賓館項目可研報告-wenkub.com

　 　

【正文】 實施本項目，經濟效益良好、社會效益顯著。項目盈利能力、清償能力和抗風險能力均較強，各項財務指標較為理想, 經濟效益良好。%。本項目基礎條件較好, 技術成熟可靠，項目投資開發進程安排科學，規劃設計合理，有可靠的組織、技術保證體系，準備工作充分，可操作性強。旅游市場的持續增長和旅游產業的不斷壯大必將使旅游業對基礎設施特別是產業鏈上相關配套設施的需求進一步增強。旅游業是當今世界經濟中發展勢頭最強勁的新興產業，產業關聯度大，帶動性強，屬于消耗資源最少、最具經濟活力的外向型朝陽產業，現已成為各國促進經濟發展、擴大就業的主要渠道。財務風險對策統籌規劃，嚴格實施，保證項目按進度實施并如期建成并投入運營，盡快產生應有的經濟效益；加強企業內部管理,推行財務預算制度，降低各項費用,挖掘內部潛力,降低營運成本。融資風險公司本次擬通過部份融資的方式完成項目的整體改造工程。我國酒店業經過改革開放后三十年的發展，市場機制逐漸成熟，目前處于激烈的完全市場競爭。本項目的經濟分析，采取了保守謹慎的原則，充分考慮了近年來企業成本因素，以及謹慎預計了未來市場的價格走勢。盈虧平衡分析盈虧平衡點按下述公式進行計算： 年固定總成本年銷售收入年銷售稅金年可變成本盈虧平衡點= 100%=%以上數據表明，%時便可以實現盈虧平衡。投資回收期（不含建設期，下同）, ；，與行業內同類項目相當, 因此是可行的。財務費用本項目融資規模為700萬元，貸款期3年，%上浮30%/年執行（暫定）,%，取10%計算。銷售費用按銷售收入的1%計取。餐廳按人均消費50元/次計算（考慮到目前的物價水平及今后的價格上漲因素）。基準收益率本項目基準收益率取12%。預計改造完成后第1年賓館客房日均入住率（或客房出租率）達到60%，客房年入住數為: 111間360天60% =23976間；第2年起可達到65%即25974間。 財務評價基礎數據說明計算期和經營規模項目計算期按10年計算。國家現行財稅制度。，資金籌措方案為：，余下資金缺口擬采取向商業銀行等金融機構貸款。設備運雜費、基礎費、安裝費按不同規格型及地區的費率進行估算。為達到項目的改造目標，完成全部投資計劃。組織結構圖見下頁： 組織機構圖股東會監事會董事會總經理財務總監常務副總經理財務部銷售部后勤部餐飲服務部行政部客房部（略）本項目建設完成投入正常運營后，定員編制60人，員工結構如下表： 員工編制結構表序號部門名稱定員分配小計1中高層管理人員9 2管理人員103服務人員374后勤保障4總 計60人第八章 投資計劃與資金籌措貴州赤水源賓館有限責任公司本次實施的整體改造項目，是順應國家產業政策需要，適應市場發展需求，擴大企業規模, 達到企業長遠可持續發展的目的而投資實施。本項目的實施對企業長遠可持續發展具有重大戰略意義。工程內容是完成綜合樓的建設并投入使用。自2008年6月份開始到于2009年8月全部工程完畢并投入開始營業，總計歷時14個月。前廳改造 220平方米裝修改造工程裝修改造工程包括：通過本次的整體改造，使赤水源賓館打造成設計合理、布局科學、功能完備、設施先進、環境優美的現代化一流三星級商務假日酒店。第六章 項目改擴建方案 以國家和地方產業政策為指導，以市場為導向,科學設計,合理規劃，充分利用現有設施，增加投入，盡快實現賓館的上規模、上檔次。為鼓勵國內外投資商前來投資創業興業，政府結合本市實際，根據項目的投資規模、技術水平、財稅貢獻等情況，在土地使用、稅費征收等方面最大限度予以優惠，同時，推行“一個窗口”對外、“一條龍”服務、“一站式”辦公、“一票式”收費等管理模式，對外來投資者實行特事特辦并可實行“一項目一政策”的承諾，提供優質的服務保障，結合WTO規則，取消了一大批行政收費項目，政府投資環境寬松。企業已奠定的基礎優勢赤水源賓館其規模在赤水僅次于中悅大酒店，開業至今已有6年，在當地已具有相當的知名度和市場影響力，建立了較為穩定、可靠的客戶關系網絡。隨著政府對赤水旅游產業建設的不斷加強和完善，加之國家節假日的調整，促進了赤水周邊鄰近人口稠密的省市如重慶、四川、貴陽等地的游客將赤水旅游從過境游轉變成專程游，必將進一步推動赤水旅游市場的全面升溫。赤水是“中國十大竹子之鄉”、“國家級生態示范區”、“全國林業生態建設先進縣(市)”、“全國園林綠化先進城市”、“全國村鎮精神文明建設先進縣(市)”、“全國水土保持示范市”和“省級衛生城市”。旅游資源概況赤水旅游資源得天獨厚，1994年被國務院劃為國家級風景名勝區，風景區面積占市域面積近70%，也是全國唯一以行政區命名的國家級重點風景名勝區。到2005年，全市農民人均純收入實現2512元，比2000年凈增711元，%。赤水金釵石斛地理標志產品保護通過國家審查驗收。“十五”期間，境內交通基礎設施建設取得較大突破，完成赤水河航運第一、二期工程和長途旅游汽車客運站、赤習公路、馬合公路、赤長公路等交通基礎設施建設，初步形成了“兩縱兩橫四連一環線”骨架公路和赤水河水路運輸網絡，公路通達深度和交通運輸能力大幅度提高。赤水是貴州最大的通江港口，“黃金水道”赤水河繞城而過，僅60公里匯入長江。全市幅員面積1801平方公里，轄9鎮5鄉3個街道辦事處，100個行政村，總人口30萬人，共有漢、苗、土家、仡佬、布依等23個民族。 發展規劃目標 公司秉承“立足旅游、依托管理、面向市場”的經營理念，憑借自身已奠定的基礎，順應旅游業及酒店行業的發展潮流，適應市場需求，抓住機遇，加大投資力度,大力實施改擴建工程，力爭在兩年內將賓館打造成“企業形象好、經營理念新、管理水平高、規模效益好”，在地區具有較強影響力的現代化三星級旅游及商務型酒店。賓館轉讓后，由現任業主重新組建為“赤水源賓館有限責任公司”（民營）。目前，赤水各級領導和相關部門均極為重視旅游宣傳促銷，特別關注發揮旅行社的紐帶作用，加大了拓展中、遠距離市場的力度，赤水旅游的知名度和影響力日益擴大和深化。隨著我國西部大開發政策的不斷深入，西部旅游呈現了快速發展的勢頭。旅游餐飲服務的檔次、特色等方面還有待改進提高，住宿接待服務行業檔次較低，配套設施不完備。從職業類型來看，游客以政府工作人員、經銷人員和專業技術人員為主，%、%、%（圖32）。按游客的目的劃分,以觀光旅游者和休閑/度假旅游者占多數，%。旅游客源的季節性（時間）強度指數，可以通過定量方法來計算，其計算公式是：R=∑（）2/12其中 Xi =各月游客量/全年游客量100 。 （一）客流量特征在2007年以前,赤水作為貴州旅游線路的組成部份,其過境游特征明顯。 2007年111月份，%，%。而隨著2008年北京奧運會日益臨近，以及2010年上海世博會緊鑼密鼓的籌辦，酒店行業發展迅猛。同時，國內消費升級推動國內游的游客人次與人均花費同步增長，助推了酒店行業經營效益繼續趨好。截至2006年底，內地星級酒店總量已達到13378家，其中，五星級酒店298家，四星級酒店1400家。旅游酒店數量每五年的增長率都在50％以上。自1980年開始，中國酒店業的產業規模成倍數地加速發展。世界旅游組織也預測，我國三大旅游市場未來發展空間巨大，到2015年中國將成為世界第一大入境旅游接待國和第四大出境旅游客源國，成為世界第一大旅游市場。我國旅游市場未來前景將更為廣闊目前，中國已成為世界上最大國內旅游市場，國家宏觀經濟戰略已經把發展旅游業擺在歷史上從未有過的特殊地位。2006年，%。圖31 各種旅游方式所占的百分比 我國旅游市場高速發展中國旅游業自改革開放以來經歷了超常發展階段，當前發展形勢喜人。日前，離退休人員和學生已經成為我國旅游的主要客源，2002年抽樣調查結果，%。相對而言，城鎮中的老年人有較多的閑暇時間與較強的支付能力。度假旅游與觀光旅游將成為人們一種必不可少的新的生活方式進入21世紀，旅游成為人們休閑、求知、娛樂的最佳方式之一，隨著社會的發展，越來越多的人把閑暇時間用于以健身、放松、休閑、娛樂和觀光為目的的旅游。追求特色旅游在越來越追求個性化的時代，游客的旅游行為方面也日益表現出對特色旅游的追求，如“文化旅游”、“民俗旅游”，“探險旅游”、“健康旅游”、“科普旅游”等。因此，研究現代旅游市場需求的變化，就成為旅游市場開發中的一項重要工作。是提升項目規模效益，增強企業可持續發展后勁的需要赤水源賓館本次實施的企業改擴建投資方案，以“規模開發”為原則，以高起點、高投入、高效益為總體思路。其主要體現在：一是賓館無自有停車場，長期靠租用賓館外的社會停車場，這極不利于賓館的客源市場開拓，同時增加了停車場租用成本；二是賓館原建有占地3000平方米的游泳池，但實際投入使用極少，資產閑置浪費嚴重，并且每年還要承擔不必要的維護費用；三是賓館餐廳規模過小，僅能容納10桌酒席，無法承攬婚宴及較大型的會議等接待活動；四是如桑拿、卡拉OK等休閑娛樂設施及環境陳舊，無法有效吸引客源，目前基本處于停業狀態；五是缺乏專門的現代化多功能商務中心，既與星級酒店的形象不相匹配，也不利于賓館服務質量的提高。該賓館于2007年5月公開掛牌拍賣轉讓。《赤水市旅游發展總體規劃》提出：“十一五”旅游產業發展的主要任務和工作重點是“要進一步加強旅游景區基礎設施建設、旅游賓館飯店建設、旅游交通建設，以大力發展旅游購物、娛樂業為支撐，完善赤水旅游產品體系，著力整治旅游軟環境，促進我市旅游業實現質的飛躍。全市各景區（點）游客較平時大幅增長，市內外賓館、酒店入住率達100%。其中，在住宿餐飲業方面，《意見》明確提出：星級飯店力爭達到300家，標準客房3萬間，住宿設施最高日接待能力5萬人……旅游住宿客房突破7萬間，其中星級賓館客房達50％以上。長期以來，貴州各地接待設施質量不高，住宿設施檔次低，接待國內外游客的星級賓館及床位數量嚴重不足，