重慶市沙坪壩區磁8地塊拆遷安置房建設項目可行性研究報告-文庫吧

【正文】 萬元。 : 資金來源：企業自籌資金 1580 萬元，占總投資的 31%；申請銀行貸款 3500 萬元，占總投資的 69%，銀行貸款償還資金來源全部為當地財政資金 。 2 業主簡介 本項目的業主是重慶富源新農村建設投資有限公司，該公司由沙坪壩區人民政府于 2020 年 12 月組建，注冊資本金 5 億元人民幣，是沙坪壩區國資局管理的全民所有制事業單位，實行企業化管理，是具有獨立法人資格的國有獨資有限責任公司，經營范圍為土地整治儲備及存量建設用地開發利用；利用自有資金從事城鄉統籌發展 基礎設施建設項目、社會公益項目和相關產業項目的投資。主要負責沙坪壩西部地區交通等基礎設施建設，是沙坪壩區四大新型投融資建設平臺之一。積極參與西部八鎮小城鎮建設；引導、實施農民集中居住區的建設，促進土地資源開發利用，功能完善；促進農業產業化；積極開發生態旅游業產品；完成區委、區政府交辦的其他任務。 編制依據及研究范圍 編制依據 1. 《關于印發沙坪壩區危舊房改造工作實施方案的通知》（沙委發〔 2020〕 10 號文）； ； ； 4.《投資項目 可行性研究指南》（試用版）； 5.《建設項目經濟評價方法與參數》（第三版）； 、經濟、人口、環境、土地、自然 3 條件等基礎性資料； 、規范、法規等。 研究范圍 根據項目業主的委托要求，對本項目建設進行技術及經濟方面的研究和論證，包括項目建設的必要性、建設規模與產品方案、建設方案、投資估算與資金籌措、組織機構與人力資源配置、項目進度計劃安排、項目效益評價等。 主要技術經濟指標 表 11 主要技術經濟指標表 序號 項目 計量單位 數值 備 注 一 主要技術指標 1 總建設用地面積 ㎡ 約 畝 2 居住人數 人 768 每戶按 人計算 3 總建筑面積 ㎡ 16347 100% 住宅建筑面積 ㎡ 13500 全部為安置房 商業面積 ㎡ 547 可對外發售 管理與公共活動用房 ㎡ 800 底下 車庫及設備用房 ㎡ 1500 4 停車泊位 個 50 地面 個 10 地下 個 40 5 容積率 6 綠地率 ％ 35 7 建設工期 個月 15 二 主要經濟指標 1 項目開發建設總投入 萬元 5080 其中：自籌資金 萬元 1580 占總投資 31% 銀行貸款 萬元 3500 占總投資 69% 2 銷售收入 萬元 438 3 銷售稅金及附加 萬元 24 4 4 利潤總額 萬元 — 4666 簡要結論 本項目所在地 位于歷史文化旅游區 ——磁器口古鎮與紅色旅游區 ——歌樂山烈士陵園之間，與兩地相距甚近；該地塊作為 磁器口古鎮的風貌協調區，北臨磁童路，南臨雙菱皮 鞋廠，西臨 212 國道，東臨清水溪， 交通條件優越。 地塊周邊 配套完善、交通便利、居住環境優越，商業、文化氛圍較濃，市場區位、交通區位、環境區位都比較好，未來發展前景看好。 本項目建設規模較小、基本功能齊全，總體規劃符合城市區域發展規劃的要求，功能定位準確。項目建設的前置條件已具備，建設地交通便利，具有較好的建設條件。項目建成后，將為 240 多拆遷戶提供居住保障， 大幅度改善、提高拆遷居民生活、居住條件； 有利于城鄉統籌戰略的實施，為和諧社會的構建提供積極的支持和強有力的保障，為進一步提升沙坪壩的城市形象做出一定貢獻； 有利于 促進磁器口古鎮風貌協調，美化古鎮核心區周邊形象。因此本項目 具有較好的社會效益。 在經濟效益方面，由于拆遷安置成本較大，收支缺口達到 4666萬元 ，本工程 屬于政府民生工程，需要政府給予資金補助與支持 保持收支平衡 。 5 2 項目建設的背景及必要性 項目建設背景 重慶市社會經濟發展狀況 自直轄以來，重慶市充分發揮直轄優勢，緊緊抓住西部大開發這一歷史性機遇，努力發展，經濟社會發展取得了巨大成就。 2020 年開始，重慶市國內生產總值的快速增長直接推動了人均 GDP 的高速增長。雖然在 05 年和 06 年連續出 現了增幅回落，但增速仍保持在13%以上， 20202020 年間的平均增幅更是達到 %，超過 GDP同期平均增幅（ %）（圖 21），直轄十年，市人均 GDP 增長兩倍，城鄉居民收入整體上增加１倍多，經濟實力、綜合競爭力和人民生活水平邁上了新臺階。 1441 14921603 17661990227326933070349241125 . 9 0 %3 . 5 7 %7 . 4 5 %1 0 . 1 4 %1 2 . 7 1 %1 4 . 2 1 %1 8 . 4 8 %1 4 . 0 3 % 1 3 . 7 1 %1 7 . 7 5 %0100020203000400050001998 1999 2020 2020 2020 2020 2020 2020 2020 2020%%%%%GDP 總值(億 元) 增長幅度 圖 21 1998 年 —2020 年重慶市國內生產總值和同比增幅 隨著重慶市經濟的快速發展，居民生活水平的不斷提高，城鄉居民收入持續增長，民生不斷改善，社會更加和諧。預計到 2020 年，人均 GDP 預計將達到 18000 元，年均增幅保持在 10%左右。到 2020 6 年，力爭達到人均 8000 美元以上，重慶即邁入小康社會。收入是消費和投資的前提，是社會經濟循環中的重要組成部分，近年來，重慶市經濟高速增長，人均收入隨之大幅度提升，整體消費、購買能力大大加強，消費方式不斷增多，品質追求越來越高，直接拉動了國民消費需求對各行業的刺激，極大地推動社會經濟的快速發展。 2020 年重慶市受國家宏觀調控、金融危機影響， GDP 增速放緩，前三季度重慶 億，同比增長 %，預計 2020 年 GDP增速在 15%左右 。 2020 年前三季度城鎮居民人均可支配收入為 11865元；人均消費性支出為 8346 元 ，增速回落 4 個百分點。居民購買能力受到一定影響。但是隨著 2020 年 10 月出臺的國十條政策進一步擴大內需促進經濟平穩較快發展，無疑對今后提高民眾信心，提振經濟起到極大的推動作用。從國家擴大內需效果來看，全國 2020 年經濟增長保 8 有望，重慶市前三季度增長率達到 12%.5，發展勢頭強勢。因此基于重慶歷年社會經濟發展良好的基礎積累，可以樂觀預計在2020 之后一段時期，重慶乃至全國范圍內社會經濟發展仍將保持在一個比較穩定的水平。 主城區空間結構規劃 為更好地維護和發展重慶特有的 “多中心組團式 ”布局結構，《重慶市城市總體規劃 (2020—2020)》提出了 “一城五片、多中心組團式 ”空間結構。 “五片 ”指中部、北部、西部、南部和東部片區。 “多中心 ” 7 為一個城市中心和六個城市副中心，城市中心包括渝中半島、江北城、彈子石在內的重慶 CBD 地區，六個城市副中心由上輪總體規劃中的觀音橋、沙坪壩、楊家坪、南岸中心區及新增的西永 (即西部新城 )、茶園中心區組成。 2020 版城市總體規劃在 98 版的基礎上進行了四個方向的擴展， 跨過內環線向 北拓展。經土地適宜性分析，可發展區域的適宜城市建設用地約為 338 平方公里。自然條件良好，可拓展用地較大，依托城市建成區發展，沒有大山大水的地形阻隔，擁有機場、碼頭、火車站等交通樞紐，區位條件良好，同時可依托北部新區的政策優勢，有較強的發展動力；但用地海拔相對較高，地形以丘陵為主，用地相對較破碎。 跨過中梁山向西，發展中梁山、縉云山之間的區域。可發展區域的適宜城市建設用地約為 293 平方公里，西部新城也由此而生。西部用地平坦，條件較好，可拓展用地較大，具有區域輻射能力，能夠輻射市域西部城鎮及加強與 成都方向的聯系；但跨山發展，交通投入較大，生態環境比較脆弱，在缺乏水源供應的同時城市排水問題較大。如今過山隧道已經打通，與主城連通，出入十分便利，基礎設施也已進入全面建設階段。 8 跨過銅鑼山向東，發展銅鑼山、明月山之間的區域。可發展區域的適宜城市建設用地約為 390 平方公里。處于城市下游區域，用地條件較好，生態環境影響較小，適宜發展工業，但跨山發展，交通投入較大，城市向北發展動力不足。尤其是魚嘴以北的地區，由于該地區遠離城市中心，且位于御臨河上游地區，為生態涵養的重要區域，城市建設活動限制條件較多 ，發展門檻高，使得該地區雖然用地條件較好，但城市發展動力較差。因此，該區域未來城市發展區域主要在魚嘴以南的地區。 跨過內環線，發展中梁山、銅鑼山之間的南部地區。可發展區域的適宜城市建設用地約為 79 平方公里，用地少，不宜作為城市未來的主要發展區域。 因此，重慶主城區面積由原來的 600 平方公里放量為 2737 平方公里。都市圈面積由原來的 2500 平方公里放量為 5473 平方公里。 磁器口古鎮旅游發展現狀 近年來，沙坪壩區按照打造優秀旅游目的地的思路，著力景區開發 建設，使全區旅游得到了快速發 展， 2020 接待游客量近 925 萬人次，已成為全市名副其實的旅游大區。 磁器口作為重慶的 “歷史文化名片 ”，旅游核心區域之一，旅游地位不可撼動 。磁器口古鎮三山相依，兩溪環繞，區位極佳，是重慶主城區規模最大、保存最完整的傳 9 統建筑格調的歷史文化街區。在政府的大力保護、開發下，磁器口旅游日益興旺，游客數量與日俱增，歷年游客數量見表 21。此外，沙區將紅巖聯線延長至磁器口古鎮，實現了歌樂山烈士陵園與磁器口古鎮紅色旅游的資源整合， ?紅 ?與 ?綠 ?的有機結合，互為補充，交叉吸引游客，今后吸引游客數量定將大大超過當前水平。 表 21 磁器口古鎮歷年游客量 年份 2020 2020 2020 2020 2020 2020 人數（萬人） 190 264 262 280 350 400 雖然擁有 400 多萬的旺盛游客量，但磁器口古鎮旅游業呈現出的不足也顯而易見，即 “有人氣、有市氣但缺財氣 ”；社會效益明顯，但經濟效益微弱等，在經濟增長方式上表現為 “高投入、低消費、不協調、低效率 ”。究其原由，結點在于古鎮的商業配套不足，難以滿足多元化，多層次的消費需求。古鎮街內部商業均以小商鋪構成，經營規模、檔次較低，吸引力不夠強，實現消費能力較差，對如 此豐富的游客資源形成很大的浪費。同時古鎮外部，商鋪均沿干道分布，長度接近 1 公里，商業形態比較單一，主要以特色餐飲為主，缺乏必要的休閑娛樂業態支撐，但是除了少數幾家中高檔次門店之外，其余絕大部分檔次依然較低，這就大大縮小了游客消費選擇的范圍，造成大量中高層以上水平消費人群的流失，而這一層次的消費才是拉動旅游經濟發展的主動力之一。 鑒于以上問題，目前沙區政府正著力規劃，在 510 年內將磁器口全力打造成集旅游商品街、老重慶民俗風情餐飲街、休閑娛樂街、創意產業街和碼頭文化休閑街五大區域主題布局的新古鎮，同時不斷 10 提 升磁器口的檔次和文化品味，解決當前政府高投入保護開發，卻獲得低旅游消費收入的局面，強力帶動整個區域的旅游經濟發展。 本項目提出的理由 為進一步提高改善人民群眾的生活居住條件， 2020 年重慶市對主城區 1100 多萬平方米實施危舊房拆遷改造，將在三年內完成 786萬平方米的危舊房拆遷規模，五年內完成全部改造任務。拆遷、改造量空前巨大，使城市建筑、空間布局更為科學合理，人居環境得以提升，很大程度上美化了城市形象。另外， 2020 年重慶將會啟動危舊住房改造第二個五年計劃，根據重慶的經濟發展狀況，從 2020 年到2020 年，改造的面積起碼達到過去 5 年的總和，拆遷改造力度進一步擴大，住房改造的升級，至少讓 10 萬戶市民受益。 目前重慶城市改造的速度迅速加快。作為經濟強區、科教文化名城，沙坪壩區是全市改造任務最重的區域之一，其拆遷改造的重點是圍繞嚴重影響居住安全、所處地點比較密集、位于主干道兩側和窗口地區四個方面的地塊。但是目前沙區政府面臨著拆遷改造迫切和拆遷改造范圍廣、體量大、財力耗費過大等問題之間的矛盾。如何提高拆遷效率，盡量減少政府拆遷的財力改造投入，是本項目積極研究探討、并很好實施完成的根本目標。 2020 年底磁器 口古鎮榮獲國家 4A 級旅游景區的稱號，根據磁器口古鎮旅游發展規劃， 2020 年前，將磁器口要打造成為國家歷史文 11 化名鎮。 10 年內， 古鎮磁器口將不再是如今的彈丸之地，將打造成占地 公頃、涵蓋功能更廣更全的新型古鎮。目前的磁器口除了提升檔次，提高品味外，更要求擴大空間。 ”根據 2020 年 5 月 1 日施行的《重慶市磁器口古鎮保護暫行辦法》規定，磁器口古鎮將擴展至東臨嘉陵江、南接沙坪壩區中心城區、西界童家橋、北臨石井坡的區域。 本項目地塊位于國道和城市干道兩側，同時處于千年文化名鎮—