萬(wàn)豪城市廣場(chǎng)建設(shè)項(xiàng)目可行性分析研究報(bào)告(編輯修改稿)

　

【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 良好美時(shí)慕春園步行街美容美體300㎡良好沸點(diǎn)健身館春園步行街健身700㎡良好今典影城ITAT五樓電影5000㎡良好新城影院樂(lè)坪街電影5000㎡較差美容、美體、美發(fā)足浴、健身、電影等娛樂(lè)休閑業(yè)態(tài)在春園商圈發(fā)揮了聚合效應(yīng)，春園步行街儼然成為婁底時(shí)尚潮流的方向標(biāo)。各商戶經(jīng)營(yíng)狀況大多良好，今典影城更是取得了頗為可觀的票房收入，顯示婁底娛樂(lè)休閑消費(fèi)熱情高漲。但KTV、酒吧、電玩、商務(wù)會(huì)所、運(yùn)動(dòng)館（旱冰、桌球等）等熱門娛樂(lè)業(yè)種缺位待補(bǔ)充。e、專業(yè)市場(chǎng)類商 家區(qū) 位主 題面 積布 局經(jīng) 營(yíng)鑫鑫手機(jī)城清泉廣場(chǎng)手機(jī)800㎡柜臺(tái)式一般新綠島手機(jī)城氐星路中手機(jī)1500㎡柜臺(tái)式良好長(zhǎng)青中街長(zhǎng)青街精品家紡約60㎡/個(gè)街鋪良好春園鉆石街樂(lè)坪街精品家紡約60㎡/個(gè)街鋪良好九億步行街——女裝及童裝 20765㎡街鋪一般九龍市場(chǎng)長(zhǎng)青中街小商品10000㎡攤位分割良好時(shí)尚潮流城春園步行街潮流服飾2000㎡攤位分割一般春園小商品城春園步行街小商品18000㎡攤位分割一般春園商圈已經(jīng)形成多個(gè)專業(yè)手機(jī)、家紡、服飾、小商品市場(chǎng)，如長(zhǎng)青中街、春園鉆石街家紡店面集中漸成氣候，形成特色街區(qū)，商戶間競(jìng)爭(zhēng)激烈。這類市場(chǎng)大多將較大的商業(yè)平面分割成小面積鋪位或柜臺(tái)然后出租給小商戶，但市場(chǎng)的運(yùn)行需要足夠的商戶數(shù)量和人流支撐，后期高效的運(yùn)營(yíng)管理也至關(guān)重要，九龍市場(chǎng)、新綠島手機(jī)城等占據(jù)了競(jìng)爭(zhēng)的主動(dòng)權(quán)。3）租售行情a、租金及鋪面轉(zhuǎn)讓費(fèi)春園商圈租金地圖火車站湘陽(yáng)路氐星路中段120元/㎡月SOHO尚都新一佳iji長(zhǎng)青路東段60150元/㎡月友誼阿波羅清泉名店廣場(chǎng)星達(dá)馨都匯天國(guó)際康星百貨長(zhǎng)青街春園商業(yè)步行街金街長(zhǎng)青路中段140元/㎡月九億步行街鑫鑫手機(jī)城九龍市場(chǎng)步步高一樓70120元/㎡月，二樓15元/㎡月氐星路中段160元/㎡月萬(wàn)豪城市廣場(chǎng)新綠島手機(jī)城春園金街130150元/㎡月鉆石街銀 街ITAT今典影城沃爾瑪春園銀街160元/㎡月新城影院春園鉆石街90 100元/㎡月婁星廣場(chǎng)星瑪克咖啡樂(lè)坪街氐星路一樓臨街90元/㎡月廣成大廈春園商圈是婁底租金最高的區(qū)域之一，其中以春園步行街鉆石街——氐星路中段九龍市場(chǎng)臨街門面為最，平均租金達(dá)160200元/㎡月，沃爾瑪、九龍市場(chǎng)等主力商家是提升該區(qū)域租金的關(guān)鍵；春園步行街銀街——長(zhǎng)青路中段九龍市場(chǎng)臨街區(qū)域次之，但租金亦達(dá)140160元/㎡月的高位。品牌服飾、鞋、珠寶等是推動(dòng)租金高企的主力業(yè)態(tài)。春園核心商圈可謂一鋪難求，商鋪轉(zhuǎn)手費(fèi)隨之水漲船高。其中以春園步行街——九龍市場(chǎng)臨街區(qū)域?yàn)樽睿D(zhuǎn)讓行情約為2025萬(wàn)元/店面；氐星路中段（清泉廣場(chǎng)——新一佳）、長(zhǎng)青路中段（清泉廣場(chǎng)——友誼阿波羅）略低，但單門面的轉(zhuǎn)讓費(fèi)也普遍在1520萬(wàn)左右/店面；九億步行街人氣稍遜，報(bào)價(jià)為空轉(zhuǎn)2萬(wàn)元/單門面。b、售價(jià)表現(xiàn)春園商圈人氣高漲，價(jià)值備受肯定，亦是婁底商鋪售價(jià)最高的區(qū)域之一。2004年5月份公開(kāi)發(fā)售的九億步行街街鋪曾創(chuàng)下16000元/㎡的天價(jià)，并很快銷售一空；2006年6月春園商業(yè)步行街開(kāi)盤更是所向披靡，街鋪均價(jià)達(dá)21000元/㎡，最高價(jià)突破30000元/㎡，創(chuàng)造了又一個(gè)奇跡。春園商圈現(xiàn)售的商業(yè)項(xiàng)目有鵬泰國(guó)際、星達(dá)馨都、soho尚都，街鋪售價(jià)在2400026000元/㎡，單鋪面積在60㎡左右，總價(jià)在200萬(wàn)左右，熱售局面未絲毫減退。三級(jí)市場(chǎng)上，僅有少量鋪面在轉(zhuǎn)讓交易，春園商業(yè)步行街部分門面報(bào)價(jià)已達(dá)30000元/㎡，相比2006年上漲幅度已達(dá)40%。和街鋪形成鮮明反差的是二樓及以上鋪面：星達(dá)馨都二樓售價(jià)僅5500元/㎡，且有較大還價(jià)空間，不及一樓的1/5，仍乏人問(wèn)津。目前經(jīng)營(yíng)中的二樓以上商業(yè)，除春園步行街外部分表現(xiàn)乏力，以低租金維系。二、 五江商圈1）商圈概況五江商圈是指位于婁底城北，以大漢路為發(fā)展軸線，以五江國(guó)際建材家居城為輻射半徑，東至漣水河二大橋、南臨漣水河風(fēng)光帶、北抵鳳陽(yáng)街、西達(dá)婁星北路的圍合區(qū)域。五江商圈形成周期短，尚處于培育期，以建材家居為鮮明特色，著眼于漣鋼及城北居民消費(fèi)。五江國(guó)際建材家居城以28萬(wàn)㎡超大規(guī)模領(lǐng)銜，多個(gè)建材市場(chǎng)沿五江國(guó)際建材家居城延伸抱團(tuán)經(jīng)營(yíng)，沃爾瑪、佳惠百貨、通程電器等主力店的進(jìn)駐更是為該商圈的進(jìn)一步發(fā)展注入強(qiáng)心劑。五江商圈分布圖丹楓國(guó)際鑫新家居城沃爾瑪大漢鋼材城大漢建材城漣鋼步行街TOP尚都五江建材城業(yè)態(tài)構(gòu)成商 家業(yè) 態(tài)區(qū) 位規(guī) 模經(jīng) 營(yíng)沃爾瑪超市五江建材城內(nèi)17800㎡一般佳惠百貨百貨+超市TOP尚都內(nèi)5000㎡已簽約通程電器電器超市TOP尚都內(nèi)3800㎡已簽約碧波爾電器電器超市五江建材城內(nèi)6000㎡招商中湘中明居建材超市五江建材城內(nèi)16000㎡一般松建建材建材超市五江建材城內(nèi)10000㎡較好先鋒建材建材超市五江建材城內(nèi)20000㎡較好金山角酒樓餐飲大漢路交叉口900㎡較好天趣茶樓茶飲大漢路口800㎡較好五江商圈內(nèi)大型建材市場(chǎng)多達(dá)4個(gè)（含規(guī)劃中），面積在10000㎡以上的大型建材主力店多達(dá)6個(gè)，建材主營(yíng)面積逾20萬(wàn)㎡。龐大的開(kāi)發(fā)規(guī)模形成了鯰魚(yú)效應(yīng)，但也造成供求失衡的局面。鑫新家居城、大漢建材市場(chǎng)招商艱難，疲態(tài)凸顯；五江國(guó)際建材家居城部分商戶經(jīng)營(yíng)慘淡，被淘汰出局；鳳陽(yáng)步行街則已陷入破產(chǎn)境地。沃爾瑪、通程電器等品牌的進(jìn)駐豐富了業(yè)態(tài)的多樣性，但商圈內(nèi)餐飲、娛樂(lè)、休閑、服飾專賣等業(yè)態(tài)仍極度欠缺。大漢路沿線開(kāi)發(fā)方興未艾，婁底開(kāi)發(fā)區(qū)正處于急劇擴(kuò)張中，五江商圈前景斐然；但城北人口總量有限、漣鋼職工消費(fèi)力較為分散的局面短期內(nèi)難以改變，商圈成熟仍需假以時(shí)日。租售行情a、租金項(xiàng) 目五江國(guó)際建材城鑫新家居商貿(mào)城TOP尚都鳳陽(yáng)路租金一樓4060元/㎡月二樓811元/㎡月2030元/㎡月一樓4068元/㎡月二樓15元/㎡月2040元/㎡月招租率一樓95%以上二樓90%主力店滿租一樓10%二樓空置一樓20%二樓空置滿租五江商圈街鋪平均租金水平約為40元/㎡月，僅相當(dāng)于春園商圈數(shù)值的1/4；二樓租金低至1015元/㎡月，除五江建材城外其它項(xiàng)目乏租客問(wèn)津，商鋪供求失衡是制約租金上行的主因。商鋪空置現(xiàn)象隨之蔓延：鑫新家居商貿(mào)城、TOP尚都招商乏力，一樓空置率達(dá)八成，二樓幾乎全處與空置狀態(tài)。五江國(guó)際建材城通過(guò)引進(jìn)大型主力店，招租率相對(duì)理想，規(guī)避了后期運(yùn)營(yíng)冷清的局面。b、售價(jià)項(xiàng) 目五江國(guó)際建材城鑫新家居商貿(mào)城TOP尚都售價(jià)一樓42006800元/㎡二樓1100元/㎡45006000元/㎡928010780元/㎡月銷售率一樓100%二樓50%臨街鋪100%一樓85%和低落的租金水平形成鮮明反差的是商鋪售價(jià)的高企。五江國(guó)際建材城2006年1月以42006800元/㎡的價(jià)格公開(kāi)發(fā)售，即告銷售一空，令市場(chǎng)嘆為觀止；鑫新家居商貿(mào)城同樣備受客戶關(guān)注，實(shí)現(xiàn)了高售價(jià)和高銷售率的統(tǒng)一；TOP尚都街鋪售價(jià)逾萬(wàn)元/㎡，客戶的購(gòu)買力驚人，創(chuàng)造了五江商圈的價(jià)格頂峰。三、火車站商圈商圈概況老 街天成銀座 吉泰邦臣 月塘ktv一條街六福大廈莊盛項(xiàng)目金成時(shí)代廣場(chǎng)明珠步行街新一佳火車站商圈是指東接石馬公園、南臨湘陽(yáng)路、西達(dá)氐星路、北靠老街的圍合區(qū)域，它的形成與發(fā)展和婁底火車站休戚相關(guān)，是婁底歷史最為悠久的商圈。火車站商圈可謂歷經(jīng)興衰，天成銀座、明珠步行街等項(xiàng)目曾一度陷入維谷，但隨著明珠電腦城、老街批發(fā)市場(chǎng)、月塘KTV一條街的興盛，鵬天、華泰、六福等多個(gè)星級(jí)酒店的陸續(xù)開(kāi)業(yè)，火車站商圈重拾生機(jī)，成為僅次于春園、五江的次級(jí)商圈之一及婁底最密集的酒店集群。業(yè)態(tài)構(gòu)成火車站商圈業(yè)態(tài)構(gòu)成分散，以批發(fā)市場(chǎng)、電腦/娛樂(lè)專業(yè)街為主，超市、餐飲、美容等零星布點(diǎn)；中低檔業(yè)態(tài)占據(jù)主流，但輻射面縱貫全市。如老街是全市糖酒、飲料、水果、五金、雜貨等的批發(fā)交易中心，年?duì)I業(yè)額逾十億元；明珠步行街是婁底唯一的專業(yè)電腦市場(chǎng)，品牌專賣與小型店面并存；月塘KTV一條街聚集了數(shù)十家大型歌廳，堪稱婁底娛樂(lè)的大本營(yíng)；百洋、百花等多家超市進(jìn)駐，但規(guī)模小，滲透力有限。火車站商圈流動(dòng)人口多，客戶群構(gòu)成復(fù)雜，臟、亂、差現(xiàn)象依然嚴(yán)重，制約了商圈的進(jìn)一步發(fā)展；明珠步行街、老街、月塘街等專業(yè)市場(chǎng)自行成市，普遍缺乏引導(dǎo)和管理；各個(gè)業(yè)態(tài)之間缺乏有效整合和互動(dòng)，過(guò)度開(kāi)發(fā)的現(xiàn)象蔓延，商圈前景不容樂(lè)觀。a、專業(yè)市場(chǎng)項(xiàng) 目區(qū)位規(guī) 模業(yè)態(tài)經(jīng) 營(yíng)明珠步行街氐星路旁57000㎡電腦市場(chǎng)較好老街——門面240個(gè)批發(fā)市場(chǎng) 良好月塘街——Ktv38家歌廳良好天成銀座火車站旁30000㎡電腦城未開(kāi)業(yè)b、超市商 家區(qū) 位規(guī) 模經(jīng)營(yíng)百洋超市六福大廈12F1200㎡一般百花超市市政大廈1樓800㎡一般龍勝超市錦泉賓館1樓500㎡一般c、餐飲商 家區(qū) 位面 積經(jīng) 營(yíng)主 題彼岸咖啡六福大廈3F600㎡一般中西餐廳湘都酒樓氐星路600㎡良好大型酒樓百事德氐星路300㎡一般中西餐廳d、保健美容類商 家區(qū) 位主 題面 積經(jīng) 營(yíng)雅露仙美容休閑館氐星路美容美體800㎡良好鴻遠(yuǎn)足浴長(zhǎng)青中街足浴保健1200㎡較好百分百美發(fā)氐星路美容保健1000㎡較好租售行情租賃方面，老街租金持續(xù)看漲，現(xiàn)平均已達(dá)60元/㎡月；明珠步行街則從3060/㎡月不等，出租率達(dá)八成；火車站廣場(chǎng)周邊物業(yè)街鋪?zhàn)赓U行情為6090元/㎡月，且供不應(yīng)求。售價(jià)方面，火車站商圈開(kāi)發(fā)量集中，是婁底樓市的熱點(diǎn)片區(qū)之一。但樓盤大多規(guī)模偏小，檔次偏低。銷售當(dāng)中的項(xiàng)目有金成時(shí)代廣場(chǎng)，一樓街鋪售價(jià)靠火車站廣場(chǎng)側(cè)約為22800元/㎡，靠站前路側(cè)約為18000元/㎡，銷售行情看好，但內(nèi)鋪推售艱難。吉泰邦臣8000余㎡的商鋪預(yù)計(jì)于2009年中推向市場(chǎng)，由于定位高端，業(yè)態(tài)規(guī)劃和租售前景難測(cè)。第四節(jié)：項(xiàng)目建設(shè)條件一、地形條件婁底處于湖南省幾何中心，地勢(shì)西高東低，呈階梯狀傾斜。在大地貌格局中，新化縣、冷水江市、漣源市的西南部屬湘西山地區(qū)，漣源市的中、東部和婁星區(qū)、雙峰縣屬湘中丘陵區(qū)，屬于云貴高原向江浙丘陵遞降的過(guò)渡帶。西部山勢(shì)雄厚，峰嶺馳騁，大多為侵蝕、構(gòu)造、溶蝕地貌，地勢(shì)險(xiǎn)峻，海拔較高；東部地勢(shì)逐步降低，地形起伏平緩，丘岡延綿、平地寬敞，海拔較低。唯婁星區(qū)南部大多為溶蝕堆積的丘岡平地貌。萬(wàn)豪城市廣場(chǎng)地塊為典型的丘陵熔巖地貌，巖石層分布較淺，巖石質(zhì)地較為堅(jiān)固，地勢(shì)順坡起伏，為項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)帶來(lái)挑戰(zhàn)，同時(shí)也對(duì)基礎(chǔ)施工造成一定影響。根據(jù)湖南省地震烈度分布圖，婁底市屬于六度以下地區(qū)，設(shè)計(jì)時(shí)可以不考慮抗震設(shè)防需求。　 二、氣候條件婁底市地處中亞熱帶季風(fēng)濕潤(rùn)氣候區(qū)，既具季風(fēng)性，又兼具大陸性。其基本特征為氣候溫暖，四季分明；年平均氣溫16．5～17．5℃，年極端最高氣溫38．l℃，年極端最低氣溫－1℃。多年平均降水量1300～1400毫米，一日間最大降水量147．3毫米，降水多集中在4～7月。～，年日照率34～37％。～，年平均相對(duì)濕度78～80％，年平均風(fēng)速 ～／秒，多年最大風(fēng)速為20．3米／秒。全年無(wú)霜期253～281天。由于光、熱、水基本同季，氣候條件對(duì)項(xiàng)目施工影響較小，施工周期較長(zhǎng)，對(duì)施工進(jìn)度極為有利！三、經(jīng)濟(jì)條件婁底經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速。2007年，%，連續(xù)5年保持兩位數(shù)增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)。其中，%；，%；，%。按常住人口計(jì)算，人均GDP為11565元，%。財(cái)政收入增長(zhǎng)較快，據(jù)快報(bào)統(tǒng)計(jì)，%，%。 通過(guò)中心城區(qū)北擴(kuò)南移戰(zhàn)略的實(shí)施，婁底城市骨架不斷擴(kuò)大，城區(qū)功能日臻完善，成為湘中地區(qū)政治、經(jīng)濟(jì)、文化、商業(yè)的中心，輻射下屬縣市及邵東、湘鄉(xiāng)、寧鄉(xiāng)等地1400萬(wàn)人口的區(qū)域性中心城市正在形成！四、交通條件婁底是湖南重要的交通樞紐城市，長(zhǎng)昆高鐵（建設(shè)中）、洛湛鐵路和湘黔鐵路在此交匯，上瑞（上海至瑞麗）與太澳（太原至澳門）高速、婁懷高速（婁底至懷化）由此延伸，更有多條國(guó)道干線貫穿全境，距黃花國(guó)際機(jī)場(chǎng)僅70分鐘車程，大交通帶來(lái)大視野，大開(kāi)發(fā)實(shí)現(xiàn)大未來(lái)。長(zhǎng)株潭獲批兩型社會(huì)綜合配套改革試驗(yàn)區(qū)，上升為國(guó)家戰(zhàn)略，成為新特區(qū)；湖南省政府適時(shí)提出“3+5”城市群發(fā)展戰(zhàn)略，進(jìn)一步放大了長(zhǎng)株潭試驗(yàn)區(qū)的輻射功能。婁底具有區(qū)位、交通、資源等不可替代的天然優(yōu)勢(shì)，是“3+5”城市群的能源原材料基地和核心發(fā)展極。五、制約因素隨著城市的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)熱的不斷升溫，商業(yè)濃度的逐漸提升，外來(lái)商業(yè)與已有商業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)局面在不斷加