湖塘“水漾年華”策劃報1-閱讀頁

　　

【正文】 比價（以上的工作領取預售許可證）主體配套設計市政設計環境設計（領取建筑施工規劃許可證）同時進行第四階段 招標階段 第五階段 施工階段 第六階段 驗收階段 第七階段 物業管理階段各分部、分項工程竣工驗收——全部工程竣工驗收——開發商、施工單位、監理公司、設計院四方驗收——房屋入庫（確定房屋管理形式房屋驗收）——出庫分配及銷售，辦理產權證物業管理階段資格預審標底編制編制標書招標（議標）合同簽定基礎主體結構管線內外裝潢市政配套設施銷售安排216。另外分期開發，鋪攤面較小，資金壓力小、回籠快。在銷售推出時，先主推多層，小高層，后推別墅，最后再推沿街商鋪。后推別墅主要出于以下考慮：一是有錢人目前對此區域認同度不高銷售有抗性，二是臨河開發較晚，三是多層、小高層入市容易可先為項目聚集人氣，四是屆時大通河由于無工業污染，水質可能得到一定程度改善，環境優勢可進一步得到彰顯。為讓來往人群看到小區內部建設綠化情況，也為使沿街商鋪增值，建議沿街小高層區域先建成售樓處和綠化區，營造項目環境優勢，等整個項目開發基本結束后再建造推出，屆時，金雞路早已擴建好，業主也已部分入住，人氣已足，可最大限度提升沿街商鋪價值。 銷售初步設想本項目是雙益房產開發的第一個項目，我司認為，本項目成功不僅僅體現在良好銷售業績上，更重要的是通過本樓盤高尚的品質，來彰顯開發商實力與形象，以此樹立開發商良好的市場口碑，為繼續開發奠定基礎。 推廣思路我司認為，本項目推廣一定要思路清晰，總攬全局，運籌帷幄，方能“步步為贏”。在宣傳推廣上，采用細節感動業主，讓細節彰顯樓盤品質，用事實說話的方式打動業主，并且能夠優先做好的盡量提前做好，讓業主明明白白消費。如奧園、銀河灣等樓盤就采用如此做法。比如重點宣傳本項目區域為政府規劃大型生活區，一條路一條河一個家的賣點演繹，突出雙水景的環境優勢等，來提升項目“14萬平方米雙水景中央生活特區“的整體形象。 營銷推廣原則在營銷推廣上，一定要堅持“整合營銷”的概念，全面整合有效資源，形成最大合力。216。我們在營銷推廣方式上，一定要深入研究消費群體心理特點，既要選擇常用有效的推廣方式，又要不斷進行創新，有針對性選擇特色媒體，開展有成效的宣傳活動，做到有的放矢，達到最好的宣傳效果。 常用方式：①廣告營銷（報紙、電視、電臺等）②促銷活動營銷（開盤活動、公益活動、房展會等）③優惠手段營銷（折扣等）④工地營銷（工地形象塑造、工地管理等）⑤其他營銷方式216。其最大特點就是方式靈活多樣，有市場針對性。 硬性銷售包裝⑴工地包裝：工地作為買家關注和行人注目的地方，是宣傳最經濟和最直接的媒體。工地直接反應了貴公司施工單位的工作作風。⑵接待中心包裝： 售樓處形象包括室外和室內兩部分，兩者均不可偏，室外部分是一個整體的樓盤視覺引導系統，旨在營造出醒目、濃重的銷售氛圍，該部分內容有：室外展示：①大型戶外廣告展示牌：小區整體效果圖展示②燈箱展示：展示小區繁華的景象。④售樓處門頭⑤道路指示牌：項目區位指引。①售樓資料的準備如售樓書、宣傳單張、認購協議書、付款方式價目表和辦證程序等，全面介紹樓盤的情況和購樓者相關注意事項。④建材展示區：將整個小區的所用高科技建材展示給客戶，增加其賣點和提高客戶的信心。⑥所有售樓人員的穿著顏色與樓盤的主色調保持一致性。 軟性銷售包裝媒體廣告、促銷活動、優惠措施等價格定位與策略宗旨：在變化中把握時機，本著“低開高走，逐步拉升”的價格策略，這樣會給買家造成一種抓緊時間購房的感覺，否則，時間越往后價格越貴，同時也給買家造成一種升值的信心。 定價方式：①根據項目與附近樓盤評估比較表可以得出比較系數，由此來確定本案的價格，這種方式比較科學嚴謹，不會發生方向性錯誤，符合市場發展趨勢。252。 項目與周邊樓盤價值比較表項目名稱欣達園豐樂公寓四季新城新城芳草園本案地段89999檔次78899規模89989景觀88999工程進度99998配套設施88999交通99999外部環境88898戶型設計89999間隔設計99999綜合8286888988項目均價評估：①比較系數=項目評估得分/比較項目評估得分②可調均價=每個比較項目的比較系數比較項目的均價③項目評估均價：每個比較項目的可調均價之和/比較項目個數樓盤名稱均價元/㎡比較系數可調均價元/㎡評估均價豐樂公寓20002040欣達園18001926新城芳草園24002376四季新城三期200012000本案2085元/㎡252。因此，購房者在關注住宅的銷售價格、環境、交通、房型等因素的同時，也很講究付款方式。⑶鑒于市場對本案的熱情度不高，需要促銷活動期間建議可采取：組合貸款付款方式（限制一定名額）首付一成，二成開發商一年免息貸款，七成二十年銀行組合貸款。 價格分期調整策略目前，由于房價飛速上漲，手里有一些閑散資金的消費者，逐步轉向投資房地產，以獲取投資利益，因此形成了“炒房族”。盡管湖塘目前炒房現象較少，但隨著大常州南翼版塊的崛起，湖塘以后炒房現象肯定會有所增加。為了避免價格的不合理上漲，在推出時應有效的控制銷售節奏，當銷售率達到一定程度時或銷售面積達到一定比例逐步上調銷售價。媒體策略252。252。報紙廣告分為軟文和平面廣告兩種，可以較詳細的傳播項目信息。報紙廣告主要圍繞項目的核心—“14萬平米雙水景中央生活特區”這個獨特大賣點展開，將其放大、挖深、淋漓盡致地傳遞項目優勢賣點，引起社會高度關注，引起消費者共鳴。電視廣告：信息傳播范圍廣、效果直接，但費用較高，適時選擇。鑒于消費群體看電視習慣，可以選用常州新聞頻道投放。但關鍵要打通電視臺的關系，比如我市大型首善生活區“都市桃源”就采用的這種電視推廣手段。①電臺廣告費用較低，可以節省開支，②可以針對有車族進行深入宣傳，③突出宣傳項目特色賣點，為項目塑造品牌形象。戶外和車身廣告：針對某個點或某條路線的人群，進行宣傳。建議通往市中心的公交線路14路發布水漾年華形象廣告，14路公交車都是常州長江客車廠新一代的產品，各方面檔次都較高，適合本案的形象宣傳。樓書：針對目標顧客，傳播詳細的樓盤信息，塑造項目和開發商的品牌形象。促銷活動：結合禮品性廣告，達到造勢和顯示開發商實力的效果。252。 媒體組合長期宣傳媒體：報紙廣告+車身廣告+戶外大型廣告短期宣傳媒體：電視廣告+電臺廣告+SP活動廣告策略u 項目主題：繽紛水漾嘉年華——14萬平米雙水景中央生活特區u 項目核心賣點提煉①主題定位：14萬平米雙水景中央生活特區②地段優勢：項目位于武宜路以東、金雞路南側，交通便捷，配套齊全，為湖塘橋北中央生活區域，適宜居住。④建筑藝術：融合現代時尚主義建筑風格與歐式新古典主義元素，高貴內斂、富有文化品位。⑥周邊配套：學校、醫院、車站、農貿市場、超市、銀行等一應俱全。u 廣告總策略常州炒房隱藏著樓市虛火上升，上漲到底能持續多久？推廣階段應根據市場行情以動制動，趕在市場漲勢去化項目，取得利潤最大化！因此項目宣傳重在前期預熱階段，投放重兵，一鳴驚人！然而由于項目營建周期較長，因此本案還要作好按部就班宣傳推廣的心理準備！因此按階段宣傳推廣很有必要，也是必然，所不同的是：應適時調整宣傳方向。u 廣告總精神一條路、一條河、一個家水漾年華14萬平米雙水景中央生活特區 買房，就是買一種生活方式，就是買一種夢！誠然，概念的東西有時挺能唬人，然而 當CBD、CLD、TOWNHOUSE、SOHO、新都市主義等你方唱罷我登場時，我們選擇理性的回歸，沒有噱頭，沒有煽情，幾個樸素的字眼，足以把賣點演繹得淋漓盡致！路之端口，水之漾處，是溫暖的家……小注：關于樓盤的廣告主題問題，通常的做法，有突出項目優勢的，比如地段優勢，產品優勢，環境優勢，運動健康優勢的，有突出一種生活方式概念的，不一而足。將14萬平米雙水景中央生活特區以軟文形式做一次廣告宣傳。將水景景觀設計平面圖與效果圖置于廣告上，加以宣傳。第二期廣告主題：水漾年華盛情綻放針對開盤當天廣告做一次宣傳，將開盤當天排隊瘋狂搶購場面加以宣傳。④持銷、清盤期持銷期主要進行市場保溫。u 廣告效果的監控與評估對廣告推廣實施必要的效果監控，通過現場銷售的客戶資料收集(表格登記)、處理(歸納出客戶的信息來源)和反饋(匯總)，得出各類廣告的有效性，并及時作出相應的調整策略。針對核心主題14萬平米雙水景中央生活特區進行軟文宣傳