家居市場項目可行性研究報告(參考版)

　　

【正文】 2）充分認識及分析項目存在的優勢及劣勢，揚長避短，做好整個項目的開發、銷售及經營全過程策劃。同時可促進相關產業的發展，增加就業機會，可以提高該公司的經濟效益，因此本項目建設是可行的。從經濟效益分析看，項目的財務評價各項財務指標均較好，經濟上可行。第十章 主要結論與建議本項目的實施對改善居民的居住條件，提高人民群眾的生活質量，提升城市品位，促進經濟發展和社會和諧有重要意義。2）資金及時到位及銷售收益的按期實現是各項財務指標的基本保證。建議建設單位嚴格控制投資，節約資金，以確保項目的順利進行。在市場投入的過程中，應把握好銷售時機，保證各年度預期銷售收入的實現和銷售價格的浮動控制，同時，對于整個銷售過程要注意銷售的連續性，%以內，%，則項目不可行。NPV(萬元) 投資額銷售收入3890% %20%10% 0 10%20% (%)凈現值對各因素的敏感曲線因此從方案決策角度來講，應對銷售價格進行更準確的測算。各年投資額增加10%時，, 各年投資額增加20%時,此時項目變為不可行。20%的變化幅度變動，分別列出其相對應的凈現值的變化情況，如下表所示，當各年銷售收入減少10%時, 各年銷售收入減少20%時,此時項目財務凈現值小于零，項目將變為不可行。本項目選擇財務凈現值（FNPV）為敏感性分析的對象，取定兩個因素：銷售收入和投資額，然后令其逐一在初始值的基礎上按177。從表中可看出各年項目現金流及現金結余情況。通過附表4財務計劃現金流量表看出。2012年下半年開始將銷售凈收入投入項目建設中。利用資本金進行項目前期和征地等工作。根據項目建設進度安排各年度資金，各年度投資計劃及資金籌措見附表2投資計劃與資金籌措表。本項目實施完成后銷售收入如下表。 城市基礎設施配套費的征收按照西安市物價局、西安市財政局關于收取城市基礎設施配套費有關問題的規定，城市基礎設施配套費為150元／㎡，按建筑面積計算。營業稅稅率5%，綜合計算，%。 財務基準內部收益率IC的設定根據建設項目經濟評價方法與參數，房地產項目基準內部收益率為12%，據此設定本項目財務基準內部收益率IC = 12%。，滿足項目資本金比例要求。銷售收入可以再投入到項目建設中。資金來源包括：。以上1—7項費用之和，詳見下表（總投資估算表）。開發費用合計為2158萬元。具體如下表所示。具體的費用如下表所示。序號項目單位單價計費基數計價單位估算費用（萬元）備注l市政公用設施配套費元/㎡15079300建筑面積　2供配電設施建設費元/㎡9579300建筑面積3勞保統籌基金%建安造價　4新型墻體材料專項費用元/㎡679300建筑面積　5散裝水泥專項資金元/㎡279300建筑面積　按照項目的規劃方案，本項目的建安工程費主要由住宅部分、商業部分和地下部分組成。序號項目單位單價計費基數計價單位估算費用（萬元）備注前期費用　1前期咨詢費元/㎡1079300建筑面積　2水文、地質勘察費元/㎡579300建筑面積　3環境評估費元/㎡279300建筑面積　4工程設計費元/㎡2279300建筑面積　5園林景觀設計費元/㎡579300建筑面積　6圖紙審查費元/㎡279300建筑面積　7定樁放線等測繪費元/㎡179300建筑面積　8招投標交易及代理服務費%建安造價　9預、決算編制費元/㎡279300建筑面積　1O沉降觀測費元/㎡179300建筑面積　11臨電、臨水費元/㎡279300建筑面積　。，合計土地費用為4860萬元。1）項目投資估算盡可能反映項目的實際情況；2）項目的總投資盡量符合節約和安全的原則；3）項目的總投資估算對于無法準確估算的項目在預備費中考慮。 項目總投資估算的說明建安工程費、工程建設其他費（建設管理費、用地費、可行性研究、勘察設計、場地準備及臨時設施、市政公用設施配套費等）和預備費。第八章 投資估算與資金籌措本項目投資總建筑面積79300 m2，包括住宅、商業用房,地下車庫等建筑工程及室外配套設施。根據房地產開發前期工作及項目內各單體建構筑物的施工情況，依據全國統一建筑安裝工程工期定額結合本項目的具體情況，對工期定額進行適當的調整，確定施工階段的進度計劃，并按照本項目的總體開發經營控制方案，編制項目建設各項工作的進度計劃。本項目堅持“以人為本”的基礎，綠化率達32%，充分利用自然條件和人工手段來創造一個有利于人們舒適、健康的生活環境，達到自然、建筑和人三者之間的和諧統一。同時，應做好以下幾個方面的環保措施：1）嚴格控制商業污染源的產生；2）防止超強度噪音和大氣污染；3）搞好園林綠化，保護自然環境；4）實現小區垃圾袋裝化，防止二次污染。因此施工中對產生噪音較大的機械設備加裝隔音裝置，對粉塵擬采用噴水除塵。對建筑工程材料選擇上，選擇達到國家環境安全標準，對人體無害（空氣無污染，甲醛含量滿足國家標準，石材射線輻射在國家標準等）的材料。小區主要固體廢棄物為生活垃圾。小區在建設及使用過程中不產生有毒廢水，主要污水為生活污水。設備選用節能設備，熱力管線加保溫措施，水、電均采用國家推薦的節能設施。電房的噪音及輻射對住戶的影響降到最低。外墻面及屋面采用巖棉保溫板，達到國家要求的節能標準，減少能耗。結合起來，節能、隔熱、隔音。充分利用自然能源，保證建筑的日照時數，滿足國家日照標準。建筑體形盡量方正，減少建筑外表面積，控制建筑體形系數，減少能源損失。該項目設計時，嚴格執行國家《民用建筑節能設計標準》和《民用建筑節能設計標準陜西省實施細則》等技術標準和規程。第五章 建筑節能隨著我國國民經濟快速發展，節約能源、降低能耗、綠色環保問題日益突出，已成為關系到我國政治、經濟與發展的重要戰略問題。在小區主要道路邊設置室外消火栓。小區消防水源利用設在室外的消防水池及高層建筑地下室設置的消防水泵房。小區消防主要采用消火栓滅火系統。電話、有線電視、計算機網絡均由相關企業如電信企業、有線電視臺等引入小區內弱電間，小區內設有分接線箱。防雷接地采用公用接地極，接地電阻小于等于1歐姆。根據《西安市新建住宅供配電設施建設管理辦法》，本小區由戶縣供電部門負責組織供配電設施的建設、維護和管理工作。小區內雨水通過雨水管排至市政雨水管。在小區主要道路下敷設污水管網。泵房內的設備應采用兩路電源供電。在泵站內設一套變頻調速恒壓給水設備。市政給水接入管安裝總水表計量，水表后設倒流防止器，保證市政自來水公網不被污染。住宅則利用建筑的基本構成要素，如陽臺及橫豎隔板等加以變化，創造出簡潔大方的立面效果。住宅立面設計運用現代設計手法，通過高低錯落，虛實對比，空間滲透等手法形成富有韻律變化的空間形態和豐富的建筑天際現，使建筑形體融入自然。戶門入口處設計緩沖空間，并盡量減少臥室等對廳堂開門的數量，特別對廚衛進行了精心設計，使其流程符合人體工程學原理。另外整個小區采用簡約風格，將現代風格的手法元素與自然環境更好的結合，強調室內外的相互結合，模糊內部空間、外部空間的概念，用豐富的材質對比與簡介的幾何構成來詮釋，使整個小區建筑與自然保持良好的依托關系，利用建筑體量的高低變化形成豐富的光影效果，使之與大自然融為一體。廚衛的合理布局：在廚衛設計中，在保證使用安全的情況下，充分考慮合理的程序，適宜的人體尺度，據此安排各種應有的廚衛設備。小區主要道路寬度為7米，流線簡潔便利，沿住宅周圍設有消防車道，滿足消防要求。居住區道路在保證內外交通聯系便利、暢順的前提下，創造人車分流交通系統。小區內步行交通，通過綠化帶內有步行道相連。這一系列的活動空間正如同該環境的骨架，支撐起一個有機體，為人的生活戶活動提供了有效的空間。做到豐富而不繁亂，靈活而不僵硬。小區內劃分為多個區域，樓與樓之間設綠化帶，樓間景觀相互連貫卻又各有千秋，每一個都有自己不同的主題。為爭取最好朝向，建筑多采用南北向獨立布置。(見附圖)本項目在規劃設計中,充分利用原有地形及區域特點,注重建筑與地形地貌的結合。充分考慮建設場地周圍環境，所建建筑不影響相鄰單位建筑的使用效果。本項目以自然風格為主，是集文化、環保、節能、園林一體的現代化、高標準的人文小區，按照人文與自然協調一致的設計理念，力求使住宅與生活完美結合，交通便捷的總體要求進行小區的規劃設計，體現其舒適、方便、優美、安全的特點，努力實現土地利用充分、空間豐富、環境優美、住宅功能合理、商業使用靈活的規劃目標，既滿足住戶的需要，又兼顧將來發展，使整個小區建成后，成為一個新型的現代化大型居住小區。本著以人為本，保持技術先進，美觀適用，經濟合理的原則，采用新型的環保外裝飾材料，節能外門窗，以體現現代建筑節能、環保、高效的特點。項目設計以自然風格為主，是集文化、環保、節能、園林一體的現代化、高標準的人文小區。根據相關規劃設計的有關規范，結合周邊建筑規劃設計，從宏觀上圍繞環境生態和城市的可持續發展之主題，兼顧近、中、遠期綠化效果，力求反映經濟、文化發展水平、豐富景觀內涵；微觀上強調大體量大效果，以路為“線”，聯系區內各“點”、“面”功能綠地，充分考慮住宅與綠地同地塊的一致性和可行性；遵守“適地適樹”原則，選擇適當花草樹木，利用其在生態習性和景觀特性方面對小區綠化的有利面，同時考慮滿足交通安全等需要，因地制宜進行規劃設計，以保證在本方案實