珠江僑都項目可行性分析報告書-wenkub.com

　 　

【正文】 環境影響評價 本項目屬于高科技制造業 ,建設和生產過程中均只有少量污染物排放 ,排放的污水、廢渣經過相應措施均可達標排放 ,不會對區域環境造成污染。可以采取各種隔音降噪措施 ,如在生產車間房頂及四壁安裝玻璃棉吸聲材料、生產廠房東面不開窗、對噪聲源設 備安裝隔聲罩等 ,可以使本項目廠界噪聲控制在標準限值以內。 (3)固體廢棄物環境影響 項目在生產過程中 ,產生的廢渣主要是鋼材廢料、包裝廢料及生活垃圾。 (2)水環境影響 項目在生產過程中將產生少量生活污水。 (5)生態環境影響 在施工期對當地生態環境會產生一定的影響 ,主要表現為在一定程度上破壞植被 ,引起水土流失 ,這些不良影響可以通過加強施工時土方平衡以及加強工程的綠化等手段來彌補。 (4)固體廢棄物環 境影響 施工期建筑工地將會產生大量的淤泥、渣土、地表開挖的剩余泥土、施工余廢物料等建筑垃圾和現場施工人員的生活垃圾 ,這些垃圾應及時回填或清運。施工廢水主要是大量泥漿廢水 ,生活廢水中主要污染物是 COD、 BOD 以及油脂等。 (2)大氣環境影響 施工過程中必然要產生揚塵 ,包括施工挖方、填方產生的揚塵、運輸產生的揚塵。 建設期影響分析 (1)聲環境影響 施工期使用建筑機械、運輸車輛 ,如推土機、卷揚機、打樁機、電鋸、升降機、混凝土攪拌機、振搗棒等 ,另外土石方的開挖以及建材的運輸及裝卸均會產生一定量的噪聲。 執行標準 (1)GB89781996《污水綜合排放標準》二級 。 (2)中華人民共和國水污染防治法 。項目 可行性研究報告 編制單位 :北京 xxxxxxxxx 有限責任公司 法人代表 : 工程咨詢資質等級 :甲級 工程咨詢資質證書編號 :工咨甲 xxxxxxxxx 二 ?一二年七月 單擊此處輸入文字。可見本項目開發前景廣闊 ,投資收益高 ,回報豐厚 ,投資價值十分誘人 ,是一個值得投資的好項目。以上各開發程序的搭接是相互連接 ,交叉進行。 第二期 :至 2021 年止 ,實施七通一平市政建設、房屋建設 ,完成土建面積 35 萬 m2 預售商品房。預計從 2021 年 7 月份開始有銷售收入 ,全部用于項目的滾動 開發建設。 售價定位 僑都在地理位置上 ,南毗新港西路 ,北靠珠江 ,以廣州大道為中線 ,與中海錦苑、愉景雅苑對稱 ,有同樣的地理優越條件。因此本項目在形象設計上亦順應消費者的消費心理及新生活的趨勢。 白云區另一熱賣樓盤白云高爾夫花園也是一個健康的項目 ,雖然小區自身配套環境還未出場 ,但項目所處白云山風景區先天的良好環境 ,加上投資者巧妙借助“高爾夫”文化 ,體現高貴與健康。 1999 年 11 月新推的大型住宅項目光大花園 ,從其形象宣傳開始在市場露面時 ,使人們的視覺中留下“健康”的影子 。 入關后 ,珠江新城成為廣州市金融、文化、商業中心 ,隔江相望的僑都作為珠江新城的后花園 ,必定成為白領、高層人士的置業首選。 經濟較為穩定 ,居民的生活條件、素質逐漸提高 ,眾多的居民己打破“有瓦遮頭”的居住思維 ,逐漸向享受型 住宅過渡。 本項目純粹定位為中檔或定為高檔都是不適宜的。要求居住環境舒適是購房者的本意 ,舒適性 主要表現在該樓盤的間距、綠化和污染這幾方面。地段是 房地產的生命元素 ,從人們對其偏好的程度上可判斷該地段房地產的前景。 (數據摘自《廣州日報》 ) 廣州市房地產發展方向 廣州市的未來城市發展的方向是沿著珠江兩岸向東發展。 ,1999年 1?8月份批準的商品房預售量為 329萬平方米 ,其中住宅 ,登記的總成交星為 346 萬平方米 ,因此 ,今年廣州樓市的總趨勢是商品房成交量高于上市量 ,樓盤的產銷比例較合理。 、 廣州市居民消費行為特征 1?9 月份社會需求增長主要來自非商品性消費 ,如購房、旅游、教育等消費。 取消福利分房制度 ,令大盤的銷售機會減少。 房地產開發經營的稅費過多 ,負擔重。 世界經濟尚未從亞洲金融風暴的影響中恢復 ,港澳地區經濟尚在復蘇 ,而廣州的經濟與港澳地區密切相關 ,港澳經濟的不景氣 ,勢必影響到廣州房地產業的發展。在區位分布上 ,除中心區外 ,其余各區位售出率也表現不同程度下滑。 價格分析 在各項社會經濟逐步復蘇的跡象下 ,去年 9 月份在售高層住宅一次性付款均價為 5786 元 /m2,較 8 月同期略降 3%。 房改房上市政策正式出臺和藍印戶口政策在一定程序上將擴大商品房的需求。廣州房地產稅費減免前后對比 項目 現行稅收 減免后稅收 契稅 3% %自用 0 空置 交易管理費 % 不變 印花稅 % 不變 土地出讓金 地段地價 10% 不 變 土地增值稅 3% 0 數據摘自《廣州日報》 廣州市去年出臺減免交易稅費的政策后 ,二手樓宇的交易量已有了明顯的增加 ,相信國家新出臺的減免退還政策會進一步刺激二手樓市的發展 ,從而促進一手市場的活躍。個人住房貸款利率最高水平由現行年利率 %降為 %。調查表明 ,居民對提高居住環境的愿望很強烈 ,對房地產的投資將是居民未來的主要消費。 1 至 7 月累計 ,城市居民人均可支配收入 ,同比增長 %,城市居民人均消費性支出 ,增長 %。其中 ,房地產投資至 6 月止 億元 ,同比增長%。 社會生產穩定增長。 環境保護 海珠區沿江樓盤由于周圍較少污染大的企業 ,基本上都是住宅區 ,空氣質量指數在廣州市來說是比較好的。 設計單位資質 廣東珠江投資有限公司下屬二級公司廣東珠江工程設計有限公司是國家建設部批準的建 設工程甲級企業 ,具備有眾多的經驗豐富的優秀設計技術人員 ,曾獨立完成多個開發項目的設計任務 ,如華景新城、暨南花園、駿景花園、愉景雅苑、帝景苑等等。新港路更是整個海珠區東西向的交通大動脈 ,更能經廣州大道直駁天河中心區交通網 ,無疑會大大增強本項目對都市白領階層的吸引力。根據市政規劃 ,新港路將擴寬為 60 米 ,現正進行拆遷工作。在海沁沙建生態公園 ,同時擬作為廣州燃放煙花的所在地。現在 ,廣州大道南段的擴建工程己全面完成 ,路面擴寬至雙向 10 車道 80米寬 ,中央為 6米寬綠化帶 ,兩側的機動車道人行道之間分別用 13米綠化帶隔開 ,并配有公共交通專用道和港灣式公共巴士站。考慮了海外華人、華僑的生活習慣需求。 廣州大橋東側開始至本項目 ,因規劃、配套的不夠完善而開發力度較弱 ,區內物業價位皆在 6000 元左右 /平方米。 通過整體營銷手段樹立及鞏固珠江僑都高品質、高品味的樓盤形象。 D. 120 一一 150 m2,占總面積的 10%。 裝修標準 :豪華裝修及個性基本型供選擇。 建筑規劃風格 :建筑物主要采用自然式布局形式 ,與道路、綠化協調 ,創造舒適、優美的建筑空間環境。 附件優勢 : 從附件營銷環境分析可以看出 ,廣州市經濟持續發展 ,隨著國家取消福利分房 ,轉入貨幣分房 ,市民消費欲望己逐步增強 ,住房更成為居民投資與消費熱點。 交通方便 未來交通網絡極為完善 ,規劃道路與廣州大道、新港路直接相通 ,項 目東部有規劃的跨江大橋與珠江新城直接相通 ,與地鐵二號線相近 ,地鐵三號線在本區東部經過與一號線、二號線形成網絡 ,交通十分方便。 處于廣州市天河中心區新城市主軸 本項目處于天河新城市中軸線 ,和未來廣州市金融、 文化、商業中心珠江新城隔江相望 ,地理位置十分優越 ,具有相當好的發展潛力。 司 ,倚靠集團的實力 ,在內地投資創業。所開發樓盤銷售良好 ,已建樓盤平均銷售率達 95%以上 ,市場反應熱烈。公司利用大批量生產的優勢 ,從設計方案上大套用、小調整 ,原材料大批量采購 ,加上采用標準化管理模式施工建設等方式 ,有效地降低開發成本 ,使公司可以將中高檔的樓盤按中低檔的價格出售 ,從而取得價格優勢、規模優勢 ,有效地 提高了在市場的競爭力。 產品素質 :“珠江帝景”是沿江最大規模 ,功能最齊全之項目 ,地理環境十分優越 ,高起點、高要求、高品位 ,超前的眼光創造出最優秀、最具特色的精品 ,成為行業的領頭羊。 公司注重功能綜合的管理方式 ,對項目進行前期市場策劃、市場定位、設計、施工、銷售、物業管理實行一條龍的管理 ,使設計、施工等各職能部門的人員直接面對市場、面對顧客的需求 ,更好地建設出符合顧客需要的樓盤。 開發部 :負責房地產開發前期工作和辦理有關法律手續。 企業負責人的基本情況 : 法人代表 : 林廣志 總經理 : 蔡春萌 發展商素質 廣州珠江僑都房地產有限公司管理架構設置較為科學合理 ,獨具特色。 乙方負責提供本項目所需的 %的注冊資金 ,即 萬元人民幣。該項目總體規劃占地約 1000 畝 ,總建筑面積 萬平方米 ,容積率為 ,項目建設有住宅三千余套 ,建筑設計獨特 ,格