珠江僑都項目可行性分析報告書(編輯修改稿)

　

【文章內容簡介】 地段地價 10% 不 變 土地增值稅 3% 0 數據摘自《廣州日報》 廣州市去年出臺減免交易稅費的政策后 ,二手樓宇的交易量已有了明顯的增加 ,相信國家新出臺的減免退還政策會進一步刺激二手樓市的發展 ,從而促進一手市場的活躍。 廣州市房地產市場綜述 經歷了九十年代中期房地產市場的低迷之后 ,廣州市房地產業進入了一個快速、有序發展的階段 ,市場成交活躍 ,市場發育趨向成熟 ,前景廣闊樂觀。 中央確定了以住宅產業為主拉動經濟增長 ,廣州市確定住宅房地產業與建筑業是優先發展的三大支柱產業之一 ,在政策上給予積極的支持。 1999年廣州市城市建設的投 入是歷史上最高的 ,約達到 171億元 ,包括地鐵、內環路、新機場、九運會場館等大型基礎設施工程開工建設 ,不僅改善了城市的交通和生活環境 ,還直接刺激商品房的需求增長。 房改房上市政策正式出臺和藍印戶口政策在一定程序上將擴大商品房的需求。 樓市的總體情況 雖然 1999 年的總體經濟并不十分明朗 ,但每月均保持過百個項目進行宣傳和展銷 ,特別是 8 月進入樓市高峰期后 ,樓市競爭空前激烈。以 9 月份為例 ,全月在售樓盤高達 190個 ,廣告費總額為 ,分別較 8月增長 19%及 16%,且均達 99 年月統計額的最高值 ,樓市進入 推盤高峰期。全月樓市表現并不平衡 ,月初推盤活動并不十分活躍 ,一周推盤數量只有 50 多個 ,但隨著月中中秋節及月底國慶節的到來 ,推盤活動一浪高過一浪 ,國慶節前一周推盤數量高達 92 個 ,推盤廣告費也突破 1483 萬元 ,樓市競爭進入新一輪高潮。 價格分析 在各項社會經濟逐步復蘇的跡象下 ,去年 9 月份在售高層住宅一次性付款均價為 5786 元 /m2,較 8 月同期略降 3%。各區值在售高層住宅一次性付款均價均有不同程度下降 ,中心區、一般市區及郊區 9 月在售高層住宅一次性付款均價分別為 7508 元 /m 5889 元 /m2 及 4712 元 /m2。 造成高層住宅價格下降的主要原因與高層住宅推售面積增加 ,競爭激烈 ,導致售出率偏低等因素有關 ,不少發展商被迫降價 ,希望通過犧牲利潤來換市場。 高層住宅售出率的變化 自 98年底高層住宅銷量開始下滑后 ,到目前為止在售高層住宅售出率繼續走低 ,未見起色。在區位分布上 ,除中心區外 ,其余各區位售出率也表現不同程度下滑。中心區、一般市區本項目所在區域及郊區的在售高層住宅售出率分別為 %、 %及 %。 綜觀 99年 ,市郊和市中心項目的高層售出情況均經歷過大波動 ,升降 幅度超過 30%,而一般市區的高層發售情況 ,則保持平穩趨勢 ,售出率徘徊在 20%30%之間。 其次 ,在肯定廣州市房地產市場利好因素的同時 ,對目前存在的 一些不利因素不能忽視。 世界經濟尚未從亞洲金融風暴的影響中恢復 ,港澳地區經濟尚在復蘇 ,而廣州的經濟與港澳地區密切相關 ,港澳經濟的不景氣 ,勢必影響到廣州房地產業的發展。 從我國來說 ,金融形勢比較嚴峻 ,適度從緊的貨幣政策 ,一系列有關社會福利制度的改革政策的出臺 ,城市居民普遍持幣觀望 ,儲蓄備用 。98 年特大水災帶來的巨大損失對農業發展的影響重大 。國有企業的虧損 還在繼續增大 ,下崗職工數量增加 ,社會福利制度的不完善 ,直接減弱了消費者的消費動力。 房地產開發經營的稅費過多 ,負擔重。政府職能部門的咨詢服務公司 ,以其有利地位吸引客戶 ,收取較高的中介費 ,加重了企業及購房者的負擔 ,各類的按金、保證金、押金給企業造成重負。 壟斷行業的收費及工程建設問題 ,長期以來沒有解決 ,特別是水、電、煤氣的指定承包公司、指定價格、指定材料設備 ,開發商不能提出異議 ,沒法進行招投標 ,增加了企業的負擔。 政策鼓勵消化空置房 ,對新樓盤的開發造成壓力。 取消福利分房制度 ,令大盤的銷售機會減少。 盡管廣州市房地產市場存在一些不利因素 ,但我們可以看到 ,今年以來 ,廣州市政府采取了許多措施來活躍房地產業 ,降低企業負擔 ,加大力度刺激商品房消費。一方面多次降息、利息征稅、降低按揭率、延長按揭期限至 30 年 ,降低交易契稅等 ,改變了辦事作風 ,提高了辦事效率 ,對一些不合理的經營行為進行了糾正 。另一方面加緊了對土地供應量的限制 ,在土地批出方面實行拍賣、招標 ,提高透明度 ,同時加大回收土地的力度 ,99 年 18 月商品房成交量比批準預售面積略高 ,與往年相比有很大的轉變 ,為促進供求平衡起了積極的作用。 、 廣州市居民消費行為特征 1?9 月份社會需求增長主要來自非商品性消費 ,如購房、旅游、教育等消費。居民用于購建房的支出有所升溫 ,8月份城鎮居民人均購房與建房支出 ,同比增長 %,居今年各月增幅首位。另外 ,日常消費的支出也有所回升 ,8 月份城鎮居民人均消費性支出 元 ,同比增長 9 %,增長幅度是近幾個月來最高的。數據摘自《廣州日報》以上數據表明 ,刺激消費的政策己初步顯示出效果 ,居民的消費意欲增強 ,而由于實行房改政策 ,住房更成為居民投資與消費的熱點。 ,1999年 1?8月份批準的商品房預售量為 329萬平方米 ,其中住宅 ,登記的總成交星為 346 萬平方米 ,因此 ,今年廣州樓市的總趨勢是商品房成交量高于上市量 ,樓盤的產銷比例較合理。第四季度由于福利分房作“最后沖刺”、工薪階層新增了工資以及市民一般習慣春節前購房等利好 ,預計成交量會比前 8 個月有所提高 ,達到今年的新高。 (數據摘自《廣州日報》 ) 購房人員的比例 調查顯示 :廣州市區的 100 多萬個家庭有潛在住房需求的接近一半 ,按每個家庭 60m2 潛在需求量達 3500 萬 m2,景近兩年打算購房的人占 %。 約 13 萬戶左右 780 萬 m2)。 (數據摘自《廣州日報》 ) 廣州市房地產發展方向 廣州市的未來城市發展的方向是沿著珠江兩岸向東發展。近年來 ,市政府正全力完善城市規劃 ,為市區內的房地產升值提供了環境資本 ,開發商和消費者將直接得益 ,而新城市中軸線的確立 ,將在本世紀形成新的城市中心。 隨著廣州在國際上地位進一步提高 ,大批海外華僑返歸故里 ,投資置業 ,需有大量適合其生活習慣、配套設施完善的大型住宅區 ,以滿足海外人士的購房需求。 市場主體需求 區位選擇 : 調查發現 ,欲購房者多傾向于選擇廣州市東邊、南邊地區的住宅。地段是 房地產的生命元素 ,從人們對其偏好的程度上可判斷該地段房地產的前景。影響市民區位選擇的因素中以“交通狀況”、“居住環境”及“售價”為置業者最關心的問題。 綠化及配套設施 : 隨著廣州人生活質素地不斷提升 ,就越發覺居住環境的重要性。許多購房者在價格與環境之間往往首選環境 ,希望能在一個舒適安逸的環境安居樂業 ,但大多數購房者 (包括部分發展商 )并未將環境與配套設施區分開 ,只是認為設有高級會所 ,泳池等的小區環境才算好 ,從而忽略日后維護該類設施的成本 ,實用率、管理維護和自身能力等因素。要求居住環境舒適是購房者的本意 ,舒適性 主要表現在該樓盤的間距、綠化和污染這幾方面。小區的密度越小 ,則住宅小區的舒適性越高。 市場定位及形象設計 形象定位 :充分利用本項目優越的地理位置、得天獨厚的自然環境、完善的規劃、設計及發展商的實力營造一個健康的、有自己獨特品味及社區文化的高尚生活社區 ,提倡“生活就是享受”的概念 ,充分體現投資商合生創展品牌“優質生活 ,完美體現”的經營理念。定位原因 : 定位為中、高檔兼容市場目標客戶群較為廣闊 ,有利于銷售。 本項目純粹定位為中檔或定為高檔都是不適宜的。 如定為中檔 ,那么優良的江岸則體現不了其內在 價值 ,顯得浪費 ,且和本項目基本相同地理位置的陽江樓盤均做成高檔如中海、珠江廣場、新理想、麗景灣、頤景軒 ,這些樓盤雖處江邊 ,其實存在規模小、配套不齊等缺點 ,而本項目作為大型社區 ,在這方面的優勢較為明顯 ,具有很強的競爭力。 單純定位為高檔 ,客戶群會非常狹窄。現樓市尚處谷底 ,豪宅市場較為疲軟 ,如此大規模的項目 ,在客戶群相對狹窄的條件下 ,市場肯定承受不了 ,本項目的南邊是較為雜亂的區域 ,景觀較差 ,亦不宜做成高檔盤。 經濟較為穩定 ,居民的生活條件、素質逐漸提高 ,眾多的居民己打破“有瓦遮頭”的居住思維 ,逐漸向享受型 住宅過渡。故高素質的樓盤會逐漸成為市場主導。 珠江兩邊地段經過近幾年的 ,開發建設 ,資源越來越少 ,越來越稀罕 ,而本項目作為臨江的大型項目在廣州市尚是第一個。 海珠區沿江樓盤由于周圍較少工廠等污染大的企業 ,基本上都是住宅區 ,空氣質量指數在廣州市來說是比較好的 ,適宜居住 ,適合層次較高、注重享受的客戶 ,故做成高素質亦在情理之中。 入關后 ,珠江新城成為廣州市金融、文化、商業中心 ,隔江相望的僑都作為珠江新城的后花園 ,必定成為白領、高層人士的置業首選。 形象設計 現代都市 ,居民生活忙碌而緊張 ,生活素 質不斷提高 ,對居住環境亦要求越來越高 ,已不只是滿足于幾塊草坪 ,幾棵樹的綠化家園。 從近