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珠江僑都樓盤項(xiàng)目可行性分析報(bào)告-wenkub.com

2025-11-18 05:19 本頁(yè)面

　　

【正文】可見本項(xiàng)目開發(fā)前景廣闊，投資收益高，回報(bào)豐厚，投資價(jià)值十分誘人，是一個(gè)值得投資的好項(xiàng)目。以上各開發(fā)程序的搭接是相互連接，交叉進(jìn)行。第二期：至 2021 年止，實(shí)施七通一平市政建設(shè)、房屋建設(shè)，完成土建面積 35 萬 m2預(yù)售商品房。預(yù)計(jì)從 2021 年 7 月份開始有銷售收入，全部用于項(xiàng)目的滾動(dòng)開發(fā)建設(shè)。售價(jià)定位僑都在地理位置上，南毗新港西路，北靠珠江，以廣州大道為中線，與中海錦苑、愉景雅苑對(duì)稱，有同樣的地理優(yōu)越條件。因此本項(xiàng)目在形象設(shè)計(jì)上亦順應(yīng)消費(fèi)者的消費(fèi)心理及新生活的趨勢(shì)。白云區(qū)另一熱賣樓盤白云高爾夫花園也是一個(gè)健康的項(xiàng)目，雖然小區(qū)自身配套環(huán)境還未出場(chǎng)，但項(xiàng)目所處白云山風(fēng)景區(qū)先天的良好環(huán)境，加上投資者巧妙借助“高爾夫”文化，體現(xiàn)高貴與健康。 1999 年 11 月新推的大型住宅項(xiàng)目光大花園，從其形象宣傳開始在市場(chǎng)露面時(shí)，使人們的視覺中留下“健康”的影子。 1． 7 入關(guān)后，珠江新城成為廣州市金融、文化、商業(yè)中心，隔江相望的僑都作為珠江新城的后花園，必定成為白領(lǐng)、高層人士的置業(yè)首選。 1． 3 經(jīng)濟(jì)較為穩(wěn)定，居民的生活條件、素質(zhì)逐漸提高，眾多的居民己打破“有瓦遮頭”的居住思維，逐漸向享受型住宅過渡。 1． 2 本項(xiàng)目純粹定位為中檔或定為高檔都是不適宜的。要求居住環(huán)境舒適是購(gòu)房者的本意，舒適性主要表現(xiàn)在該樓盤的間距、綠化和污染這幾方面。地段是房地產(chǎn)的生命元素，從人們對(duì)其偏好的程度上可判斷該地段房地產(chǎn)的前景。（數(shù)據(jù) 摘自《廣州日?qǐng)?bào)》）（五）廣州市房地產(chǎn)發(fā)展方向廣州市的未來城市發(fā)展的方向是沿著珠江兩岸向東發(fā)展。 2．對(duì)房產(chǎn)的消費(fèi) 據(jù)統(tǒng)計(jì)， 1999 年 1— 8 月份批準(zhǔn)的商品房預(yù)售量為 329 萬平方米，其中住宅 268． 8 萬平方米，登記的總成交星為 346 萬平方米，因此，今年廣州樓市的總趨勢(shì)是商品房成交量高于上市量，樓盤的產(chǎn)銷比例較合理。（四）廣州市居民消費(fèi)行為特征 1．今年消費(fèi)趨勢(shì) 廣州 1— 9 月份社會(huì)需求增長(zhǎng)主要來自非商品性消費(fèi)，如購(gòu)房、旅游、教育等消費(fèi)。 5. 政策鼓勵(lì)消化空置房，對(duì)新樓盤的開發(fā)造成壓力。 2. 從我國(guó)來說，金融形勢(shì)比較嚴(yán)峻，適度從緊的貨幣政策，一系列有關(guān)社會(huì)福利制度的改革政策的出臺(tái)，城市居民普遍持幣觀望，儲(chǔ)蓄備用； 98 年特大水災(zāi)帶來的巨大損失對(duì)農(nóng)業(yè)發(fā)展的影響重大；國(guó)有企業(yè)的虧損還在繼續(xù)增大，下崗職工數(shù)量增加，社會(huì)福利制度的不完善，直接減弱了消費(fèi)者的消費(fèi)動(dòng)力。中心區(qū)、一般市區(qū) (本項(xiàng)目所在區(qū)域 )及郊區(qū)的在售高層住宅售出率分別為 14． 1%、 12． 3%及 13． 7%。各區(qū)值在售高層住宅一次性付款均價(jià)均有不同程度下降，中心區(qū)、一般市區(qū)及郊區(qū) 9 月在售高層住宅一次性付款均價(jià)分別為 7508 元／ m 5889元／ m2及 4712 元／ m2。 4. 樓市的總體情況雖然 1999 年的總體經(jīng)濟(jì)并不十分明朗，但每月均保持過百個(gè)項(xiàng) 目進(jìn)行宣傳和展銷，特別是 8 月進(jìn)入樓市高峰期后，樓市競(jìng)爭(zhēng)空前激烈。（三）廣州市房地產(chǎn)市場(chǎng)綜述經(jīng)歷了九十年代中期房地產(chǎn)市場(chǎng)的低迷之后，廣州市房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入了一個(gè)快速、有序發(fā)展的階段，市場(chǎng)成交活躍，市場(chǎng)發(fā)育趨向成熟，前景廣闊樂觀。（數(shù)據(jù)摘自《人民日?qǐng)?bào)》） 2. 降息、征收利息所得稅根據(jù)《中華人民共和國(guó)個(gè)人所得稅法》規(guī)定，儲(chǔ)蓄存款 1999 年11 月 1 日后孳生的利息所得，應(yīng)當(dāng)征收個(gè)人所得稅。 (二 ) 政府出臺(tái)刺激房地產(chǎn)消費(fèi)政策眾所周知，今年政府下了很大決心啟動(dòng)消費(fèi)尤其是商品房消費(fèi)，年底取消福利分房、容許房改房上市、多次降息、利息征稅、降低按揭利率、延長(zhǎng)按揭期限至 30 年、降低交易契稅等等，這些政策和措施對(duì)樓市的走旺確實(shí)起一定作用。居民用于購(gòu)房的支出增加，由于實(shí)行房改“末班車政策”，居民購(gòu)買住房增多，房地產(chǎn)成為居民投資與消費(fèi)的熱點(diǎn)。其中，房地產(chǎn)投資 (至 6 月止 )92． 26 億元，同比增長(zhǎng) 7． 40%。 1． 1 社會(huì)生產(chǎn)穩(wěn)定增長(zhǎng)。（五）環(huán)境保護(hù) 海珠區(qū)沿江樓盤由于周圍較少污染大的企業(yè)，基本上都是住宅區(qū)，空氣質(zhì)量指數(shù)在廣州市來說是比較好的。（三）設(shè)計(jì)單位資質(zhì) 廣東珠江投資有限公司下屬二級(jí)公司廣東珠江工程設(shè)計(jì)有限公司是國(guó)家建設(shè)部批準(zhǔn)的建設(shè)工程甲級(jí)企業(yè)，具備有眾多的經(jīng)驗(yàn)豐富的優(yōu)秀設(shè)計(jì)技術(shù)人員，曾獨(dú)立完成多個(gè)開發(fā)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)任務(wù)，如華景新城、暨南花園、駿景花園、愉景雅苑、帝景苑等等。新港路更是整個(gè)海珠區(qū)東西向的交通大動(dòng)脈，更能經(jīng)廣州大道直駁天河中心區(qū)交通網(wǎng)，無疑會(huì)大大增強(qiáng)本項(xiàng)目對(duì)都市白領(lǐng)階層的吸引力。根據(jù)市政規(guī)劃，新港路將擴(kuò)寬為 60 米，現(xiàn)正進(jìn)行拆遷工作。在海沁沙建生態(tài)公園，同時(shí)擬作為廣州燃放煙花的所在地。現(xiàn)在，廣州大道南段的擴(kuò)建工程己全面完成，路面擴(kuò)寬至雙向 10 車道 80 米寬，中央為6 米寬綠化帶，兩側(cè)的機(jī)動(dòng)車道人行道之間分別用 13 米綠化帶隔開，并配有公共交通專用道和港灣式公共巴士站。考慮了海外華人、華僑的生活習(xí)慣需求。 ? 廣州大橋東側(cè)開始至本項(xiàng)目，因規(guī)劃、配套的不夠完善而開發(fā)力度較弱，區(qū)內(nèi)物業(yè)價(jià)位皆在 6000 元左右／平方米。 ? 硬件方面，施工選材將選用能充分體現(xiàn)本項(xiàng)目特色及品位、具前瞻性的材料； ? 通過整體營(yíng)銷手段樹立及鞏固珠江僑都高品質(zhì)、高品味的樓盤形象。 ? 物業(yè)管理：擬聘請(qǐng)知名物業(yè)管理公司作為物業(yè)管理顧問，為住戶提供高質(zhì)素的服務(wù)。本項(xiàng)目投資商己在市內(nèi)成功開發(fā)不少大型樓盤、其知名度與實(shí)力有目共睹，這種無形資產(chǎn)有助于樓盤更快建立品牌形象，可增加買家信心。 3. 配套完善，生活便利 ? 配套設(shè)施齊備規(guī)劃公建配套有商業(yè)、醫(yī)療、文化娛樂、教育、管理等設(shè)施。 ? 本項(xiàng)目靠近領(lǐng)事館區(qū) 本項(xiàng)目西部為廣州領(lǐng)事館區(qū)，雖然領(lǐng)事館的概念不斷淡化，但規(guī)劃為領(lǐng)事館的地塊綠草如茵、道路寬闊、環(huán)境怡人。 98 年公司股票在香港聯(lián)交所上市，籌集資金達(dá) 64300 萬元，加上集團(tuán)對(duì)廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)的深刻認(rèn)識(shí)，使本集團(tuán)成為廣州房地產(chǎn)界之翹楚。隨著綜合實(shí)力的增強(qiáng)，公司除了繼續(xù)在房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展外，還有計(jì)劃參與橋梁高速公路等相關(guān)項(xiàng)目的投資建設(shè)，同時(shí)還探索投資教育產(chǎn)業(yè)和信息產(chǎn)業(yè)。兩公司合作，組織開發(fā)的華景新城、暨南花園、駿景花園，逸景翠園等大中型住宅小區(qū)，在廣州市各具特色、燦爛一方，堪稱典范。 2. 中國(guó)廣州三聯(lián)華僑房地產(chǎn)有限公司，為僑都項(xiàng)目提供 654107平方米的國(guó)有土地使用權(quán)，并提供政府給予本項(xiàng)目購(gòu)房入廣州市戶口指標(biāo)、海外售房等政策優(yōu)惠條件。公司現(xiàn)有職員 45 人， 9

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