)周期上初步設(shè)定為一次性建設(shè)完成。工程管理制為確保施工條件正常運轉(zhuǎn)，應(yīng)嚴格督導(dǎo)施工作業(yè)，負責項目在建設(shè)期間的施工管理、材料管理。3）編制或者審核標底。1參與網(wǎng)絡(luò)信息建設(shè)，負責向綜合辦提供職責范圍內(nèi)的相應(yīng)資料。參與企業(yè)年度工作報告的編制，負責向財務(wù)部提供相應(yīng)資料。 負責售后服務(wù)管理。負責市場企劃工作。1負責建筑前期布置、堪界及現(xiàn)場技術(shù)指導(dǎo)工作。接受領(lǐng)導(dǎo)的指令，負責組織編制質(zhì)量計劃的質(zhì)量目標、質(zhì)量控制、質(zhì)量記錄相關(guān)內(nèi)容，參與對項目質(zhì)量計劃或控制計劃的評審和審核。協(xié)調(diào)與公司其他部門的關(guān)系。完成領(lǐng)導(dǎo)交給的其它工作。抓好對財會隊伍的思想建設(shè)，業(yè)務(wù)建設(shè)。負責對集團物資財產(chǎn)的核算。切實做到手續(xù)完備，內(nèi)容真實，數(shù)字準確，賬目清楚，日清月結(jié)，編報及時。充分提高資金的使用效率，促進集團各項事業(yè)的發(fā)展。 1兼管公司職代會和工會。主要是員膳食、衛(wèi)生保潔、電話總機服務(wù)、安全門衛(wèi)、宿舍管理工作。 負責公司辦公設(shè)施的管理。 負責公司來往信函的收發(fā)、登記、傳閱、批示，做好公文的擬訂、審核、印刷、傳遞、催辦和檢查，及文書檔案資料的歸檔立卷管理的工作。做好上下聯(lián)絡(luò)溝通工作，及時向領(lǐng)導(dǎo)反映情況、反饋信息；搞好各部門間相互配合、綜合協(xié)調(diào)工作；對各項工作和計劃的督辦和檢查。2） 高層預(yù)售證采取分批次申請的方式，一方面減緩成本壓力，另一方面加快銷售進度及銷售收入。根據(jù)婁底市可外協(xié)配套的設(shè)計、施工等資源能力，我們初步設(shè)定的各主要分段工程進度周期如下：1） 項目的設(shè)計及開工準備（初步及施工圖設(shè)計、三通一平、報建、招標等）：6個月2） 商業(yè)、酒店、住宅的主體建筑（基礎(chǔ)、主體、外裝及設(shè)備）：36個月3） 室外環(huán)境配套（道路、管網(wǎng)、環(huán)藝、驗收等）、基礎(chǔ)設(shè)施安裝完成（弱電、消防、電梯、暖通等）：24個月 項目周期設(shè)定1） 開發(fā)正式啟動的時間設(shè)定為項目規(guī)劃方案通過規(guī)劃部門審批時間,并以此時間為項目開發(fā)周期的起始日。2） ,從婁底樓市的發(fā)育及區(qū)域購買力,以及合理的市場占有率角度,我們暫定銷售期為3年，其中蓄勢期為一年。差異化和特色化將成為婁底商業(yè)發(fā)展的長期趨勢。 房地產(chǎn)供求失衡的趨勢愈加明顯。婁底具有區(qū)位、交通、資源等不可替代的天然優(yōu)勢，是“3+5”城市群的能源原材料基地和核心發(fā)展極。按常住人口計算，人均GDP為11565元，%。全年無霜期253～281天。其基本特征為氣候溫暖，四季分明；年平均氣溫16．5～17．5℃，年極端最高氣溫38．l℃，年極端最低氣溫－1℃。唯婁星區(qū)南部大多為溶蝕堆積的丘岡平地貌。吉泰邦臣8000余㎡的商鋪預(yù)計于2009年中推向市場，由于定位高端，業(yè)態(tài)規(guī)劃和租售前景難測。月，且供不應(yīng)求。火車站商圈流動人口多，客戶群構(gòu)成復(fù)雜，臟、亂、差現(xiàn)象依然嚴重，制約了商圈的進一步發(fā)展；明珠步行街、老街、月塘街等專業(yè)市場自行成市，普遍缺乏引導(dǎo)和管理；各個業(yè)態(tài)之間缺乏有效整合和互動，過度開發(fā)的現(xiàn)象蔓延，商圈前景不容樂觀。三、火車站商圈商圈概況老 街天成銀座 吉泰邦臣 月塘ktv一條街六福大廈莊盛項目金成時代廣場明珠步行街新一佳火車站商圈是指東接石馬公園、南臨湘陽路、西達氐星路、北靠老街的圍合區(qū)域，它的形成與發(fā)展和婁底火車站休戚相關(guān)，是婁底歷史最為悠久的商圈。五江國際建材城通過引進大型主力店，招租率相對理想，規(guī)避了后期運營冷清的局面。月招租率一樓95%以上二樓90%主力店滿租一樓10%二樓空置一樓20%二樓空置滿租五江商圈街鋪平均租金水平約為40元/㎡月2030元/㎡沃爾瑪、通程電器等品牌的進駐豐富了業(yè)態(tài)的多樣性，但商圈內(nèi)餐飲、娛樂、休閑、服飾專賣等業(yè)態(tài)仍極度欠缺。五江國際建材家居城以28萬㎡超大規(guī)模領(lǐng)銜，多個建材市場沿五江國際建材家居城延伸抱團經(jīng)營，沃爾瑪、佳惠百貨、通程電器等主力店的進駐更是為該商圈的進一步發(fā)展注入強心劑。和街鋪形成鮮明反差的是二樓及以上鋪面：星達馨都二樓售價僅5500元/㎡，且有較大還價空間，不及一樓的1/5，仍乏人問津。b、售價表現(xiàn)春園商圈人氣高漲，價值備受肯定，亦是婁底商鋪售價最高的區(qū)域之一。月的高位。月新城影院春園鉆石街90 100元/㎡月，二樓15元/㎡3）租售行情a、租金及鋪面轉(zhuǎn)讓費春園商圈租金地圖火車站湘陽路氐星路中段120元/㎡各商戶經(jīng)營狀況大多良好，今典影城更是取得了頗為可觀的票房收入，顯示婁底娛樂休閑消費熱情高漲。而在與國美電器的競爭中，本地品牌通程電器通過靈活經(jīng)營則牢牢占據(jù)了主動權(quán)，國美業(yè)績稍遜一籌。a、百貨商 家區(qū) 位定 位規(guī) 模管 理經(jīng) 營友誼阿波羅長青街中中檔精品17000㎡統(tǒng)一一般步步高長青街東中檔大眾化20000㎡統(tǒng)一良好ITAT春園步行街內(nèi)中低檔15000㎡統(tǒng)一一般匯天清泉廣場中檔10000㎡統(tǒng)一差康星清泉廣場中低檔4000㎡統(tǒng)一一般清泉名店清泉廣場中檔3000㎡統(tǒng)一較好南洋九龍市場內(nèi)低端50000㎡超市化 一般品牌大型百貨在婁底仍是一片空白。康星百貨、步步高、匯天百貨、友誼阿波羅商業(yè)廣場等各類商家強勢進駐，進一步完善了春園商圈的業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)，夯實了該商圈的領(lǐng)導(dǎo)地位。按商業(yè)集中度、顧客消費取向、發(fā)展程度，婁底目前形成了春園、五江、火車站三大較為成熟、各具特色的商圈。3. 品牌布局較混亂，重復(fù)建設(shè)性問題嚴重。婁底商業(yè)發(fā)展的特點具體表現(xiàn)在：1. 新舊商業(yè)對消費的刺激與回應(yīng)。圖：不同戶型住房銷售面積情況今年第四季度，不同戶型新建商品住宅銷售面積段的數(shù)據(jù)顯示，120144平方米的戶型面積占整個住宅銷售面積的67%， 144180平方米的戶型面積占13%，較上季稍有增長，90120平方米面積占9%，比上季減少16個百分點，大于180平方米的戶型占9%，比上季增長6個百分點，小于90平方米的戶型面積所占比例與上季持平，占2%。圖：2007年至2008年商品住房銷售價格累計可售面積總量繼續(xù)放大。房地產(chǎn)需求全年難以走出觀望，炒房者因投機能力下降不同程度退出市場，首次購房的自住性需求更為謹慎，留在市場當中真正的住房需求者對房地產(chǎn)產(chǎn)品提出了更高的要求。2008年1月國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于對促進節(jié)約集約用地的通知》，加大了對閑置土地的處置力度，明確了土地閑置費的征收標準：即土地閑置滿一年不滿兩年的將按出讓或劃撥土地價格的20%征收土地閑置費，并對土地閑置特別是閑置房地產(chǎn)用地將征收增值地價。，同比增長11%，其中，同比增長22%；，%；，同比增長20%。全年土地開發(fā)面積繼續(xù)增長，同比增長49%；，%。1. 房地產(chǎn)開發(fā)投資，同比增長 11%，環(huán)比增長31%。第三節(jié) 房地產(chǎn)市場分析2008年國際性金融危機加速蔓延，世界經(jīng)濟增速明顯放緩，我國經(jīng)濟步入調(diào)整階段。Shopping mall是以大型零售業(yè)為主體、眾多專業(yè)店為輔助業(yè)態(tài)和多功能商業(yè)服務(wù)設(shè)施形成的商業(yè)聚合體。城市綜合體是指將城市中的商業(yè)、辦公、居住、酒店等功能進行組合，形成相互依存、高效互動的綜合體。大連三江集團攜多年房地產(chǎn)開發(fā)的豐富經(jīng)驗，組成強大高效的執(zhí)行團隊，全力以赴進駐婁底，并與專業(yè)技術(shù)力量強強聯(lián)合，以將萬豪城市廣場打造成婁底城市全新地標。萬豪城市廣場處于婁底城市中心最繁華核心地帶，多條城市主干在項目及周邊交匯，三面環(huán)街，四通八達。工程概算總投資達10億元，可帶動的周邊投資可達10億元；項目建成后，預(yù)計可吸納萬余人就業(yè)，年創(chuàng)利稅達億元以上。第二節(jié)：項目建設(shè)的可行性萬豪城市廣場是婁底有史以來投資最大、產(chǎn)品線最為豐富、開發(fā)理念最為領(lǐng)先的房地產(chǎn)項目，無論從宏觀政策、區(qū)位價值還是產(chǎn)品形態(tài)、項目發(fā)展前景等方面來看，該項目都具備現(xiàn)實的可行性和實施的緊迫性。湖南五江集團是我國第一大搪瓷生產(chǎn)基地和全球最大的保溫瓶生產(chǎn)基地,同時也是湖南省綜合實力排名第二的民營企業(yè),、24萬平米的五江國際建材家居城、50萬平米的長沙上河國際商業(yè)廣場等一大批明星項目。三、 業(yè)主單位簡介婁底三江萬豪房地產(chǎn)開發(fā)有限公司是由大連三江集團、湖南五江集團、湖南清泉集團聯(lián)合成立的項目公司，負責萬豪城市廣場開發(fā)建設(shè)。項目建設(shè)將大大豐富婁底商品結(jié)構(gòu)，增強核心商圈輻射力。婁底處于省會長沙1小時經(jīng)濟圈內(nèi)，是3+5城市群的能源原材料基地和核心發(fā)展區(qū)，具有區(qū)位、交通、資源等天然優(yōu)勢，素有“建材之鄉(xiāng)、十里鋼城、百里煤海、世界銻都”的美譽，更有一大批大型支柱企業(yè)，城鎮(zhèn)可支配居民收入和消費支出均位居全省前茅，具備迫切的消費需求和雄厚的消費潛力。（5）1經(jīng)濟效益測算；；可獲取利潤總額26897萬元，%；；稅后利潤22056萬元，%；項目全部投資財務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR）%財務(wù)凈現(xiàn)值(FNPY)投資利稅率為18%.二、 項目實施背景 萬豪城市廣場建設(shè)是提升婁底城市形象、完善中心城區(qū)功能的必然要求。（3）寫字樓位于項目東北角，定位婁底首座甲級專業(yè)寫字樓，㎡㎡。主要建設(shè)內(nèi)容本項目將打造成為集酒店、辦公、百貨、超市、影院、餐娛等為一體的大型開放式Shopping Mall和城市中央高端居住區(qū)的城市綜合體。 用地性質(zhì)綜合用地（含旅館業(yè)、居住、辦公用地、商業(yè)用地） 建設(shè)規(guī)模㎡（不包括城市道路用地面積），㎡，㎡，㎡，㎡，㎡，其中計入容積率面積：㎡，容積率：。 投資總額。（1） 商業(yè)區(qū)設(shè)在地塊東區(qū)，臨氐星路和春園步行街，采用國際領(lǐng)先業(yè)態(tài)組合、六大步行街區(qū)規(guī)劃、多個情景中庭設(shè)計，融購物、美食、娛樂、文化、休閑于為一體，將成為中南地區(qū)首屈一指的超大型購物中心。以百米地標、高速電梯、大尺度彈性商務(wù)空間、智能配套、商務(wù)專屬服務(wù)，為婁底鼎級企業(yè)構(gòu)筑全新的總部商務(wù)經(jīng)濟基地。作為湖南連通東西、縱貫?zāi)媳钡膽?zhàn)略要衢，經(jīng)過多年發(fā)展，婁底城市規(guī)模不斷擴大，城市形象已煥然一新；但低水平重復(fù)建設(shè)的問題較為普遍，粗放型開發(fā)的現(xiàn)象較為突出，代表婁底城市形象的標志性建筑極為稀缺。中心城區(qū)通過北擴南移，城市骨架不斷擴大，城市人口飛速劇增，市區(qū)常住人口總數(shù)已達50余萬，周邊可輻射人口達600萬，預(yù)計2011年將市區(qū)人口將達60萬。春園商圈是婁底業(yè)態(tài)最全面、商戶最集中、客流最密集、輻射范圍最廣的核心商圈，春園商業(yè)步行街是春園商圈能量聚集的基石。大連三江集團是大連乃至東北實力雄厚,享有盛譽的城市運營商,以房地產(chǎn)開發(fā)、建筑施工、激光科技為產(chǎn)業(yè)主導(dǎo),擁有一大批高素質(zhì)人才隊伍,先后完成了大連政務(wù)中心,大連外事公寓。湖南清泉集團是一家成長型的民營企業(yè)集團,立足城市發(fā)展需求，以商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)為主導(dǎo),以商貿(mào)物流與酒店經(jīng)營管理為兩冀，以“為城市創(chuàng)造