物業公司前期接管驗收及入住管理方案-wenkub.com

　 　

【正文】 2． 檢查基礎有無開裂、破損，勒腳有無破損。房屋本體維修養護范圍是：承重結構部位（包括柱、梁、樓蓋、屋頂等）、內外墻體、外墻面、樓梯間、走廊通道、門廳、豎井、衛生間、車庫、設備機房的維修、養護和管理。(3)定期進行大理石打蠟和大理石、花崗巖去黃處理，對進口的黑色大理石日常重點檢查，定期清潔、維護，更要注意在清潔、維護中，要使用適當的藥劑，禁止使用對這些大理石有破壞的清潔、維護材料和工具。(3)做好材料特性的研究和技術貯備工作，掌握其技術標準和參數，包括材料配比方案等。(3)做好外墻、金屬部件漆面的清潔和防損工作，并采取預防性養護等措施，減少大修次數，降低維護成本。(3)加強建筑物使用和裝修的安全宣傳，嚴把裝修管理關，加強安全檢查，杜絕違章裝修。：房屋地基、屋面、外墻、地下室以及門窗防水工程的維修養護對策：(1)采取預防為主的計劃性維修保養和應急修繕養護相結合的原則，定期對房屋和公用設施屋面、外墻、地下室以及門窗防水工程的完好情況和防水性能等進行針對性的檢查養護。香擯之約項目的房屋和公共設施的維護保養，我們采取如下三大管理策略：重視景園 我們對景園 每季一次 其他物業及設施、設備維修管理與維護一、房屋及公用設施維修養護 提要：制訂砌體、鋼筋混凝土、鋼結構支架、防水、玻璃幕墻、裝飾、門窗等結構、工程以及公用設施的詳細維修養護計劃和實施細則。 每月一次【清洗水箱（蓄水池）】l 水箱（蓄水池）清洗、消毒。 每月一次l 油漆室外消防栓。 每年一次l 檢查保養電動大門,應開啟靈活。 每年一次【健身設施】l 檢查保養健身設施，保持設施安全可靠，健身房器械功能完好安全。 每周一次【雕塑景觀、噴水池】l 對雕塑、景觀檢查保養，發現問題及時處理。 每年一次l 對屋頂避雷帶進行勘查，避雷帶應保持完好無斷裂，局部銹蝕應除銹、補油漆。 每季二次l 雨污水窨井鐵蓋除銹油漆（油漆顏色為黑色）。 每年二次【小區內道路、側石、圍墻】l 對區內路面，側石進行巡檢： 每月一次a. 區內道路路面強度、坡度、出水口等符合要求，路面平整，不絆 腳，排水暢通，修補路面接縫嚴密，無積水、泛水現象；b. 混凝土路面不起砂，無脫皮、斷裂，明溝不斷裂；c. 路邊側石平直，保持高低一致無缺損。l 對樓面進行巡查： 每季一次a. 內墻表面粉刷層無剝落，墻面磚平整不起殼、不遺缺，凡修補的粉刷層及面磚應保持與原墻面色差、材質一致，窗戶玻璃、五金配件完好；b. 各類標牌齊全，標識清晰，油漆無剝落、破損現象。l 對大樓門廳內照明、應急照明燈具進行巡檢，保持照明燈具完好，照明開關完整無損，燈具飾品無殘缺。生活水泵“運行”與“備用”每二周交替更換一次；c. 按《房屋、設備、設施（年度）周期檢查、保養計劃表》和《給排水設備（設施）維修保養 規程》的內容要求進行周期檢查、保養，并將結果記錄于《設備、設施周期檢查、保養記錄表》內；d. 給排水設備、設施維修工作記錄于《房屋、設備、設施維修記錄表》內；e. 給排水設備發生異常和故障及時報告設備主管，記錄《設備故障記錄表》，并在設備主管協同下排除異常和故障。每月一次切換檢查雙電源設備，記錄《設備定期啟動表》。對弱電設備維修保養工作進行檢查、驗證；d. 每周巡視弱電房設備,檢查巡視記錄；e. 每月定期組織分承包方維保人員和電工檢查弱電設備的運行狀況，填寫《保安防盜系統檢查表》和《攝像監控系統檢查表》。【弱電設備】l 分承包方維保人員a. 按《房屋、設備、設施（年度）周期檢查、保養計劃表》和《弱電設備（設施）維修保養規程》的內容要求進行周期檢查、保養，并將結果記錄于《設備、設施周期檢查、保養記錄表》內；b. 弱電設備、設施維修工作記錄《房屋、設備、設施維修記錄表》；c. 弱電設備發生異常和故障及時報告設備主管，記錄《設備故障記錄表》，及時排除異常和故障。l 設備主管a. 負責設備的技術資料，檔案的收集、保管，負責零星設備的配件，材料采購計劃的編制，委托修理的聯系工作；b. 每年12月制訂下一年度《房屋、設備、設施（年度）周期檢查、保養計劃表》，并按運行情況制訂《房屋、設備、設施（年度）維修計劃表》；c. 組織實施消防設備的運行管理及維修保養工作，并進行指導，檢查；d. 每周巡視消防設備,檢查巡視記錄；e. 每月定期組織設備維修工檢查消防設備的運行狀況，填寫《消防及報警系統檢查表》。設備發生異常和故障及時報告設備主管，記錄《設備故障記錄表》，并在設備主管協同下排除異常和故障；l 定期檢查a. 由設備維修工負責每月一次消火栓泵、噴淋泵、送風排煙機、雙電源啟動測試，記錄《設備定期啟動記錄表》；b. 由設備主管組織，并由保安主管、保安人員和設備維修工參與操作，每年一次進行消火栓、噴淋進行系統測試；送風、排煙系統測試；電源、控制聯動功能以及報警安全系統的測試。雙電源柜(箱)“運行”與“備用”每月切換檢查一次，并記錄《設備定期啟動表》；c. 按《房屋、設備、設施（年度）周期檢查、保養計劃表》和《供配電設備（設施）維修保養規程》的內容要求進行周期檢查、保養，并將結果記錄于《設備、設施周期檢查、保養記錄表》內；d. 供配電設備、設施維修工作記錄于《房屋、設備、設施維修記錄表》內；e. 供配電設備發生異常和故障及時報告設備主管，記錄《設備故障記錄表》，并在設備主管協同下排除異常和故障。l 裝修垃圾用袋裝好，由管理處集中后統一清運。l 施工活動僅限于裝修戶室內進行，不得在公用部位拌漿、堆物。l 業戶檔案內容：——《住宅使用公約》——《裝修管理辦法》——《裝修管理協議》——《入伙手續書》——《代辦服務委托書》——《保管鑰匙委托書》——《保管鑰匙承諾書》（復印件）——《房屋驗收表》——《鑰匙簽收表》——《業主信息表》——《入伙資料簽收表》——《施工人員登記表》——《安全責任書》—— 裝修施工單位資質證書（復印件）—— 身份證明[身份證、暫住證、護照、臨時戶口等]（復印件）——《治安許可證》——《租賃許可證》—— 權籍資料（購房合同、產權證、付房款證明）—— 各類付費資料（有償服務、代收代付等）—— 投訴、回訪記錄—— 各類服務記錄—— 業主大事記業戶檔案管理按公司檔案管理規范執行。l 為進入管理區域內的非機動車輛提供指定區域有序停放的服務不準許小區內非機動車亂停、亂放。l 對進出管理區域的機動車輛實行發放出入證、停車證制度、登記制度和停車收費制度（收費標準按所在地物價局規定執行）。l 保持停車庫環境整潔、無滲漏水、地面平整，無積水。l 阻止四噸及以上大型車輛進入管理區域（特種車輛和搬場車輛除外）。l 道路路面保持整潔、無損、通暢。香擯之約項目的車輛實施證、卡管理，確保車輛進出井然有序；l 確保道路車輛行駛暢通、安全。l 監控錄像保存一個月，循環使用。l 加強裝修管理，阻止違規裝修，制止占用公共場所任意施工的行為，確保夜間（18:00次日08:00）及國定節假日不發出影響他人休息的裝修、施工噪聲。l 嚴密巡查公共區域的保安防范動態、道路暢通及車輛停放狀況、各類標識、消防設備、設施完好狀況、公共區域的環境衛生狀況及小區周界報警系統狀況。l 雨天為業戶提供方便傘等便民服務。香擯之約項目的安全，保安人員應認真值守，實施正常的小區公共部位的安全保衛防范性工作，盡到善良管理人的注意義務。l 保安人員應按公司規定統一著裝、佩帶胸牌、值崗前應列隊整裝、儀表儀容整潔端莊；值崗時應佩帶通訊、警械裝備、精神飽滿、微笑服務。l 消防送風排煙設備a. 各防火閥門自動、手動開閉靈活有效；b. 各送風口完好、無堵塞、結灰；c. 送、排風機(風量、動壓等參數)符合出廠要求；d. 送、排風機運轉平穩，潤滑良好；e. 各風機控制器電氣元件齊全有效，性能可靠；f. 風機設備接地保護、防護罩安全、有效。l 增壓泵a. 增壓泵運轉平穩，各項運行參數符合出廠標準。l 所有電梯都取得勞動局頒發的安全使用證和合格的檢驗報告后方可運行。六、電梯、水泵等設備運行服務的服務內容與指標【電梯】l 景園l 投訴人簽字滿意率95％以上。l 對急修項目，接待人員應對業戶的報修 內容詳細詢問、準確分類、認真記錄，按規定程序將信息給相關的維修人員，并及時進行維修。三、一般維修的服務內容與承諾l 報修項目10分鐘內到現場l 一般維修項目48小時內修復l 對一般預約維修項目，維修人員應約時不誤，準時到達業戶報修現場，二天內維修完畢，逢節、假日不順延l 維修人員接到報修信息后，如上門維修服務時業戶不在家，應留《請求再次預約上門維修（服務）通知單》，示意業戶另約上門維修（服務）的日期、時間，并及時向“管理處”回復“非正常注銷任務”的信息；【維修服務收費】l 以服務公司維修服務項目價目表為準，或根據市場價格與業戶協議確定。[保安服務]l 管理區域的門崗實行全天24小時立崗保安服務l 男性，l 保安人員按公司規定統一著裝、佩帶胸牌，服裝整潔l 值崗前應列隊整裝、儀表儀容整潔端莊；l 值崗時應佩帶通訊、警械裝備、精神飽滿、微笑服務l 不準吸煙、閑聊、閱讀書報、做與保安服務無關的事l 值崗時與業戶、訪客交談應使用文明、規范用語，不得使用“命令”、“要求”類用語及禁忌語l 業戶需要幫助時（如開關車門、提拿重物、揚招及預約出租車、扶老攜幼等），應主動及時提供服務，對業戶及訪客的詢問應熱情接待l 服務內容：門崗服務、巡視崗服務、車輛管理崗服務、停車庫（場）管理服務、　監控崗服務、治安管理。l 檔案的利用為業戶服務工作及時提供檔案資料，直接或間接地為業戶管理服務，從而有效地提高服務質量和服務水平。l 業戶檔案的整理各個業務范圍上收集到的信息資料，統一交檔案員集中整理，整理的重點根據資料內容、來源進行分類，做到條理清晰、便于查閱。資料收集堅持內容豐富的原則。l 通過小區內部網絡發布防火安全基本常識，開設家庭防火知識專欄，向業主（用戶）普及居家防火常識，幫助業主（用戶）消除家庭火險隱患l 通過開設座談會的形式，向小區業主普及消防安全法律法規等行業規定l 通過研討會的形式討論新近消防問題的熱點l 組織業主參觀景園 工作目標：通過各部門、各級防火組織和全體員工的共同努力，不斷探索管理處消防管理機制，完善防火工作機制，提高依法治火的能力和水平； 通過整治防火安全薄弱環節加大小區消防安全宣傳力度，有效預防和控制一般火災事故；有效實施小區防火安全監管，為景園l 管理處取得的貨幣資金收入必須及時入帳，不得私設“小金庫”，不得帳外設帳，不得“白條”抵庫，嚴禁收款不入帳。l 每月與開戶銀行核對維修資金帳目。l 按規定維修資金應按幢、按門牌號立賬，按單元立分戶賬。l 對于電梯、污水處理、空調系統等比較大的維保項目，應簽訂合同，并報公司審批同意后實施。l 按規定維修資金利息及停車管理凈收益應歸入維修基金專戶。l 在預算的范圍內合理安排好每月的開支，做到平衡支出。l 準確、及時做好實收賬冊，統計應收費用、實收費用以及欠收費用，做好收費報表。l 收費項目合理、合法、公開。因此，每年年底或年初，要按照國家的政策法規和“量出為入、合理節約”的原則，并按照單項預算編制方法來制訂下年度的小區的管理費用預算，以確保所管物業正常運行之費用需要。【裝修完畢】 —— 業主應與施工隊簽署《質量保證書》確定回訪保修辦法。 —— 發生事故（傷、亡、火災）要積極自救，并及時報告有關部門和管理處。 —— 不得在室內存放過量的易燃、易爆、揮發性強的材料物品。 —— 不得使用超大、超重、高分貝、強震動的施工機械設備。【裝修施工中】 —— 電梯轎廂在裝修其間有防護措施，有持證人員駕駛和管理—— 隨時接受物業公司管理處工作人員上門檢查、監督、核實是否嚴格按裝修圖紙要求施工，檢查施工人員是否辦理了臨時滯留證手續。【裝修施工前】 ——業戶應明確只能對自己名下住宅的自用部位進行必要的裝修（戶門之內的四壁、地面、頂面）,不能對室外公用部位進行任何的改、移、加、拆類施工。被投訴管理處應將品質保證部轉告的業戶投訴的處理結果、回訪情況以書面或Email形式上報品質保證部。l 被投訴管理處接到品質部轉告的業戶投訴后，應立即與業戶取得聯系。l 建立投訴接待登記匯總月報制。到目前為止，已有多名人員經過經理崗位培訓已經上崗，而且已得到了大家的一致好評。設備工（維修工）l 對設備主管負責，執行管理處的各項規定和制度；l 負責房屋、設施的使用管理和維修保養工作；l 負責房屋建筑裝飾、公共設施的定期巡查、日常維修及查搶險工作；l 努力鉆研技術，熟練掌握房屋建筑、設施的原理及實際操作與維修技術，做到判斷故障快捷準確，處理迅速及時；l 發生事故時，應確保頭腦冷靜，嚴格按操作規程及時排除故