20xx年7月長沙市車站北路房地產項目定位報告112頁-前期定位-資料下載頁

【導讀】根據總體規劃原則與要求，結新區城市發展實際與潛力，確定長沙。以房地產業、商貿和旅游、物流為主導產業，兼有行政、商務等多功能的新型生態城區。以開福區政府為核心的政府片區；以青竹湖為核心的青竹湖外商城片區；以四方坪片區為核心的商務中心及高尚新城。開福區目前各類可售物業約三十幾個，包括廣福園經濟實用房小區。多層住宅和小高層住宅幾大門類。萬平米以上用地。，其中尤以四方坪片區的萬煦園威。一是由于開福區更甚于四方坪片區，由于車站北路和棚屋區的改造進程加快，從而產生許多拆遷房需求。使得消費者對于北城的認識度加深。三是因為四方坪片區在處于舊城市中心的邊沿，位于長沙城東擴的前沿地帶，城市城區的發展其首當其沖。四是由于城市化的發展和市政配套設施的不斷完善，消費者有北城的?的消費心理逐漸弱化。隨著北城房地產的逐步升溫，北城也相應的成為長沙居民臵業的又一熱點區域。目前，四方坪片區商品房銷售價格在2700----3300元/平米的區間，

　　

【正文】 的經濟型特許經營酒店之一的速 8，我國最大的經濟型連鎖酒店錦江之星和如家客棧，這些專業性酒店管理集團都對處于城市交通樞紐的本項目設立經濟型連鎖酒店極力推崇。 我司調研意見 我司通過對長沙市酒店業態調查分析，及對周邊酒店經營狀況的調查研究，認為在本項目中采取差異性定位經營經濟型連鎖酒店是極具前景的。 中管網房地產頻道 項目定位報告 ? 經濟型連鎖酒店發展趨勢 2020年如家客棧將全面進軍中國所有省會城市和 GDP超千億元的中心城市，力爭如家客棧連鎖的規模達到 150家，開業酒店達到 120家，成為中國經濟型連鎖酒店的領導品牌。長沙必將成為經濟型連鎖酒店選址的核心。 ? 經濟型酒店設臵區位 經濟型酒店一般設立在交通便利的城郊結合部及城市環線附近，有通往商業區及機場、火（汽）車站的公交路線，毗鄰高速公路入口，有加油站配套。 寧波最成功的經濟型酒店 ? 錦江之星 ? 便選址在麥德龍附近，本項目地理及交通區位與寧波 ? 錦江之星 ? 如出一轍。成功運作，值得期待！ 中管網房地產頻道 項目定位報告 本項目地塊區位優勢 ? 本項目處于城市交通樞紐（火車站）與新的千噸級港口霞凝新港及鐵路貨物運輸中心火車北站的連接點，車站北路的通車（ 06年 7月通車 )使本項目的物流交通優勢凸現。 ? 本項目扼守京珠高速、長常高速入口，南接長永高速及 319國道，是進入城市的咽喉區位。周邊有連接火車站的 136路公交，連接汽車西站的603路公交，連接汽車南站的 801公交及連接汽車東站的 501路公交，更有貫通城市的 501公交及其它各類區域公交線路，公共交通極為便捷。 ? 長沙市素有 ? 星城 ? 的美譽，湖南電廣傳媒欲將一年一度的金鷹藝術節打造成全國乃至世界的大型電視藝術節，長沙世界之窗、長沙海底世界、湖南國際影視會展中心、山鷹潭度假村奠定了金鷹城豐厚的旅游資源。項目毗鄰的金鷹文化旅游板塊日臻成熟。 ? 本項目北邊是長沙市的大型生態公園鵝羊山公園及青竹湖高檔休閑區，西邊瀕臨湘江及城市政務中心長沙市新政府。南邊是城市中心樞紐火車站，本地塊城市板塊鏈接地位無出其右。 中管網房地產頻道 項目定位報告 周邊酒店經營狀況 ? 項目對面的金蕙錦江酒店層高 12層，擁有 133間各類客房，經營大型餐飲、娛樂、會議及商務中心，標雙價格為 348元，于 2020年 12月營業，由錦江國際酒店管理公司專業管理，定位為準四星的商務中高檔酒店。 ? 位于伍家嶺立交橋的華悅酒店擁有各種客房 264套，經營餐飲、娛樂及商務中心及寫字樓出租，標雙價格 268元，定位為中檔商務酒店。 ? 位于東風路立交橋附近的康橋大酒店，擁有三層客房，經營小型餐飲及娛樂業，標雙價格 160元，定位為中低檔經濟型酒店。 中管網房地產頻道 項目定位報告 綜合分析本區域內酒店分布，可發現該區域缺乏獨立的面向市場的經濟型連鎖酒店。 2020年春節期間，長沙市各類住宿設施平均客房出租率％，同比增長 %,星級酒店出租率為 ％，同比增長％。 隨著車站北路八月的貫通及假日旅游的蓬勃發展，平均才100～ 200多元房價的經濟型品牌連鎖酒店的經營必然火爆。 中管網房地產頻道 項目定位報告 經濟型連鎖酒店對項目價值的提升 ? 經濟型連鎖酒店定位于對價格敏感的消費群體，以國內旅游者為主。我國商業旅游每年以 7％～ 10％的速度高速增長。經濟型連鎖酒店在帶動旅游商業發展的同時，大大激發了投資者對旅游地產的投資熱情，由此大幅提升了周邊地產的附加值。 ? 品牌酒店的成功引入對地產的附加值的提升是倍增的。運達國際廣場成功和喜來登大酒店聯姻，其寫字樓均價達到了 6000多元，住宅均價達 10000多元。商業用房均價更達 30000元以上，讓五一大道的諸多樓盤價格只能望其項背！這就是品牌連鎖酒店的巨大的商業價值所在！ 中管網房地產頻道 項目定位報告 小 結 本項目處于城市物流、文化、政務、旅游及商務交通中心，交通位臵極為優越，而長沙市尚無全國盛行的大型經濟型連鎖酒店酒店的經營。長沙市 2020 年 GDP總量為 ，連續三年呈 14％高速增長。城市人口達到了 ，遠遠超出經濟型連鎖酒店酒店設立的標準，經濟型連鎖酒店在本項目的設立極具經營前景！ 中管網房地產頻道 項目定位報告 酒店的設計規模 ? 酒店 ? 層數： 5~16層 ? 套數：約 270套 ? 戶型面積：約 30㎡ 左右 ? 酒店面積：總計約 8000㎡ ? 商務辦公 ? 層數： 17~28層 ? 戶型面積： 60100平米 /套 ? 辦公面積：總計約 7000㎡ 中管網房地產頻道 項目定位報告 本酒店的配套內容 ? 按照經濟型酒店的配臵 ? 大廳面積不大于 400 ㎡ ? 餐廳面積不大于 600㎡ ? 配套主要依靠本項目商業裙樓及項目周邊的成熟配套來做配套 中管網房地產頻道 項目定位報告 酒店的開發模式 名牌酒店管理公司管理 酒店采取委托錦江之星、速 如家客棧等名牌連鎖酒店租賃自營或托管經營（須盡快確定為哪家公司）。 業主委托經營 以產權式酒店來開發，采取統一租賃給經濟型連鎖酒店來經營，將酒店按套數分開銷售，由連鎖酒店包租 8~12年的形式來開發。 中管網房地產頻道 項目定位報告 酒店經營效益估算 ? 經營面積： 8000㎡ ? 客房均價： 180元（ 6元 /天 〃 ㎡ ） ? 年平均入住率： 65% ? 年客房營業收入： 8000*6*365*=11388000元 ? 年付租金： 8000**365=2336000元（按 /天 〃 ㎡ 租金計算） ? 目前我國經濟型連鎖酒店平均入住率高達 80%以上，營業利潤一般在 35%~60%，因此承租期間給投資者 8%的投資回報是切實可行的。 中管網房地產頻道 項目定位報告 酒店銷售預期分析 租金按 /㎡ 天，承租期為十年計算 預期售價 年租金 （元 / ㎡ ） 年回報（ 8%） 開發商補貼（元 /㎡ 〃 年） 開發商實得（元 / ㎡ ） 備注 3600 292 280 8 3520 3800 292 304 12 3680 較為合理 4000 292 320 28 3720 4500 292 360 68 3820 5000 292 400 108 3920 中管網房地產頻道 項目定位報告 酒店銷售預期分析 租金按 /㎡ 天，承租期為十年計算 預期售價 年租金 （元 / ㎡ ） 年回報（ 8%） 開發商補貼 （元 /㎡ 〃 年） 開發商實得（元 / ㎡ ） 備注 3600 280 4085 較為合理 3800 304 4045 4000 320 3915 4500 360 4175 5000 400 4285 中管網房地產頻道 項目定位報告 酒店銷售預期分析 租金按 /㎡ 天，承租期為十年計算 預期售價 年租金 （元 / ㎡ ） 年回報 （ 8%） 開發商補貼 （元 /㎡ 〃 年） 開發商實得（元 / ㎡ ） 備注 3600 365 288 77 4370 較為合理 3800 365 304 61 4410 4000 365 320 45 4450 4500 365 360 5 4550 5000 365 400 35 4650 中管網房地產頻道 項目定位報告 由此分析可發現 ? 在日租金 ~ / ㎡ ，年給付投資回報率 8%的情況下，按3600~3800元 / ㎡ 銷售均價銷售，開發商可獲得 3680~4370元 / ㎡ 的實際銷售收益，酒店銷售均價高于住宅產品銷售均價，對于開發商有利 ? 投資人投資酒店后可獲得日均 / ㎡ 的穩定收益，遠大于投資普通住宅產品日均低于 /㎡ 的不穩定的租金收益。于消費者有利。 ? 可見酒店產品的設計于開發商和投資人都極為有利，是切實可行的產品。 中管網房地產頻道 項目定位報告 酒店管理模式 ? 業主投資后，委托酒店管理公司代為經營管理。酒店管理公司產權酒店進行全權經營管理，業主獲得協議承諾的消費權利和投資收益，不得干涉酒店管理公司的日常管理。 ? 在進行酒店招商的同時積極聯系各類專業的投資集團和投資基金，如能實現整體銷售更好。 中管網房地產頻道 項目定位報告 風險分析 ? 當和投資者簽訂投資收益合同后，有可能存在酒店經營者收益低于當初預期，須另行補貼給酒店投資者，但可和酒店經營者簽訂合約予以規避。 中管網房地產頻道 項目定位報告 業主權益 ? 一次性付清購房款的 業主每年可享受 18天的免費入住權，按揭購房的業主每年可享受 12天的免費入住權（須提前一個月通知酒店管理公司） ? 如當年沒有享用或沒有享用完，可累計至下一年 .業主可將應享有的免費入住權自由轉移、贈送。 ? 業主在其他時間入住本酒店可享受折扣優惠 ? 承租期滿后，業主可優先選擇續租權。 ? 業主每年可獲得投資總額 8%固定投資回報，遠高于同期商業銀行存款利率，更重要的是可坐享房產高額升值回報。 中管網房地產頻道 項目定位報告 長沙產權式酒店銷售及經營情況 – ? 華雅 .華天 定位為五星級高爾夫花園式產權酒店，共推出 300余間產權式酒店對外銷售，銷售均價高達 7500~7800元 /㎡ 。首期推出 160間，開盤當日訂購 120間，銷售異常旺盛。承租期為 10年，年回報率為 8%，十年后由開發商以原價回購，業主每年享有 12天免費入住時間。 2020年 4月 26日營業，日營業額約有 30余萬，經營較為穩定。 ? 長遠 .華樟明府 總建筑面積 65449㎡ 。下面四層為商業裙樓、面積總計為 19000平方米，第一層層高為 、 24層層高為 ，有中央空調。一層、二層按市場設計，三、四層按餐飲、休閑場地設計；四層商業裙樓上有一棟 19層和 26層的兩棟住宅樓，住宅為 164套；一棟 17層的酒店式公寓，每層有 23個房間、共有 391間房，每間 3781平方米。建筑體量與布局與本項目極其相似， 17層的酒店式公寓采取產權式酒店銷售，承租期為十年，年回報率為 8%，銷售均價 3200元 /㎡ ，已全部銷售完畢，還未開始營業。 中管網房地產頻道 項目定位報告 由以上分析可見，產權式酒店銷售情況看好，目前經營較為成功的華雅華天因為由國內有名的華天酒店管理集團托管經營，經營狀況較好，其余的尚未引進經濟型連鎖酒店來托管或經營，是市場的一個空白點，本項目的經濟型連鎖產權式酒店是一個很好的市場切入點。 中管網房地產頻道 項目定位報告 酒店 +商務辦公和住宅投資收益分析 開發商收益分析 產品類別 面積（㎡） 預期售價 （元） 銷售收入（萬元） 備注 酒店 8000 4000 3200 商務辦公 7000 3200 2240 小計 15000 5440 收益較住宅投資高 944萬 住宅 15000 3000 4500 中管網房地產頻道 項目定位報告 酒店 +商務辦公和住宅投資收益分析 投資者收益分析 產品類別 面積（㎡） 預期售價 （元） 銷售收入（萬元） 預期租金 （元 / ㎡ .日） 年投資回報 （萬元） 酒店 8000 4000 3200 年 8%回報 256 商務辦公 7000 3200 2240 153 小計 15000 5440 409 住宅 15000 3000 4500 273 中管網房地產頻道 項目定位報告 由以上分析可見開發商和投資者投入酒店 +商務辦公投資收益遠高于投資普通住宅，因此酒店 +商務辦公的產品組合是非常適合市場的產品。