新建綜合樓建設項目可行性研究報告-wenkub.com

　 　

【正文】 通風與防排煙系統本項目在各層衛生間、會議室、電梯機房設置機械排風系統，在水泵房、 變配電間等各類機房均設送排風系統， 其中衛生間換氣次數按 10 次/時、會議室等人 員密集場所換 氣次數按 4 次/ 時、機房換氣次數按 6 次/時設計。 42 （5）管材及保溫材料本著節約投資的原則，二次管網的保溫均使用直埋聚氨酯保溫管。（2）熱源本項目熱源采用市政集中供熱熱網，熱水供回水參數 95℃/70℃。雨水量根據當地暴雨強度、重現期、逕流系數等參數計算確定，其中雨 水 量 采 用 下 列 公 式 Q=q本項目室內污水立管采用單立管排水系統，伸頂通氣。在每個濕式報警閥組控制的最不利點噴頭處，均設 DN25 末端試水裝置。系統危險等級為中危險等級，設計噴淋噴水強度為 8L/min. m2，作用面積為 160m2。而考慮作為單體面積較大的綜合樓，為滿足人員集中用水要求，本項目采用無負壓給水設備供水（揚程 24 米），采用無負壓給水設備供水既可充分利用市政水壓，又可保證高峰期水壓下降時安全用水。從市政給水干管上引入兩根 DN200mm 給水管，在場區內形成環狀，供本項目生活及消防用水。安全防范系統（1）本工程的安全防范等級為二級，由閉路監視系統、門禁系統、入侵探測系統、巡更系統等組成。②在主要出入口、疏散樓梯口等場所從一個防火分區內的任何位置到最鄰近的一個手動報警按鈕的距離小干 30 米設置。背景音樂廣播系統與消防廣播系統本項目作為人員密集的公共建筑，設置服務性廣播及火災時消防廣播一體的背景廣播系統，背景廣播系統的前端設備設在消防控制機房，平時根據需要作背景音樂、通知等廣播，應急時指導人們及時安全疏散時使用。系統設一個電信進戶點，由總電信機房引來，即光纖將數據網聯接到各單體首層弱電井，語音網采用銅纜聯接到各單體首層弱電井。~220V/380V 低壓系統接地形式采用 TNS，PE 線與 N 線嚴格分開。上述的重要設備通常是指重要的消防控制室、樓宇中央監控設備、主要的電話交換設備、UPS 電源、火災報警裝置、電梯集中控制裝置以及對人身安全要求較高或貴重的電氣設備等。防雷、接地及電氣安全本項目各建筑物按二類防雷建筑物設計，為防直擊雷在屋頂設避雷帶，其網格不大于 10m10m，所有突出屋面的金屬體和構筑物應與避雷帶電氣連接。在建筑內部各獨立區域內設小配電箱，考慮單相進線。低壓配電采用放射式與樹干式相結合的方式，對于單臺容量較大的負荷或重要負荷，如：水泵房、電梯機房消防中心的設備采用放射式供電；對于一般負荷采用放射式與樹干式相結合的供電方式。變配電所高壓系統設有進線柜和變壓器柜；低壓系統設有進線柜、補償柜、聯絡柜和饋線柜。供電電源本項目用電引入兩路 10 kV 電源供電（引入方式由當地供電部門負責），兩路電源同時工作，互為備用，每路 10kV 電源均能承擔全部負荷。用電設備照明（室內、室外） 單相～220V消防報警、控制 單相～220V動力、消防動力 三相～380V/220V電梯、給水及采暖設施 三相～380V/220V負荷計算本項目主要由辦公和商業用房組成，規劃總建筑面積為69000m2，其中辦公區建筑面 積 46000m商業建筑面積 23000m2。根據建筑使用功能和經濟安全性要求，為了保證結構的整體抗震性能、有效減輕地震破壞力，本項目建筑主體采用鋼筋混凝土框架結構體系。 結構設計方案結構設計基本參數建筑結構的設計使用年限和安全等級結構安全等級 設計使用年限 抗震設防類 別 地基基礎設計等級 地 下 室防水等級二級 50 年 丙類 乙級 —自然條件、風雪荷 載 基本風壓 地面粗糙度 基本雪壓 場地標準凍深 29 Wo=抗震設防的有關參數抗震設防烈度 設計基本地震加速度值 設計地震分組 建筑物設計特征周期7 度 g 第三組 豎向活荷載設計參數區 域 荷載標準 區 域 荷載標準辦公室、會議室 kN/㎡ 商業 kN/㎡公共衛生間 kN/㎡ 電梯機房 kN/㎡門廳、樓梯 kN/㎡ 上人屋面 kN/㎡走廊 kN/㎡ 設備用房 kN/㎡結構選擇方案本項目建筑主體采用鋼筋混凝土框架結構體系，剪結構抗震等級按二級設計。 建筑防火本建筑防火類別為二類，耐火等級為二級。出屋面管道或泛水以下外墻穿管處,安裝后用細石混凝土封嚴，管根四周加嵌油膏，與防水層閉合，具體設計和施工應嚴格按照《屋面工程技術規范》（BG503452022 ）執行。（2）內裝修：根據當地裝修習慣，本項目商業部分采用毛坯房，由承租業主根據業務種類自行設計和施工；辦公區部分，自用辦公室采用中等裝修，出租部分采用初裝修，其中入口大廳內墻面粘貼釉面瓷磚，墻 面所有的陽角需做護角處理或選用成品護角，吊頂以上待管道 27 安裝完畢后再封墻體。外窗臺低于 900mm 時在窗下部 設置 500mm 高的固定窗作 為防護措施。墻體在不同材料連接處鋪設鋼板網或多層玻璃絲布，確保平整牢固,做到抹灰不出現裂縫。立面基調：立面風格以簡潔為基調，適量加入簡化的符號與元素，以增加綜合性建筑的整體形象。 建筑造型設計建筑造型建筑造型選擇上，根據場地沿東環路南北方向狹長的平面結構，本項目擬建綜合樓采用沿東環 25 路而據的南北長軸綜合辦公樓方案，建筑造型采用傳統的規則矩形辦公樓造型。 景觀與綠化建議本項目綠化帶主要集中布置在場地南北和西側，在景觀園林的 24 設計上多考慮中國傳統的休閑景觀園林設計風格，如采用綠地、小品、雕塑、亭臺等景觀元素。豎向設計采用平坡式布置，坡度在 %%之間，場地雨水通過沿路排水渠排出。充分利用和發展地理優勢，協調與周圍環境與城市空間的關系。遠景共設熱力站 50 座，每座供熱面積 15～20 萬 m2。供熱條件規劃集中供熱熱源廠一座，熱源廠內設 2930MW 熱水鍋爐，供熱負荷為 870MW。電 信線路均采用通信電纜穿排管沿道路埋地敷設，光纜連接到小區和電話集中用戶。10KV 電力線由110 千伏變電站引出，接入各 10 千伏配 電所或開閉所。電力供應條件￥￥鎮規劃 2 座 110KV 變電站作為供電電 源點，主變容量為2*30000KVA。供水條件根據￥￥鎮總體規劃，該鎮規劃共設兩處配水廠，另外在旅游專線以南、東環路以東新建配水廠接 xx 城區供水管網。道路交通條件￥￥鎮位于 xx 區西側 10 公里處，109 國道根據￥￥鎮總體規劃，該鎮規劃道路分為主干道、次干道和支路三級。 工程地質情況因本項目場地尚未進行地震勘查，根據場址周邊地勘情況，下水對工程的影響較小，工程設計和施工應以詳細地質勘查報告為準。主要分布在撖家塔村、色連村、￥￥村、永勝村等區域內，為 ￥￥鎮工業經濟的發展提供了充足的原料 地區發展情況xx 地區是某甚至全國近幾年發展速度最快的城市之一,xx 依托資源優勢,在最近幾年經濟發展速度上已經趕上并超過了某*市。 郵 電 通 訊xx 郵 電 通 信 業 基 礎 設 施 完 善 ，服 務 質 量 優 良 ，通 訊 方 便 快 捷 ，通 訊 基 本 實 現 了 現 代 化 。海拔高度在 ~米之間，其中西半部地形相對平坦，坡度起伏和緩，東半部屬山地丘陵地貌，溝壑縱橫。 區域概況￥￥鎮位于 xxxx 區西部，為 xx 城區的近郊鎮，鎮域面積 平方公里。另外根據當地類似物業總體租金行情和項目區位、交通、配套等條件，本項目初步確定辦公區平均租金為 元/m ，商業用房平均租金為 元/m ，在 實際運營過程中， 應結合當地市場供需情況靈活制定租金水平，同時應盡量保持租金水平的相對穩定性，以避 15 免價格水平的較大波動帶來的風險。 建筑功能根據項目區對商業地產的需求和建設單位開發意向，本項目主體按多層綜合體商業辦公樓設計，形成一座集辦公、商業和寫字間為一體的商務綜合樓，以充分開發利用項目所處的區位優勢和商業價值。 建設規模 建設規模本項目總占地面積 ，其中建設用地面積（凈用地）為，根據地塊規 劃條件和建設單位 規劃要求，本項目按土地利益最大化原則，規劃總建筑面積初步確定為 69000m2，容積率為 13 ，符合地塊規劃設計條件中的容積率＜ 要求，同時獲得最大的土地利用規模。項目用地性質根據￥￥鎮鎮區布局結構和公共設施用地規劃，本項目建設用地屬于商業金融用地，地塊規劃要求為：容積綠＜，建筑密度≤30%，綠地率大于等于 35%，建筑限高 24 米。 11 與此同時，￥￥鎮作為某市唯一的城鄉統籌試驗示范區和 xx 區的重要衛星城鎮，隨著神華李家壕煤礦、華研物流園區、xx 危險化學品園區、城鄉統籌試驗示范區、秦直道文化產業園區和重點生態移民安置區等重大項目和園區的建設，已初步形成了煤炭、現代物流、石油化工、科技教育、絨紡、生物制藥、食品加工、文化旅游、生態居住等多產業發展局面，為￥￥鎮長遠發展和城鎮建設的進一步提升打下了重要基礎。根據《某市城市總體規劃》對￥￥鎮的城市發展定位和《某市 xx 區￥￥鎮城市總體規劃》確定的城市發展定位，￥￥鎮總規劃面積 27 平方公里，總規劃人口 8 萬人，總體功能定位為：以休閑旅游度假產業為主導，以居住配套功能為主體，兼有商貿及加工業等綜合功能的現代化、生態型小城鎮和城鄉統籌示范區。 9 精心安排，確保工期、質量、投資控制目標的完成。 。根據當地市場需求、類似物業租金水平和建設單位運營計劃，本項目正常運營年份可實現營業收入 4322 萬元，其中商業租金收入 2981 萬元、辦公區租金收入 1341 萬元，年繳納營業稅金及附加 752 萬元，年總成本費用為 813 萬元，實現利潤總額 2757 萬元，扣除企業所得稅 689 萬元，可實現稅后凈利潤 2068 萬元。本項目根據￥￥鎮城市總體規劃、地塊規劃條件要求和當地商業地產的市場需求，結合建設單位自身的辦公場所需求，通過市場化運作，擬建成一處基礎設施齊全、配套設施完善、環境優良、安全衛生、出行便捷的現代化綜合樓工程，為￥￥鎮促進城市建設、完善城市功能、提升城市品質作出積極貢獻。在￥￥鎮城市建設全面啟動之際，根據￥￥鎮總體發展規劃和城鎮建設需求，某公司看中了￥￥鎮作為某市重點開發建設的城鄉統籌試驗示范區的發展潛力，在該鎮建設用地掛牌轉讓過程中購得位于 109 國道南側、東環路西側地塊的建設用地使用權。在此背景下，為了積極有效推進“城鄉統 籌、集約發展” 新戰略的實施，某市委、市政府決定將￥￥鎮作為全市城鄉統籌試驗示范區。amp。為此，某市抓住撤盟設市的契機，適時地提出了加快城市建設的發展戰略目標，制 訂了《關于推進城鎮化的決定》，編制了《城鎮化發展規劃》，將城鎮化作為新形勢下加快 xx 跨越式發展的最大基礎建設全力推進。隨著國家西部大開發的實施，某市的煤炭、電 力、天然氣、化工、毛紡等支柱產業得到長足發展，經濟建設與城市建設的速度不斷加快。（4）堅持“獨立、客觀、科學、可靠”的原則，提出可供項目單位決策的建議，也為有關部門審批項目提供參考依據。 綜合樓項目可 行 性 研 究 報 告 目 錄一、總 論 .................................................................................................................... 1 項目背景 .................................................................................................................. 1 項目概況 .................................................................................................................. 5 二、建設背景與項目定位 .............................................................................................. 10 建設背景 ..........................................