商品房銷售培訓相關問答(存儲版)

　　

【正文】 ，作為業主的小區居民，這些廣告收益是否與他們有直接關系。這四項權能只能由所有權人行使或由所有權人授權他人行使。廣告牌的使用費屬于共有物產生的收益，應當屬于全體共有人所有，或是分配給全體共有人，或是用于為共有人服務的公益事業，任何共有人也不能單獨占有，非共有人更不能占有。《行政處罰法》第十五條規定：“行政處罰由具有行政處罰權的行政機關在法定的職權范圍內實施”，而物業管理公司只是一個企業法人或非法人組織，不是行政機關，所以無權實施包括罰款在內的任何行政處罰行為，這種行為是違反《行政處罰法》之規定的。某小區物業管理公司由該小區開發商組建成立，具有相應的物業管理資質，系獨立核算、自負盈虧的企業法人。可是兩種法律關系混淆就不行，不能說沒有履行這個法律關系中的義務就不能享有另外一個法律關系中的權利，這樣做就會導致責權利不一致。這顯然是對住戶合法行使權利的阻撓，是不對的。物業管理公司應該保證其權利的實現，而其他人(包括開發商)則不能對這種權益進行侵害。在任何一個法律關系中，責、權、利均應一致。即使對業主的違約行為，物業管理公司只能使用違約金和賠償金進行管理。除行政處罰之外，所有的相似情形都不能再稱之為“罰款”。開發商想在樓頂上搭建廣告牌獲得收益，不是不可以，但應該向其他共有人——已購房客戶通報情況，征得所有共有人的同意。而允許他人使用這樣的公共建筑并得到報酬，實際上是公共建筑產生的收益。　　檢查細節。對馬桶的下水檢查則需反復多次地進行排水試驗，看看排水效果。　　(4)重新協議利率抵押貸款或滾動抵押貸款　　這是指抵押貸款在還款期限內每隔3年、4年或5年，允許雙方重新協議抵押利率。計算每分段還款期的還款增加幅度可由借貸雙方協商確定。集體土地的使用權在一般情況下是不允許設定抵押的，只有在以下兩種情況下才允許設定抵押：一是抵押人依法承包并經發包方同意抵押的荒山、荒丘、荒灘等荒地的土地使用權；二是以鄉(鎮)、村企業的廠房等建筑物抵押的，其占用范圍內的土地使用權同時抵押。　　(2)如果抵押人對抵押房地產的損毀、滅失無過錯的，即抵押房地產的損毀、滅失是由于第三人的原因或不可抗力的原因(如地震、洪水等)造成的，那么抵押權人可以在抵押人因損害而得到的賠償范圍內要求提供新的擔保，抵押房地產價值未減少的部分，仍作為債權的擔保。59當抵押的房地產發生意外時，抵押人和抵押權人該怎么辦？抵押人占管的房地產發生損毀、滅失時，抵押人應當及時將情況告知抵押權人，并應采取措施防止損失的擴大。另外，表格的填寫也較麻煩，各銀行要求不一樣，比如收入證明一欄有的要蓋財務章、有的要蓋公章，問不清楚就得 一切重來。借款人的可貸額度可用這樣的公式計算：可貸額度借款人的月還款能力除以相應貸款年限的每萬元貸款的與月還款額10000元。個體經 營者和規模較小的私營業主應該對經營風險有充分預期，謹慎制定貸款及還款計劃。申請貸款時需提供售房單位的售房方案、方案批復文件及與售房單位簽訂售房合同。現行的年利率是：貸款期限為5年以內(含5年)的，%；貸款期限在5年以上的，%。　　對資金充裕、并有投資意愿的人來說，長期貸款比較有利。目前個人先交房款的30%，也有可能今后會降到20%，但再降低銀行的風險就大了。最常見的個人商業性住房貸款就是抵押加階段性保證貸款方式。定金雖有預付款的性質，卻與預付款有本質的區別：在不履行經濟合同時，預付款沒有擔保作用，不產生定金的法律后果；而付款方不履行合同時，有權要求返還預付款。　　②房屋所有權工本費：每證收費4元。　　作為購房貸款須保險的，銀行方要求保險手續在貸款發放以前辦妥。銀行所指定的險種主要為住房財產保險，其他涉及的險種還有貸款保證保險、人身保險。以借款一萬元為例，如果一年還清，每月還款865元，如果兩年還清，每月只需還款448元，每月還款減少413元，負擔減輕50%左右。 45我能申請按揭貸款嗎？需在哪些部門辦理哪些手續？按揭貸款是住房擔保貸款的一種，是指購房者以所預購住房做抵押，并由其所購買住房的房地產開發企業提供階段性擔保的個人住房貸款。　　作為貸款銀行來說，要維護銀行的利益，就得向貸款人催還貸款。　　抵押當事人應自房地產抵押合同簽訂之日起30日內，到登記部門辦理抵押登記。　　與此同時，我們還可以算一筆帳，在10年中，這個家庭共需償還貸款本息是(4284元12月10年)=514080元，共是670080元。由于商品住宅的總價格高，即使是得到銀行的貸款支持，買房后每月所需償還的數額對于購房者而言還是有相當大的壓力，因此許多人對貸款買房還是望而卻步。　　住房補貼的資金來源主要有三大塊：一是國家下撥的建房資金；二是單位售房資金；三是單位多種渠道籌集的資金。目前，行政機關和事業單位已經實施，企業根據自身的條件參照執行。　　(10)計發住房補貼期間去世的，從去世的次月起停止計發住房補貼；其中在實行住房貨幣分配前已參加工作的，可視本人工齡情況發放一次性住房補貼，但最多發至累計25年滿止。　　(3)實行住房貨幣分配的人員，在實施單位工作滿2年的，購買住房時可向市公積金中心申請提取本人名下的住房補貼本息余額用于支付購房款；款額不足的，可按規定申請職工政策性住房抵押貸款。 38如何提取個人住房公積金帳戶的存款？問：我現已經辦理完住房公積金，但對于如何提取我本人在公積金管理中心的帳戶的存款以及如何與我現還款所使用的建設銀行的儲蓄卡相聯系起來，不太清楚，現請專家給予詳細解釋。請問我是否能將這些公積金和住房補貼提取出來。32繳納住房公積金滿幾年才可貸款？現貸款倍數是多少？問：我今年想要買房，關于公積金貸款我有一些問題：1。市政府明確規定，除離退休職工、1993年以前按照標準價優惠辦法購買住房且未按有關規定補價的職工夫妻雙方不建立住房公積金外，1996年6月3日前，北京市行政區域內所有黨政機關、群眾團體、事業單位、企業單位(包括全民、集體、民辦、私營、股份制、外商投資企業及其他進行工商稅務登記的企業和中外機構駐京辦事機構)的中方固定職工，勞動合 同制職工，均應按照規定比例建立住房公積金。25現房期房分別怎樣判斷合法性？按新規定，手續齊全的“合法”的期房，銷售必須“五證”“兩書”齊全，而現房銷售則未必，凡是已取得國有土地使用證和房屋所有權證的現房，將不再辦理商品房銷售許可證，購房人買這樣的現房。共用墻體是指商品房各套之間分隔墻、套與公用建筑空間之間的分隔以及外墻(包括山墻)。　　公用建筑面積分攤系數=公用建筑面積247。對買方來說，預購的商品房是一種期得利益，通過辦理預售，預購登記手續，可以減少因不了解政策或其它情況而造成投資風險；對賣方來說也可以減少因不必要的糾紛造成的損失。 36交納公積金1年，現計劃出國，能夠提取住房公積金和住房補貼？問：我即將要出國留學，在此之前我在單位工作了一年，并交納過公積金。如已發到住房公積金繳存卡的交存人可 通過工、建兩行的自動取款機查詢；(2)參照2000年京資中心計字088號文件；(3)一般應到資金管理中心領取申請表，一些代辦公司在管理中心領取申請表后發給個人也是可以的，但應用原件(資金管理中心印制的)；(4)流程：第一步查清自己公積金交存的資金管理中心或分中心，第二步到分中心申請，領取材料，第三步分中心初審，第四步銀行調查，填寫合同，第五步放款，需帶的材料因各人購房等情況不同而不同，可以申請貸款時問分中心。29單位不給上住房公積金如何解決？按照《住房公積金管理條例》規定，住房公積金是指國家機關、國有企業、城鎮集體企業、外商投資企業、城鎮私營企業及其他城鎮企業、事業單位及其在職職工繳存的長期住房儲金。25什么是使用率？什么是實用率？住宅套內凈面積即使用面積和住宅面積的比為使用率，一般高層塔樓在72%至75%之間，板樓在78%至80%之間，而實用率是套內建筑面積和住宅面積之比，大于使用率，因此，往往有開發商用實用率來吸引買房人。21什么是套內墻體面積商品房各套內使用空間周圍的維護或承重墻體，分為共用墻體和非共用墻體。　　商品房分攤的公用建筑面積計算公式：　　公用建筑面積=整棟建筑的面積各套套內建筑面積之和已作為獨立使用空間租售的地下室、車棚、人防工程地下室。16為什么要辦理商品房預售、預購登記手續辦理商品房預售、預購登記手續，可以通過房地產管理部門對房屋買賣交易的合法性和唯一性進行確認，有效保證買賣雙方的合法權益。 購房者若不經意或由于其他原因購買了手續不完備的房屋，都將或多或少地承擔一定的風險。　　編號。在封面里頁有土紅、翠綠二色細紋組成的五瓣疊加團花。最重要、最本質的辨別方法是把握新證的特點和防偽功能。其次，權證印制質量上乘。此外，根據《反不正當競爭法》和《關于禁止有獎銷售活動中不正當競爭行為的若干規定》，如果售房時，采取抽獎式的有獎銷售，最高獎的金額不得超過五千元人民幣。但是，該規定第六條第二款又規定，“廣告中僅介紹房地產項目名稱的，可以不必載明上述事項”。10 問：《商品房銷售管理辦法》對按套（單元）計價的現售房屋有哪些規定？答：按套（單元）計價的預售房屋，房地產開發企業應當在合同中附所售房屋的平面圖。4 問：房地產開發企業應當在商品房現售前將哪些文件報送房地產開發主管部門備案？答：房地產開發項目手冊及符合商品房現售條件的有關證明文件。商品房預售，是指房地產開發企業將正在建設中的商品房預先出售給買受人，并由買受人支付定金或者房價款的行為。（點評： ）11 問：按套內建筑面積或者建筑面積計價的，當事人沒有在合同中約定面積與產權登記面積發生誤差的處理方式，根據法律規定，按什么原則處理？答：（一）面積誤差比絕對值在3%以內（含3%）的，據實結算房價款；（二）面積誤差比絕對值超出3%時,房地產開發企業應當在買受人提出退房之日起30日內將買受人已付房價款退還給賣受人,產權登記面積大于合同約定面積時,面積誤差比在3%以內(含3%)部分的房價款由買受人補足；超出3%部分的房價款由房地產開發企業承擔，產權歸買受人。”　　“房地產廣告中涉及物業管理內容的，應當符合國家有關規定；涉及尚未實現的物業管理內容，應當在廣告中注明。（點評： ）13巧識房產證的真偽首先，格式內容不一樣。第三，增加了防偽功能，如注冊號、團花、水印等。在辨別時，要看它是否有編號，編號是否是建設部公告的全國統一編號。首頁，即發證機關蓋章頁有上下等寬、對稱，左右等寬、對稱的咖啡色花紋邊框。發證編號。③房屋可以使用，但無法取得產權，不能轉讓和出租。即：商品房銷售面積=套內建筑面積+分攤的公用建筑面積。　　分攤的公用建筑面積=各套套內建筑面積公用建筑面積分攤系數。22什么是使用面積使用面積是每套住宅戶內除墻體厚度外全部的凈面積的總和。26“兩書”是指什么？“兩書”是指新建住宅《質量保證書》和《使用說明書》。在京單位聘用外地非農業戶口職工，凡簽訂正式勞動用工合同，且沒有在戶口所在地建立住房公積金的，單位可以其建立住房公積金；凡與單位簽訂正式勞動用工合同，且工資由單位支付的職工，無論其檔案是否調入單位，單位均應為其建立住房公積金。現貸款倍數是多少？3。　　答：可以。　　套內建筑面積的計算方法：套內建筑面積=套內使用面積+套內墻體面積+陽臺建筑面積。 18哪些公用建筑面積可攤給購房人？哪些公用建筑面積不得分攤給住戶可分攤的公共部分為本幢樓的大堂，公用門廳，走廊、過道、公用廁所、電(樓)梯前廳、樓梯間、電梯井、電梯機房、垃圾道、管理井、消防控制室、水泵房、水箱間、冷凍機房、消防通道、變(配)電室、煤氣調壓室、衛星電視接收機房、空調機房，熱水鍋爐房、電梯工休息室、值班警衛室、物業管理用房等以及其他功能上為該建筑服務的專用設備用房，套與公用建筑空間之間的分隔墻及外墻(包括山墻)墻體面積水平投影面積的一半。其中包括臥室、起居室、過廳、過道、廚房、衛生間，儲藏室、壁柜(不吊柜)、戶內樓梯(按投影面積)、陽臺。27“五證”是指什么？商品房的“五證”包括：建設用地規劃許可證，建筑工程規劃許可證，國有土地使用證，建設工程開工證，商品房預(預)售許可證。　　對于尚未建立住房公積金的企業職工，可向北京市住房資金管理中心或所屬分中心舉報。我老公現有公積金5000元，繳費已兩年多；我現有公積金1680元，繳費6個月，問用公積金貸款可貸多少？　　答：(1)目前政策沒有規定公積金建立期限與貸款資格問題，但政策有可能近期有一些調整；(2)參照2000年京房資中心計字088號文件計算貸款額度。但需出具出國一年以上的居留證明。 39住房公積金，其貸款比例是不是因各城市的不同而不同。　　(6)計發住房補貼期間在市內調動工作的，原工作單位應從辦結本人調離手續的次月起停止計發住房補貼，并將已計發住房補貼的月數、數額等情況(以下稱已計發情況)記入本人人事檔案；新工作單位可結合單位實際，根據已計發情況，繼續向本人計發住房補貼。　　職工的住房補貼額：向職工發放的住房補貼額等于每平方米建筑面積補貼額與該職工的住房補貼面積的乘積。　　(2)基本補貼加一次性補貼方式，按一般職工住房面積標準，逐步發放基本補貼，各級干部與一般職工因住房補貼面積標準之差形成的差額，在購房時一次性發放。至于以純粹投資為目的貸款購房者把租金收入用于償還銀行貸款更是順理成章的事了。　　這種作法是否合理？銀行方面是否允許呢？貸款購房者在征得貸款銀行的同意下，房屋在抵押期間，也就是貸款期間是可以出租的。登記機關審查后，對合法的抵押予以登記，在權屬證書上辦理登記，核發載明抵押權的《他項權證》。無論是抵押權人，還是抵押人，都必須依照抵押合同中的約定來處理有關問題。　　這時，貸款人就要根據實際情況權衡利弊。 所以合理的期限為5—8年。投保抵押住房保險對銀行對個人 都有利。　　(二)稅費：　　在交易過程中：　　①契稅：買方繳納房價款的4%；建筑面積在120平方米以下的普通住宅減半交，即交