20xx年7月長沙市車站北路房地產項目定位報告112頁-前期定位-文庫吧

【正文】 德國麥德龍； 有法國法蘭西施公司資本為背景的深圳新一佳超市； 美國的普爾斯馬特超市 黃興北路一期竣工后，金滿地將于今年上半年開業；八一橋北邊將建成 手機等通訊工具為主的 JF中心，定位為電訊產品大超市。 中管網房地產頻道 項目定位報告 區域商業規劃展望 ? 開福區商業規劃 以醫療器械、湘繡家紡、生產資料、汽車、農產品、水果、海鮮和物流轉運為主； ? 四方商貿中心 — 以汽車和會員超市為主，現有 20多家國內外品牌汽車銷售店和麥德龍，還準備在此處興建一個 200多畝的大型汽車超市。 中管網房地產頻道 項目定位報告 開福區商業發展方向 ? 以精品市場群為代表的五一廣場商務中心； ? 以生產性服務功能為主，包括金融、貿易、信息、廣告、法律服務等，重點以金融服務為特色，生活性服務為輔的松桂園商務中心； ? 以零售商業、餐飲業、娛樂業為主要內容的生活服務業為主的中山亭商務中心；以超市、中高檔住宅、金融、信息營造的伍家嶺商務中心； ? 以超市、中高檔住宅、餐飲娛樂、旅游休閑、商務會展于一體的四方坪商務中心。 中管網房地產頻道 項目定位報告 四方坪區域商業狀況分析 中管網房地產頻道 項目定位報告 區域商業經營業態 ? 汽車銷售、維修 ? 銀行、電信、餐飲、娛樂 ? 超市、便利店、各種雜鋪 ?項目東面是麥德龍超市，是一個大型的生活超市，主要針對團購做批發； ?項目東南三一大道兩側集中有幾個品牌性的汽車銷售、維修中心； ?項目東北側有四方坪建材市場，但是經營狀況不好，未能形成氣候； ?項目東北角、北面是四方坪小區和紅商小區，整個小區全是一層底商形式的住宅樓。此類商業體量較為龐大，但是因為前期沒有進行具體業態劃分，造成經營業態凌亂的狀況，主要以小雜貨、小建材、小酒家、發廊、汽車維修和藥店經營為主。 中管網房地產頻道 項目定位報告 商業房租金調研 通過了解測算，本區域內商業房的租金價格約在以下范圍內 ? 一層租金約在 /平米 /天 ? 二層租金約在 /平米 /天 ? 三層租金約在 /平米 /天 ? 四層租金約在 /平米 /天以下 中管網房地產頻道 項目定位報告 商業房現狀分析 由于區域內整體商業經營不是很成熟，多數都是零散型的商業經營，而且很多都是早期成形的住宅底商經營鋪面，區域內一直就沒有能形成較好的集中型和規模型商業，所以商業經營的不成功也導致了現在商業房租金價格沒有能得到很好的實現。 隨著區域市場現在的發展和成熟，區域內的商業局面已經正在發生著變化，也出現了一些規模型的商業建筑，特別是新家園商業裙樓 14層，時代先鋒商業裙樓 13層和萬煦園的社區商業街形式，規模型商業在區域內正在慢慢形成，隨著商業經營局面的轉變，商業房的租金價格自然會有較好的提升。 中管網房地產頻道 項目定位報告 周邊樓盤 物業形態 售 價 萬煦園 社區內商業街） 900010000 四季美景 水木軒 住宅底商街鋪 8000 四季美景 住宅底商街鋪 900012020 時代先鋒 13層集中式商業 15000 新家園 14層集中式商業、臨街街鋪 12020 水果市場 13層集中式專業市場 40005000 四方坪片區現在售商業物業形態及價格 中管網房地產頻道 項目定位報告 小結： 按照規劃，長沙城區的東擴以四方坪為中心，建設一個集汽車超市、中高檔住宅區、餐飲娛樂、旅游休閑、商務會展于一體的四方坪商務中心及高尚新城。 隨著城市規劃的完善和落實，各種住宅和商業項目的建成，將會完全改變北城的城市面貌、提升北城片區的居住品質。加之北城區可利用的土地多于其它片區，眾多資本不斷融入北城，撐起北城一片藍天。長久的積蓄與孕育之后，北城地產開始極速狂飆。 可以預見的是，未來的北城板塊將是長沙樓市競爭最激烈的戰場，而競爭的結果帶來的會是北城居住環境及品質的整體提升和飛躍，為北城房地產價格上升提供了一片廣闊的空間。 中管網房地產頻道 項目定位報告 項目 SWOT分析 中管網房地產頻道 項目定位報告 項目優勢分析 ? 本區域人們具有濃厚經商觀念，商業氛圍形成的早，商業有升級換代的需求。同時區域市場的發展也呼喚大型、高檔、集中的一站式商業綜合體，所以對于本案的商業機會還是很大的； ? 本項目處于一個多年形成的居住版塊，周圍有從 90年代起就建成的和目前仍然在建設和規劃的小區 10余個，而早期住宅多為多層結構的安臵房、職工房，而目前在建或在售的也都是以普通商品房為主，產品結構和戶型設計的特色并不明顯，對于本項目的個性化戶型設計來說確實會有差異性需求； ? 項目所在區位是城市未來發展和北區市政建設優先考慮的地區，發展前景可觀，在建的月湖公園和兩館一廳、瀏陽河風光帶，是不可多得的景觀優勢； ? 汽車行業、水果市場、建材市場的形成，流動人員大，外駐機構多，消費人群充裕； ? 區域板塊成熟較早，市政和前期項目使得周圍各項設施配套齊全； ? 項目所在地交通便利，有多條交通線路通往城市各區域，人們易于出行和到達； ? 發展商在酒店業和社會上的威望，是項目成功的有力保證； ? 發展商的全新理念和做好產品的決心，是項目成功的最堅強后盾。 中管網房地產頻道 項目定位報告 項目劣勢分析 ? 項目用地面積小，地塊狹長，有高差、容積率高； ? 項目臨近交通干路的交叉口，噪音和污染產生影響； ? 附近在建項目對本項目形成競爭、造成客戶分流； ? 未來市場競爭的不確定是隱藏的憂患； ? 國家及地方政府對房產政策調控的不確定影響； ? 項目對面的變電站對項目產生影響。 中管網房地產頻道 項目定位報告 項目機會點分析 ? 本區域缺乏規模型中心商業和個性化居住樣板物業； ? 本項目的景觀 +配套，正是城市中心項目的核心競爭力； ? 應該更大發揮項目的商業潛力，做足利潤； ? 其他項目沒有類似的容積率和商住規劃，是我們的最佳機會； ? 本項目建設周期短且住宅產品不多，開工即可銷售； ? 周圍的小區建設、樓市的火爆和區域發展的看好，起到推波助瀾、烘云托月的作用。 中管網房地產頻道 項目定位報告 項目威脅點分析 ? 城北一帶，如新河三角洲區域，也在規劃的高檔居住型項目和綜合體，未來必然出現同類產品競爭的局面； ? 該區域內也出現較多小戶型產品，因此，未來將導致銷售價格的上揚受到一定牽制； ? 片區商業中心的缺乏未必能導致未來商業會順利經營起來，區域市場對高端商業和個性住宅的認知，也未必能達到預期的良好程度； ? 未來路口高架橋的建設可能會對項目產生負面影響。 中管網房地產頻道 項目定位報告 基于對本項目和區域市場的研究，通過對實地調研、對規劃分析和未來走向的判斷，我們認為： 本項目優勢強于劣勢；威脅存在，但機會難得。 ? 基于如上分析，我們堅信：加強對產品的研究，果斷行動，做好產品，本項目必定可以穩操勝券； ? 通過共同合作，我們堅信：企業必將獲得很好的經濟效益和社會口碑。 中管網房地產頻道 項目核心價值分析 項目定位報告 中管網房地產頻道 項目定位報告 ? 本項目所處位臵交通非常便利，緊鄰長沙兩條南北軸心大道車站北路和麗臣大道，周邊有 13 603等多條公交線路，通往市區及個方向。 ? 本項目與周邊現有開發項目和未來建設的其他項目相比，最大的核心競爭優勢是 地段價值 ，車站北路和麗臣大道的黃金交匯孕育著無限的 商業價值空間 。 ? 其次，本項目的另一個核心競爭優勢是 高層景觀 。本項目周邊高層建筑較少，市場上可比性競爭項目不多，而以高層項目的視覺景觀來說，放眼東南西北到處可見怡人風景，這也是本項目住宅的差異化競爭優勢。 ? 再次，本項目的 個性化產品設計 也是一個很有競爭性的優勢所在。從區域市場的產品現狀來說，本項目的戶型設計充滿了人性化，細節之處都體現了對居住者生活的關心。 中管網房地產頻道 項目定位報告 基于上述各項分析，通過與發展商的多次溝通，結合我司對市場的客觀了解及對項目的規劃設想，經過對區域房地產市場及項目優劣勢的多次調研和分析，鑒于長沙市對開福區及四方坪片區的規劃定位，結合區域房地產市場未來的發展，考慮到項目地塊自身的各項條件，為了能夠使本案進入市場后有較好的形象和表現，突出本案與周邊競爭項目的差異性，我們放眼未來、站在區域市場前瞻發展的角度上對本項目的各種定位做如下規劃。 中管網房地產頻道 項目定位報告 項目定位分析 中管網房地產頻道 項目定位報告 項目整體形象定位 – ? 建立長沙北城 CLD生活軸心? 北城： 長沙經過近四年的發展，形成了大板塊格局，城市東南西北的概念有新一步界定，瀏陽河一帶是北城的集中點； CLD： 即生活中心區，由于本板塊的住宅是城北規模最大的片區，同時這些社區都已經相繼入住，人氣充足，因此才稱之為 CLD； 軸心： 目前麗臣路是貫通城東西的軸線干道，東端為長沙的重要旅游點世界之窗和金鷹影視城，西端過橋后是市政府，地位相當重要；從未來 23年的片區發展情況看，車站北路貫通后等于打開城市向北發展的瓶頸，因此，本項目處于軸心之位。 中管網房地產頻道 項目定位報告 項目市場定位 – ? 長沙北城‘城市新文化共同體’； ? 未來四方坪板塊的地標式建筑群； ? 未來四方坪板塊的商業軸心、旗艦、購物樂園； ? 2020年長沙北城最具投資價值的城市綜合體。 中管網房地產頻道 項目定位報告 項目總案名定位 居易時代 主題形象定位 引領個性化生活的現代建筑 中小戶型的產品結構，投資少、總價低，對年輕一族來說，擁有自己獨立空間的成本并不高，能適合大多數人的安家定居要求； 個性化的戶型設計，個性化的專屬領域，能夠充分張揚自我，展示一個人易安居的理想居所，也預示著安居樂業的居易時代的到來； 同時，項目自身及周邊的完善配套，也為居住于此帶來了更多生活和工作的便利。 中管網房地產頻道 項目定位報告 ? 主題推廣語 ‘ 都市生活新坐標’ 本案將以‘ 城市綜合體’ 為核心主題，立足打造成為城北四方坪板塊內的標志性建筑群，同時也是居家生活和商業消費的中心點，成為 — 長沙北城個性居所、商務辦公、商業消費的理想之處 ！ 中管網房地產頻道 項目定位報告 形象組合 項目形象 LOGO 項目案名 居易時代 項目定位 引領個性化生活的現代建筑 項目規劃 公寓 /商務 /酒店 /商業 主題推廣語 ‘ 都市生活新坐標 ’ 中管網房地產頻道 項目定位報告 分案名定位 – 公寓案名 ? 達芬奇公寓 /達芬奇寓所? 1\ 充滿神秘和玄妙。標新立異，個性獨特，激發市場的好奇和關注，容易炒作。 2\ 充滿藝術和文明。 符合客戶群的品味和文化層次，箭頭直指年輕的小家庭，提升項目的無形價值，錦上添花。 3\ 符合項目的建筑氣質和戶型特點。與項目花園特征比較吻合，表現項目核心價值。 中管網房地產頻道 項目定位報告 項目主題推廣語 —— 核心口號 青春密碼，藝術人生 中管網房地產頻道 項目定位報告 用于宣傳和代言的主力目標客戶描述 ? 他們年齡在 2636歲之間，