珠江灣畔房地產開發可行性分析報告_精品-資料下載頁

【導讀】珠江路A地塊位于小河區東北面，緊鄰南明區后巢鄉。東面為小河區垃圾填。小區相對；北面為山麓。珠江路A地塊項目占地47公頃。規劃范圍內大部份為小山丘陵地貌，地塊中。央有一凹地積成水塘。地塊中適宜建筑地段多為農民莊稼地，大多種有農作物。垃圾填埋場和一座水庫；地塊外圍即南面與華烽廠連接處為洛解村村民聚居地，村小學，目前小學新址已確定，但仍位于洛解村內。地形、道路規劃雜亂，折遷量較大。2021年貴陽市國民經濟保持了持續、快速、健康和協調發展的良好勢頭，人均生產總值達10962元，比上年增長%。三次產業對經濟增長的貢獻率分別為%、%和%。價格總體水平有所上揚。年末全市在崗職工萬人，在崗職工年平均工。工業生產在結構調整中穩定增長，在國民經濟中仍然占據主導地位。全部工業對經濟增長的貢獻。79億元，增長%；大中型企業完成增加值億元，增長%。工業經濟效益繼續提高。全市規模以上工業企業盈虧相抵后實現利

　　

【正文】 者有非常搶手 的感覺，雖然沒有投入大量的宣傳，但銷售態勢較好。 售樓人員較專業。 項目名稱 中海城市花園（二期） 位置 貴陽市小河區黔江路 7 號 售樓電話 340016 3400266 投資商 賢成集團有限公司 開發商 貴州白云中海房地產開發有限公司 承建商 省建工集團第八建筑工程公司 占地面積 /建筑面積 萬方 /2 萬方 容積率 規模（總套數） 270 余套 戶型（種類及面積） 二室： 、 平方；三室： 、 、 平方；復式： 、 、 、 、 、 平方 . 交通 4 42 配套 內部配套 游泳池、網球場、會所 外部配套 醫院：四十四醫院、黔江骨科醫院；教育：二十五中、開發區二小、貴航高級技工學校；金融：漢唐證券、建行、工行、郵政 會所 一樓為售樓部，樓上為棋牌室、乒乓球室 裝修 清水房 工程進度 二期約有一半已封頂，靠黔江路部分已到 5 層， 2021 年 5 月交房 公攤率 15% 目標客戶 市區工薪階層、周邊中等收入群（個體業主、公務員） 價格 起價 /平均價 /最高價 1680 元 /1780 元 /1980 元 付款方式 一次性付款 99 折，按揭無折扣 物業管理公司 /費用 中海物管 /5 角每平方 營銷定位 廣告媒體 /廣告主題 貴陽晚報 /“隆重開盤”“ \忘情山水、繽紛生活”、“關愛一生情定中海” 廣告時間 040917（半版彩色）、 040924（半版彩色）、 040929（半版彩色） 銷售狀況 三房銷售態勢較好 銷售率 據悉已售 60%，其中 116 平方三房已售完， 97 平方三房僅余 4 套左右 售樓地點及售樓處特點 風格簡潔。售樓人員素質較好。 經驗及不足 由于該樓盤一期已形成小河 區域口碑較好的成熟社區，客戶認同度較高。 但由于黔江路的改造造成宣傳及交通的不便利，對目前吸引來自其它區域的新客戶有一定的影響。 項目名稱 中興世家 位置 /售樓電話 小河浦江路 190 號 /383535 3835255 開發商 貴陽大興房地產開發有限公司 策劃代理商 容文毅工作室 建筑設計 中國市政工程、西南設計研究院 占地面積 /建筑面積 68180 萬平方 / 萬平方 容積率 /綠化率 規模（總套數） 800 多套 戶型（種類及面積） 二房： 8 70、 67 平方；三房 、 、 平方； 36 套別墅 戶型特點 一梯 23 戶設計，各種朝向都有，通風、采光相對較好 交通 1 4 42 路 配套 室外健身中心、山頂公園、會所、游泳池、網球場、圖書館、幼兒園、醫療中心 會所 棋牌室、乒乓球、桌球室、健身房、會議室、歌舞休閑娛樂中心 裝修 清水房 工程進度 除別墅外基本竣工， 公攤率 14% 目標客戶 普通住宅主要面對市內、周邊工薪階層；別墅面向全省高收入者 價格 起價 /平均價 /最高價 1580 元 /1800 元 /2021 元（復、躍式 1950 起價） 付款方式 一次性付款、按揭無折扣 物業管理公司 /費用 貴陽大興物業管理有限公司 /普通住宅 元 /平方 智能化程度 遠程抄表、電子保安巡更 /可視對講門禁 營 廣告媒體 路牌廣告 銷 定位 銷售狀況 普通住宅部分尚余二房、三房帶私家花園一樓、中間層復式、頂層復式；別墅目前處于前期預熱階段將于年底正式發售 售樓地點及售樓處特點 售樓處中興世家會所、中檔裝修，室內布置較凌亂、戶型模型與沙盤模型擺放搭配不太合理 商業部分 沿街一層門面全部售完，單價 30008000 元 /平方 經驗及不足 該小區 背面有大松樹林，進小區位景觀較好由于環境不錯價位適中 ,銷售情況較好 樓盤名稱 格林博邸 位置 /售樓電話 四方河路（原搪瓷廠） /371556 3715577 開發商 宏翔房開 策劃代理商 成都同利行 占地面積 /建筑面積 萬平方 /約 10 萬平方 容積率 /綠化率 規模（總套數） 約 900 套， 2021 年 5 月前交房 戶型（種類及面積） 二房 86 平方；三房 112 平方 戶型特點 大部分為南北向 交通 4 4 150（面的） 裝修 清水房 工程進度 大多已封頂 公攤 率 不超過 10% 目標客戶 周邊工薪階層，中等偏低收入人群 價格 起價 /平均價 /最高價 1680 元 /1750 元 /1900 元 付款方式 一次性付款 98 折，按揭無折扣 物管費用 35 角 廣告媒體投放 噴水池、四方河路口路牌廣告、公交車體廣告 經驗及不足 小區周邊環境較嘈雜，前期銷售態勢不很理想 （二） 其 它區域競爭對手及競爭性樓盤分析： 項目名稱 中天世紀新城 項目地址電話 貴陽市城區東部水口寺 /563038 5630399 開發商 世紀中天投資股份有限公司（世紀新城經營分公司） 規劃設計單位 同濟大學建筑設計研究院、法國歐博建筑與規劃設計院 園林設計單位 香港雅克設計顧問有限公司 策劃代理單位 貴陽弘展營銷策劃有限公司 物業管理單位 中天物業管理公司 項目定位 貴陽首席高尚生活特區 —— 締造國內首個“怡生社區” 推廣用語 “世紀生態新城、演繹國際經典”，“生活在 TOWNHOUSE，感受別樣人生”、“懂生活，懂 TOWNHOUSE”，“品自然、品時尚” 經濟指標 小區總占地面積 萬㎡，總建筑面積 100 萬㎡，容積率 ，小區綠化率為 45%，共分為 12 個組團，總戶數 6000余戶， 規劃居住總人口 2 萬余人。其中一期別墅區占地面積 萬㎡，建筑面積 ㎡，容積率 ，共 229 戶。二期總戶數約 700 戶，建筑面積約 10 萬㎡。 住宅產品構成 一期：第一組團為 TOWNHOUSE 別墅區，全部由三層聯排別墅組成。二組團為多層高密度回遷房。 二期有十一組團：全部為多層住宅，沿街設置商業配套用房。 產品特點 /比重 一期聯排別墅：戶型面積為 200 ㎡ 250 ㎡之間，花園面積 4070 ㎡；戶型結構： 3 層主體帶半地下車庫設計，以4 房 3 廳為主力，建筑依地形建造，間架錯落，形成有機的街區間隔和鄰 里氛圍。 二期產品：單位面積：約 79— 170 ㎡，戶型：二房 — 五房；主力單位為 90120 ㎡的小三房和大三房設計以平層為主，輔以錯層結構，頂層均安排為 6 躍 7 的躍式結構。 建筑風格 /交付標準 一期別墅區主要采用法蘭西現代風格，沿襲部分傳統的坡屋面、老虎窗等設計元素，以簡潔的線條和裝飾構件、運用色彩搭配來表現浪漫的法蘭西風格。 交房為毛坯房，配入戶防盜門，窗為鋁合金雙層中空幕墻玻璃窗，天窗為鋼化中空玻璃防水窗，車庫大門為自動整體升降門。戶內設可 視對講系統和緊急求助按鈕，信息寬帶網和電話線、有線電視線路進戶。 配套 設施 小區配套 項目擬修建一個 10000 ㎡的社區幼兒園和中、小學及足球場等教育設施，規劃修建 70000 ㎡的商業配套設施及占地50000 ㎡的康體中心會所和一個 5000 ㎡的社區醫療中心。現一期會所已修好（即現在的銷售大廳兼開放會所），一期還有一個網球場、組團廣場等休閑運動設施。 市政配套 小區附近缺乏的市政配套，只有一個水口寺小學，無大型商場、成規模菜場、健身場所、休閑娛樂場所和大型醫療網點。目前公交車不能直達，只有中巴車路經此地。 銷售情況 /價格 銷售情況，一期銷售約 75%，別墅起價為 4000 元 /㎡，均價在 4400 元 /㎡，最高價達到 5500 元 /㎡。二期預計均價約 1850 元 /㎡。別墅區的物管費現為每月 元 /㎡ (暫定 )。 發展現狀 /趨勢 項目目前開發建設的是第一組團“ TOWNHOUS 別墅”和二組團（拆遷還房），一期別墅共 229 套，現已交付的約 85套，且已有部分業主入伙裝修。現有約十余套在建，別墅區會所已修好，因用作售樓大廳，所以有部分功能未啟用，估計一期在 2021 年底前可全部完工。項目二期預計在 04 年初動工，計劃開工約 10 萬㎡， 計劃竣工 8 萬㎡。整個新城的總工期約在 8 年左右。 項目情況點評 該項目位于貴陽市東出口，規模十分龐大，是由貴州省實力雄厚的開發商中天房地產投資承建。小區一期樣板房設計獨特、新穎，強勁的吸引力、震憾力，能感染客戶，使之產生強烈的購買欲望。項目若能如期按規劃完成，將會是貴陽的一大創舉，也能帶動此片區的經濟發展，完全的改變原來的雜亂面貌，但新城處于南明河下游，河水污臭問題難以解決，而進入小區的道路拓寬也是一個難題（左面是南明河，右面是高聳的懸崖，貴陽市政府將投資改造南明河形象，此事已例為貴陽市 2021 年政府的十大 重大實事這之一，并且現在已在緊密施工中 2021724）。且別墅區業主多有車，故就目前的客戶群體來說，不是大問題。 項目名稱 小石城 項目地址 /電話 貴陽市云巖區蠻坡 /687000 687000 6870003 開發商 貴州泰聯房地產開發有限公司 規劃設計單位 清華大學建筑設計研究院深圳分公司 園林設計單位 云南文錦園林藝術有限公司 策劃代理單位 貴陽天成鳴俊房地產營銷策劃顧問有限公司 物業管理單位 物業管理顧問是廣州僑樂物業服務有限公司 項目定位 世內桃源、完美結合的自然住宅社區 推廣用語 “完美生活方式”、“半山生活由此開始” 經濟指標 小區總占地面積 37 萬平方米，分為兩期開發，一期楓園總建筑面積 105158 ㎡，規劃居住戶數 970 多戶，容積率 ，綠化率 50%，停車位 240 個。二期紫園規劃總建筑面積 16 萬平方米。 住宅產品構成 一期主要由多層、小高層、和 22 套別墅組成，二期規劃有多層，小高層，別墅，也可能會有一些花園洋房。 產品特點 /比重 戶型面積從 56 ㎡的平層到 189 ㎡的躍層不等，以三房和兩房的中小戶型為主，其中 110 ㎡ — 135 ㎡的三房為主約占總房型比例的 45%， 74 ㎡ 、 83 ㎡的二房約占 30%左右，樓房下層架空作為商鋪和停車場。另有 22 套別墅，戶型未定。 建筑風格 現代建筑風格。毛壞房交付。 2021 年 6 月大部分交付，剩余兩棟住宅將于 2021 年 11 月交付。住宅靠世紀園交付標準 斜坡堡坎處將修建聯排別墅，目前面積、價格未定。 配套 設施 小區配套 一期配置一個超市，有部分商業配套和一個入口廣場，還會修建一個休閑會所，但會所能否在一期完工并投入使用還不確定。二期會配置網球場、游泳池、主體公園，中、小學，幼兒園等設施。 市政配套 附近的市政配套有貴陽六中，實驗二中，實驗 一小，實驗二小，醫學院，菜市場，和云巖區政府大樓。目前 7路公交車直達該項目。 銷售情況 /價格 銷售情況良好，現推出的 489 套房，銷售率約在 85%左右，占整個一期的 38%的比例。目前起價為 1698 元 /㎡，最高價為 2400 元 /㎡，均價在 1904 元 /㎡。目前多層的物管費為 元 /㎡。 發展現狀 /趨勢 此項目于 2021 年的 7 月 23 日正式公開銷售，銷售情況不錯，一期共 970 戶，現推出銷售的有 489 套房，已全部封頂，房屋基本都是南北朝向。小區現未做任何綠化，故看不出景觀效果，綠化風格設計為云南傣族風格。在 2021 年三月可能會推出 3 棟 100 余套小高層電梯房進行銷售，電梯房現正在做地基階段，稍后可能會在 7 月份推出沿水庫一帶的 22 套別墅，別墅將采用定制的方式進行發售。預計一期工程會在 2021 年底完工，二期工程工期 3 年左右，預計整個小區的完工時間將會在 2021 年。目前有 7 路公交車直達，稍后可能 18 路車和 9 路車的路線也會延長至此。 項目情況點評 小石城位于宅吉蠻坡，地理位置較高，離市區較近，交通還算便利，屬于市內中檔項目。整個小區的居住密度較大，樓間距不是很寬。周圍有較多住宅小區，已形成一定的居住環境。對面歆欣園的火爆發售 和世紀園小區的三期在建，也為小石城帶動了一定的人氣。相對于市區的項目，小區的價位適中，設計的規模較大，且目前以小戶型為主，對普通市民來說有一定的吸引力。周邊自然環境較好，小區規劃的配套設施也較齊全，可營造出較好的居住氛圍。自 2021 年開工以來，工期較順利，銷售情況一直較好。 項目名稱 中天花園 項目地址 /電話 貴陽市云巖區新添大道南段 289 號 /672114 6720219 開發商 世紀中天中天花園房地產經營公司 物業管理單位 中天物業管理公司 項目定位 大型教育，生態社區 推廣用語 美麗小城每 一天 經濟指標 整個小區占地 1400 多畝，總建筑面積 110 萬平方米，規劃總戶數 7800 余戶，規劃總居住人中 3 萬人。小區容積率 ，綠化率 40%。 住宅產品構成 主要由多層，