20xx年7月長沙市車站北路房地產項目定位報告112頁-前期定位(編輯修改稿)

　

【文章內容簡介】 是有個性的新人類。 ? 他們的職業以年輕教師、商業場所銷售人員、娛樂場所工作人員、年輕公職人員等為代表。 ? 他們需要一個小房子來完成一個居家夢，但是希望個性化，不被稱之為沒品味和老土。 ? 通過他們的精神狀態，推動其他客群對項目產生好感，并激發投資價值和租賃前景。 中管網房地產頻道 項目定位報告 建設目標及功能定位 建設目標 ： ? 打造長沙綜合建筑新形象； ? 打造長沙北區高層生活新概念； ? 打造長沙北城的城市地標。 功能定位 ： ? 為四方坪片區的居民提供商業配套； ? 為居住的人群提供最佳的高層住宅； ? 為投資客戶提供最佳的投資物業； ? 為消費者提供最精致的生活空間。 中管網房地產頻道 項目定位報告 產品組合定位 ? 商業中心 ? 高層住宅 ? 精裝產權酒店 ? 商務辦公 中管網房地產頻道 項目定位報告 產品功能定位 ? 商業中心： 加強區域內的商業配套，提供更多商業經營服務，引進規模型商業和娛樂設施，滿足人們的生活需要。同時為需要高檔服務和消費品的人群，提供便利的消費場所。 ? 高層住宅： 個性化的個性住宅，提供更好的居住產品，滿足多層次人群的居住要求，同時滿足更多年輕人對擁有良好居住生活空間的要求。 ? 精裝產權酒店： 通過合理的運營管理，為投資客戶提供更具價值的投資產品，同時也為來本城市出差、旅游、訪友的人群，提供一個經濟、服務優良的住宿地。 ? 商務辦公： 結合區域未來的發展，在本項目產權式酒店的上層空間設臵商務辦公區域，滿足區域辦公市場的發展需要。 中管網房地產頻道 項目定位報告 產品定位依據 ? 區域市場的發展： 根據長沙總體規劃原則與要求，結合新區城市發展實際與潛力，開福區的功能定位為： 以房地產業、商貿和旅游、物流為主導產業，兼有行政、商務等多功能的新型生態城區。 ? 商業配套的要求： 本案區域內小型商業較發達，商業氣氛濃厚，但缺乏規模經營的商業形態，結合未來區域的發展，商業配套必然會有較大的需求，與現存其他商業形成整體經營格局的區域商業效應。 ? 客戶需求的選擇： 本案周邊拆遷安臵的居民較多，同時也有不少的中小型辦公企業，這些客戶對居住和辦公環境的改善都有一定的需求。 ? 投資市場的需求： 小戶型房產一直就是房地產投資人群普遍看好的產品，不僅便于自用，也便于出租投資。 中管網房地產頻道 項目定位報告 商業建筑定位 – 商業格局： 整體項目建筑底層滿鋪商業，形成一個集中型商業規模，適合多種商業經營的要求，為后期規模性商業經營做準備； 商業規模： 建議本項目地上 14層建筑設計為商業用房； 銷售和招商： ? 整體商業 12層（ 除 1號樓酒店裙樓和 3號樓住宅裙樓外）根據建筑柱網進行分隔，成小鋪面產權出售，但前期設計上需要考慮到既可連體銷售也可分開銷售的建筑格局； ? 商業 34層可租可售，主要用于大型商業的招商，例如餐飲、茶社、美容等經營； ? 1號樓酒店裙樓和 3號樓住宅裙樓商業租售皆可，可根據商家的情況決定，但前期一定要做好商業的引進和招商，這樣利于整體項目的銷售，對酒店經營和商務辦公都會有很好的促進。 中管網房地產頻道 項目定位報告 商業定位依據 – ? 結合市政規劃對區域未來及商業發展的定位，我們對區域商業未來格局的發展充滿信心； ? 項目所在地是一個成熟較早的居住區，人口密集，而周邊新居住項目的開發量也非常大，未來的居住人群對商業的需求必定會很大； ?通過對項目周邊的調研可以看到，區域內臨近項目的商業格局正在形成，利于整體商業氛圍的提高，會對本項目未來的商業經營形成有利配合； ? 如果本項目商業規劃只有二層，那么整體商業氛圍難以形成，必然很難帶動商業 12層的銷售；但如果加大商業規模至 4層，只要通過有力的招商和引進，使得 34層商業能夠較好的經營，那么必定能較好的實現 12層商業的銷售，同時還可能得到更大的經濟效益； 中管網房地產頻道 項目定位報告 商業經營定位 – 南側 1號樓連帶與 2號樓之間的商業裙樓 商業樓層 商業布局 商業設計面積 1 酒店大堂、銀行 大堂約 400平米、銀行 400平米 2 夜總會 約 1000平米 3 大型餐飲 約 1800平米 4 KTV歌廳 約 1800平米 合計 約 7000平米 注： ?商業布局的前提是整體商業建筑格局是每層都能相通的； ?1號和 2號樓之間的商業 12層是分割銷售的，所以不在此商業布局內； ?1號和 2號樓之間的商業 34層與 1號樓酒店商業是相通的，但與 2號樓商業是隔斷的，便以商業布局時的整體考慮，但還需要結合商業規劃設計的通道后再做確定。 中管網房地產頻道 項目定位報告 商業經營定位 – 中部 2號樓商業裙樓 商業樓層 商業布局 商業設計面積 1 分割銷售 約 2200平米 2 3 茶社 約 1100平米 4 SPA美容 約 1100平米 合計 約 4400平米 注： 2號樓定位是居住樓，考慮到商業經營業態對樓上居民生活的影響，我們把 2號樓的 34層商業定位做為靜態商業的經營之所，而且較高商業樓層的租金相對便宜，也適合此類商業的經營。 中管網房地產頻道 項目定位報告 商業經營定位 – 北部 3號樓連帶與 2號樓之間的商業裙樓 商業樓層 商業布局 商業設計面積 1 公寓和商場入口 約 600平米 2 家電超市 約 1800平米 3 生活超市 約 1800平米 4 健身活動中心 約 1800平米 合計 約 7200平米 注： 考慮到 2號、 3號樓都是住宅樓，周邊的住宅項目也臨近此方位區域，而居住人群對生活所需用品的購買喜愛集中式選購和消費，所以在本項目的此商業區域布局為超市類商業，便于人群的習慣消費。 由于地塊地勢南高北低，此區域商業一層的層高將達 7米左右，分割銷售后一層可作二層使用，這樣就會對二層的銷售產生壓力，為了更好發揮二層商業的作用，我們把此區域的二層調整到可租可售的范圍。 中管網房地產頻道 項目定位報告 商業銷售定價推算 – 通過對區域商業房租金價格的市場調研，假想設定本項目商業房未來的經營租金，通過對租金均價的推算，我們測算出本項目商業房的未來銷售價格如下。 樓層 日租金均價 （元 /平米 /天） 十年回本后的銷售價格推想 (元 /平米 ) 一層 10950 二層 6570 三層 4745 四層 3285 中管網房地產頻道 項目定位報告 商業房收益預測 1– 產權全部出售 樓層 可售面積 銷售均價 銷售總額 1 3600 10950 39420200 2 4600 6570 30222020 3 4700 4745 22301500 4 4700 3285 15439500 總計 17600 107383000 如果本項目 14層商業裙房全部實施產權分割銷售，那么根據現在商業規劃的建筑面積，根據租金價格推算的銷售價格，測算出本項目商業部分未來的銷售總額預計約為： 107383000元。 （ 此計算方式沒有考慮銷售周期問題，因為整體商業產權如果全部進行銷售，根據現在的市場行情來看，銷售周期確實無法進行預估。 ） 中管網房地產頻道 項目定位報告 樓層 可售面積 銷售均價 銷售總額 1 3600 10950 39420200 2 2800 6570 18396000 總計 4800 57816000 商業房收益預測 2– 12層產權出售、 34層出租招商 樓層 可租面積 日租均價 年租金總額 2 1800 1182600 3 4700 2230150 4 4700 1543950 總計 4956700 如果采用租售結合的方式進行商業推廣，那么 12層商業銷售總額約為 57816000元； 34層商業出租年租金約為 4956700元。 （此租金收益的測算只是依據商業面積進行的計算，沒有去除商業公攤和商業經營空臵期的成本。） 中管網房地產頻道 項目定位報告 商業房收益預測 3– 12層產權出售、 34建設為住宅 樓層 可售面積 銷售均價 銷售總額 1 3600 10950 39420200 2 2800 6570 18396000 總計 4800 57816000 樓層 可售面積 銷售均價 銷售總額 3 2800 4869144 4 2820 總計 通過此測算可以看出，如果商業只規劃二層，其他改建為住宅，從眼前來看，發展商是有一定效益的體現，但從長遠來看，發展商的眼前收益是很有限的，沒有能得到很好的發揮和實現。 同時，由于商業只有二層，日后商業經營很難形成規模，對經營者或購買者來說，無法預期未來的商業前景，因此二層商業的銷售也就很難得到較好的保證。 中管網房地產頻道 項目定位報告 高層住宅產品定位 – ? 戶型定位： 以中小戶型設計為主 ? 面積區間： 40110平米 ? 戶型配比： 4055平米 一室一廳 50% 7080平米 二室二廳 15% 100110平米 三室二廳 35% 中管網房地產頻道 項目定位報告 住宅產品定位依據 — ?本區域內此種戶型的供應量很少，競爭項目對此種戶型面積產品的供應量基本沒有； ?中小戶型產品不論是自用還是做房產投資都是最合適的，首付低、總價少，較低的投入門檻容易讓人接受； ?中小戶型的適應人群廣泛，年輕的、年長的、單身的、小家庭的都能接受和適應； ?中小戶型產品永遠是房產市場的投資熱點，出租出售的轉手率都較高也很容易； ?我們項目的規劃設計是點式高層，而點式高層也最適合設計中小戶型產品。 中管網房地產頻道 項目定位報告 酒店規劃定位 – 設計層數： 5~16層 戶型面積：約 30平米 /套 設計面積：約 8000平米 商務辦公配套 – 設計層數： 17~28層 戶型面積： 60100平米 /套 設計面積：約 7000平米 中管網房地產頻道 項目定位報告 本酒店的配套內容 – ? 按照經濟型酒店的配臵 ? 大廳面積不大于 400 平米 ? 餐廳面積不大于 600平米 ? 依靠本項目商業裙樓及項目周邊的成熟配套 中管網房地產頻道 項目定位報告 酒店的開發經營模式 – 產權式酒店開發 規劃設計為酒店，酒店客房精裝修后以分割式產權對外銷售； 委托名牌酒店公司經營管理 酒店采取委托管理的方式進行經營，可聯系錦江之星、速 如家客棧等名牌連鎖酒店租賃自營或托管經營； 統一回租統一經營 酒店客房產權銷售后采取統一回租，可以與客戶統一簽訂包租 8~12年的租賃協議，酒店進行統一經營、統一管理。 中管網房地產頻道 項目定位報告 酒店經營效益估算 – 經營面積： 8000平米 客房均價： 180元 /天（ 6元 /天 /平米） 年平均入住率： 65% 年客房營業收入： 8000*6*365*=11388000元 /年 年付租金： 8000**365=2336000元（按 /天 /平米租金計算） 目前我國經濟型連鎖酒店平均入住率高達 80%以上，營業利潤一般在35%~60%，因此承租期間給投資者 8%的投資回報是切實可行的。 中管網房地產頻道 項目定位報告 預期售價 年租金 （ /平米） 年回報（ 8%） 開發商