柳州某星級購物中心策劃方案-文庫吧資料

　　

【正文】 相館雜志禮品店合計數量319474242131142比例100經營種類：北路與南路相比，餐飲業占主導地位，其次是服裝、醫藥、婚紗。經營品牌：①服裝：左丹奴、卡丹路、觀奇洋、七匹狼、古希倫；②鞋類：紅蜻蜒、安踏、法蘭、達芙妮、步步高路段環境：①龍城路作為城中區主要商業路段，人流、車流比較繁忙，但受限于交通管制（龍城路為單行線），給消費者帶來諸多不便，但該路段仍然是商業旺街。⑴龍城路街區功能分析種類服裝皮具鞋眼境餐飲茶葉音響百貨行名店廣場攝影藥店銀行金鋪通訊合計數量372153311114111677比例100經營種類：整個龍城路以經營服裝為主，%，其次為鞋，%，其中二輕商場以經營服裝、鞋、家用小電器、飾品為主，龍城名店廣場一樓經營鞋，二樓經營男服裝。 八、針對性的區域商情調查本項目位于城中區，但同屬于五星商業圈內，它所在的地理位置決定了市場調研的主要方向；相對而言，城中區商用物業的市場定位及價格定位將成為本項目的主要參照系；因而借鑒該區域的商業狀況成為本項目定位的關鍵。經營模式比例（%）種類豐富、集飲食、娛樂、購物于一體規模化、特色化經營商鋪組合多元化有很多品牌店購物消費環境好統一管理、統一經營、統一規劃10其它許多經營者的理想經營模式是規模化、特色化經營，希望通過商業的規模效應及富有特色的經營方式來吸引消費者，而同時許多經營者希望自己經營的地方能集飲食、休閑、購物于一體，周邊具有良好的購物環境等。在對各檔次商品的銷售情況方面，在城中區經營的商戶普遍認為中檔或中高檔商品比較好銷，而在河南經營的商戶認為中檔及中低檔商品好銷。在城中區及河南一帶消費的客戶集中在2030歲之間，該批客戶是各商業區購買消費的主力。⑶消費者的購物考慮因素 大部分消費者在購買商品時，首先看該商品自己喜不喜歡，然后再看該商品的價格是不是適合自己，再考慮品牌檔次及時尚潮流以及購物環境等。⑵消費者的購買商品 在消費者的購買商品中，服裝鞋類及日用百貨占較大的比例，其次為食品。⑴消費者的消費水平 大部分消費者的購物費用在100300元之間。⑸消費者的購物方式購物方式隨便逛，看到喜歡再買生活所需然后去買其它比例%%%“隨機型購物”及“目的性購物”各占近半的比例。⑷出行購物常用的交通工具 購物出行的常用交通工具以公交車為主，其次為單車/摩托車及步行，以大眾化交通工具為主。⑶消費者的購物逗留時間 在河南商業區購物所花費的時間依次為24小時、2小時以下、4小時以上，在城中區購物的消費者所花費時間依次為24小時、4小時以上、2小時以下。⑵消費者的月逛街購物次數月逛街購物次數1次2次3次4次以上比例%%%46%每月逛街購物次數4次以上占較大的比例，相當于每周逛街一次；其次為2次及3次。　⑴消費者常去的購物場所（商業吸引力）柳州消費者最常去的商業場所是城中區，其次為佳用、飛鵝一帶商業區，傳統慣性思維仍占據主要地位，而佳用在柳州的商業影響力也越來越大。八大類消費價格指數四升四降： 八大類消費中，衣著保持較快的上漲，食品及醫療保健、個人用品也有一定的增長，而煙酒方面則大幅下降，家庭設備、維修服務類以及交通、通訊類均有較大幅度的下降。隨著居民收入的增長，居民的消費支出也有不同程度的增長。在居民可支配收入方面：2002年，柳州城市居民可支配收入7928元，%，人民生活水平穩步提高。至2002年末，%。尤其假日經濟效果明顯，零售市場銷售活躍，2001春節前后十天柳州商場、五星商廈銷售3965萬元，%；東風商城春節、五一、國慶三大節日累計銷售1434萬元，%。而在各主要商場營業方面：中小商場呈現萎縮趨向，2001年百貨公司、%、%。 而同時一批機制靈活、發展態勢良好的民營流通企業如柳州佳用實業有限責任公司（日用品連鎖）、廣西福生堂藥品有限公司（藥品連鎖）等在不斷發展壯大。 ，%。七、柳州商業經營及市民消費行為分析柳州歷史上既是廣西各地的農副產品、土特產品和手工藝品的集散地，也是廣東、湖南、江西、云南、貴州、四川等西南省區商品物資交流的重要通道，素有“桂中商埠”的美譽。而商用物業的經營管理則較為滯后，專業的成熟的商業性的社會性的商業管理機構在市場上較少，目前負責商場經營管理的機構，多為開發商公司內的一個部門或其屬下的子公司，只負責自身開發項目的經營管理，在業主或商戶眼里，既欠缺專業性，又欠缺客觀性。建筑設計要考慮物業各種經營項目的特性，不同的經營品種，對物業的規劃間隔有不同的要求，而且還要預留服務配套設施，如停車場、倉儲運輸、顧客休息等區域。在早期，發展商都不重視商鋪的間隔布局是否合理，只注重通過增加商鋪的可銷售面積來賺取最大的利潤。如同商圈的“藍色港灣”項目。很多人認為只要商鋪的地點好，位于商業旺地，就一定能賣得好；商用物業若不重視塑造感性的項目形象，項目缺乏具體化、可感性強的形象表現，會減弱對目標客戶的吸引力。住宅同質化主要表現是建筑風格的克隆現象，商鋪則多見于項目概念和對推廣手法的克隆。買家購買行為的理性化隨著市場的成熟也將同步來臨，柳州房地產市場的發展和商用物業市場的變革，會培育出一大批成熟的消費者，他們將會向商用物業的發展商提出更高的開發要求。——構建“桂中新商埠”浮出水面構建“桂中新商埠”的目的：將柳州建設成為廣西乃至大西南的重點商品集散地和商貿信息中心城市。開發規模化、經營專業化將成為未來商用物業的發展趨勢，潤和如前所述，城市的發展催生了兩大商業區域的新格局，構成柳州市區兩大主力商圈（五星、飛鵝），每個商圈都有幾個中大型商業項目在同場競爭，但各發展商和商業項目都重視發揮各自的優勢，互為補充，在競爭中謀求發展，爭取達到共同做旺市場的共贏局面。隨著社會經濟和商業流通的發展，房地產開發水平的提高，城市消費人口的增長，現代交通工具（公交線路的擴張與私家車）對居民活動能力和活動范圍的擴展，柳州商用物業市場呈現了新的發展趨勢。時代廣場柳南3萬㎡13匯鑫源商城魚峰㎡14五月陽光購物廣場魚峰㎡15長城財富廣場魚峰——16康城商鋪柳北㎡17歐雅城市廣場柳北㎡18香森麗園柳北——19舊城區沿街低層民房改造工程城中、柳南、魚峰㎡ ⑵傳統商業街區仍是商家熱點首選傳統的百貨商場、商業步行街、批發中心由于固有消費習慣的原因，一直是消費者休閑購物的熱點區域，每逢節假日更是人如潮涌。⑴供應量持續增加,存在競爭壓力2002—2003年柳州商用物業有持續增加的趨勢，隨著市政建設的進一步加快，舊城區的改造及新城區的進一步開發，將會有更多新的商業用地，再加上目前的商用物業的存貨量，柳州的商用物業市場將面臨激烈的競爭。⑶柳北區名稱路段概況價格（元/平米）歐雅城市廣場躍進北路商住樓（一、二層為商鋪），沿街360米長一層80009000，二層約4000；住宅折后價在16001938景秀苑躍進北路商住樓首層商鋪8500怡江園北雀路沿街商住（上下連層獨立鋪面）商鋪在35004000；住宅在折后1700多桂景灣北雀路居住小區內部商業步行街未發售美林華軒北雀路沿街商住（上下連層，單層約50平米）約4000點評：柳北區的商鋪價格以主干道的價值為導向，躍進路上首層商鋪價格在80009000元/㎡之間，偏離主干道的北雀路首層商鋪則在35004000元/㎡之間。 2001年2002年柳州市商用物業銷售市場的簡析⑴柳南區名稱路段概況價格榮興大廈飛鵝二路在一期商鋪已形成專業建材市場基礎上，推出的商住樓底層商鋪19800—35000元/平米文筆商住樓文筆路1樓商鋪，2樓辦公，3—7樓住宅商鋪26320元/平米，住宅17002480元/平米，寫字樓3800元/平米華豐商廈飛鵝一路13樓商鋪，48樓住宅1樓商鋪均價約23500元/平米，住宅約2100元/平米金弘大廈飛鵝二路12樓商鋪，3樓辦公，410樓住宅1樓約2100025000元/平米，住宅約2200元/平米時代廣場飛鵝一路1樓商鋪經營中高檔服裝批發（1000平米），2樓為超市，3—7樓為公寓1樓17000—30000元/平米，住宅2100—2600元/平米溫州商貿城飛鵝路占地20957平米——點評：柳南片區在售或已售的各大商場幾乎集中在飛鵝路上，與現有的飛鵝市場、魚峰商廈等組成一個集批發、零售為一體的商圈。 飛鵝服飾專業市場競爭格局由于多年的專業批發，使飛鵝批發市場具有較大的影響力，但周邊商業環境較差，以低檔的服飾批零為主，其客戶大多為批發商戶及部分品味較低的消費者。同時，周邊商業環境相對較差，從而影響了該區域商業的檔次及品味。216。表9：主要區域商業競爭格局表主要競爭指標城中區河南魚峰路一帶飛鵝服飾市場商業地位中心商業區二級中心商業區自成一體商業覆射范圍柳州以河南為主全區或更廣范圍商品檔次中、高檔中、低檔低檔商業環境較佳較差差商業規模較大較小成行成市經營業種零售業為主零售業為主批發為主，兼顧零售目標客戶中、高品味中、低品味商戶及低品味客戶216。六、柳州市商業環境分析區域主要業態主要經營場所說明城中區化妝品、精品服飾、通訊、辦公用品、休閑餐飲、賓館、娛樂五星商廈、工貿百貨、興隆大廈、東都百貨、龍城路商業街、移動通訊廣場（工貿、聚寶、中百等）；柳州飯店、柳州賓館、麗晶酒店、供水大廈等；好時、新藝堡、山外青山等娛樂場所柳州市高檔消費集中區，柳州市商業（零售）的制高點魚峰老區日雜、五金、藥材、干雜、日用品、百貨精品、小食品、酒類、文化用品等綜合商業區駕鶴市場、魚峰商業城、華聯超市、東風商廈（工貿收購）、白云交易市場將與城中區有機結合成柳州市的中心商業區魚峰東區摩托車、家具等大件生活用品賣場潭中東路、東環路集中賣場發展中的大型批發區柳南老區汽車配件、服裝、交通運輸、五金交化、水果、日用百貨等生活消費品專業批發市場飛鵝市場、飛鵝商城、南天鞋城、新風倉建筑裝飾材料市場、力風建筑裝飾市場柳州市成熟的專業批發基地柳南新區（柳邕路段）機電、五金交化產品、汽車產品及配件、建筑材料、食品及其加工器械、農產品、飼料獸藥機電五交化產品市場、農產品批發市場、飼料獸藥批發市場、南方裝潢材料大市場、金龍市場、柳南區汽配市場成熟的專業批發街柳北區鋼材等工業用品、工業產成品交易集散地鋼材市場、木材市場工業產品交易區總結：從上表可看出，柳州市目前的商業布局呈現“中間高，四周專”的特點。隨著廣州樓市的成長，商用物業市場飛速發展，開發營銷及管理水平均居全國領先之列。可以看出，本項目具有商業區大型商廈的特征。⑶小型店鋪小區商鋪多以經營日常用品和日常服務零售業，以服務小區住戶為主，小型店鋪已足以應付住戶日常生活所需，店鋪無需過大。⑴商住混合小區商鋪是住宅物業的配套產品，商住混合是小區商鋪最明顯的特點，由于我國汽車普及率費非常低，居民活動半徑范圍較小，在住區購物消費成了中國人的生活習慣和消費傳統，商住混合是我國國情、民情的具體表現。⑶專業商業街專業市場形成商業街有兩種形式：專業市場規模要較大才能營造成行成市的商業氛圍，故專業市場多選址在城鄉結合部或近郊，由于規模宏大、商家眾多、品種齊全，吸引大量顧客光臨，如位于廣州大道南的天雄布匹市場、洛溪五金市場等。⑴專業經營專業經營就是主要經營某一類型商品或服務，以及其相關的配套產品，這是專業市場最顯著的特征。⑶購物中心形式大型商廈規模較大，地理位置占優，容易形成新的購物中心和消費中心。⑴規模化大型商廈經營面積過萬㎡，是規模化、集約化的物業項目。由于商用物業的多樣化特點，使物業的分類也有多樣化的特點，有助于我們根據不同的物業種類，制定有針對性的營銷策略，不同類型的商鋪可以采用不同的銷售方式，即使同樣的商鋪也可以有完全不同的銷售策略。9. 站于商業物業長遠發展的趨勢，從整體規劃和開發利潤的角度思考，為開發商爭創利潤最大化。7. 從長遠的發展戰略目標，結合城市規劃，制定項目的市場定位。6. 優先引進核心主力店。4. 以“做得旺”為終極目標，進行招商定位，功能劃分和商戶組合。2. 充分考慮本案所處商圈的特色與經營文化嫁接，創立本案的核心商圈的競爭力。由于該區域待開發地塊較多，加上部分廠房的搬遷，使該區域的后續供應土地量較大，而在政府成片開發思想的指導下，預計該區域將成為柳州商品房的主要供應區域之一，并會出會較大規模的項目。而同時隨著白沙路沿線的遠期