新建綜合樓建設項目可行性研究報告(編輯修改稿)

　

【文章內容簡介】 重點城 鎮之一，也是 xx 城鄉統籌規劃區確定的“兩中心八組團兩節點”中八組團之一。與此同時，某市總體規劃也將￥￥鎮確定為重點的生態移民安置區，要求大力開展移民安置住房建設工程，以妥善安置規劃區及其周邊轉移的農牧民。根據￥￥鎮城市總體規劃，￥￥鎮城鎮建設規劃為“四心五片” ，既指“ 商業 中心、行政文化中心、特色商業 中心、 產業服務中心” 等 4個城市中心和“鎮中心片區、藍天路片區、 ￥￥ 廟片區、九成宮及產業片區” 等 5 個城市片區。 11 與此同時，￥￥鎮作為某市唯一的城鄉統籌試驗示范區和 xx 區的重要衛星城鎮，隨著神華李家壕煤礦、華研物流園區、xx 危險化學品園區、城鄉統籌試驗示范區、秦直道文化產業園區和重點生態移民安置區等重大項目和園區的建設，已初步形成了煤炭、現代物流、石油化工、科技教育、絨紡、生物制藥、食品加工、文化旅游、生態居住等多產業發展局面，為￥￥鎮長遠發展和城鎮建設的進一步提升打下了重要基礎。綜上所述，本項目根據￥￥鎮總體規劃和城市建設、產業經濟對商業服務業的需求，通過市場化運作建設一處功能齊全、配套完善的綜合樓，是符合￥￥鎮總體發展規劃和當地商業地產需求的。 項目定位地塊區位條件本項目擬建地塊位于￥￥鎮東北部 109 國道與東環路交匯處，屬于￥￥鎮東門戶區域，是由 xx 區進入￥￥鎮及去往杭錦旗等地的必經之地。場地北靠 109 國道、東鄰￥￥鎮東環路，西接￥￥鎮特色商業中心、南通產業服務區，具有便捷的交通條件。項目用地性質根據￥￥鎮鎮區布局結構和公共設施用地規劃，本項目建設用地屬于商業金融用地，地塊規劃要求為：容積綠＜，建筑密度≤30%，綠地率大于等于 35%，建筑限高 24 米。 12 區域產業布局本項目擬建地點地處￥￥鎮東戶門，靠近￥￥鎮原鎮區，周邊有鎮政府、財稅、 郵電、派出所等政府機構以及小學、中學、衛生院等公共設施，是￥￥鎮傳統的商業片區。根據新編制的“￥￥鎮 城市總體規劃” ，該 區域現規劃為商業與老年公寓片區，主要形成為周邊大型社區服務的社區商業服務為主的功能區域。本項目市場定位根據上述擬建區域區位條件、用地性質、產業布局，結合該區域產業布局和功能定位對商業、辦公等物業的市場需求，本項目市場定位為：以地處￥￥鎮東大門的區位優勢和 109 國道與東環路交匯點的交通條件，建設一處交通便捷、環境良好、功能齊全、配套完善的集商業與辦公為一體的現代化商務綜合樓，以此充分發揮地塊有利條件獲得最大的經濟社會效益。 建設規模 建設規模本項目總占地面積 ，其中建設用地面積（凈用地）為，根據地塊規 劃條件和建設單位 規劃要求，本項目按土地利益最大化原則，規劃總建筑面積初步確定為 69000m2，容積率為 13 ，符合地塊規劃設計條件中的容積率＜ 要求，同時獲得最大的土地利用規模。另根據地塊規劃設計條件中的建筑限高 24 米的要求，本項目建筑主體按 6 層設計，其中 12 層按商業用房、36 層按辦公寫字間設計。在 層高選擇上，商業部分層高按 米、辦公部分層高按 米設計， 總高度約為 23 米，符合地塊規劃設計條件要求。按上述規劃建設規模，本項目建筑密度為 %，滿足地塊規劃條件中建筑密度不高于 30%的要求；另本項目綠化率按 %設計，以滿足綠化率不低于 35%的規劃條件要求。 建筑功能根據項目區對商業地產的需求和建設單位開發意向，本項目主體按多層綜合體商業辦公樓設計，形成一座集辦公、商業和寫字間為一體的商務綜合樓，以充分開發利用項目所處的區位優勢和商業價值。根據前述建設規模，本項目總建筑面積為 69000m2，結合項目建設單位自用辦公區規模和建筑功能定位，本項目綜合樓按自用辦公區、出租辦公區和商業區分為三個部分，其中自用辦公區為18400m出租辦公區 為 27600m商業區 為 23000m2。另外根據商業物業停車需求，本項目按 1 個停車位/100m 2設計機動車停車場，采用地上集中停車形式。 主要建設規模指標 14 根據上述建設規模設計方案，本項目主要建設規模指標如下表所示：規劃建設規模一覽表序號 項 目 單位 規模指標 備 注1 基礎指標 　 　 　 總占地面積 m2 畝 建設用地面積 m2 畝2 建設規模 m2 69000 　綜合樓 m2 69000 6 層3 建筑密度 % % 規劃要求≤30%4 容積率 　 規劃要求＜5 綠化率 % 規劃要求≥35%6 停車位 個 690 1 個車位/100m 2 經營方案根據￥￥鎮城市總體規劃和項目區位特點、商業物業需求，結合項目單位經營發展規劃，本項目擬建綜合樓部分辦公區留作自用外，其余辦公區和商業用房全部出租，以實現持續經營、獲得長期效益。另外根據當地類似物業總體租金行情和項目區位、交通、配套等條件，本項目初步確定辦公區平均租金為 元/m ，商業用房平均租金為 元/m ，在 實際運營過程中， 應結合當地市場供需情況靈活制定租金水平，同時應盡量保持租金水平的相對穩定性，以避 15 免價格水平的較大波動帶來的風險。 16 三、建設地點與建設條件 建設地點 地塊位置本項目擬建地點位于￥￥鎮東北部，場地北靠 109 國道、東鄰東環路， 總體呈沿東環路南北長、東西寬的平面結構，項目總占地面積（），其中公共綠化帶面 積 ，本項目凈用地面積 （合 畝）。場地現已由￥￥鎮政府開發整理為熟地，場地較為平坦，無其他建構筑物。 土地權屬情況本項目建設用地由項目開發單位通過招拍掛方式取得土地使用權，無其他權屬紛爭情況。 區域概況￥￥鎮位于 xxxx 區西部，為 xx 城區的近郊鎮，鎮域面積 平方公里。￥￥鎮北與達拉特旗接壤，西與泊爾江海相連，東接塔拉壕鎮，南靠伊金霍洛旗，距 xx 城區 9 公里。￥￥鎮是某市中心城區拉大城市框架、提升服務功能而重點打造的新型城鎮，是 xx 區重點建設的衛星城鎮，也是某市確定的自治 17 區級城鄉統籌試驗示范區，總規劃面積 27 平方公里，總規劃人口 10萬人。 區域條件 自然地理環境（1）地形地貌￥￥鎮區地勢以 109 國道為中軸分別向南北兩面傾斜，屬典型的丘陵溝壑地貌，地勢南北高中部略低。海拔高度在 ~米之間，其中西半部地形相對平坦，坡度起伏和緩，東半部屬山地丘陵地貌，溝壑縱橫。（2）水文氣候￥￥鎮屬溫帶大陸性氣候，年無霜期在 135 天左右，降水少而集中，年平均降雨量為 毫米，日照時間長，常年平均氣溫在2℃，主導風向為北風。 交 通 運 輸 條 件￥￥鎮距 xx 主城區僅 10 公里，距市府所在地 xx35 公里，距 xx機場 47 公里。1 0210 國 道 、某 *高 速 公 路 、某 鐵 路 以 及 在 建 的 某某 *縱 橫 貫 穿 全 境 ，距 某 市 飛 機 場 30 公 里 ，立 體 交 通 網 絡 已 初 步形 成 。 郵 電 通 訊xx 郵 電 通 信 業 基 礎 設 施 完 善 ，服 務 質 量 優 良 ，通 訊 方 便 快 捷 ，通 訊 基 本 實 現 了 現 代 化 。xx 區 下 各 鎮 市 內 電 話 均 已 實 現 程 控 化 ； 18 中 國 移 動 、中 國 聯 通 基 站 遍 布 全 旗 ，移 動 通 訊 無 盲 區 ；互 聯 網 已覆 蓋 各 鎮 鄉 ，信 息 傳 輸 迅 捷 。 資源條件￥￥鎮是 xx 區的以生態旅游、休閑度假旅游為主的城鎮；是 xx區蔬菜生產和農畜產品的開發基地；同時也是 xx 城市重要的水源之一，并占有衛星鎮的戰略地位。境內有豐富的煤炭、石英沙、高嶺土、陶土、粘土、硫磺等礦產資源，其中煤炭、鈾的儲量大，易開采，分布也相對集中。主要分布在撖家塔村、色連村、￥￥村、永勝村等區域內，為 ￥￥鎮工業經濟的發展提供了充足的原料 地區發展情況xx 地區是某甚至全國近幾年發展速度最快的城市之一,xx 依托資源優勢,在最近幾年經濟發展速度上已經趕上并超過了某*市。尤其 “十一五”規劃以來，某市不斷推 進地區社會 經濟全面、健康、快速發展。工業化速度加快、城鎮化水平提高、農牧業產業化經營穩步推進。同時人口轉移步伐也隨之加快，2022 年以來某市累計轉移農村牧區人口 20 多萬人，有效地帶動了農村牧區社會經濟的全面協調發展，促進了農牧民收入的增加。 工程地質情況因本項目場地尚未進行地震勘查，根據場址周邊地勘情況，下水對工程的影響較小，工程設計和施工應以詳細地質勘查報告為準。根據《建筑抗震設計規范》附錄 條，該地區抗震設防烈度為 7 度，加速度值為 （第三組）。根據《建筑抗震設計規范》有關規定，初 19 步判斷擬建場區地基土為中硬場地土，建筑場地類別為二類，屬建筑抗震有利地段。 主要建設條件￥￥鎮自 2022 年初開始全面建啟動城市化建設以來，城市公共設施條件已逐步完善，本項目場址周邊的城市道路、供配電線路、給排水及供氣供熱管網、通訊網絡等城市公共設施條件已基本完善，可完全滿足本項目的開發建設和運營需要。道路交通條件￥￥鎮位于 xx 區西側 10 公里處，109 國道根據￥￥鎮總體規劃，該鎮規劃道路分為主干道、次干道和支路三級。主干道紅線寬度控制在 3660 米，次干道 紅線寬度 2435 米，支路紅線寬度 24 米以下。 規劃形成“ 四橫六 縱”的城鎮主干道路系統和方格網狀的次、支路系統。為了便于市民出行，規劃設公交樞紐兩處，分別位于 109 國道與經一路交叉口東北側、九成功路和南外環輔路交叉口東北側，公共汽車站距在 500800 米之 間。供水條件根據￥￥鎮總體規劃，該鎮規劃共設兩處配水廠，另外在旅游專線以南、東環路以東新建配水廠接 xx 城區供水管網。給水管網根據管網等級不同采用環狀與枝狀相結合的方式布置，給水壓力滿足多層建筑直接供水，管材選用氯乙稀(PE)給水管，熱熔 20 接口，管徑 DN150DN300，消火栓沿主干供水管道設置，供水壓力為 。排水條件城鎮排水體制采用雨污分流制，規劃污水廠一處，規劃順應地勢走向設置南北向的污水主干管，并設 4 座污水提升泵站，每處泵站用地 2022 平方米左右。雨水就近排向水體，雨水管線均枝狀布置，直埋敷設，管徑為 D400D800。電力供應條件￥￥鎮規劃 2 座 110KV 變電站作為供電電 源點，主變容量為2*30000KVA。1110KV 變電站位于 109 國道與規劃三路交叉口西北側，占地面積 公頃；2110KV 變電站旅游專線以南、東環路以東，占地面積 公頃。市政電網采用兩條 500KV 高壓電力線穿越， 規劃控制 75 米寬的高壓走廊。110KV 高壓線沿 109 國道接 xx 電網。10KV 電力線由110 千伏變電站引出，接入各 10 千伏配 電所或開閉所。 10KV 高壓線路主要采取地下電纜敷設。電信規劃條件規劃設一個郵電中心局、一個郵電端局和一個郵政所。交換機總容量為 萬門，并安裝寬帶數據通信設備，滿足規劃區內的通信需求。電 信線路均采用通信電纜穿排管沿道路埋地敷設，光纜連接到小區和電話集中用戶。￥￥鎮規劃高起點建設多功能有線電視網絡系統，集宣傳、娛樂、 21 信息傳遞、服務為一體，有線電視傳輸網采用光纜網，傳輸線規劃采用埋地敷設方式，并與電信線路共管。燃氣供應條件氣源來自長慶氣田，天然氣門站位于在鎮區東北側 109 國道以南，燃氣管道采用中低壓兩級系統，即管道氣采用中壓管網輸至箱式調壓器或專用調壓器調壓成低壓進戶的供氣方式。管網管徑 DN≥200螺旋縫焊接鋼管，管徑 DN≤150 采用 PE 管，管道采用直埋敷設，埋設深度 。供熱條件規劃集中供熱熱源廠一座，熱源廠內設 2930MW 熱水鍋爐，供熱負荷為 870MW。供 熱介質為水，供回水溫度按 130/70℃考慮。供熱管網采用枝狀布置，直埋敷設。覆土深度為 。遠景共設熱力站 50 座，每座供熱面積 15～20 萬 m2。 22 四、規劃建設方案 規劃設計主題根據￥￥鎮城市總體規劃、區域規劃功能特點、商業地產市場需求和當地商業項目開發特點，本項目擬以“