珠江灣畔房地產開發可行性分析報告_精品-wenkub.com

　 　

【正文】 小區容積率 ，綠化率 40%。相對于市區的項目，小區的價位適中，設計的規模較大，且目前以小戶型為主，對普通市民來說有一定的吸引力。 項目情況點評 小石城位于宅吉蠻坡，地理位置較高，離市區較近，交通還算便利，屬于市內中檔項目。小區現未做任何綠化，故看不出景觀效果，綠化風格設計為云南傣族風格。 銷售情況 /價格 銷售情況良好，現推出的 489 套房，銷售率約在 85%左右，占整個一期的 38%的比例。 配套 設施 小區配套 一期配置一個超市，有部分商業配套和一個入口廣場，還會修建一個休閑會所，但會所能否在一期完工并投入使用還不確定。 建筑風格 現代建筑風格。二期紫園規劃總建筑面積 16 萬平方米。小區一期樣板房設計獨特、新穎，強勁的吸引力、震憾力，能感染客戶，使之產生強烈的購買欲望。現有約十余套在建，別墅區會所已修好，因用作售樓大廳，所以有部分功能未啟用，估計一期在 2021 年底前可全部完工。 銷售情況 /價格 銷售情況，一期銷售約 75%，別墅起價為 4000 元 /㎡，均價在 4400 元 /㎡，最高價達到 5500 元 /㎡。 配套 設施 小區配套 項目擬修建一個 10000 ㎡的社區幼兒園和中、小學及足球場等教育設施，規劃修建 70000 ㎡的商業配套設施及占地50000 ㎡的康體中心會所和一個 5000 ㎡的社區醫療中心。 二期產品：單位面積：約 79— 170 ㎡，戶型：二房 — 五房；主力單位為 90120 ㎡的小三房和大三房設計以平層為主，輔以錯層結構，頂層均安排為 6 躍 7 的躍式結構。 住宅產品構成 一期：第一組團為 TOWNHOUSE 別墅區，全部由三層聯排別墅組成。 但由于黔江路的改造造成宣傳及交通的不便利，對目前吸引來自其它區域的新客戶有一定的影響。 售樓人員較專業。 戶型特點 各種戶型面積偏小 車位 127 個 交通 2 1 1 4 4 4 85 路 配 內部配套 電梯入口設防盜門，每戶配有可視對講門禁系統 套 外部配套 醫院：四十四醫院、黔江骨科醫院；教育：二十五中、開發區二小、貴航高級技工學校；金融：漢唐證券、建行、工行、郵政。其中一期 855 戶（環型電梯房 502 戶、 18 層精品小戶型 225 戶、別墅 125戶）。勝者之譽、居者之幸。 六、項目開發競爭對手分析： （一） 區域內競爭對 手及競爭性樓盤分析： 項目名稱 山水黔城 位置 /售樓電話 貴陽南明區四方河 /5111111 開發商 貴州宏立城房地產開發有限公司 規劃設計單位 規劃：新加坡雅科本公司；建筑設計：澳大利亞柏濤公司 /貴州省建筑設計院 園林設計單位 貝爾高林公司 策劃代理單位 策劃：前期深圳國際；中期：深圳中原；推廣：深圳同路 物業管理單位 第一太平戴維斯公司 項目定位 大型山水生態城池，別墅社區。這樣的市場環境，會增加開發的投資風險。 障礙點： （ 1）規劃方案難以實現： 要開發珠江路片區，其前提是開通珠江路，并且連接南明 區。鐵五建房開的實力也得到了充分的認同，因此，對于珠江路 A 地塊項目的開發，可充分利用興隆及鐵五建的品牌優勢，增強潛在客戶信心和確立樓盤市場形象。 （ 2）未來規劃的實現： 就目前小河區的規劃而言，今后區政府的主要開發力度主要在珠江路片區，如果開通珠江路，并且盡早順利實現與南明區的連接，將改變目前小河比較單一的線狀聯系現狀，將貴溪大道、黔江路、珠江路、 戰備路、甚至二戈寨連成一片，發展成為帶狀交通系統。 （ 6）地塊東北有垃圾場： 珠江路 A 地塊東北角，紅線邊小河區與南明區交界處的垃圾場還在使用。 （ 2）長江路無入口： 珠江路 A 地塊南面與華烽廠、長江路連接的地段是洛解村居住地段，該村只有一條巷道與長江路相連，只有利用珠江路解決小區出入口的問題。 （ 5）周邊項目開發相對成熟： 除樂街小區外，在項目周邊還有瑞和家園等一些開發相對成熟的樓盤，這對該片區的適宜居住的形象會有很大的提升。與其相鄰的樂街小區已發展成為具有相對規模的居住型社區，與瑞和花園、黔江社區等居住聚中地可以形成一個較為大型的居住社區。整個項目用地 47 公頃，地塊高差不大，連接成塊，可對用地進行整體性規劃和開 發建設，規模大，便可做大文章，對于營造一個規模大盤具有完備的地理條件；也極有利于配套建設方面的規劃和減免與爭取配套相關的費用。地塊四周山勢稍有起伏，對于依山就勢，造就園林景觀而言，是有其獨到之處的。 黔江路 需繞道長江路才可與項目連接 4 三十四中 位于樂街小區西面 5 洛解小學 人數 360 左右 地塊紅線范圍內 已改擴建投入使用 6 幼兒園 日托 380 元 /人，全托 600 元 / 長江路 華烽廠辦、柴油機廠辦、人，生源較少，多以廠子弟為主。 1000 畝藥用植物園近在咫尺。同時過去開發為項目的潛在消費人群積累相當的數量，為人際營銷創造了一定的條件。 配套設施： 項目周邊的生活、教育、醫療、娛樂等配套資源十分缺乏，現有資源數量和質量均與項目的定位不符，項目內部配套建設需要長期建設才能實施，在項目前期將面臨配套缺乏的現狀。 建筑形態： 規劃以多層統領下的低層、別墅 物業和高層（小高層）高檔住宅區，簡約的現代風格，個性鮮明的外墻立面，錯落有致的山地建筑風格，以創新的（就貴陽市場現狀）戶型設計和親地的建筑形態將對貴陽的住宅建設和住宅消費產生影響。較其他區域的主要競爭項目而言，目前該地段缺乏優勢可言。 五、項目開發條件分析： （一） 地塊概況： 項目規模： 項目占地面積 631 畝，總規劃面積 56 萬平方米，具備大盤開發的條件，因規模效應帶來的成本控制，配套相對完善，塑造項目形象，產品供應鏈的可調節性等。小河東北方向，珠江路的改造將為“瑞和家園”的二期和“珠江灣畔”的啟動錦上添花。根據規劃，以黃河路為界，小河以南的部分 過漓江花園就是工業區，以工業發展為主。目前只有樂街小區經過多年的開發已形成一個成熟的小區，但現在又有了瑞和家園、華榕商廈、中興世家等樓盤正在開發。縱使除開南明、云巖區的貴陽其他區域的房地產開發也取得了長足的發展，但無論從樓盤質素、社區氛圍、居住環境、人文環境、樓盤定位、價格水平等各方面的指標來看，都無法與小河的發展水平相比，小河區的開發環境仍占有舉足輕重的地位，仍然是市民購房的主要選擇區域。金竹發展無污染工業，防止對阿哈水庫的污染，規劃期內搬遷貴州水泥廠。 其中，小河片區（含中曹甘蔭塘）規劃總用地約 平方公里。 社會發展目標：嚴格控制人口增長，人口增長率控制在 10%以下，提高全市人民的科學文化素質，普及九年制義務教育，大力發展職業教育和成人教育，加強貴陽作為全省高等教育基地的建設；加大科技成果的開發與推廣力度，提高國民生產總值增長中的科技貢獻率，進一步繁榮和發展文化、體育、衛生、廣播電視、新聞出 版事業，逐步建立和形成設施齊全、配套完善的社會服務體系，提高精神文明建設水平，滿足全市人民不斷增長的精神文化生活需要。發展壯大以優質鋁為代理的冶金工業；以橡膠、磷化工、媒化工為代表的化學工業；以汽車配件和磨具磨料為代表的機械工業；以卷煙為代表的食品工業等支柱產業。 （三）總體發展戰略： 經濟發展目標：實施開發帶動、科技興市和可持續發展三大戰略，建立和完善社會主義市場經濟體制，優化產業結構，培植支柱產業，發展特色經濟，形成以高新技術為先導，第三產業發達，優勢產業突出，農業產業化程度較高的現代經濟結構。 三、貴陽城市總體規劃描述： （一）貴陽市 2021 年總體城市規劃： 《貴陽市城市總體規劃》是貴陽市政府于 2021 年在 1986 年國務院批準《貴陽市城市總體規劃》的基礎上調整、修訂的，規劃確定了 19962021 年間貴陽 15年的中長期規劃方案 ，從社會、城市發展的各個方面明確了貴陽 未來發展的指導性方向。在房 地產行業，國家及相關部門在土地出讓、金融政策、開發后服務的各個方面為房地產業定下了行業發展的宏觀方向。 即使不包括白云和花溪兩個板塊 ，結合各個項目的開發周期和每年新增加的新項目，初步估計貴陽房地產市場在未來三年內的商品房新開工量將達到 1000萬平方米以上，超過原來幾年的的開工記錄，成就又一歷史新高。另外，三橋、烏當、金陽幾個區域將集中較大的開發量，這三個區域將陸續推出的總量預計達到 550 萬平方米，其中三橋區域定點項目約 20 個，年內陸續推出的開發量將達 250 萬平方米。 （８） 市場 7 成客戶接受 15002500 元 /平方米單價，消費者對 1530 萬一套的住宅有較強的購買能力， 20 萬和 30 萬是購房者的兩個心理關口，住房消費對房地產金融的依賴性強。 （５） 消費者對小區交通和停車要求較高，項目設計需要考慮適度超前，但市場有挖掘成本機會。 4 房為希望購買大面積單位， 160 平米是復式單位的一個主要指標。 2021 年貴陽的房地產市場競爭進一步增強，樓市面臨競爭是否會降價呢？ 房價將不降反漲。房地產的整體預 售價格較去年同期下降 %，住宅部分的預售價格同比上漲 %，辦公用房預售均價達到 3157 元 /平方米，同比 上漲 %；商業用房預售均價為 4570 元 /平方米，同比下降了 %。其中“十一”之后位于金陽大道與金朱路叉口東南面，市級行政中心北側，面積約 200 畝，建筑容 積率為 ，建筑密度 30%。貴陽市“大貴陽”戰略的實施，城市化進程的加快也給貴陽的房地產業發展提供了持續的市場空間。烏當板塊內的地產開發已經由低端市場向中高端市場前進，挾便捷的交通優勢、環境優勢、配套優勢、價格優勢， 2021 年，烏當地產在貴陽樓市中將具備相當的影響力。 １、各區域商品房供應量分析： 小河板塊步入 2021 年，板塊整體開發量較前兩年下降，但由于興隆等大盤的支撐，加上近 10 個中小項目的開發建設，預計全年有約 50 萬平方米的項目開工。 延續 2021 年的發展勢頭，貴陽樓市在步入 2021 年、 2021 年，全市的房地產開發量將繼續保持強勁的增長態勢。貴陽的大盤競爭時代已經來臨！ 經過多年的開發、培育和發展，貴陽的開發商也逐步成長壯大，并形成了一定的市場影響力，如老牌的中天集團、鴻基集團等。 （四）貴陽住宅市場分析： 貴陽房地產市場經過 10 余年的發展，開發商實力的增強，市場消費力和消費意識的提高，貴陽樓市逐步擺脫了單體、小規模商住樓的開發模式，向小型社區、大規模純住宅或純商業辦公的方向發展，由于開發規模大、開發成本相對低、便于修建高質量的建筑和環境好、配套完善等因素。片區公共服務設施用地沿黃河路兩側布置，三江口以北和花溪大道以東以居住用地為主，三江口以南黃河路以西為工業用地，規劃礦山機械廠東南部為倉儲用地和鐵路貨場，火車西站建成鐵路集裝箱貨物運輸和物質、糧食倉儲區，甘蔭塘建設糧食期貨交易中心；在馬鞍新村建設污染水處理廠。各片區依托中心區形成“眾星捧月”的空間布局形態。其中，衣著和雜項商品及服務漲幅最大，同比增長分別為 27％和 ％。今年 1 季度，我市城市居民收入消費同步增長：月人均可支配收入為 元，同比增長15％，扣除物價因素后，實際增長 ％；月人均消費支出為 元，同比增長 ％，扣除物價因素后，實際增長 ％。城鎮登記失業率 ％。截至 2 月，實現進出口總 額 14107萬美元，同比增長 ％，其中：進口增長 ％，出口增長 ％，改變了去年同期出口負增長的局面。 一季度，城鎮人均可支配收入季節性增長較高，同比增長 15％。全市地方財政收入完成 億元，為年度預算的 %。鄉鎮企業發展勢頭良好，各項指標均完成進度目標。 四是非公有制經濟工業企業增勢強勁。 市委副書記、市長孫國強在會上要求，要確立科學的發展觀，突出長短結合、統籌協調等重點，在確保經濟正常增速的同時，增強經濟長久健康發展的后勁。全市城鄉各級辦社會福利院、敬老院共 75 個，有床位 1582 張，年末收養人員 1399 人；已建立城鎮社區服務中心 34 個，城鎮各種社區服務設施 1239 個；享受最低生活保障的人數達 萬人，國家撫恤、補助各類優撫對象 7265 人。 社會保障體系建設繼續加強。 城鄉居民收入繼續增長，生活水平穩步提高。 年末建成區園林綠地面積 4738 公頃，建成區綠化覆蓋面積 4801 公頃，公共綠地面積 1691 公頃。建設循環經濟型生態城市工作順利實施，深入開展城市環境綜合治理，積極實施清潔能源工程建設，大氣環境質量有所改善，全市空氣質量污染指數降至 65，空氣質量好于國家二級標準（優良）的天數達到 351天，占全年總天數的 96%；市區大氣可吸入顆粒物年平均值為 毫克 /平方米；二氧化硫的年平均值為 毫克 /平方米，酸雨污染得到有效的控制，降水 PH值為 。全年供水總量 25551 萬立方米，其中生活用水 13687 萬立方米。年末市區道路總長 787 公里，道路面積 萬平方米。全市保險部門的保費收入 億元，增長 %，其中：財產保險費收入 億元，壽險保費收入 億元，分別增長 %和 %。年末全市金融機構各項存款余額 億元，比年初增長 %，其